Решение по делу № 2-1226/2014 от 13.02.2014

Дело № 2-1226(1)/2014

Решение

Именем Российской Федерации

25 марта 2014 года    город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Верейкина А.А.,

при секретаре Куликовой Ю.С.,

с участием: представителя истца по доверенности Ринглер О.Л., представителя ответчика Константиновой Т.С. по доверенности Тощева А.А., представителя ответчика Коляченко Т.А. по доверенности Новак Л.О., представителя третьего лица – комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по доверенности Бартеневой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по истку комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к Константиновой ФИО12, Довранову ФИО13 Коляченко ФИО14 о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительными договора замены стороны в обязательстве,

установил:

комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее по тексту – Комитет) обратился в суд с иском к Константиновой Т.С. о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № площадью 1578 квадратных метров с кадастровым номером 64:50:010104:164, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>

В обоснование требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановлений главы администрации Энгельсского муниципального района (далее по тексту – администрация ЭМР) от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № 3768, между Комитетом и Константиновой Т.С. был заключен договор аренды земельного участка № № Предметом договора является предоставление за плату в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, на землях населенных пунктов. Договор надлежащим образом зарегистрирован в Энгельсском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. Указанный земельный участок находится в ведении Энгельсского муниципального района Саратовской области и предоставлен Константиновой Т.С. для индивидуального жилищного строительства сроком на 10 лет. Условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендатора приступить к использованию участка в соответствии с его разрешенным использованием с ДД.ММ.ГГГГ года. Однако Константинова Т.С. по настоящее время строительство на данном земельном участке не ведет. Разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости на спорном земельном участке не выдавались. В регистрирующем органе информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует. Согласно технических данных ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» информация об объектах капитального строительства на спорном земельном участке отсутствует. Таким образом, Константинова Т.С. не использует предоставленный ей земельный участок в соответствии с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». 20.09.2013 года в адрес ответчика направлено уведомление с предложением о расторжении договора аренды в добровольном порядке. Однако Константинова Т.С. требования до настоящего времени не исполнила. В силу положений статьи 46 Земельного кодекса РФ, ввиду неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, Комитет просит расторгнуть договор земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №

Впоследствии истец увеличил исковые требования, просил суд также признать недействительным договор замены стороны в обязательстве, заключенный между Константиновой Т.С. и Доврановым А.К., и договор замены стороны в обязательстве, заключенный между Доврановым А.К. и Коляченко Т.А. на спорный земельный участок.

Указанное требование истец обосновывает тем, что данные договора представляют собой преднамеренные действия, направленные на передачу прав и обязанностей третьим лицам по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, а также являются недействительными по следующим основаниям. Договор замены стороны в обязательстве, заключенный между Доврановым А.К. и Константиновой Т.С. является недействительным в связи с несоблюдением последней обязательства, установленного пунктом 8 указанного договора. В соответствии с указанным пунктом «Первоначальный арендатор» гарантирует, что до совершения настоящего договора право аренды земельного участка никому не продано, не подарено, не заложено, под арестом не состоит, судебных споров по нему не ведется. Вместе с тем, судебный спор в отношении земельного участка существовал на момент заключения договора, о чем Константиновой Т.С. было известно. Заключение указанного договора, нарушает права Комитета как участника гражданского дела о расторжении договора аренды спорного земельного участка. Пунктом 3 договора замены стороны в обязательстве, заключенного между ФИО2 и ФИО1 установлено, что на момент заключения договора в отношении земельного участка отсутствует судебный спор. Вместе с тем, такой спор в отношении земельного участка существовал на момент заключения договора. При заключении вышеназванных договоров замены стороны в обязательстве был нарушен также пункт 3.3.2. договора аренды от 25.09.2008 года № № в соответствии с которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды только с предварительного согласия арендодателя.

