Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-237/2021 (3а-1782/2020;) ~ М-816/2020 от 02.10.2020

3а-237/2021

                        50OS0000-01-2020-000990-42

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2020 года                                                                 г. Красногорск

                                                                                      Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                 № 3а-237/2021 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты> обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>.

    Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.      Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равную его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

    В судебное заседание представитель административного истца по доверенности <данные изъяты> в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение судебной оценочной <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>, как содержащие существенные методологические ошибки, просил отклонить; по тем же основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

    Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; просили рассмотреть дело в их отсутствие.

    Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в письменном отзыве оставляет решение на усмотрение суда.

    Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в письменном отзыве указывает на то, что экспертное заключение <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>. является необоснованным, выполнено с нарушением требований Закона № 135- ФЗ, ФСО, иных нормативных правовых актов, а потому не может быть положено в основу решения суда.

Представитель заинтересованного лица администрация Красногорского городского округа Московской области в судебное заседание также не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

    Суд, исследовав материалы дела, заслушав мнение представителя административного истца, приходит к следующему.

    В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

    Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

    В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

    В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

    Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

    Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

    В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

    На основании положений части 7 статьи 22 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

    Об этом же разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица - собственники объектов недвижимости.

    Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, затрагивает права и законные интересы административного истца и он вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

    Судом установлено, что «<данные изъяты> является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: <данные изъяты>

    Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018г. № <данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих административному истцу по состоянию на 01 января 2018 года.

    Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.

    Административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке объекта недвижимости от <данные изъяты> года № <данные изъяты> года, составленный оценщиком <данные изъяты> Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена в ином размере.

    В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно заключению эксперта <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>., которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

    В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка, расположенного в <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

    Как указано в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

    Исследовав экспертное заключение <данные изъяты> суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ); оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

    Устанавливая размер кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходит из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий и справочной аналитики, соответствующих коэффициентов корректировок. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. В процессе исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

    В обоснование правильности выводов, содержащихся в заключении, экспертом <данные изъяты> представлены дополнительные письменные пояснения, в которых указано, что выводы о сопоставимости вида разрешенного использования исследуемого объекта с видами разрешенного использования объектов-аналогов, примененных в расчетах, являются правильными. Вывод Рецензента о невозможности застройки участка производственно-складскими объектами, не обоснован. Земельный участок объекта исследования по данным Правил землепользования и застройки расположен в зоне П- производственная зона. В материалах дела представлено также письмо <данные изъяты> в соответствии с которым размещенные на земельном участке строения имеют производственное назначение. Рыночная стоимость определяется в соответствии с наиболее эффективным использованием объекта недвижимости. В соответствии с п. 13 ФСО № 7 «наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано». Исследуемый земельный участок расположен в зоне сформировавшейся производственно-складской застройки, что подтверждается ПЗЗ и данными «Яндекс. Карты». Соответственно, объекты- аналоги подбирались в соответствии с наиболее эффективным использованием участка. Местоположение объекта исследования относительно расположения зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы определено верно. Рецензент, ссылаясь на данные «Геопортала Подмосковья», где указано «участок расположен в границах поясов зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы или в непосредственной близости от них», игнорирует часть данных «.. или в непосредственной близости от них». Утверждение Рецензента о том, что исследуемый участок расположен в границах поясов зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения города Москвы, ошибочно. Как видно из данных Публичной кадастровой карты исследуемый участок расположен вне границ санитарных зон. Кроме того, обращает внимание, что на сайте «Геопортала Подмосковья» имеется примечание «данные, размещенные на публичном портале Региональной географической информационной системы Московской области, являются справочными. Для получения официальной информации необходимо получить государственную услугу по подготовке градостроительных планов земельных участков на РПГУ или обратиться в МФЦ. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие нахождение исследуемого земельного участка в границах санитарной зоны, рецензентом также не представлено подтверждающих документов. В соответствии с п. 7 ФСО № 7 в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения, оценка объекта проводится исходя из предложения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

    Объекты-аналоги, примененные в расчетах, сопоставимы с объектом исследования. Так, исходя из того, что по данным портала мосрег. ру исследуемый земельный участок расположен в территориальной зоне П- производственная зона, по данным «Яндекс. Карты» участок расположен на территории промышленно-складской площадки, использование в рамках сравнительного подхода аналогов № 1,2,3 с видом разрешенного использования (склады, промназначения, для строительства коммунально-складских объектов) обоснованно; корректировка на ВРИ не требуется. Факт предполагаемого завышения стоимости объекта исследования не подтвержден. Аналогичный вывод следует и по объектам- аналогам, примененным в доходном подходе. При этом, исходя из того, что применение доходного подхода предполагает большое количество допущений, при согласовании рыночной стоимости объекта исследования данному подходу присвоен меньший вес, чем сравнительному подходу.

    Замечание Рецензента о том, что при определении рыночной стоимости воспроизводства/замещения исследуемого объекта экспертом произведен двойной учет стоимости коммуникаций в аналоге, что привело к существенному искажению итогового показателя рыночной стоимости в рамках доходного подхода считает ошибочным. На стр. 45-46 заключения в аналоге, используемом Экспертом, указаны и учтены системы инженерного оборудования самого здания. На стр. 49 Заключения в таблице 9 Экспертом учтена доля затрат на подключение к инженерным коммуникациям и на оплату тарифов за подключение к инженерным коммуникациям, т.е. подведение коммуникаций к участку, разводка коммуникаций по участку к зданию (зданиям), оплата тарифов.

    Таким образом, корректировка заключения не требуется.

    Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ); оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не усматривает.

    Устанавливая размер кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходит из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий и справочной аналитики, соответствующих коэффициентов корректировок. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. В процессе исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

    Исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, суд находит требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательства, опровергающие изложенные в указанном заключении выводы эксперта, а также документы, содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорных земельных участков, лицами, участвующими в деле, в материалы административного дела не представлены.

    Эксперт <данные изъяты> является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высшее образование с присвоением квалификации «Экспертиза и управление недвижимостью», имеет диплом о профессиональной переподготовке по курсу "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", является членом некоммерческого партнерства <данные изъяты> имеет продолжительный стаж оценочной и экспертной работы, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

    При таких обстоятельствах, исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

    Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    административное исковое заявление <данные изъяты> удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> (тридцать два миллиона триста пятьдесят пять тысяч двести тридцать один) рубль, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

    Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                      С.В. Першина

                    Мотивированное решение изготовлено 16.03.2021г.