Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33а-29874/2021 от 29.09.2021

    Судья Торбик А.В.                                                            Дело № 33а-29874/2021

    А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Брыкова И.И.,

судей                                 Редченко Е.В., Климовского Р.В.,

при секретаре                   Козловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 06 октября 2021 года апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Щелковского городского суда Московской области от 18 мая 2021 года по административному делу по административному исковому заявлению Новикова А. И. к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 02 марта 2021 года об отказе в государственной регистрации права, об обязании осуществить государственную регистрацию права,

заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения представителя Управления Росреестра по Московской области Сорокина А.А., Новикова А.И.,

у с т а н о в и л а :

     Административный истец Новиков А.И. обратился в суд с административным иском к административному ответчику Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 02.03.2021 об отказе в государственной регистрации права, об обязании осуществить государственную регистрацию права. Свой административный иск мотивировал теми обстоятельствами, что 17.02.2020 им был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Доля в праве на квартиру была приобретена на торгах. Им в Управление Росреестра по Московской области были поданы документы о регистрации перехода права на долю в праве собственности на квартиру. Управлением Росреестра по Московской области ему были направлены 04.12.2020 уведомление о приостановлении государственной регистрации права, 02.03.2021 об отказе в государственной регистрации права. Основанием для приостановления, а затем и для отказа в государственной регистрации явились следующие обстоятельства: на государственную регистрацию не было представлено заявление сособственника квартиры (Тюльпанова И.Ю. в лице представителя – финансового управляющего Билюченко С.С.); отсутствует нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества; отсутствует информация о том, что указанное в протоколе о результатах торгов лицо – Кустанов О.С. действует в интересах Новикова А.И. на основании агентского договора. Просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области от 02.03.2021 об отказе в государственной регистрации права, обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать его право на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

     Административный ответчик Управление Росреестра по Московской области своего представителя в суд не направило.

     Заинтересованное лицо финансовый управляющий Тюльпанова И.Ю. - Билюченко С.С. в суд не явился.

         Решением Щелковского городского суда Московской области от 18.05.2021 административный иск удовлетворен.

         Не согласившись с решением суда, административный ответчик Управление Росреестра по Московской области подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

     Заслушав объяснения явившихся лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

     Разбирательством по административному делу установлено, что 17.02.2020 между Тюльпановым И.Ю. (продавец) в лице финансового управляющего Билюченко С.С. и Новиковым А.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

     Решением Управления Росреестра по Московской области от 04.12.2020 была приостановлена государственная регистрация права Новикова А.И. на <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру на том основании, что не было представлено заявление сособственника квартиры (Тюльпанова И.Ю. в лице финансового управляющего Билюченко С.С.), отсутствует нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества, отсутствует информация о том, что указанное в протоколе о результатах торгов лицо - Кустанов О.С. действует в интересах Новикова А.И. на основании агентского договора.

     Решением Управления Росреестра по Московской области от 02.03.2021 было отказано в государственной регистрации права Новикова А.И. на <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру.

     Руководствуясь положениями п.п. 1, 2 ст. 244, п. 1 ст. 260, ст. 278 ГК РФ, п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд свое решение по административному делу мотивировал теми обстоятельствами, что поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило п. 1 ст. 42 указанного Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

     Также исходя из того, что в силу положений ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов, суд сделал вывод о том, что при реализации имущества должника, в том числе, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов.

     Ссылаясь на положения ст.ст. 447-449.1 ГК РФ, Федерального закона от 21.11.2011 № 325-ФЗ «Об организованных торгах», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые, по мнению суда, не содержат требования о нотариальном удостоверении заключенного на торгах договора, суд указал, что поскольку Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенного по результатам проведения публичных торгов, то у административного ответчика не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода к административному истцу доли в праве собственности на квартиру в соответствии с заключенным договором.

     Руководствуясь положениями п.п. 1, 6 ст. 131, п. 6 ст. 448 ГК РФ, п.п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 3 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и исходя из того, что по общему правилу при реализации имущества на торгах в качестве продавца в сделке выступает организатор торгов; что продавец в данной сделке - финансовый управляющий Билюченко С.С. выдал 18.02.2020 доверенность на имя Степанова М.Д. с полномочиями по подаче заявления о государственной регистрации перехода доли в праве собственности на квартиру, который подал в Управление Росреестра по Московской области заявление, суд сделал вывод о том, что у административного ответчика не было законных оснований требовать представления доверенности от титульного сособственника квартиры – Тюльпанова И.Ю., который не является продавцом по данной сделке.

     Руководствуясь положениями ст.ст. 1005, 1006 ГК РФ, абз. 10 п. 11 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также теми обстоятельствами, что между административным истцом (принципал) и Кустановым О.С. (агент) 15.01.2020 был заключен агентский договор; что заявку на участие в торгах вправе подавать лицо, действующее от имени заявителя на основании поручения, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и участие агента в торгах от своего имени, но в интересах принципала не противоречит существу торгов, как открытой и прозрачной процедуры реализации имущества должника, а также положениям ст. 1005 ГК РФ, что каких-либо ограничений по регистрации в качестве участника торгов лица, действующего в рамках агентского договора, Порядок проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 23.07.2015 № 495, не содержит; что агентский договор от 15.01.2020 был представлен в регистрирующий орган; что денежные средства за квартиру были оплачены в полном объеме; что торги по продаже квартире никем не обжаловались и в установленном законом порядке недействительными не признаны; что действия финансового управляющего по заключению договора купли-продажи никем не обжаловались и в установленном законом порядке незаконными не признаны, суд пришел к выводу о том, что на государственную регистрацию административным истцом были представлены необходимые документы, в том числе, и подтверждающие, что при приобретении квартиры на торгах Кустанов О.С. действовал от имени административного истца и в его интересах.

     Судебная коллегия не может согласиться с таким решением суда, поскольку выводы суда не основаны на материалах административного дела, судом неправильно применены нормы материального права.

     Как установлено разбирательством по административному делу, основанием для приостановления государственной регистрации послужило не соблюдение нотариальной формы заверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

     По мнению суда, регистрирующий орган, приостанавливая регистрационные действия, не учел особенности реализации имущества гражданина-должника в процедуре банкротства.

     В соответствии с ч. 3 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном названным федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

     Исходя из общего смысла указанного Федерального закона, все процедуры банкротства осуществляются под контролем суда.

     Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

     В соответствии в п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

     Положения ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

     Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило п. 1 ст. 42 указанного Федерального закона о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

     В соответствии со ст. 42 указанного Федерального закона нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не указывает на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов в нотариальной форме (ст.ст. 110, 111).

     Реализация имущества в процедуре банкротства производится в специальном порядке, путем продажи с торгов.

     Порядок заключения договоров на торгах установлен ст.ст. 447, 448 ГК РФ.

     Как указал суд, нотариальное заверение преследует цель соблюдения гарантий для участников сделки, однако, участники торгов получают необходимые гарантии, исходя из проведения процедуры торгов. Данная форма реализации имущества, а также особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства стали основаниями для вывода суда о том, что соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется.

     Между тем суд не учел следующее.

     В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. П. 2 ст. 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

     П. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

     Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме указанного Федерального закона. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

     Подобная правовая позиция приведена в разъяснениях по вопросам, возникающим в судебной практике, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020.

     Ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие по форме или содержанию документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства РФ (подп. 7 ч. 1 ст. 26).

     Представленный в регистрирующий орган договор купли-продажи от 17.02.2020 № 1 в нарушение п. 1 ст. 42 указанного Федерального закона не был заверен нотариусом.

     Данное обстоятельство свидетельствует о правомерности действий регистрирующего органа.

     В соответствии с п. 4 ст. 139 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения (абз. 5).

     Согласно протокола от 23.01.2020 об определении участников торгов <данные изъяты>, к участию в торгах был допущен Кустанов О.С. (л.д. 28).

     Согласно протокола от 23.01.2020 о результатах проведения торгов <данные изъяты>, победителем торгов был признан Кустанов О.С. (л.д. 29).

     Таким образом, в торгах участвовал Кустанов О.С., и сведений о том, что он действовал в интересах административного истца, в этих документах не содержится.

     Наличие заключенного между административным истцом и Кустановым О.С. агентского договора от 15.01.2020 и заявки Кустанова О.С. от 19.01.2020 об участии в торгах (л.д. 24-27) не меняет существа дела, поскольку Кустанов О.С. на торгах действовал от своего имени, а заявка не содержит сведений о ее принятии организатором торгов.

     С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

     На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

     Решение Щелковского городского суда Московской области от 18 мая 2021 года отменить, принять новое решение.

     В удовлетворении административного искового заявления Новикова А. И. к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 02 марта 2021 года об отказе в государственной регистрации права, об обязании осуществить государственную регистрацию права отказать.

     Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи