Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19262/2017 от 20.06.2017

Судья: Лапшина И.А. Дело № 33-19262/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Вуколовой Т.Б.,

судей Шевчук Т.В., Фоминой Н.И.,

при секретаре Вороновой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2017 года апелляционную жалобу АО «СУ-№155» на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 15 февраля 2017 года по делу по иску Малюка Николая Сергеевича к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании права общей долевой собственности,

заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,

объяснения представителя администрации г.о. Долгопрудный МО по доверенности Катулиной О.А., представителя временного управляющего АО «СУ-155» по доверенности Абрамовой В.Р., представителя ООО «Энергостройресурс» по доверенности Голиковой М.А., представителя ООО «ГУК» по доверенности Телишева Д.Ю., представителя АО «СУ-155» по доверенности Чернова С.В., представителя Малюк Н.С. по доверенности Испас А.В.,

установила:

Малюк Н.С. обратился в суд к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании права общей долевой собственности.

    Определением от 04.10.2016 года к участию в деле был привлечен временный управляющий АО «СУ-№ 155» ИП Белокопыт А.В.

    В обоснование иска истец указывал, что является собственником <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Застройщиком данного дома является АО «СУ-<данные изъяты>». Согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию в его состав входит пристроенная котельная, посредством которой осуществляется производство тепловой энергии для отопления указанного МКД, входящая в состав общего имущества МКД.

Помещение котельной отнесено к объектам производственного назначения МКД. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данной котельной не выдавались.

19 июня 2015 г. АО «СУ-№ 155» зарегистрировано право собственности на данную котельную площадью 85,1 кв. м, кадастровый номер.

Указывал на то, что жильцы дома № 1 корп. 3 по пр-ту Ракетостроителей, в силу ст. 36 ЖК РФ, имеют право на общее имущество в виде пристроенной котельной, обслуживающий только их дом. Тот факт, что данной котельной распорядился застройщик – АО «СУ-№ 155» - противоречит действующему законодательству, в связи с чем, обратился в суд с данным иском, просил признать недействительным договор соинвестирования от 01.03.2013 г., заключенный между ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») и ЗАО (АО) «СУ-№155», в части объекта являющегося пристроенной котельной МКД № 1 корп. 1 по пр-ту Ракетостроителей г. Долгопрудного, применив последствия ее недействительности; признать договор аренды оборудования № 1/1 от 14.04.2016 г.. заключенный между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс» недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности; признать договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № ЭСР-АП-ТЭ/16 от 01.11.2015 г., заключенный между «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания», недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности; признать нежилое помещение, площадью 85,1 кв. м - котельную – и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного <данные изъяты> по пр-т у Ракетостроителей <данные изъяты>; признать за истцом право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала.

Представитель АО «СУ-№ 155» возражал против удовлетворения иска.    

Представитель «Энергостройресурс» в судебное заседание явился, возражал против иска.

Представитель ООО «Городская управляющая компания» в судебном заседании иск просил удовлетворить.

Представитель третьего лица Администрации г. Долгопрудного в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель Министерства строительного комплекса МО в судебное заседание не явился, извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, оставив решение на усмотрение суда.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ГУП МОБТИ Попова И.П. составленное ею экспертное заключение поддержала и показала, что при изучении материалов было установлено, что котельная предназначена только для снабжения МКД.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 15 февраля 2017 года исковые требования Малюка Н.С. удовлетворены частично.

Суд признал договор соинвестирования от 01.03.2013 г., заключенный между АО «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс»), в части инвестиционного объекта, являющегося пристроенной котельной многоквартирного жилого <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей <данные изъяты>, договор энергоснабжения ЭСР-АП-ТЭ/16, заключенный между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания, энергоснабжения аренды оборудования <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный между АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО «Энергостройресурс», недействительными. Признал нежилое помещение (котельную), площадью 85,1 кв. м, находящееся по адресу: <данные изъяты>, общим имуществом многоквартирного дома.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель АО «СУ-№155» просил решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.

Судом установлено, что 19 июня 2015 года подписано разрешение на ввод объекта - жилого дома, находящегося по адресу: <данные изъяты>, пр-ту Ракетостроителей, <данные изъяты> эксплуатацию (строительный адрес - мкр. Центральный, <данные изъяты>, почтовый адрес – <данные изъяты>).

    28 апреля 2016 года Малюку Н.С. выдано свидетельство о государственной регистрации права на собственности на жилое помещение – <данные изъяты>, находящееся по адресу: <данные изъяты>.

01 марта 2013 года между ЗАО (АО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс») был заключен договор соинвестирования б/н, согласно которому соинвестор (ООО «РосСтрой-Руза») участвует в реализации инвест.проекта, по окончании которого ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс») будет переданы объекты, в том числе, котельная, находящаяся на 1 этаже корпуса № 26 (почтовый адрес – <данные изъяты>).

    14 апреля 2016 года между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс» заключен договор аренды оборудования № 1/1, согласно которому арендодатель (АО «СУ-№ 15») обязуется предоставить арендатору (ООО «Энергостройресурс») во временное пользование на возмездной основе газовую котельную, расположенную по адресу: <данные изъяты>, включая все системы, которыми она оборудована, площадью 85,1 кв. м.

    01 ноября 2015 года между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания» заключен договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде № ЭСР-АП-ТЭ/16, согласно которому абоненту (ООО Городская управляющая компания») продается тепловая энергия и теплоносителя.

Учитывая положения ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 247, 301, 304 ГК РФ, суд верно указал, что у истца, как у собственника квартиры в многоквартирном доме, имеется право на обращение в суд с настоящим иском, при этом никакого уполномочия от иных собственников помещений в данном доме на предъявление иска и подачу его в суд не требуется.

АО «СУ-№155» и ООО «Энергостройресурс» возражали против удовлетворения заявленных требований, указывали на то, что данное нежилое помещение – котельная не может быть отнесено к общему имуществу МКД.

Для разрешения спора судом по делу была назначена судебная строительная экспертиза относительно относимости нежилого помещения к общему имуществу МКД.

    Согласно выводам, сделанным экспертом ГУП МОБТИ Поповой И.П., на момент обследования газовая котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД по адресу: <данные изъяты>. Спорное нежилое помещение, в состав которого входит оборудование, предназначено только для обслуживания нужд МКД. Установленное в котельной оборудование соответствует расчетной мощности для отопления МКД. Спорное помещение с момента ввода дома в эксплуатацию используется как котельная МКД. Использование помещения и расположенного в нем оборудования для иных целей, не связанных с теплоснабжением исключительно указанного МКД не допустимо. Использовать нежилое помещение, расположенное в пристройке МКД, и используемое под котельную, как самостоятельный объект, ограниченный от МКД, невозможно. Существующая мощность указанной котельной в настоящее время не позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД.

    Разрешая спор, суд верно руководствовался положениями ст. ст. 290, 289 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, п. 15 МДК 2-04.2004. «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем России), с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, положил в основу решения заключение строительной экспертизы и пришел к выводу, что спорное нежилое помещение, площадью 85,6 кв.м. отвечает всем признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Данное нежилое помещение предназначено исключительно для обслуживания <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей <данные изъяты> в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома. Котельная, как часть жилого дома, обеспечивающая доступ к инженерным коммуникациям жилых помещений, не предназначена для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Таким образом, спорное нежилое помещение (котельная) обладает признаками, характерными для общих помещений многоквартирного дома.

    Как указано выше, спорный объект недвижимого имущества является котельной, построенной на земельном участке, выделенном для строительства МКД и на его строительство как на самостоятельный объект недвижимости отдельное разрешение не выдавалось.

    На основании ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» № 491, суд пришел к обоснованному выводу, что нежилое помещение (котельная) является частью общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, АО «СУ-№ 155» неправомерно владеет таким имуществом, а потому в силу закона котельная не могла находиться в пользовании (собственности) застройщика дома АО «СУ-№ 155». Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Доводы ответчиков о том, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, основаны на ошибочном толковании закона. Право на пользование общим имуществом собственников жилых помещений возникает с момента приобретения лицом права собственности на жилое помещение, но перемена собственника жилого помещения не свидетельствует о возможности переоформления доли в общем имуществе третьим лицам в силу требований ч. 2 ст. 290 ГК РФ, поэтому право собственности на соответствующую часть общего имущества не может принадлежать только одному лицу вне зависимости от его фактического использования либо оформления документов, поэтому сделки об отчуждении данного имущества не действительны в силу требований ст. 168 ГК РФ.

    В соответствии со ст. ст. 166, 168 ГК РФ суд пришел к верному выводу о ничтожности (недействительности) сделок: договора соинвестирования от 01.03.2013 г., заключенного между АО «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс»), в части инвестиционного объекта, являющегося пристроенной котельной многоквартирного жилого <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей <данные изъяты>, и, как следствие, договора аренды оборудования № 1/1 от 14.04.2016 г., заключенного между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс», договора энергоснабжения ЭСР-АП-ТЭ/16, заключенного между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания», поскольку АО «СУ-№ 155» не имело законных оснований распоряжаться спорным нежилым помещением, в виде передачи ООО «Энергостройресурс» по договору соинвестирования и по договору аренды, а то, в свою очередь, не имело какого-либо право на передачу его в пользовании ООО «Городская управляющая компания».

    Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом (в данном случае Малюк Н.С.), поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме. В связи с этим передача в собственность одному лицу права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

    Учитывая, что на основании ст. 36 ЖК РФ собственникам наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, априори принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, в связи с чем, не имеется оснований для признания права собственности на котельную за истцом (одними из собственников многоквартирного дома).

Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.

Доводы апелляционной жалобы АО «СУ-№155» о том, что котельная не несет служебной функции по отношению к жилым помещениям и проектировалась для теплоснабжения не только МКД, а нескольких объектов, повторяют доводы возражений на иск, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку, не опровергают правильности выводов суда, в связи с чем, не принимаются судебной коллегией во внимание в качестве основания для отмены обжалуемого решения суда, как необоснованные.

Ссылки на нарушение судом норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и возможности рассмотрения дела только арбитражным судом судебная коллегия находит необоснованными.

Так, в силу положений ч. 1 ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Как усматривается из искового заявления, требования истца по своему содержанию направлены на получение в общую собственность нежилого помещения - котельной.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Поскольку исковые требования заявлены в отношении прав на нежилое помещение, то положения ч. 1 ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к спорным правоотношениям не применимы, следовательно, возникший спор подведомственен суду общей юрисдикции.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 15 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «СУ-№155» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи