Решение по делу № 2-2353/2016 ~ М-2423/2016 от 17.08.2016

22 ноября 2016 года г. Луга

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гражданское дело № 2-2353/2016

Лужский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

при секретаре Рой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михальченко И.П. к администрации Ретюнского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области об установлении рыночной стоимости объекта,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском об установлении рыночной стоимости объекта.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ООО <наименование> определена рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <сумма>, в том числе рыночная стоимость комнаты площадью *** кв.м. в размере <сумма>..

Истец не согласен с данной оценкой, считает ее завышенной.

Истец просит суд определить рыночную стоимость комнаты площадью *** кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в размере <сумма>.

Истец в судебном заседании поддержал требования.

Представитель ответчика Кошечкин А.А., действующий на основании доверенности от 11 января 2016 года, сроком действия до 31 декабря 2016 года, оставил разрешение спора на усмотрение суда, и подтвердил, что комната площадью *** кв.м. является свободной.

Третье лицо Михальченко Д.Г., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав истца и ответчика, исследовав материалы дела, находит, требования Михальченко И.П. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и /или/ собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма, проживающим в этой квартире нанимателям и /или/ собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части первой настоящей статьи, освободившиеся жилое помещение предоставляется по договорам социального найма, проживающим в этой квартире нанимателя и (или) собственникам, которые в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившиеся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Учитывая, что в соответствии с ч 1 ст. 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, освободившиеся жилое помещение предоставляется нанимателям и (или) собственникам, проживающим в квартире, если они в установленном порядке признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, но таковых не имеется; при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 данной статьи жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и /или/ собственникам, которые в установленном порядке могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, но также таких граждан не имеется.

Таким образом, по договору купли-продажи в соответствии с ч. 3 ст. 59 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть предоставлено по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Судом установлено, что муниципальное образование Ретюнское сельское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области на основании областного закона «Об утверждении перечней имущества, передаваемого от муниципального образования Лужский муниципальный район Ленинградской области в муниципальную собственность муниципального образования Ретюнское сельское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области» от 08 ноября 2007 года № 156-ОЗ и акта приема-передачи муниципального имущества от муниципального образования Лужский муниципальный район Ленинградской области в муниципальную собственность муниципального образования Ретюнское сельское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области от 01 октября 2008 года является собственником квартиры площадью *** кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 128 том 1).

Квартира состоит из двух комнат площадью *** кв.м. и *** кв.м. и является коммунальной. Комната площадью *** кв.м. является свободной, что и подтвердил в судебном заседании представитель ответчика.

Михальченко И.П. вместе с сыном Михальченко Д.Г. проживают в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, и занимают комнату площадью *** кв.м. (л.д. 10 том 1).

Соответственно, Михальченко И.П. и Михальченко Д.Г. обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления и имеет право на выкуп свободной комнаты в коммунальной квартире.

Михальченко И.П. обратилась к ответчику с заявлением о выкупе комнаты площадью *** кв.м..

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В силу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Таким образом, учитывая, что отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ, то при оценке стоимости имущества, указанной в договоре, следует также принимать во внимание рыночную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком для целей совершении сделки.

Из анализа комментируемой нормы можно сделать вывод, что единственным способом для определения начальной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества является проведение независимым оценщиком на основании договора на проведение оценки объектов оценки приватизируемого имущества и составление по результатам такой оценки отчета об оценке объекта оценки.

В обоснование заявленных требований истцом был предоставлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ИП П.М.М. (л.д. 31-72 том 1).

Из отчета следует, что рыночная стоимость комнаты площадью *** кв.м. на ДД.ММ.ГГГГ составляет <сумма> (л.д. 33 том 1). При этом рыночная стоимость квартиры определена не была.

Ответчик предоставил Отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры ООО <наименование> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73-144 том 1). Стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 1 <сумма>, комнаты площадью *** кв.м. <сумма> (л.д. 74 том 1).

В отчете имеются описки, в том числе площади оцениваемой комнаты *** кв.м. вместо *** кв.м., что вводит заинтересованных лиц в заблуждение относительно объекта оценки и его стоимости.