Представителем ответчика Константиновой Т.С. по доверенности Тощевым А.А. представлены возражения на исковое заявление, согласно которых полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Константиновой Т.С. в соответствии с постановлениями главы администрации ЭМР предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Комитетом с ответчиком заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации договора в регистрирующем органе. На спорном земельном участке Константинова Т.С. намеревалась осуществить строительство жилого дома для проживания со своей семьей. Для этих целей после заключения договора аренды была начата работа по поиску архитектурно-строительных организаций, занимающихся разработкой и изготовлением эскизных проектов жилых домов. К концу 2009 года было предложено несколько эскизных вариантов строительства жилого дома, произведен предварительный расчет сметы расходов строительных материалов. В этот же период установлено ограждение по периметру земельного участка. Впоследствии у Константиновой Т.С. выявлено <данные изъяты> заболевание, в связи с чем, назначен курс лечения, требующий оперативного вмешательства. В послеоперационный период было проведено 6 <данные изъяты> после которых требовался длительный восстановительный период в течение 2010-2011 годов. По завершении лечения у ответчика были намерения начать строительство жилого дома. Однако было выявлено <данные изъяты> заболевание у бывшего супруга ФИО15, лечение которого проводилось с применением <данные изъяты>. Поскольку близкие родственники ФИО8 проживали за пределами <адрес>, ФИО3 осуществляла уход за бывшим супругом. Вышеперечисленные обстоятельства исключали возможность приступить к освоению участка ответчиком в течение трех лет. С момента заключения договора и по настоящее время ответчик производит оплату за пользование земельным участком и своевременно вносит арендную плату. В настоящее время на спорном земельном участке имеется фундамент под жилую застройку, возведена уборная. При этом отсутствия обращения арендатора в управление обеспечения градостроительной деятельности за выдачей разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, ответчик считает необоснованным, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства. В нарушение пункта 3.1.2. договора аренды, арендодателем назначение проверки исполнения обязанностей арендатором не осуществлялось, о ее проведении Константинова Т.С. не извещалась, каких-либо актов для ознакомления и подготовки возражений, замечаний в её адрес не направлялось. Пунктами 5.1. и 5.2. предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств по договору, сторона обязана направить другой стороне письменное извещение (претензию) с указанием факта нарушения и предписание на устранение таких нарушений. Обратиться в суд с соответствующим требованием арендодатель вправе только в случае отсутствия ответа на претензию или невыполнения арендатором предписания об устранении нарушения. Однако истцом не были выполнены обязательные условия установления факта неиспользования земельного участка. Комитетом организация соответствующей проверки не осуществлялась. Акт обследования земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ составлен Комитетом по земельным ресурсам администрации ЭМР, а не арендодателем. Вызывает сомнение и достоверность сведений, содержащихся в указанном акте, поскольку при обследовании участка и его составлении Константинова Т.С. не присутствовала и не имела возможности представить свои замечания. Таким образом, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении обязательств по договору аренды либо неиспользовании земельного участка. Руководствуясь положениями статьи 22 Земельного кодекса РФ, Константинова Т.С. передала права и обязанности по договору аренды земельного участка Довранову А.К. на основании договора замены стороны в обязательстве от 04.12.2013 года. В качестве оснований для признания данной сделки недействительной истец указывает на существующие нарушения, дающие право другой стороне требовать расторжения сделки. Такие обстоятельства в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ не могут рассматриваться в качестве оснований для признания сделки недействительной, но служат основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон. В данном случае Комитет не относится к кругу лиц, обладающих правом требования признания сделки недействительной. Доказательств нарушения прав истца, совершенной сделкой, суду не представлено.

Представителем ответчика Коляченко Т.А. по доверенности Новак Л.О. представлены возражения на исковое заявление, согласно которых полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На момент заключения договора замены стороны в обязательстве судебных споров в производстве Энгельсского районного суда Саратовской области относительно спорного земельного участка не имелось, поскольку исковое заявление Комитета к Константиновой Т.С. о расторжении договора аренды земельного участка было оставлено без рассмотрения. На момент заключения договор замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ года, споры в производстве Энгельсского районного суда Саратовской области в отношении земельного участка также отсутствовали. Положения пункта 9 договора замены стороны в обязательстве «Первоначальным арендатором» соблюдены.

Представитель истца по доверенности Ринглер О.Л. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив, что Комитет просит признать недействительными договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года. Также представитель истца в судебном заседании дополнил, что договора замены стороны в обязательстве являются недействительными, поскольку в суде находился спор по договору аренды земельного участка, а также не соблюден порядок предварительного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды. Вышеназванные договора нарушают права Комитета как стороны по спору, рассматриваемому в суде о расторжении договора аренды, а неблагоприятные последствия заключаются в препятствии в рассмотрении указанного спора. В случае удовлетворения исковых требований спорный земельный участок будет использоваться также по целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства. Требования по объектам недвижимого имущества, которые расположены в настоящее время на спорном земельном участке, Комитет заявлять не намерен.

Ответчики Константинова Т.С., Довранов А.К. и Коляченко Т.А., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Ответчики Константинова Т.С. и Коляченко Т.А. уважительность причин неявки суду не сообщили. Ответчик Довранов А.К. просил рассмотреть дело без его участия, представил письменные пояснения, согласно которых просит в удовлетворении исковых требований Комитета отказать.

