Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1414/2015 ~ М-1178/2015 от 03.06.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«15» сентября 2015 года Куйбышевский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего Мельниковой О.А.,

при секретаре АскерзадеЭ.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1414/15 по иску Гусятниковой Н.И. к Крайновой Т.Н. о расторжении договора купли-продажи, возврате денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Гусятникова Н.И. обратилась в суд с иском, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Крайновой Т.Н. и Гусятниковой Н.И. на приобретение жилого помещения, площадью <...>., по адресу: <адрес>; взыскать с Крайновой Т.Н. в её пользу сумму договора в размере <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, расходы на оплату услуг представителя в размере <...>, возврат госпошлины в размере <...>

В судебном заседании истец Гусятникова Н.И. исковые требования дополнила, помимо ранее заявленных требований, просила взыскать с ответчика в её пользу расходы по оплате экспертизы в размере <...>, оставшуюся сумму в размере <...>, просила взыскать с ответчика в пользу ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт». Суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ в целях приобретения квартиры по адресу: <адрес>, она заключила предварительный договор купли-продажи с Крайновой Т.Н.. Основной договор купли-продажи указанной квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ года, в счет исполнения своих обязательств по договору, в день заключения договора она передала Крайновой Т.Н. денежные средства в размере <...>, после чего договор был передан на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Однако, при более детальном осмотре квартиры сразу после получения ключей, она обнаружила скрытые дефекты, а именно, в местах под мебелью полы оказались проваленными. Данные дефекты считает существенными, поскольку она лишена возможности реального проживания в связи с необходимостью крупного ремонта, имеющего существенную стоимость. Она незамедлительно отказалась от регистрации сделки, продала продавцу письменную претензию и обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявление, в котором просила прекратить регистрационные действия. В целях фиксации нарушения содержания собственником жилого помещения, она обратилась в ООО «ПЖРТ Куйбышевский», специалистами которого ДД.ММ.ГГГГ произведен осмотр жилого помещения. По результатам осмотра также установлено наличие перепланировки, а именно: снесена кладовая, стены с дверными проемами на кухню и коридор, в связи с чем площадь квартиры изменилась. Такие недостатки не оговаривались при заключении договора и были намеренно скрыты ответчиком. Соответственно, она введена в заблуждение ответчиком относительно предмета договора, являющего существенным условием. Более того, наличие в квартире самовольной перепланировки влечет для неё негативные последствия в виде отсутствия возможности распоряжаться приобретенным имуществом, а также привлечения органами местного самоуправления к административной ответственности. Устранение указанных недостатков требует значительных денежных и временных затрат, на которые она не рассчитывала при покупке квартиры. Полагает, что изложенные ею обстоятельства являются безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата переданных по договору денежных средств. Письменное требование о расторжении договора было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года. Однако её обращение осталось без ответа, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав. Просила иск удовлетворить.

Представитель истца Гусятниковой Н.И. – Разагатов Ф.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, подтвердив изложенные выше обстоятельства.

Ответчик Крайнова Т.Н. исковые требования не признала и показала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом Гусятниковой Н.И. был заключен договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Обязательства по договору сторонами выполнены, она передала истцу документы, ключи от квартиры, Гусятникова Н.И. оплатила стоимость договора в размере <...> в полном объеме. Договор соответствует требованиям закона. Перед заключением договора

истцом трижды производился осмотр квартиры. При этом, осмотр производился как с мебелью, так и после того, как мебель вывезли. На момент осмотра каких-либо дефектов обнаружено не было. Считает, что наличие дефектов пола является устранимым, для этого не требуется значительных временных и материальных затрат. Поэтому указанное обстоятельство не может быть основанием для расторжения договора, а требований об уменьшении стоимости договора истцом не заявлено. Указанную квартиру она приобрела на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. О наличие перепланировки в квартире ей известно не было, при заключении договора купли-продажи она от продавца не требовала техническую документацию на квартиру, а сама по вопросу проведения технической инвентаризации не обращалась. Истец действительно обращалась с претензией о расторжении договора купли-продажи, однако она считает, что с её стороны никаких нарушений закона допущено не было, в связи с чем претензия истца была оставлена без удовлетворения. С учетом изложенного, просила в иске отказать.

