Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-881/2014 от 20.01.2014

Судья: Гурина Л.Р. Дело № 33-881/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Зубовой Л.М.

судей Аверченко Д.Г. и Мариуца О.Г.,

при секретаре Ермушове О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании от 03 марта 2014 года апелляционные жалобы Станиславчика Константина Владиславовича, ООО «АТН-Инвест-Строй», Атрошенко Виктора Васильевича на решение Подольского городского суда Московской области от 18 марта 2013 года по делу по иску Станиславчика Константина Владиславовича к ООО «Старкос- А» о признании права собственности на квартиры, нежилые помещения и машиноместа, по иску Атрошенко Виктора Васильевича к ООО «Строительно - промышленная компания «ВЕК», ООО «Старкос -А», ООО «Десна» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде конкретных жилых помещений (квартир), по иску Погодиной Натальи Валерьевны, Николенко Юлии Михайловны, Назарова Александра Николаевича, Пустогачевой Анны Валерьевны, Большакова Виктора Васильевича, Шаблаева Игоря Анатольевича, Кириллова Кирилла Валерьевича, Жигулевой Татьяны Александровны, Абросимовой Ольги Георгиевны, Гребенникова Ильи Валерьевича к Станиславчику Константину Владиславовичу, ООО «АТН-ИнвестСтрой» о признании сделки недействительной, по иску Бородавкиной Екатерины Аркадьевны к Станиславчику Константину Владиславовичу, ООО «АТН- ИнвестСтрой», ООО «Десна» о признании договоров в части недействительными

заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,

объяснения представителя Станиславчика К.В. по доверенности Хромова С.Ю., представителя Атрошенко В. по доверенности Зиновьева А.Г., представителей ООО «Старкос-А» по доверенности Трофимова В.В., Назарова А.С., Каморина А.В., представителя администрации городского округа Троицу Жигунова Р.И. представителя ООО «Ланвин» по доверенности Иванова А.В., Назарова А.Н., Большакова В.В., Шаблова И.А., Гребенникова И.В., Погодиной Н.В., Кожевниковой О.К., Пустогачевой А.В., представителя Абросимовой О.Г. по доверенности Абросимовой Е.Ю., представитель Бородавкиной Е.А. - Наумовой Е.В.,

УСТАНОВИЛА:

Станиславчик К.В. обратился в суд с иском к ООО «Старкос-А» о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, в виде конкретных 40 квартир, а также на нежилые помещения общей площадью 3 195 кв.м. и 49 машиномест в подземном паркинге дома.

В обоснование иска ссылался на то, что 26 марта 2007 года между ним и ООО «АТН-ИнвестСтрой», являющимся соинвестором в строительстве названного дома, заключен договор уступки права требования, по условиям которого к нему перешло право на получение в собственность указанного выше недвижимого имущества. Жилой дом фактически построен, выполнена внутренняя планировка, однако, в эксплуатацию дом не сдан, чем ущемляются его интересы, при том, что свои обязательства по договору он выполнил в полном объеме.

Атрошенко В.В. обратился в суд с иском к ООО «Строительно- промышленная компания «ВЕК» (далее - ООО «СПК «ВЕК»), ООО «Старкос-А», ООО «Десна» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде конкретных 10 квартир

Требования мотивировал тем, что 01 октября 2005 года между ним и ООО «СПК «ВЕК» заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является его участие в инвестировании строительства названного выше жилого дома. По условиям соглашения оформление его права собственности на квартиры должно производить ООО «Десна», являвшееся инвестором строительства. 22 октября 2008 года ООО «Десна» уступило все свои права и обязанности по инвестиционному контракту ООО «Старкос-А». Указал, что он полностью внес инвестиционный взнос, соответственно приобрел право требования на результат строительства пропорционально профинансированным площадям, однако, ответчики свои обязательства по договору не исполнили.

Определением Подольского городского суда от 02 октября 2012 года названные иски объединены в одно производство.

Погодина Н.В., Николенко Ю.М., Назаров А.Н., Пустогачева А.В., Большаков В.В., Шаблаев И.А., Кириллов К.В., Жигулева Т.А., Абросимова О.Г., Гребенников И.В. (третьи лица по иску Станиславчика К.В.) заявили самостоятельные требования к ООО «АТН-ИнвестСтрой» и Станиславчику К.В. о признании заключенного между ними договора от 26 марта 2007 года, недействительной (ничтожной) сделкой, ссылаясь на то, что названный договор заключен в нарушение требований ч. 3 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Бородавкина Е.А. (третье лицо по иску Станиславчика К.В.) заявила самостоятельные исковые требования к Станиславчику К.В., ООО «АТН- ИнвестСтрой», ООО «Десна» о признании недействительными договоров от 21 декабря 2006 года между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой» и от 26 марта 2007 года между Станиславчиком К.В. и ООО «АТН-ИнвестСтрой» в части прав на нежилое помещение площадью 144,51 кв.м., расположенное на 1 этаже в секции 1 строящегося жилого дома по указанному выше адресу.

В обоснование иска указала, что на основании договора-обязательства 28 июня 2005 года, заключенного с ООО «Кампания АТН», она стала соинвестором по строительству жилого дома по адресу: <данные изъяты> В течение 2005- 2006 годов она перечислила ООО «Кампания АТН» и ООО «Десна» обусловленную договором сумму. Протоколом разногласий ООО «Десна» подтвердило, что расчет произведен полностью, после чего 26 декабря 2006 года между ней и ООО «Десна» заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства, которым закреплено ее право на получение в собственность после завершения строительства жилого дома нежилого помещения площадью 144,51 кв.м.

03 декабря 2008 года ООО «Десна» уведомило ее о переуступке прав и обязанностей инвестора в пользу ООО «Старкос-А», с которым 07 декабря 2011 года она также заключила договор участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения. При переуступке ООО «Десна» прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту в пользу ООО «Старкос-А» было подтверждено ее право на спорное имущество.

По мнению Бородавкиной Е.А., право на названное нежилое помещение у нее возникло ранее прав ООО «АТН-ИнвестСтрой» и Станиславчика К.В., учитывая, что на дату заключения договора от 21 декабря 2006 года между ООО «Десна» (инвестор) и ООО «АТН- ИнвестСтрой» она полностью оплатила свою долю в строительстве нежилого помещения, о чем инвестору было известно и он был не вправе повторно распоряжаться этой долей. Соответственно не обладало таким правом и ООО «АТН-ИнвестСтрой» на день заключения сделки по уступке прав Станиславчику К.В.

Решением Подольского городского суда от 18 марта 2013 года в удовлетворении всех заявленных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 июня 2013 года решение в части отказа в удовлетворении иска Станиславчика К.В. отменено. В отмененной части по делу постановлено новое решение, которым иск Станиславчика К.В. удовлетворен частично, за ним признано право собственности на конкретные 5 трехкомнатных, 23 двухкомнатных и 3 однокомнатных квартиры, право собственности на нежилые помещения общей площадью 3050,5 кв.м., расположенные на первом и втором этажах с 1 -ой по 7-ю секции строящегося многоквартирного дома по указанному адресу и на 46 машиномест в подземном паркинге (с указанием конкретных номеров).

В остальной части иска Станиславчику К.В. отказано.

В неотмененной части решение Подольского городского суда оставлено без изменения с исключением из его мотивировочной части суждения о том, что договор от 21 декабря 2006 года между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой» является незаключенным.

Постановлением президиума Московского областного суда № 537 от 11 декабря 2013 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 июня 2013 года в части удовлетворения иска Станиславчика К.В. и исключения из мотивировочной части решения Подольского городского суда от 18 марта 2013 года суждения о том, что договор от 21 декабря 2006 года между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой» является незаключенным – отменено. В отмененной части дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Судебная коллегия при новом рассмотрении дела, изучив его материалы, заслушав явившихся лиц, проверив доводы жалоб Станиславчика К.В., ООО «АТН-Инвест-Строй», Атрошенко В.В., считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы- без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21 декабря 2006 года ООО «Десна» заключило договор участия в долевом строительстве с ООО «АТН-ИнвестСтрой», по условиям которого ООО «АТН-ИнвестСтрой» приобретало право на получение в собственность 35 однокомнатных, 83 двухкомнатных, 33 трехкомнатных квартир с конкретными порядковыми номерами, а также на нежилые помещения общей площадью 3195 кв.м. и 49 машиномест в подземном паркинге дома по адресу: <данные изъяты> (т.1, л.д.8-19).

26 марта 2007 года по договору уступки прав (цессии) ООО «АТН- ИнвестСтрой» переуступило Станиславчику К.В. право требования на получение в собственность в строящемся доме 40 конкретных квартир (8 однокомнатных, 24 двухкомнатных, 8 трехкомнатных), нежилых помещений общей площадью 3 195 кв.м. и 49 машиномест в подземном паркинге с конкретными номерами (т. 1, л.д. 14-19).

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 16 августа 2002 года между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка арендодатель) и ООО «Десна» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 9920 кв.м. для строительства жилых домов (т.1, д.д. 41-46)

15 апреля 2004 года между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Троицка и ООО «Десна» (инвестор) заключен инвестиционный контракт, по условиям которого инвестор обязался за счет собственных и привлеченных средств (соинвесторов) произвести строительство объекта недвижимости жилищного назначения на указанном земельном участке. После завершения строительства к ООО «Десна» (в случае соблюдения условий контракта) должно было перейти право на получение 80% общей площади квартир, 100% общей нежилой площади и площади подземных помещений (т.1, л.д.20-33).

Распределение конкретных квартир и нежилых помещений объекта между участниками строительства должно было осуществляться после утверждения проектно-сметной документации путем подписания дополнительного соглашения к контракту (п.3.1. договора). Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации, инвестору и соинвесторам по итогам реализации контракта, должно было определяться актом о реализации инвестиционного проекта (п. 3.2).

В период с 2005 по 2011 год между ООО «Десна», а затем ООО «Старкос-А», как инвесторами, с рядом физических и юридических лиц (соинвесторами) были заключены договоры о долевом участии в инвестировании строительства, а также договоры о переуступке соинвесторами своих прав иным юридическим и физическими лицам. В частности, о своих правах, возникших на основании договоров соинвестирования и переуступке прав, заявили третьи лица по делу и Атрошенко В.В.

Ввиду возникших трудностей в реализации инвестиционного контракта от 15 апреля 2004 года, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Троицк, ООО «Десна» и ООО «Старкос-А» заключено дополнительное соглашение от 22 октября 2008 года (далее – Соглашение), на основании которого новым инвестором вместо ООО «Десна» стало ООО «Старкос-А» (л.д. 34-37 т.1). При этом, как указано в дополнительном соглашении, причитающаяся новому инвестору имущественная доля в строящемся объекте была обременена правами требования третьих лиц на основании заключенных с ними договоров. Сводный перечень таких договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояние исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц были закреплены в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью данного Соглашения (п.2.4).

Пунктом 4.4 данного Соглашения на ООО «Десна» возлагалась обязанность проинформировать третьих лиц о перемене инвестора в строительстве, предложить третьим лицам подтвердить в месячный срок свое право на долю в жилищном строительстве и не позднее двухмесячного срока заключить трехсторонние соглашения о перемене лиц в обязательстве (Соглашения).

Согласно пунктам 4.1.1, п. 4.4 Соглашения, ответственность за неполноту и недостоверность документов и сведений, имеющих значение для осуществления контракта, в том числе по правам требования третьих лиц, отказавшихся от заключения договоров с новым инвестором, а также по правам требования, не признанным новым инвестором в связи с отсутствием у инвестора и третьих лиц необходимых правоустанавливающих документов, была возложена на прежнего инвестора, т.е. ООО «Десна».

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска Станиславчика К.В., суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора цессии со Станиславчиком К.В. цедент (ООО «АТН-ИнвестСтрой») не обладал уступаемым правом требования на получение в собственность спорных жилых и нежилых площадей в строящемся доме, поскольку договор участия в долевом строительстве между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой» от 21 декабря 2006 года не прошел государственную регистрацию и учетную регистрацию в Администрации г. Троицка и является незаключенным. Отсутствует государственная регистрация и договора уступки прав (цессии) от 26 марта 2007 года.

Не подтверждены эти права и в порядке, определенном дополнительным соглашением от 22 октября 2008 года, поскольку в списке третьих лиц, имеющих право требования на долю в жилищном строительстве, Станиславчик К.В. не значится.

Кроме того, суд установил, что на момент заключения договора о долевом участии в инвестировании строительства от 21 декабря 2006 года инвестор (ООО «Десна») уже распорядился правами в отношении части спорных объектов, поэтому не мог передавать право на эти объекты ООО «АТН-ИнвестСтрой».

С указанными выводами судебная коллегия соглашается.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 названного Федерального закона).

