Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6083/2011 ~ М-4997/2011 от 14.07.2011

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2011

Дело № 2-6083/11(7)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«15» сентября 2011 г. Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:

председательствующего судьи – Киселевой С.Н.,

при секретаре – Зотиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседаниигражданское делопоиску Комаров С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по встречному иску ООО «СПЭК» к Комаров С.А., ЗАО «УК «Новый Град» о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

Комаров С.А. обратился с иском к ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» (далее по тексту ООО «СПЭК»), в котором указал, что 14 сентября 2004 г. между Комаровым С.А. и ЗАО «УК «Новый Град» был заключен договор инвестирования № 337, по условиям которого инвестор осуществляет капитальные вложения в сумме 0000 руб. в строительство 8-16 этажного <адрес> в <адрес>, а ЗАО «УК «Новый Град» обязалось использовать внесенные истцом денежные средства для строительства указанного дома и после завершения строительства передать истцу в собственность нежилое помещение под проектным номером 0000, расположенное в блоке 0000 секции 0000 на 7 этаже здания площадью 0000 кв.м. Истец свои обязательства исполнил в полном объеме. 20 января 2009 между истцом, ЗАО «УК «Новый Град» и ООО «СПЭК» заключен договор перемены лиц в обязательстве 0000 по условиям которого все права ЗАО «УК «Новый Град» по инвестиционному договору № 337 от 14.09.2004 перешли к ООО «СПЭК», указанным договором был установлен срок ввода объекта в эксплуатацию 3 квартал 2010 г. В настоящее время строительство объекта не ведется, чем нарушаются права истца, однако приобретенное истцом помещение существует, имеет степень готовности 90%, площадь 0000 кв.м. Просит признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства – офис 0000 общей площадью 0000 кв.м, расположенный на 7 этаже здания по адресу: <адрес>.

Ответчик ООО «СПЭК» обратился со встречным иском, в котором указано, что договор перемены лиц в обязательстве № 337/1 от 20.01.2009, заключенный между ЗАО «Управляющая компания «Новый град», ООО «СПЭК» и Комаровым С.А. является ничтожным по следующим основаниям. Договор подписан неуполномоченным лицом ФИО6, действующим на основании доверенности от 16.07.2007, выданной лицом, не являющимся генеральным директором ООО «СПЭК» ФИО3, в период выдачи доверенности действовало определение Арбитражного суда об обеспечении иска от 14.02.2006. Заключение ООО «СПЭК» договора выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности общества. Денежные средства от ЗАО «УК «Новый град» к ООО «СПЭК» не поступали, поэтому исходя из того, что сделка совершалась под условием, перемена лиц в обязательстве не произошла. Также не передавались документы, связанные с обязательством. Просит признать недействительным договор перемены лица в обязательстве № 337/1 от 20.01.2009, заключенный между ЗАО «УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Комаровым С.А. (л.д.30-34).

Истец в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.43).

Представитель истца адвокат Канкалов Д.О., действующий на основании ордера (л.д.24), исковые требования поддержал по предмету и основаниям.

Ответчик ООО «СПЭК» своего представителя для участия в деле не направил, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Третье лицо ЗАО «УК «Новый Град», являющееся также ответчиком по встречному иску, в суд своего представителя не направил, о времени и месте проведения судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14 сентября 2004 года между ЗАО «УК «Новый Град» (компания) и Комаровым С.А. (инвестор) заключен инвестиционный договор № 337, по условиям которого инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство 8-16 этажного жилого <адрес> путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в доме. Компания обязуется использовать капитальные вложения инвестора в соответствии с условиями настоящего договора и после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и сдачи дома Государственной приемочной комиссии, обязуется передать инвестору в собственность нежилое помещение, расположенное в Блоке 0000 секции 0000 на 7 этаже проектный № помещения 0000 площадью 0000 кв.м, объемом капитальных вложений 0000 руб. (л.д.5-9).

Согласно справке о произведенных платежах и кассовым чекам, инвестором внесено 0000 руб., что соответствует 0000 кв.м площади (л.д.10-11).