Представитель ответчика Крайновой Т.Н. – Левкова М.В., допущенная к участию в деле на основании ходатайства ответчика в соответствии со ст.53 ГПК РФ, доводы ответчика поддержала, добавив, что наличие дефектов пола не является основанием полагать, что приобретенная истцом квартира не пригодна для проживания. В соответствии с действующим законодательством данный вопрос отнесен к компетенции органов местного самоуправления. Просила также учесть, что устранение недостатков пола требуется на 1 этаже всего жилого дома, поскольку жилой <адрес> года постройки.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
Согласно п. 2 ст.1ГК Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основедоговораи в определении любых не противоречащих законодательству условийдоговора.
В соответствии со ст.421ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключениидоговора(п. 1). Условия договораопределяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В соответствии с пунктом 1статьи 454 ГК РФ подоговорукупли-продажиодна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549Гражданского кодекса РФ подоговорукупли-продажинедвижимого имущества (договорупродажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартируили другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение ирасторжениедоговорав соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами илидоговором. По требованию одной из сторондоговор может быть изменен илирасторгнутпо решению суда только при существенном нарушениидоговорадругой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами илидоговором.

В силу пункта 2 статьи 452Гражданского кодекса РФ требование об изменении илиорасторжениидоговораможет быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить илирасторгнутьдоговорлибо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либодоговором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В статье 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании пункта 2 статьи 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Крайновой Т.Н. (Продавец) и Гусятниковой Н.И. (Покупатель) заключен предварительный договор, в соответствии с которым, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По предварительной договоренности между сторонами стоимость жилого помещения установлена в размере <...>. При подписании настоящего договора Покупатель передает Продавцу в счет оплаты за продаваемую квартиру задаток в размере <...>. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, Крайнова Т.Н. продала, а Гусятникова Н.И. купила в собственность двухкомнатную квартиру, назначение: жилое помещение, площадь 46,3, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>. Отчуждаемая квартира продана по соглашению сторон за <...>, которые переданы Продавцу до подписания настоящего договора (л.д.10-11).

Вместе с тем, при рассмотрении дела бесспорно установлено, что фактически Гусятниковой Н.И. в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры передана Крайновой Т.Н. сумма <...>. Данное обстоятельство подтвержденотся и подтверждено сторонами также предварительным договором и распиской от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Самарской области поступило заявление Гусятниковой Н.И., содержащее ходатайство о прекращении регистрационных действий по ранее поданному заявлению о государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области сторонам направлено сообщение об отказе в регистрации (л.д.15-17).

Сообщение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием недостатков, не оговоренных в договоре, истцом вручено Крайновой Н.И. ДД.ММ.ГГГГ в присутствии свидетелей. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не оспаривалось (л.д.12).

Требования Гусятниковой Т.Н. оставлены без удовлетворения.

Из акта ООО «ПЖРТ Куйбышевский» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что комиссия в составе специалистов ООО «ПЖРТ Куйбышевский» произвела осмотр квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В ходе осмотра выявлено, что <адрес> года постройки, без подвальный, наружные стены блочные, полы деревянные на лагах по кирпичным столбикам. В маленькой комнате имеются проседание полов по правую и левую сторону от входной двери в комнату. В прихожей перед входом в маленькую комнату ламинат расходится в стыках и прогибается под ногами. В большой комнате так же имеются проседания полов по правую сторону от входной двери по всей длине комнаты (зазор между напольным покрытием и плинтусом 1,5-2,0 см.), у противоположной стены имеется прогиб полов на расстоянии от стены 10 см., длиной 2,5 метра. Обнаружена перепланировка согласно экспликации из копии технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГ., в <адрес> убрана перегородка, встроенный шкаф, дверной проем на кухню. Квартира опечатана начальником ЖЭУ № ООО «ПЖРТ Куйбышевский» (л.д.13).

По ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

Из заключения ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» № от ДД.ММ.ГГГГ следует:

1)      В результате технического освидетельствования (экспертизы) объекта исследования обнаружены недостатки/дефекты пола в коридоре площадью 6,80 кв.м., кухне площадью 7,20 кв.м., жилой комнате площадью 17,50 кв.м., жилой комнате площадью 12,10 кв.м., ванной комнате площадью 1,90 кв.м. (Акт технического освидетельствования (экспертизы) от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный сотрудником ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Муштаковым А.К. и Акт технического освидетельствования (экспертизы) от ДД.ММ.ГГГГ, составленный сотрудником ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Муштаковым А.К., представлены в Приложении).

2)      Стоимость устранения выявленных недостатков/дефектов пола составляет <...>

3)      При наличии установленных дефектов квартира, расположенная по адресу: <адрес> не пригодна для проживания.

4)      Перепланировка в квартире по адресу: <адрес> проводилась.

5)      В результате перепланировки в квартире по адресу: <адрес> были выполнены следующие работы:

- Демонтирован дверной проем между коридором площадью 6,40 кв.м. и кухней площадью 7,20 кв.м.,

- Демонтирована внутренняя деревянно-щитовая перегородка в коридоре площадью 6,40 кв.м. (демонтированная перегородка не является несущей стеной),

- Демонтирован встроенный шкаф площадью 0,60 кв.м..