Представитель ответчика Константиновой Т.С. по доверенности Тощев А.А. в судебном заседании полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление. Представитель Тощев А.А. в судебном заседании также дополнил. Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что договора уступки прав требований не нарушает каких-либо материальных прав Комитета. К тому же Комитет не является стороной указанных сделок. В соответствии со статьёй 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено уведомление арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Условия договора аренды в части возможности передачи прав и обязанностей по этому договору только с предварительного письменного согласия арендодателя противоречат императивным положениям закона, а поэтому не подлежат применению в силу их ничтожности. Константинова Т.С. с момента заключения договора аренды надлежащим образом исполняла свои обязанности по договору аренды, однако в силу объективных обстоятельств строительство жилого дома на земельном участке долгое время не начиналось. Уведомление арендодателю о передаче прав и обязанностей по договору аренды Константиновой Т.С. направлялось. Неблагоприятных последствий для Комитета никаких не наступило.

Представитель ответчика Коляченко Т.А. по доверенности Новак Л.О. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск, дополнив, что со стороны ответчиков нарушений прав Комитета не имеется. В настоящее время ФИО2 намерена осуществить строительство жилого дома на земельном участке.

Представитель третьего лица – комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР по доверенности Бартенева Т.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснив, что комитет по земельным ресурсам администрации ЭМР в силу своих полномочий осуществляет мониторинг свободных земельных участков. В ходе указанного мониторинга было установлено, что спорный земельный участок Константиновой Т.С. не используется по целевому назначению.

Представители третьих лиц – администрации ЭМР, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительность причин неявки суду не сообщили.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 6.1 ГПК РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляется в разумные сроки.

В силу статей 35, 38 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Гражданским процессуальным кодексом РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу и по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Конституции РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права.

Статья 35 Конституции РФ определяет, что каждый может иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Часть 2 и 3 статьи 36 Конституции РФ указывает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона.

Часть 2 и часть 3 названной статьи требуют, чтобы условия и порядок пользования землей определялись на основе федерального закона, непосредственно относя это к частной собственности на землю, однако в силу равенства всех форм права собственности может быть применена и к пользованию государственной, муниципальной и любой другой землей.

В соответствии со статьёй 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона сторона по делу, самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо его право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьёй 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить суду доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.

В соответствии со статьёй 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Константинова Т.С. обратилась в администрацию ЭМР с заявлением о рассмотрении возможности предоставления в аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство по <адрес> (т. 1 л.д. 51).

По результатам рассмотрения заявления Константиновой Т.С. ДД.ММ.ГГГГ постановлением главы администрации ЭМР № ответчику предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью <данные изъяты> квадратных метров с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 9, 52-59, т. 2 л.д. 2-5).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением главы администрации ЭМР № внесены изменения в постановление № от ДД.ММ.ГГГГ в части кадастрового номера земельного участка (т. 1 л.д. 10, 60).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и Константиновой Т.С. заключен договор аренды земельного участка № (т. 1 л.д. 5-8).

Пунктом 1.1. договора определено, что арендодатель на основании постановлений главы администрации ЭМР от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1578 квадратных метров из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», <адрес>, <адрес>

Согласно пунктов 1.4.-1.6. договора аренды участок предоставляется «под индивидуальное жилищное строительство». Объектов недвижимого имущества на земельном участке не имеется. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ право аренды Константиновой Т.С. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (№

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строений на спорном земельном участке не имелось, что подтверждается письмом ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ (т№

В обоснование своего требования о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет ссылается на то обстоятельство, что предоставленный Константиновой Т.С. земельный участок с разрешенным использованием «под индивидуальное жилищное строительство», в течение более 3 лет ответчиком не используется.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается: в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ определено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Из указанных норм закона следует, что арендатору земельного участка законом предоставлен трехлетний срок для использования земельного участка под строительство, при чем в этот срок не входит время, в течение которого арендатор по объективным причинам не мог использовать земельный участок по назначению

Согласно пункту 3.4. договора аренды арендатор обязан: приступить к использованию участка в соответствии с его разрешенным использованием с 15.04.2008 года.

Пунктом 6.4. договора аренды закреплено, что настоящий договор, подлежит расторжению судом по требованию арендодателя при существенном нарушении арендатором условий договора, в том числе (но не исключительно): при использовании участка с нарушением его целевого назначения, принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования; при совершении арендатором действий, в том числе однократных, нарушающие требования законодательства Российской Федерации о порядке и условиях использования земель, а также градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и иные обязательные нормы и правила; при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного пунктом 2.2. договора.