20 января 2009 г. между ЗАО «УК «Новый Град» (компания), ООО «СПЭК» (застройщик) и Комаровым С.А. (инвестор) подписан договор № 337/1 перемены лица в обязательстве, согласно которому компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором № 337 от 14.09.2004, включая обязанность передать инвестору помещение: нежилое помещение, проектный номер 0000, площадью 0000 кв.м, расположенное на 7 этаже в блоке 0000 секции 0000 жилого <адрес> в <адрес> (л.д.12).

Из представленных документов, следует, что ООО «СПЭК» выдано разрешение на строительство № RU 66302000-264 на жилой комплекс: четырехсекционное, многоэтажное жилое здание с встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, встроено-пристроенную подземную автостоянку, пристроенное административное здание, трансформаторная подстанция 1 очередь строительства, расположенного по адресу <адрес> (л.д.51).

Жилая часть трех 0000 квартирных жилых секций (секция 0000:9-10 этажей; секция 0000: 16 этажей; секция 0000: 5, 8 этажей) четырехсекционного жилого здания и трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-136 от 31 июля 2009 г. (л.д.50)

Из представленного кадастрового паспорта помещения по состоянию на 04.07.2011 и экспликации к поэтажному плану дома, следует, что по адресу: <адрес>, на 7 этаже расположен офис 0000 (площадь по проекту 0000), общей площадью 0000 кв.м, степенью готовности 90% (л.д.14,15).

Согласно ст.ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации законодатель относит объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о регистрации), право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, для регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, необходимо: наличие документов, подтверждающих права на земельный участок и отведение участка именно для строительства данного объекта, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации.

Исходя из имеющихся в материалах дела документов, суду представлены документы, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства, так как в силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ выданное Администрацией города Екатеринбурга разрешение на строительство подтверждает факт наличия проектной документации и отвода земельного участка в установленном законом порядке.

Также суду представлены документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Информации о регистрации прав на спорный объект незавершенного строительства у суда не имеется.

Срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта имеет высокую степень готовности, объект в натуре существует.

Однако ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, его права со стороны ответчика нарушены и подлежат восстановлению, путем признания за истцом права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Ответчиком представлено решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006г. о признании недействительным решения общего собрания участников ООО «СПЭК» от 22.12.2005 о назначении ФИО5 генеральным директором общества. Однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено.

Суд также принимает во внимание, что представляя определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в 2006г., в 2007г., ответчиком не представлено доказательств, что ФИО5 вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «СПЭК» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Более того, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлен уведомление об отзыве доверенности в адрес ФИО6 от 01.08.2007г., однако отзывает доверенность генеральный директор ООО «СПЭК» ФИО5 Уведомление 01.08.2007 года в адрес ЗАО УК «Новый град», ООО «Гидроспецстрой», ООО НПП «Екатеринбург-РОКС», ФИО7 и ФИО8 также от имени генерального директора ФИО5

Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора ФИО5

Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на ФИО9, контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>), а также истца, в суд не представлено.

Исходя из изложенного суд считает доводы представителя ответчика об отсутствии полномочий у ФИО6 на заключение договора перемены лиц в обязательстве - необоснованными.

Также истец не должен нести неблагоприятные последствия ввиду неисполнения обязательств ЗАО «УК «Новый град» перед ООО «СПЭК».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198, ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комаров С.А. удовлетворить.

Признать за Комаров С.А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую офисному помещению 0000 (номер 0000 по плану БТИ) площадью <адрес> кв.м, расположенному на 7 этаже по адресу <адрес>.

Взыскать с ООО «СПЭК» в пользу Комаров С.А. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 0000.

Настоящее решение является основанием для регистрации за Комаров С.А. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую офисному помещению 0000 (номер 0000 по плану БТИ) площадью 0000 кв.м, расположенному на 7 этаже по адресу <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ООО «СПЭК» к Комаров С.А., ЗАО «УК «Новый град» о признании сделки недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: Подпись

Копия верна

Судья

Секретарь