Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-903/2023 (2-6975/2022;) ~ М-5756/2022 от 09.12.2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2023 года город Самара

Кировский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Сизовой С.К.,

при секретаре Красногорской А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-903/23 по иску Марценюк И.А. к Департаменту управления имуществом г.о.Самара, Панарину А.В., Кабацкову А.А. о признании недействующим договора аренды, признании соглашения незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействующим договора аренды, признании соглашения незаключенным, мотивируя требования тем, что на основании решения Самарского районного суда г.Самары от 11.12.2015г. ему принадлежит жилой дом и земельный участок площадью 500 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Земельный участок и жилой дом по указанному адресу были приобретены истцом совместно с супругой на основании договора купли-продажи от 21.08.2001г., а в результате раздела совместно нажитого имущества, при расторжении брака, указанные объекты перешли в собственность истца. При этом фактическая площадь домовладения составляла более 11 соток, что подтверждается планом границ, приложенным к договору купли-продажи от 21.08.2001г. В ходе рассмотрения гражданского дела №, находящегося ранее в производстве Кировского районного суда г.Самары, истцу стало известно, что часть домовладения, занимаемого приусадебной территорией, площадью 674,2 кв.м, была предоставлена на основании Постановления Главы г.Самары от 06.10.2000г. № в аренду Панарину А.В. - предыдущему владельцу, который впоследствии продал дом и участок площадью 500 кв.м., семье истца. Согласно Договору №з от 29.12.2000г. аренды земельного участка, заключенного между Панариным А.В. и Комитетом по управлению имуществом г.Самары, срок его действия истекает 05.10.2005г.. Кроме того, в материалы гражданского дела № представлено письмо Департамента управления имуществом от 14.04.2022г. № из текста которого следует, что Департамент согласовал замену стороны Арендатова - Панарина А.В. на сторону арендатора - Кабацкова А.А. в соответствии с заключенным 10.12.2018г. соглашением об уступке права аренды по договору между вышеуказанными сторонами. При этом, Департамент управления имуществом указал, что Договор №з от 29.12.2000г. аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок со ссылкой на п.2 ст.621 ГК РФ. Истец полагает, что указанный договор не мог быть продлен на основании п.2 ст.621 ГК РФ по следующим обстоятельствам: Панарин А.В. перестал пользоваться арендуемым земельным участком с 21.08.2001г., после продажи основанного земельного участка и жилого дома семье истца. Так как правовые основания для продления договора аренды отсутствовали, Панарин А.В. не имел права переуступать данное право третьему лицу. Если договор аренды земельного участка заключается на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации. При этом регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, не прошедший необходимую государственную регистрацию, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Договор аренды №з от 29.12.2000г., заключенный между Панариным А.В. и Комитетом по управлению имуществом г.о.Самары, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, Панарин А.В. не мог переуступить данное право Кабацкову А.А.. Также указывает, что границы земельного участка, ранее предоставленного Панарину А.В. в аренду, не определены в соответствии с нормами действующего законодательства, сведения об указанном участке не внесены в ЕГРН, следовательно, данный участок не является объектом гражданско-правовых отношений и не мог быть предметом соглашения о переуступке прав Кабацкову А.А.. Кроме того, согласно п.1.2 Договора №з от 29.12.2000г. участок предоставляется под личное подсобное хозяйство - 300 кв.м., садоводство - 374,2 кв.м., однако, план границ, приложенный к данному договору не содержит описание границ земельных участков с указанными площадями, на нем лишь отражена общая площадь участка, передаваемого в аренду. Само соглашение о переуступке права аренды, подписанное Панариным А.В. и Кабацковым А.А., предусматривает его обязательную государственную регистрацию (п.4, п.14, п.19 Соглашения), которая не была проведена, следовательно, соглашение является незаключенным. Просит суд признать Договор №з от 29.12.2000г. аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> 6-я линия, уч.№ недействующим. Признать Соглашение от 10.12.2018г. об уступке права аренды по Договору №з от 29.12.2000г. аренды земельного участка. расположенного по адресу: <адрес>, Поляна им.Фрунзе, 6-я линия, уч.№ незаключенным.

Истец Марценюк И.А. в судебное заседание не явился. О дне судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании поддержала исковые требования, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что обратились в суд с иском, так как договор не мог быть продлен, поскольку участком Панарин не пользовался, были долги по оплате, также соглашение о переуступки не могло быть заключено, поскольку Панарин не мог показать границы участка, отсутствует доступ из-за забора. Права ее доверителя нарушаются, так как ему отказали в предварительном согласовании предоставления земельного участка. государственная собственность на который не разграничена, в том числе и на том основании, что имеется договор аренды на испрашиваемый земельный участок.

