Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-26/2017 (2-372/2016;) ~ М-388/2016 от 10.10.2016

Дело № 2-26/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 апреля 2017 г. г. Камбарка

Камбарский районный суд Удмуртской Республики под председательством судьи Шкляева А.П., при секретаре ФИО5, с участием представителя истца ФИО4, ответчика ФИО2 и её представителя ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи

установил

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного 26 апреля 2016 между ним и ответчицей ФИО2

Исковые требования в целом мотивированы следующим.

Истец являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № и расположенным на нем жилым домом по адресу: Удмуртская Республика <адрес>

Желая продать указанный дом с земельным участком он подал объявление в сети Интернет. После подачи объявления в конце апреля 2016 года ему позвонила женщина, представившись риэлтором ФИО10, пояснила, что у нее имеется покупатель на дом и земельный участок. Покупатель предложила способ расчета за счет материнского капитала. Ответчица пояснила, что деньги займет в ООО «Деловой союз», которому деньги впоследствии перечислит Пенсионный фонд.

Договор заключили в одном из офисов в <адрес>, сдали на регистрацию в <адрес>. Поскольку деньги в размере 6960 рублей оговоренные в договоре как авансовый платеж ему не были переданы он не стал подписывать договор купли- продажи недвижимого имущества и расписку о получении денег.

Дом он не передавал ответчице, вещи его все остались в доме, ключ и домовую книгу он так же не передавал, ответчица, в дом не вселялась.

С момента передачи документов на регистрацию ответчица стала от него скрываться, на стук дверь не открывала, на претензии не отвечала.

Риэлтор его обманывала, ссылаясь, что деньги якобы задерживает Пенсионный Фонд. Ему стало известно, что деньги из Пенсионного Фонда были перечислены в ООО “ Деловой Союз» в июне 2016 года. С риэлтором договор он не заключал, и её не уполномочивал принимать деньги от ответчицы.

По условиям договора деньги должны быть переданы ему ответчицей, но денег от неё он не получал.

Договор с ним заключили обманным путем. По его мнению намерений передать ему деньги за проданный дом у ответчицы не было. Была лишь цель обналичить материнский капитал.

В силу статей 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии не допускаются.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Расчет по условиям указанного договора купли продажи должен был произведен ответчицей за счет средств материнского капитала.

Отдел пенсионного фонда <адрес> перевел сумму материнского капитала по заявлению ФИО2 в ООО «Деловой союз» по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчица перечисленную сумму денег получила, однако с истцом за проданное имущество не рассчиталась.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему в соответствии со ст. 1102, 1104 ГК РФ неосновательно приобретенное или сбереженное имущество в натуре, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой, о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Данная позиция согласуется с позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Обязательства между сторонами договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом не исполнены, поскольку денежные средства в сумме, оговоренной в п. 4 договора, не исполнены, а недвижимое имущество, являющееся предметом договора, ответчице фактически не передано, находится во владении истца.

В договоре указано на факт передачи, но до поступления денег ключи oт дома и домовую книгу истец не передал ответчице. В дом никто не вселялся.

Невыплата истцу покупателем стоимости указанного в договоре имущества, в определенной сторонами в договоре купли-продажи сумме, является существенным нарушением заключенного между нами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора: получении денежных средств.

Оплачивать за проданный дом и земельный участок ответчица отказывается.

Надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания истец ФИО1, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, с участием своего представителя. Участвуя ранее, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Подтвердил, что ответчик ФИО2 денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи ему не выплатила. В собственности у него имелся жилой дом по адресу: УР, <адрес>, который решил продать. Его дочь подала объявление в сети Интернет о продаже указанного дома.

Вскоре ему позвонила женщина, сказав, что на дом имеется покупатель и для оформления сделки необходимы документы.

Поскольку он в это время находился за пределами района проживания объяснил, что документы на дом находятся у его супруги, предложил взять их сделать копии. Он намерен был продать дом с участком за 200 000 рублей, однако покупатели пообещали заплатить ему заплатить 390 000 рублей, предупредив, что с оплатой придется подождать, так как им надо оформить материнский капитал.

Когда документы были готовы, он, покупатель ФИО2 и женщина которая представлялась как риэлтор поехали в <адрес> регистрировать составленный договор купли-продажи. Когда поехали обратно через <адрес> покупатели осмотрели дом. В договоре он не расписался за получении денег, поскольку деньги ему не передавались. В момент передачи договора на регистрацию с содержанием договора он не ознакомился.

После того как из Росреестра он получил зарегистрированный договор купли – продажи дома и земельного участка, он понял, что деньги покупатель должна была предать в течение 5 дней. Он пошел к ФИО2 по адресу, указанному в договоре, с целью выяснения когда ему передадут деньги, но последняя с ним на связь не выходила. Как потом он выяснил у ФИО10 представлявшейся как риэлтор лишь обещала перечислить деньги, однако деньги так и не получил. Он понял, что его обманули, обратился к адвокату и в суд.

В настоящее время в спорном доме хранятся его вещи. Домовая книга находится при нем. После регистрации договора ответчица ФИО2 в дом больше не приезжала.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д. 26), исковые требования просила удовлетворить, пояснив, что гр. ФИО10 занимается обналичиванием материнского капитала. Полагает, что у ответчицы не было цели купить дом для проживания, а была цель обналичить материнский капитал, что она с помощью ФИО10 и сделала. Утверждение ФИО2 о том, что она передала деньги по договору для ФИО1 через ФИО10 нельзя брать во внимание, т.к. ФИО10 не является стороной по договору купли продажи. ФИО1 деньги по договору не получал. В настоящее время истец ФИО1 лишен и дома, и денежных средств.

Ответчик ФИО2 иск не признала. Пояснила, что всю сумму по договору купли-продажи жилого дома она передала риэлтору ФИО10, которая пояснила, что она деньги передаст продавцу дома и земельного участка.     Она с семьей в настоящее время проживает у свекрови в <адрес>. Она действительно намеревалась купить жилье с использованием материнского капитала. Для этого она подала объявление о покупке дома с сети Интернет. Вскоре ей позвонили и сказали, что имеется подходящий дом. Оформлением сделки занималась риэлтор ФИО10 Для покупки дома она (ответчик) взяла займ в ООО «Деловой союз», который впоследствии УПФР погасила материнским капиталом. Деньги за дом она отдала ФИО10, никаких расписок при этом не оформляла. О, якобы, неисполнении ею условий по оплате, она узнала от представителя ФИО1 – ФИО4 Сама она ( ответчица) деньги истцу ФИО1 не передавала.

Представитель ответчика ФИО9, действующий на основании доверенности (л.д. 39) настаивал на удовлетворении исковых требований. Полагает, что ответчица свои обязанности по договору купли-продажи выполнила, передав деньги для ФИО1 через гр. ФИО10

Третье лицо ФИО3 в суд не явилась, была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Ранее в судебном заседании ФИО3 пояснила, что в совместной с истцом собственности у них имелся жилой дом по адресу: УР, <адрес>. По объявлению о продаже дома нашелся покупатель в лице ФИО2 В конце апреля 2016 года к ним в квартиру приехала женщина, представившаяся как доверенное лицом покупателя. Женщина сняла копии с документов на дом, на следующий свозила её к нотариусу, где она (ФИО3) оформила согласие на продажу дома. После оформления купли-продажи ее муж с покупателями ездили смотреть дом. Когда по почте поступил зарегистрированный договор купли-продажи, они прочитали, что деньги за дом должны были перечислить в течение 5 дней. Поскольку деньги за дом перечислены не были, они с истцом поехали к ФИО2 по указанному в договоре адресу. Дома ФИО2 не застали. Контакт у них был только с риэлтором, которая пояснила, что займ был оформлен в ООО «Деловой Союз». Они ждали денег около 2 месяцев. По договору купли-продажи с ФИО1 не рассчитались.

Управление Пенсионного фонда России в <адрес>, привлеченное в качестве третьего лица (л.д. 139-140) извещено надлежащим образом, своего представителя в суд не направило.

Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по УР, будучи извещенным надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при указанной явке.

Свидетель ФИО6 суду показал, что он проживает в <адрес> УР. По соседству находится дом ФИО1 В начале мая 2016 года приезжали люди в их числе были ФИО1 и ответчица ФИО2 дом осмотрели быстро. После этого приезжали осматривать дом представители администрации МО «<адрес>». По просьбе ФИО1 он присматривает за домом. В доме осталась мебель ФИО1 В <адрес> осталось пять жилых домов, магазина и школы нет.

Свидетель ФИО7, пояснила, что экспертизу документов по договору купли-продажи проводил другой сотрудник. Она не видела ни продавца, ни покупателя, потому что документы были поданы через многофункциональный центр. Документы были в порядке, поэтому она внесла их в реестр.

Выслушав объяснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами.

Предметом настоящего спора является договор купли - продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.Отношения между ФИО1 и ФИО2 по исполнению договора купли-продажи подлежат регулированию нормами гражданского законодательства о договоре купли - продажи (параграф 1 главы 30 ГК РФ)

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Материалами дела судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 и ответчик ФИО2 заключили договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (л.д. 85-87). Предметом договора являлся жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: УР, <адрес>.

Согласно договору стоимость составила 390 000 рублей, при этом, по условиям договора, 383 040 рублей выплачиваются продавцу в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации прав собственности покупателя на жилой дом и земельный участок за счет средств займа, предоставляемого ООО «Деловой союз» (займодавец), по договору № целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между покупателем и займодавцем.

Сумма займа переводится займодавцем покупателю на его лицевой счет, с последующей передачей указанной суммы продавцу. 6 960 рублей за земельный участок выплачиваются продавцу покупателем за счет собственных средств в день подписания сторонами настоящего договора (п. 4 договора).

Таким образом, стороны достигли соглашение об оплате имущества и зафиксировали его в договоре купли-продажи. Иных дополнений, соглашений к договору об изменении условий, сроков и (или) порядка оплаты, стороны не представили.

Как пояснил истец ФИО1 ни за земельный участок ни за дом от покупателя ФИО2 он не получал расчет.

Ответчик ФИО2, в свою очередь утверждает, что денежные средства, предназначенные для расчета с продавцом ФИО1, она сняла со своего счета и передала риэлтору ФИО10, которая должна была передать деньги ФИО1

Как было изложено выше, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются, как на основания своих требований, так и возражений.

Стороны оспаривают факт уплаты денежных средств по договору купли-продажи недвижимости.

В соответствии ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании ч.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Условия расторжения договора по требованию одной из его сторон установлены ст. 450 ГК РФ, к числу которых отнесено и существенное нарушение договора другой стороной (в данном случае – нарушение обязанности по оплате стоимости передаваемого в собственность нарушителя недвижимого имущества, составляющей основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора); разъяснения порядка толкования указанной нормы, содержащиеся в разъяснениях Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., указывают на возможность расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной и возврата переданного покупателю имущества.

Поскольку обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность ответчика недвижимого имущества лежала на нем, ответчик ФИО2 в соответствии с требованиями п. 1 ст. 162 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ должна представить суду письменные доказательства, подтверждающие передачу истцу определенной договором купли-продажи цены этого имущества.

Как пояснил истец, деньги за покупку дома ответчик ФИО2 ему не выплатила.

Доводы ответчика о том, что она передала деньги риэлтору, суд не может принять во внимание, поскольку договором купли-продажи, который она подписала, условий об оплате через риэлтора сторонами не предусмотрено. Кроме того риэлтор не является участником договора купли-продажи дома.

Риск действий по передаче денег неуполномоченному лицу, ответчик должен нести самостоятельно.

Представленную в суд расписку о получении ФИО1 60000,00 руб. за дом, суд не может принять в качестве надлежащего доказательства, поскольку суду не представлен оригинал расписки, что указано в п. 7 ст. 67 ГПК РФ. Кроме того, в расписке не указано от кого получена денежная сумма, не уточнено за продажу какого дома, т.е. документ не соответствует принципам допустимости.

Как пояснил истец ФИО1, они с женой являются пенсионерами, его супруга болеет и нуждается в постоянном медицинском наблюдении. В результате заключения договора купли-продажи своего дома и дальнейших действий покупателя, истец, будучи собственником отчуждаемого имущества, лишился этого имущества, не приобретя взамен какой-либо материальной выгоды, которая предусмотрена самой сутью договора купли-продажи, поскольку данный вид договора является возмездным. Неполучение продавцом денежных средств от проданного дома, есть ущерб, причиненный ему покупателем.

Учитывая стоимость сделки, предмет договора, обстоятельства его неисполнения, период неисполнения договора, суд приходит к выводу, что действиями ответчика истцу причинен значительный ущерб, поскольку истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд также принимает во внимание положения ст. 161 ГК РФ, согласно которой в простой письменной форме должны заключаться сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Поскольку ответчик ФИО2 не представила каких-либо доказательств об оплате долга по договору купли-продажи, либо иных заслуживающих внимание обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Лицам, участвующим в деле было разъяснено положение статьи 56 ГПК РФ в части доказывания сторонами тех обстоятельств, на которые они ссылаются, от представления дополнительных доказательств лица участвующие в деле отказались.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи от 26 апреля 2016 года заключенного между ФИО1 и ФИО2 о продаже земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома площадью 25 кв. м. по адресу: Удмуртская Республика <адрес> удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли – продажи от 26 апреля 2016 года заключенный между ФИО1 и ФИО2 о продаже земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома площадью 25 кв. м. по адресу: Удмуртская Республика <адрес>,

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2017 года.

Судья подпись

копия верна

судья                  А.П. Шкляев