В силу ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Материалами дела бесспорно подтверждается, что ни договор участия в долевом строительстве от 21 декабря 2006 года, заключенный между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой», ни договор цессии от 26 марта 2007 года, заключенный ООО «АТН-ИнвестСтрой» и Станиславчиком К.В., не прошли в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Данных о том, что ООО «АТН-ИнвестСтрой», а затем и Станиславчик К.В. обращались с требованиями об обязании произвести государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и об уступке прав соответственно, в материалах дела не содержится.

Отсутствуют в материалах дела и допустимые доказательства возникновения у ООО «АТН- ИнвестСтрой» права на спорные объекты недвижимости, что в частности подтверждено постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 02 мая 2012 года (дело № А41-023507/11), которым в иске ООО «АТН-ИнвестСтрой» к ООО «Старкос-А», ООО «Десна», Администрации г. Троицка, Министерству строительного комплекса Московской области о признании недействительной сделки по переуступке прав и переводе обязательств по инвестиционному контракту от 15 апреля 2004 года, отказано.

Вынесенными арбитражными судами по названному делу судебными актами также установлено, что ООО «АТН-ИнвестСтрой» не являлось стороной инвестиционного контракта от 15 апреля 2004 года, в этой связи для возникновения у данного общества права на имущество по договору от 21 декабря 2006 года требовалось обязательное подтверждение этого права путем регистрации договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании договора участия в долевом строительстве от 21 декабря 2006 года между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой», не заключенным. В связи с чем, а также с учетом вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу № А41-023507/11, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО «АТН-ИнвестСтрой» не могло уступить Станиславчику К.В. по договору цессии право, подтвержденное договором от 21 декабря 2006 года.

Отказывая в иске, суд первой инстанции правильно исходил из того, что многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные жилые и нежилые помещения, машиноместа в подземном паркинге, в настоящее время не завершен строительством, не принят в эксплуатацию, не подключен к централизованным инженерным сетям и сооружениям. По заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы степень готовности спорных объектов недвижимости составляет от 35 до 53 %, квартиры не имеют индивидуально-определенных характеристик, не пригодны для постоянного проживания, нежилые помещения не пригодны для использования (т.8, т. 10).

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Станиславчика К.В.

Доводы апелляционных жалоб Станиславчика К.В. и ООО «АТН-ИнвестСтрой» о том, что договор от 21 декабря 2006 года, заключенный между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой», и договор цессии от 26 марта 2007 года, заключенный ООО «АТН-ИнвестСтрой» и Станиславчиком К.В., не подлежали обязательной государственной регистрации, несостоятельны.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Поскольку первое разрешение на строительство жилого дома по адресу: г<данные изъяты> было выдано 24.03.2006 года, указанные выше договоры подлежали государственной регистрации.

Судебная коллегия учитывает, что необходимость государственной регистрации договора от 21 декабря 2006 года прямо предусмотрена в пункте 10.2, с указанием, что обязанность по подготовке документов, необходимых для государственной регистрации договора, возлагается на ООО «Десна». Обязательной государственной регистрации также подлежали все изменения и дополнения к указанному договору (п. 10.3 договора) (т.1 л.д.8-13).

Доводы апелляционных жалоб о том, что первое разрешение на строительство выдавалось в соответствии с постановлением Главы г.Троицка от 11.05.2004 года № 291, ничем не подтверждены, опровергаются материалами дела, в которых первое разрешение на строительство датировано 24.03.2006 года.

Другие доводы поданных апелляционных жалоб не содержат указания на факты, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по иску Станиславчика К.В.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению по доводам жалоб, которые не содержат новых обстоятельств, имеющих правовое значение для разрешения спора, в целом отражают процессуальную позицию их подателей, которая приводилась ими в суде первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Атрошенко В.В., по сути, направлены на оспаривание вступившего в законную силу судебного постановления, поскольку решением Подольского городского суда Московской области от 18 марта 2013 года в иске Атрошенко В.В. отказано и в этой части решение суда оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 июня 2013 года.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Подольского городского суда Московской области от 18 марта 2013 года в части отказа в удовлетворении иска Станиславчика Константина Владиславовича и указания в мотивировочной части суждения о том, что договор от 21 декабря 2006 года между ООО «Десна» и ООО «АТН-ИнвестСтрой» является незаключенным оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи