Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 4Г-3950/2019 [44Г-224/2019] от 25.07.2019

                                                                                               Дело № 44г -224/19

Судья: Мирончук А.А.

Судьи апелляционной инстанции:

Хрипунов М.И., Гусева Е.В., Медзелец Д.В.

Докладчик судья Хрипунов М.И.

                                          П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 355

                                    президиума Московского областного суда

г. Красногорск, Московская область                                14 августа 2019 года

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Гаценко О.Н.,

членов президиума Виноградова В.Г., Лащ С.И., Мязина А.М., Соловьева С.В., при секретаре Глазуновой С.С.,

                    рассмотрел гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к Батасовой Е.О. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и суммы договорной неустойки,

               по кассационной жалобе Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 ноября 2018 года.

                   Заслушав доклад судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А., объяснения представителя Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области – Алеповой О.Н., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Батасовой Е.С. – адвоката Семенюк О.С., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы и просившей оставить в силе определение суда апелляционной инстанции,

                                             У С Т А Н О В И Л:

    Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в суд иском к Батасовой Е.О. о расторжении договора аренды земельного участка № 48-АП/13 от 12 марта 2013 года, взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

    В судебном заседании Батасова Е.О. иск не признала, пояснив, что не имеет задолженности по внесению арендных платежей, размер которых определен условиями договора аренды земельного участка. Одностороннее увеличение

                                                               2

    администрацией размера арендных платежей не основано на законе и условиях договора.

    Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 11 апреля 2018 года иск удовлетворен.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 ноября 2018 года решение суда отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в иске.

             В кассационной жалобе заявитель просит об отмене апелляционного определения, ссылаясь на его незаконность.

      По запросу от 29 мая 2019 г. дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А. от 25 июля 2019 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражения на нее, президиум находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке определения суда апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции и выразились в следующем.

             Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 марта 2013 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области (арендодатель) и Ивановым Б.К. (арендатор) был заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 29553 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Андреевка, деревня Голубое, для целей не связанных со строительством (для благоустройства).

             В соответствии с п.3.1 договора размер арендной платы определяется в приложении №1, которое является неотъемлемой частью договора.

             Согласно указанному приложению, годовая арендная плата составляет 958 847 руб. 85 коп. и рассчитывается по формуле в соответствии с Законами Московской области от 26.12.2012 №203/2012-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год» и от 07.05.1996г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», а также в соответствии с решением Совета депутатов Солнечногорского района от 29.07.2005 №183/21 ( л.д.11).

                  3

             Пунктом 3.6 договора аренды определено, что арендная плата подлежит пересмотру и обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения федерального законодательства, законодательства субъекта Российской Федерации, нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, регулирующих порядок определения арендной платы, путем заключения соглашения о внесении дополнений и изменений в настоящий договор, либо на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

              Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка их одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования в соответствии с требованиями действующего законодательства (п.3.7 договора аренды).

    Пунктом 3.8. договора предусмотрено начисление договорной неустойки (пени) в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей за каждый истекший расчетный период.

    Дополнительным соглашением №1 от 07.10.2013г. к договору аренды стороны внесли изменения в п.1.2 раздела 1 договора, в приложение №1 и передаточный акт, указав вместо слов «для целей, не связанных со строительством (для благоустройства)» - «для размещения гаражей и автостоянки», а также изменили размер годовой арендной платы, определив его в размере 152 493 руб. 48 коп., исходя из базового размера арендной платы Аб=1,72 руб/кв.м, коэффициента вида деятельности (Кд)=2,5, повышающего коэффициента вида деятельности (Пкд)=1,2 и коэффициента места расположения (Км)=1 ( л.д.13-14).

    23 июля 2015 года Иванов Б.К. переуступил права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО «УК «Альфа-Капитал» по возмездному договору за 60 892 780 руб. ( л.д.15-17).

     В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды, уведомлением за № 15 исх-2738/КУИ от 28 июня 2016 года, направленным в адрес ООО «УК «Альфа-Капитал», арендодатель (Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области) сообщил об изменении базового размера арендной платы Аб с 1,72 на 1,99 на основании Закона Московской области от 18 июля 2015 года № 127/2015-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год», а также об изменении коэффициентов (Пкд) с 1,2 на 1,5 и (Км) с 1 на 8, в связи с некорректным применением коэффициентов ранее, несоответствием ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и Порядку определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на основании решений органов местного самоуправления Солнечногорского района, в редакции, утвержденной решением Совета депутатов Солнечногорского района Московской области от 29 июля 2005 года № 183/21.

