Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-302/2022 (2-3780/2021;) ~ М-3619/2021 от 16.11.2021

УИД № 76RS0022-01-2021-0004247-86

                    Дело № 2-302/2022

Изг. 27.06.2022 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 27 мая 2022 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи      Ратехиной В.А.,

при секретаре             Сизоненко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кветкиной Галины Александровны к Жуковой Ольге Николаевне о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на здание,

у с т а н о в и л:

Кветкина Г.А. обратилась в суд с указанным исковым заявлением к Жуковой О.Н. В обоснование исковых требований указано на то, что между Кветкиной Г.А. в лице представителя по доверенности Кветкина Д.В. и Жуковой О.Н. было заключено соглашение от 10.04.2019 г., в соответствии с которым Жукова О.Н. обязалась в срок не позднее 31.12.2019 г. заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания асфальтоварки, общей площадью 107,8 кв.м., литер «П», и нежилого здания - склада, общей площадью 767,9 кв.м., лит. «О», расположенных по адресу : <адрес>

В соответствии с п. 4 указанного соглашения цена недвижимого имущества составила 800000 рублей: 200 000 руб. - стоимость здания асфальтоварки, 600 000 руб. - стоимость здания склада.

Истец полностью рассчиталась с ответчиком, отдавая деньги частями, с 10.04.2019 г. по 04.03. 2020 г., что подтверждается расписками Жуковой О.Н.

03.03.2020 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи здания, в соответствии с которым Кветкина Г.А. и Жукова О.Н. обязались в течение 9 месяцев с даты заключения предварительного договора заключить основной договор купли-продажи принадлежащего ответчику на праве собственности здания с кадастровым номером №, площадью 767,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> продаваемого недвижимого имущества была согласована в размере 600 000 руб. (п. 1.1 предварительного договора).

Соглашение от 10.04.2019 г. ответчиком было выполнено частично: право собственности на здание с кадастровым номером №, площадью 107,8 кв.м., зарегистрировано 02.07.2019 г. за Кветкиной Г.А. на основании договора купли-продажи от 05.05.2019 г.

При этом в отношении здания с кадастровым номером №, площадью 767,9 кв.м. право собственности за истцом до сих пор не зарегистрировано.

Все существенные условия договора купли-продажи здания были согласованы сторонами в предварительном договоре купли-продажи от 03.03.2020 г.

Истец, пользуясь спорным помещением, произвел в нем дорогостоящий ремонт, установил систему отопления. Ответчик постоянно откладывала под разными предлогами поход в органы, осуществляющие регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

27.08.2021 г. истец обратилась к ответчику с требованием о заключении и государственной регистрации договора купли-продажи здания. До настоящего времени ответа истец так и не получила.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просила обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на здание с кадастровым номером №, площадью 767,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на ФИО1, взыскать с ответчика в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Кветкин Д.В., ОАО «Тепловая Энергетическая система».

В судебном заседании представитель истца Дерен Д.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, дал объяснения согласно заявленному.

Представитель ответчика Баскаков И.Н. возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных объяснениях (л.д. 111).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля Кулик В.Б., исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы дела № 2-2046/2019, реестровые дела №, №, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1-6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Судом установлено, что 10.04.2019 г. между Жуковой О.Н.и Кветкиным Д.В. (сыном Кветкиной Г.А.) было заключено соглашение, в соответствии с которым стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания асфальтоварки, общей площадью 107,8 кв.м., литер «П», и нежилого здания - склада, общей площадью 767,9 кв.м., лит. «О», расположенных по адресу: <адрес> принадлежащих Жуковой О.Н. как пережившей супруге Жукова Ю.А., 1/2 доля в праве принадлежит в порядке наследования по закону и 1/2 доля в праве в общем совместном имуществе супругов (п.1). Договор купли-продажи должен быть составлен и подписан сторонами в письменной форме после завершения наследственного дела и получения Жуковой О.Н. правоустанавливающих документов на указанное имущество, но не позднее 31.12.2019 г. (п.2).

При этом, исходя из буквального толкования, следует, что указанное соглашение было заключено Кветкиным Д.В. Доказательств того, что соглашение заключено Кветкиным Д.В. от имени Кветкиной Г.А., материалы дела не содержат. Нотариальная доверенность, выданная Кветкиной Г.А. Кветкину Д.В., в соответствии с которой последний уполномочен управлять и распоряжаться всем имуществом Кветкиной Г.А., в соответствии с чем продавать, покупать имущество, заключать и подписывать договоры, акты о передаче и т.п., датирована 24.04.2019 г., то есть после подписания соглашения от 10.04.2019 г. (л.д. 85).В соответствии с п. 4 указанного соглашения цена недвижимого имущества составила 800000 рублей: 200 000 руб. - стоимость здания асфальтоварки, 600 000 руб. - стоимость здания склада. Оплату расходов, связанных с государственной и регистрацией договора купли-продажи и перехода права по нему, производится сторонами солидарно.

В силу п. 7 до заключения договора купли-продажи нежилые помещения передаются Кветкину Д.В. по акту приема-передачи для целей временного использования их по назначению.

В случае неисполнения сторонами своих обязательств по настоящему соглашению или взаимного отказа от подписания договора купли-продажи настоящее соглашение считается прекращенным (п. 8).

Согласно распискам (л.д. 24-25) Жуковой О.Н. в период с 10.04.2019 г. по 04.03.2020 г. было получено по указанному соглашению 780 000 руб. Сведений об уплате оставшихся 20 000 руб. в счет стоимости объектов недвижимого имущества материалы дела не содержат.

Из выписки из ЕГРН следует, что право собственности на нежилое здание асвальтоварки площадью 107,8 кв. м по адресу <адрес>, кадастровый № было зарегистрировано за Кветкиной Г.А. на основании договора купли-продажи нежилого здания от 05.05.2019 г. (л.д. 21, 36-37).

В отношении здания склада основной договор купли-продажи между Жуковой О.Н. и Кветкиным Д.В. заключен не был, по акту приема-передачи спорный объект не передавался.

03.03.2020 г. между Жуковой О.Н. (продавец) и Кветкиной Г.А. (покупатель) в лице представителя по доверенности от 24.04.2019 г. Кветкина Д.В. был подписан предварительный договор купли-продажи здания, в соответствии с которым стороны обязуются в течение 9 месяцев с даты заключения настоящего договора заключить основной договор купли-продажи здания, уплаченная покупателем продавцу цена недвижимого имущества составляет 600 000 руб. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из сторон их оплачивает сторона-инициатор. Здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании заочного решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 26.11.2019 г. (дело № 2-2046/2019), л.д. 16-19.

Указанный предварительный договор от 03.03.2020 г. в нарушение положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не содержит непосредственно данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно заочному решению заочного решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 26.11.2019 г., вступившему в законную силу 28.01.2020 г., иск Жуковой О.Н. к КУМИ мэрии г. Ярославля, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях удовлетворен. За Жуковой О.Н. признано право собственности на нежилое здание – склад стройматериалов, площадью 767,9 кв.м., инвентарный №, литер О, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности ООО «Полимертехнологии», ИНН №, ОГРН №, на нежилое здание – склад стройматериалов, площадью 767,9 кв.м., инвентарный №, литер О, расположенное по адресу: <адрес>, прекращено.

Согласно п. 2.1. предварительного договора стороны договорились считать условиями основного договора купли-продажи здания следующие условия:

- передача продавцом покупателю здания должна состояться по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 3-х календарных дней со дня заключения основного договора (п. 2.1.1);

- процедура государственной регистрации перехода права собственности на здание производится силами и за счет покупателя после подписания сторонами основного договора купли-продажи здания (п. 2.1.2).

- оплата стоимости здания произведена покупателем на момент подписания договора в полном объеме путем передачи наличных денежных средств продавцу, документом, подтверждающим передачу денежных средств, являются расписки продавца в простой письменной форме (п. 2.1.4).

- покупатель по основному договору купли-продажи обязан оплатить расходы по государственной регистрации права собственности на здание, и обеспечить такую регистрацию (п. 2.2.1).

В силу п. 1.5. договора все улучшения здания, произведенные покупателем до момента заключения основного договора купли-продажи здания как с согласия, так и без согласия продавца, являются собственностью покупателя и возмещаются продавцом при отказе от исполнения своих обязательств по договору.

Из выписки из ЕГРН (л.д. 37, 38) следует, что право собственности на нежилое здание склада стройматериалов площадью 767,9 кв. м по адресу <адрес>, кадастровый № по состоянию на 13.12.2021 г. зарегистрировано за Жуковой О.Н. на основании заочного решения суда от 26.11.2019 г.

Из выписки ЕГРН (л.д. 54-59) следует, что земельный участок площадью 6445 кв.м. с кадастровым номером №, на котором располагаются объекты недвижимого имущества, в том числе спорный объект, принадлежит на праве собственности ОАО «Тепловая Энергетическая Система». Сведения о земельном участке носят статус актуальные, ранее учтенные.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО8, фактическое местоположение здания отличается от сведений ЕГРН, спорное здание склада располагается на территории неразграниченной государственной или муниципальной собственности, имеет место быть реестровая ошибка.

Сведения об исправлении реестровой ошибки в материалах дела отсутствуют.

27.08.2021 г. в адрес Жуковой О.Н. представителем Кветкиной Г.А. Кветкиным Д.В. было направлено требование о заключении и государственной регистрации договора купли-продажи (л.д. 26, 30-31).

В соответствии с п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Судом установлено, что основной договор до 03.12.2020 г. в отношении спорного объекта сторонами не был заключен, каких-либо действий, направленных на заключение такого договора до 03.12.2020 г. сторонами предпринято не было. Доказательств оплаты стоимости здания склада в полном объеме в материалы дела не представлено. Сведений о том, что часть денежных средств, уплаченная по договору от 10.04.2019 г., заключенному с Кветкиным Д.В., зачтена в счет уплаты стоимости объекта по соглашению от 03.02.2020 г., заключенному с Кветкиной Г.А., не представлено. Оснований квалифицировать указанный договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате не имеется. Поскольку по акту приема-передачи спорный объект не ответчику не передавался, требования истца о государственной регистрации перехода права заявлены необоснованно.

Таким образом, если исходить из заключенности предварительного договора, то в силу п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, на сегодняшний день прекращены. Доказательств и сведений о том, что ответчик уклонялся от заключения основного договора, в деле не имеется.

Более того, из материалов дела, объяснений сторон следует, что у истца отсутствовала заинтересованность в заключении основного договора купли-продажи здания, поскольку как до истечения срока заключения основного договора, так и в последующем истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить договор аренды здания склада, в том числе с правом выкупа, что не отрицалось истцом (л.д. 112-119, 146-156).

По состоянию на 17.03.2022 г. здание склада существует в перепланированном виде, площадь склада увеличена до 776 кв.м, что подтверждается техническим планом нежилого здания (л.д. 132-136), фотографиями, при этом сведений об узаконении работ по перепланировке здания склада материалы дела не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Кветкиной Галины Александровны оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Заволжский районный суд города Ярославля.

Судья                          В.А. Ратехина