6) Выполненная перепланировка в квартире по адресу: <адрес> не нарушает строительные нормы и правила.

У суда не имеется оснований подвергать сомнению заключения ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», поскольку экспертиза проведена полно и всесторонне, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта и ответы на поставленные вопросы, заключение соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с требованиями ст.80 ГПК РФ эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, их квалификация подтверждена.

Факт самовольно выполненной в <адрес> перепланировки также подтверждается представленным суду техническим паспортом Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому, общая площадь жилого помещения составляет 46,5 кв.м., жилая площадь – 29,6 кв.м., подсобная – 16,9 кв.м., площадь квартиры с учетом прочей – 46,5 кв.м., что не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи. Выполненная перепланировка является самовольной.

Из положений ст.469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно п. 1 договора купли-продажи истцу передана квартира общей площадью 46,3 кв. м, однако до заключения договора площадь квартиры была увеличена вследствие перепланировки.

Тот факт, что продавец Крайнова Т.Н. перепланировку не производила, а приобрела квартиру в таком же состоянии, по мнению суда, юридического значения для разрешения спора не имеет, так как на стороне продавца, которым выступала Крайнова Т.Н. лежала обязанность сообщить покупателю о том, что квартира подвергалась перепланировке.

Наличие дефектов пола, в договоре купли-продажи также не оговорено. Между тем, характер указанных дефектов, по мнению суда, является скрытым, недостатки не могли быть обнаружены покупателем при предварительном осмотре квартиры и при её осмотре при заключении договора, поскольку из вышеперечисленных материалов дела следует, что при визуальном осмотре возможно обнаружить лишь уклон пола на его отдельных участках, наличие иных дефектов установлено при проведении экспертизы при вскрытии ламината, подложки и досок.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что имеющиеся в жилом помещении недостатки не отвечают требованиям качества и являются существенными, поскольку нарушают требования закона, требуют значительных материальных и временных затрат на их устранение, влекут правовые ограничения в пользовании и распоряжение этим имуществом, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Гусятниковой Н.И. о расторжении договора купли-продажи.

Согласно статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку судом по настоящему делу установлен факт наличия существенных нарушений договора со стороны ответчика Крайновой Т.Н., суд, исходя из требований ст.1102 ГК РФ, считает необходимым взыскать с ответчика Крайновой Т.Н. в пользу истца денежные средства в размере <...>, переданных истцом по договору.

В силу части 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Срок добровольного исполнения требований истца о расторжении договора купли-продажи истек ДД.ММ.ГГГГ года. Истец при рассмотрении дела настаивала на взыскании с ответчика процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ. (подготовка иска в суд), согласно следующему расчету: <...>. х 6 дн. х <...>. Представленный расчет суд признает верным.

В связи с изложенным, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4125 рублей.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец заявил ходатайство о взыскании с ответчика в его пользу расходов по оплате услуг представителя в размере <...>. Данные расходы подтверждены представленной истцом договором поручения от ДД.ММ.ГГГГ и распиской от ДД.ММ.ГГГГ года, подвергать сомнению которые, у суда оснований нет.

Исходя из принципов разумности и справедливости, учитывая сложность рассматриваемого дела и объем оказанной юридической помощи, суд считает возможным взыскать с ответчика Крайновой Т.Н. в пользу Гусятниковой Н.И. расходы по оплате услуг представителя в размере <...>

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оплате за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере <...>, оплаченной истцом в качестве предоплаты ДД.ММ.ГГГГ Указанные расходы подтверждены сведениями, предоставленными ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ года, а также квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ указанные суммы относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела и согласно ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика с ответчика в пользу истца.

Кроме того, вышеперечисленными материалами подтверждено, что стоимость работы ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» по проведению судебной строительно-технической экспертизы составила <...>. Принимая во внимание, что оставшаяся сумма <...> истцом не внесена, суд считает необходимым, в порядке ст.103 ГПК РФ взыскать сумму <...> с ответчика в пользу ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, взысканию с ответчика Крайновой Т.Н. в пользу Гусятниковой Н.И. подлежит возврат госпошлины, уплаченной истцом при подаче иска, в размере <...>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Крайновой Т.Н. и Гусятниковой Н.И. на приобретение жилого помещения, площадью 46,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с Крайновой Т.Н. в пользу Гусятниковой Н.И. сумму договора в размере <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> расходы по оплате услуг представителя <...>, возврат госпошлины в размере <...>, расходы по оплате экспертизы в размере <...>, а всего <...><...>

В остальной части исковые требования Гусятниковой Н.И. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Крайновой Т.Н. в пользу ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» расходы по доплате стоимости экспертизы в размере <...>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Куйбышевский райсуд г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: О.А.Мельникова

Мотивированное решение изготовлено 21.09.2015 года

Судья О.А.Мельникова