        4

    В уведомлении указано, что расчет арендной платы с применением новых значений осуществляется с 23 июня 2016 года. Годовой размер арендной платы по договору аренды от 12.03.2013г. с учетом изменений составит <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. ( л.д.70-71, 68-69).

    1 июня 2017 года ООО «УК «Альфа-Капитал» переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12 марта 2013 года Батасовой Е.О. по возмездному договору за <данные изъяты> руб. ( л.д.19-21).

    Договор переуступки прав зарегистрирован в ЕГРН 23 июня 2017г. ( л.д.22).

    В соответствии с п. 7 договора о передаче прав и обязанностей Батасова Е.О. приняла на себя обязательство возместить все возможные претензии арендодателя по оплате арендной платы, начиная с 13.08.2015г., а также иные материальные претензии со стороны арендодателя, в случае возникновения таковых, без предъявления в дальнейшем требований по возмещению к ООО «УК «Альфа-Капитал».

    18 августа 2017 года арендодатель направил в адрес Батасовой Е.О. претензию о погашении образовавшейся за период с 23 июня 2017 года по 10 августа 2017 года задолженности по договору аренды земельного участка в размере 322 694, 60 руб. (л.д.27-29), которая получена адресатом 16 октября 2017 года ( л.д.30-31).

    24 октября 2017 года арендодатель направил в адрес Батасовой Е.О. претензию о необходимости погашения задолженности по договору аренды, образовавшейся за период с 14 августа 2015 года по 20 октября 2017 года, в размере <данные изъяты> руб. ( л.д.42-44), которая вернулась с отметкой «неудачная попытка вручения» ( л.д.45-46).

    Согласно представленному истцом уточненному расчету, задолженность Батасовой Е.О. по договору аренды земельного участка от 12 марта 2013 года по состоянию на 20 октября 2017 года составляет <данные изъяты> руб., в том числе пени – 258 779, 08 руб. ( л.д. 63-64).

    Разрешая при указанных обстоятельствах возникший спор и удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 606, 614, 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 22 и 65 ЗК РФ, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и исходил из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы нашел свое доказательственное подтверждение, что в силу закона и п. 6.3.5 договора аренды земельного участка является основанием для его расторжения и взыскания образовавшейся задолженности.

    При этом суд счел несостоятельными доводы Батасовой Е.О. о незаконном одностороннем изменении арендодателем размера арендных платежей, указав, что при начислении арендной платы за спорные периоды применялся базовый размер арендной платы Аб=1,99 руб./кв.м. и коэффициент деятельности Кд=2,5, которые Батасовой Е.О. не оспаривались и не оспариваются, а приведение в

        5

    порядке самоконтроля коэффициента вида деятельности Пкд=1,5 и коэффициент места расположения Км=8 в соответствие с Порядком определения арендной платы за пользование земельными участками, утв. решением Совета депутатов Солнечногорского района Московской области от 29 июля 2005 № 183/21, с учетом места расположения земельного участка, находящегося в границах сельского населенного пункта деревни Голубое, и вида разрешенного использования, а именно, размещение гаражей и автостоянки, то есть осуществление коммерческой деятельности, связанной со строительством, по мнению суда, нельзя расценивать как одностороннее изменение арендодателем условий договора аренды.

    Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в иске, судебная коллегия исходила из того, что при заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали размер коэффициентов, используемых в методике расчета арендной платы и установили, что размер коэффициентов будет изменяться только в случае внесения изменений на законодательном уровне. При этом арендная плата за земельный участок площадью 29 553 кв.м. была определена в размере 152 493,48 руб. в год. Исходя из указанной методики расчета Батасовой Е.О. и ее правопредшественниками вносилась арендная плата и исходя из данной методики задолженности по арендной плате нее имеется, что подтверждается материалами дела.

    По мнению судебной коллегии, истцом, как арендодателем, в одностороннем порядке необоснованно были изменены размеры коэффициентов, используемых в формуле расчета арендной платы: повышающего коэффициента (Пкд) с 1,2 до 1,5 и коэффициента местоположения (Км) с 1 на 8, что привело к одностороннему изменению существенного условия договора аренды и увеличению арендной платы, что является недопустимым по смыслу ст. 450 ГК РФ, а, следовательно, не может повлечь за собой юридических последствий в виде досрочного расторжения договора аренды.

    Президиум с выводами судебной коллегии согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

    В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случае, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    В соответствии со ст. 164 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

    В силу абз.2 п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

    В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

    Согласно ч.1 и ч.3 ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления.

    Полномочия Московской области по установлению порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, реализованы принятием Закона Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

    В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с последующими дополнениями и изменениями) порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в указанных в законе случаях определяется по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

    При этом базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области и (или) государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, устанавливается ежегодно органами государственной власти Московской области в виде принятия Закона Московской области «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области» на соответствующий год.

    Коэффициенты Пкд и Км в силу ч.6 ст. 14 указанного выше Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

    Оспариваемые ответчиком коэффициенты (Пкд)=1.5 и (Км)=8 установлены Порядком определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на основании решений органов местного самоуправления

        7

    Солнечногорского района, в редакции, утв. решением Совета депутатов Солнечногорского района Московской области от 29.07.2005 №183/21.

    Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше норм материального права в их совокупности, формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе, а поэтому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном регулирующим органом, независимо от внесения дополнительных изменений в договор аренды.

          В этой связи выявленная в 2016 года в порядке самоконтроля арендодателем техническая ошибка, допущенная при заключении договора аренды в указании размера коэффициентов Пкд и Км при расчете арендной платы, повлекшая ее неверное определение, и приведение арендной платы в соответствие с Порядком определения арендной платы, утв. решением Совета депутатов Солнечногорского района Московской области от 29.07.2005 №183/21, на который имеется ссылка в дополнительном соглашении к договору от 07.10.2013г. (л.д.13) и в приложении №1 к договору аренды ( л.д. 11), не свидетельствует об одностороннем изменении администрацией условий договора аренды и не лишает истца права требовать от арендатора внесения арендной платы в том размере, который установлен регулирующим органом.

    Поскольку судом апелляционной инстанции приведение размера применяемых при расчете размера арендной платы коэффициентов Пкд и Км в соответствие с нормативно-правовым актом органа местного самоуправления незаконным не признано, то выводы судебной коллегии о необоснованном одностороннем изменении арендодателем условий договора аренды нельзя признать правильными.

    Заслуживают внимания и доводы заявителя кассационной жалобы о том, что Батасова Е.О. стала арендатором земельного участка площадью 29 553 кв.м. на основании договора цессии от 1 июля 2017г., заключенного с ООО «УК «Альфа-Капитал» (прежний арендатор) по истечении года после получения последним уведомления №15исх-2738/КУИ от 28 июня 2016г. об изменении базового размера арендной платы, а также об изменении коэффициентов (Пкд) с 1,2 на 1,5 и (Км) с 1 на 8.

             Таким образом, на момент заключения договора цессии расчет арендной платы производился уже с применением коэффициентов (Пкд)=1,5 и (Км)=8.

             Заключая договор цессии, Батасова Е.О. добровольно приняла на себя исполнение всех обязанностей по договору аренды, в том числе и по оплате задолженности по арендной плате, возникшей у ООО «УК «Альфа-Капитал» и рассчитанной с применением данных коэффициентов.

    Приведение коэффициентов в соответствие с нормативно-правовым актом органа местного самоуправления ни истцом, ни прежним арендатором не оспаривалось и незаконным в судебном порядке не признавалось.

        8

    В этой связи, по мнению заявителя, неисполнение Батасовой Е.О. обязательств по внесению арендной платы в полном размере является нарушением договорных обязательств, в связи с чем отказ во взыскании с ответчика образовавшейся задолженности нельзя признать основанным на законе.

            Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального права являются существенными, повлияли на исход дела и могут быть устранены только путем отмены обжалуемого судебного акта.

                Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

      П О С Т А Н О В И Л :

        апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 ноября 2018 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

        Председательствующий                                                       О.Н.Гаценко