Представитель Департамента управления имуществом г.о.Самара по доверенности Гаврилова Е.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала.

Ответчики Панарин А.А., Кабацков А.А. в судебное заседание не явились. Извещены о дне судебного заседания правильно и своевременно. Причины неявки суду неизвестны. Заявлений и ходатайств в суд не поступало.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании ч.2, ч.3 ст.55 Конституции РФ исключается умаление прав человека и гражданина и допускается их ограничение только в конституционно одобряемых целях на основании федерального закона.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В силу ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статьей 383 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (статья 384 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п.14, 15
Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Решением Самарского районного суда г.Самары от 11.12.2015г. по гражданскому делу № произведен раздел общего имущества супругов Марценюк И.А. и ФИО9 (л.д.19-25).

Судом установлено, что Марценюк И.А. принадлежит земельный участок площадью 500 +/-8 кв.м. КН № почтовый адрес ориентира: <адрес>, г.о.Самара, внутригородской район Кировский, <адрес> линия 6-я, участок № Дата присвоения КН – 24.12.2005г. Дата регистрации права от 18.06.2016г. Дата записи о запрете регистрации 20.09.2017г. на основании Постановления СПИ ОСП Кировского района от 21.07.2016г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.12.2021г. (л.д.11-17).

В материалы дела представлена выписка ЕГРН от 08.12.2016г. о собственности Марценюк И.А. на жилой дом площадью 254,5 кв.м. КН № по адресу: <адрес>, Линия 6, (Поляна Фрунзе), №. Дата регистрации права 18.06.2016г. (л.д.10).

По сведениям Управления Росреестра по Самарской области от 12.01.2023г. Марценюк И.А. является собственником земельного участка площадью 500 +/-8 кв.м. КН № почтовый адрес ориентира: Самарская область, г.о.Самара, внутригородской район Кировский, <адрес>, линия 6-я, участок № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки и жилого дома площадью 254,4 кв.м. КН №, расположенный по адресу: <адрес>, г.о.Самара, внутригородской район Кировский. <адрес>, линия 6-я, участок №

Распоряжением № РД-2016 от 11.11.2022г., распоряжением № РД-2115 от 24.11.2022г. Марценюк И.А. на заявление последнего отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 590 кв.м., КН №, по адресу Самарская область, г.о.Самара, внутригородской район Кировский, <адрес>, линия 6-я, участок № государственная собственность на который не разграничена. Имеется информация о договоре аренды на испрашиваемый земельный участок, кроме того, между испрашиваемым участком и земельными участками, состоящими на кадастровом учете под номерами №; № образуется территория, которую невозможно использовать рационально, представленная схема расположения земельного участка не соответствует требованиям к ее подготовке, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0148.

Истец обратился в суд с иском о признании недействующим договора аренды, признании соглашения незаключенным, указав, что в ходе рассмотрения гражданского дела №, находящегося ранее в производстве Кировского районного суда г.Самары, истцу стало известно, что часть домовладения, занимаемого приусадебной территорией, площадью 674,2 кв.м, была предоставлена на основании Постановления Главы г.Самары от 06.10.2000г. № в аренду Панарину А.В. - предыдущему владельцу, который впоследствии продал дом и участок площадью 500 кв.м., семье истца. Мотивирует требование тем, что на момент продления договора аренды Панарин земельным участком не пользовался, договор аренды не зарегистрирован, арендные платежи не вносились. Границы земельного участка не определены, поэтому предметом соглашения о переуступке прав Кабацкову А.А. быть не мог.

В материалы дела по запросу суда Управлением Росреестра представлено регистрационное дело по объекту недвижимости с кадастровым номером № (№(172)//0:0000000:0№), из которого следует, что Панарин А.В. подал заявление о регистрации права собственности на земельный участок 30.07.2001г., 07.08.2001г., представив в т.ч. свидетельство на право собственности на землю серии РФ-ХХХ-Сам-01-02-00 №, площадью 500 кв.м. по адресу: г.Самара, полм.им.Фрунзе, 6 линия, уч.№ в Кировском районе, план границ земельного участка. 21.08.2001г. Панарин А.В. и Марценюк Е.В. обратились с заявлением о переходе права представив договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу от 21.08.2001г., акт приема-передачи.