На основании ходатайства истца по делу была назначена оценочная экспертиза. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Как следует из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «наименование» при проведении оценки ООО <наименование> были допущены нарушения Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

При описании объекта оценки оценщик указывает только квартиру, что неверно с точки зрения идентификации объекта оценки и нарушает п. 3 Федерального стандарта оценки «Требование к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, приводя в заблуждение потенциального пользователя отчета и неоднозначного толкования полученного результата.

В таблице 1.1. стр. 4 Отчета в качестве «цели и задачи оценки» указано «расчет рыночной стоимости имущества (прав на имущество) для определения рыночной цены земельного участка для оформления сделки купли-продажи». Данное утверждение неверно, так как оценке подлежала квартира и комнату в двухкомнатной квартире и определяется их рыночная стоимость. Оценщик нарушил положения ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

В таблице 1.2. стр. 5 Отчета в качестве «вида стоимости» оценщик указывает «рыночная и ликвидационная стоимость», однако проанализировав отчет эксперт установил, что отчет не содержит раздел с определением ликвидационных стоимостей оцениваемых объектов. Оценщик нарушил п. 21 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации № 297 от 20 мая 2015 года.

На странице 22 Отчета оценщик приводит перечень использованных данных п.п. 7.1., среди которых ссылки на интернет ресурсы применимые в качестве информативных при оценке земельных участков, а не оцениваемых объектов – квартиры и комнаты.

При описании корректировки на этаж расположения стр. 49 Отчета оценщик ссылается на «анализ вторичного рынка недвижимости», однако никаких ссылок на проведенный анализ не приводит. В таблице 15.2.3. величина корректировки на этаж расположения определена как 1000 руб./кв.м., при этом ссылки на источник отсутствуют, что делает данную величину не обоснованной и не проверяемой.

Корректировка на площадь объекта также не содержит в себе обоснованной информации на основании, каких источников данных оценщик делает вывод о том, что данная корректировка применима только в случае если «площадь объектов аналогов от площади объекта оценки более чем на 15 кв.м..

Оценщик нарушил п. 5 и п. 13 ФСО № 3: применяемая информация не обоснованная, не проверяема и вводит в заблуждение потенциального пользователя Отчета.

Оценщик в своем отчете не приводит выводов по рынку вторичной жилой недвижимости как в Лужском районе Ленинградской области, так и по Ленинградской области в целом. Оценщик не дает характеристики развития рынка жилой недвижимости в районе расположения объектов оценки, не делает выводов относительно спроса на объекты оценки. Рынок комнат оценщиком не затрагивался вообще.

Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость (результат оценки), проигнорирован оценщиком, в отчете данные не приведены. Оценщик нарушил положения п. 30 Федерального стандарта оценки «оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации № 611 от 29 сентября 2014 года.

Оценщик пренебрег корректировкой на площадь квартиры, хотя среди подобранных объектов аналогов есть объекты, площадь которых на 20% и более отличается от площади оцениваемой квартиры (объекты аналоги № 1 и 5). Корректировка на площадь оцениваемой комнаты также необоснованно отсутствует. Оценщик руководствовался данными, источник которых не указан, данные не подкреплены анализом рынка.

Оценщик не приводит данные о наличии санузла оцениваемой квартире и подобранных объектах аналогах. Оценщиком не учтена корректировка на площадь кухни, как при оценке квартиры, так и при оценке комнаты. Указанные обстоятельства ведут к искажению результатов оценки.

Разброс цен предложений объектов аналогов при оценке комнаты существенно рознится между собой. В оценочном сообществе допустимый разброс рекомендован в пределах 30%, поскольку, когда диапазон разброса цен большой – это косвенно свидетельствует о несопоставимости объектов.

Таким образом суд приходит к выводу, что Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ИП П.М.М. и Отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры ООО <наименование> от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты во внимание при определении рыночной стоимости комнаты.

Из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «наименование» следует, что рыночная стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составила <сумма>, а рыночная стоимость комнаты площадью *** кв.м. составила <сумма>..

Оснований не доверять выводам заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной по определению суда, у суда не имеется, поскольку они последовательны, не противоречат материалам дела.

В связи с чем, суд считает, что требования истца об установлении рыночной стоимости комнаты площадью *** кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в размере <сумма> подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ <░░░░░>..

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░         ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 28 ░░░░░░ 2016 ░░░░.