29.12.2000г. Комитет по управлению имуществом г.Самары заключил с Панариным А.В. договор №з аренды земельного участка площадью 674,20 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 6-я линия, уч. №. Под личное подсобное хозяйство – 300,00 кв.м., садоводство – 374,20 кв.м. (п.1 Договора). (л.д.33-34,35,36-37).

Срок действия договора указан в п.3 Договора, Действует с 06.10.2000г. Истекает 05.10.2005г.

В особых условиях п.10 Договора, указано, что участок предоставляется в аренду с правом выкупа.

Приложения к Договору № план границ земельного участка, приложение № акт приема-передачи земельного участка.

10.12.2018г. было заключено Соглашение об уступке права аренды по договору №з Департаментом управления имуществом г.о.Самара (Арендодатель) Панариным А.В. (Арендатор) и Кабацковым А.А. (Новый арендатор) (л.д.36-37).

Соглашение заключено в отношении земельного участка по адресу: <адрес>», 6-я линия, уч. № площадью 674,20 кв.м. Под личное подсобное хозяйство – 300,00 кв.м., садоводство – 374,20 кв.м. (п.1 Соглашения). Новому Арендатору с согласия Арендодателя передается земельный участок с той же характеристикой для использования в тех же целях и в тех же объемах. В каких использовал Арендатор (п.3 Соглашения).

Соглашение является актом приема-передачи земельного участка. Арендатор также передал Новому арендатору договор №з аренды земельного участка от 29.12.2000г. со всеми приложениями, а также все счета и квитанции по оплате аренды. Арендатор на местности обозначит Новому арендатору фактические границы земельного участка (п.15 Соглашения).

Департаментом управления имуществом г.Самары в материалы дела представлены акты по начислению Панарину арендных платежей с марта 2015г. по декабря 2018г.; по начислению Кабацкову арендных платежей с 11.12.2018г. по 02.02.2023г.

Согласно ответу ДУИ г.о.Самара № на заявление Кабацкова А.А. о представлении дубликата договора аренды на имя Кабацкого сообщают, что руководствуясь п.5 ст.22 ЗК РФ, п.2 ст.615 ГК РФ Департамент согласовал замену стороны Арендатора – Панарина А.В. на сторону Арендатора – Кабацкова А.А. в соответствии с заключенным соглашением об уступке права аренды по договору от 10.222018, данные изменения внесены в базу данных Департамента, о чем уведомлены письменно (иск. от ДД.ММ.ГГГГ №).

Довод представителя истца ответчика о том, что договор №з аренды земельного участка площадью 674,20 кв.м. и соглашение об уступке права аренды по договору №з не были зарегистрированы в установленном законом порядке, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным о признанием договоров незаключенными", стороны договора связаны обязательственными отношениями с момента его подписания, а не с момента его государственной регистрации, вследствие чего отсутствие государственной регистрации договора не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при его подписании.

Доводы представителя истца о том, что границы земельного участка не определены, соответственно, такой земельный участок не может являться объектом гражданско-правовых отношений, не могут быть приняты судом во внимание, так как согласно плану границ земельного участка, являющегося приложением № к договору №з аренды земельного участка площадью 674,20 кв.м. границы спорного земельного участка отражены в таблице точек, линий и дирек.углов участка, участок передан по акту приема – передачи, являющегося приложением № к договору №з аренды земельного участка площадью 674,20 кв.м..

Доводы истца о неиспользовании ответчиками земельного участка, не оплате арендных платежей, опровергаются сверкой расчетов, из которой следует, что последнее внесение арендных платежей зафиксировано ДД.ММ.ГГГГ.

Пояснения представителя истца о том, что истец фактически пользуется спорным земельным участком, границы огорожены, имеется фактическое землепользование, договор №з аренды земельного участка площадью 674,20 кв.м. и соглашение об уступке права аренды по договору №з нарушают права истца, который претендует на предоставление ему спорного земельного участка, не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований, так как использование земельного участка, без правовых и законных оснований, не может являться основанием для признания договора аренды недействующим, соглашения об уступке права аренды недействительным.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд приходит к выводу, что исковые требования Марценюк И.А. являются незаконными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Марценюк И.А. (паспорт №) к Департаменту управления имуществом г.о.Самара, Панарину А.В. (паспорт №), Кабацкову А.А. (паспорт №) о признании недействующим договора аренды, признании соглашения незаключенным отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

    Судья                     С.К.Сизова

Мотивированное решение составлено 10.02.2023г.