На основании пункта 7.6. договора аренды определено, что стороны, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ, пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 15.04.2008 года.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Частью 1 статьи 55 ГПК РФ установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что договор аренды земельного участка от 25.09.2008 года был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только ДД.ММ.ГГГГ года, при этом вины Константиновой Т.С. в этом не имеется. В период с 15.04.2008 года по 06.10.2008 года Константинова Т.С. не имела объективной возможности использовать земельный участок по назначению, поскольку осуществление индивидуального жилищного строительства на земельном участке при отсутствии регистрации в установленном порядке прав на такой участок противоречит нормам действующего законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ между Константиновой Т.С. и ООО «АртАэро» заключен договор, в соответствии с которым проектировщик обязуется разработать архитектурно-планировочную документацию индивидуального жилого дома, на спорном земельном участке (т. 1 л.д. 94-99).

Указанное свидетельствует о намерении Константиновой Т.С. использовать земельный участок по целевому назначению.

В подтверждение объективных причин дальнейшего неиспользования земельного участка Константиновой Т.С. представлена справка МУЗ «<данные изъяты>», согласно которой, Константинова Т.С. находилась с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на лечении в указанном учреждении (т. 1 л.д. 76).

Из справки ГУЗ «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик состоит на диспансерном учете с ДД.ММ.ГГГГ года. Константиновой Т.С. назначен <данные изъяты>, который окончен 02.08.2010 года (т. 1 л.д. 75).

<данные изъяты>

На основании представленных доказательств следует, что Константинова Т.С. в силу объективных причин долгое время не могла осуществлять строительство на спорном земельном участке.

При этом суд учитывает, что Комитетом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора аренды Константиновой Т.С., которое влечет для истца такой ущерб, что Комитет в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Также в судебном заседании не оспаривалось сторонами и подтверждается материалами дела, что спорный земельный участок предоставлен Константиновой Т.С. на срок по ДД.ММ.ГГГГ года, который к моменту рассмотрения искового заявления Комитета не истек.

Из ответа управления обеспечения градостроительной деятельности администрации ЭМР от 05.04.2013 года следует, что разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> не выдавалось (т. 1 л.д. 11).

Согласно ответа Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ в архиве БТИ отсутствует запись о земельном участке по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, также как и объектах недвижимого имущества, расположенных на указанном участке (т. 1 л.д. 14).

Из акта обследования № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленного комитетом по земельным ресурсам администрации ЭМР в рамках проведенного земельного контроля, следует, что проведено обследование спорного земельного участка. На момент обследования ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке здания, сооружения и ограждения отсутствуют (т. 1 л.д. 17, 61-68).

На основании пунктов 3.1.2., 3.1.4. арендодатель имеет право: в любое время проводить проверки использования арендуемого участка в соответствии с условиями договора. При этом арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ его представителей на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра и составления акта проверки. По результатам проверки составляется акт, который направляется для подписания арендатору, который вправе подписать акт с замечаниями и возражениями. В случае, если арендатор в течение 10 дней не вернет арендодателю подписанный акт проверки, он считается действительным в редакции арендодателя; требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором условий договора, а также требований к использованию земель, установленных законодательством Российской Федерации.

Однако доказательств соблюдения истцом указанных условий договора аренды суду не представлено. Из приложенных к акту обследования № от ДД.ММ.ГГГГ фотографий определить проводилось ли обследование именно земельного участка, предоставленного Константиновой Т.С., не представляется возможным.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Константиновой Т.С. направлено уведомление с предложением о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участкам (т. 1 л.д. 27-29).

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Константиновой Т.С. на недвижимое имущество в виде уборной, расположенной на спорном земельном участке (т. 1 л.д. 185-189, т. 2 л.д. 6).

ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет временно поставлен объект незавершенного строительства площадью 56,2 квадратных метров степенью готовности 7% на спорном земельном участке (т. 1 л.д. 79-80).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт обследования № № согласно которого на спорном земельном участке складированы четыре бетонных блока, не имеющие капитального основания (т. 1 л.д. 102-106).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Критерии отнесения имущества к недвижимому определены статьёй 130 ГК РФ, в силу пункта 1 которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объекты, по своим техническим характеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, относятся к временным сооружениям.

Доказательств того, что сооружения, имеющиеся на спорном земельном участке, относятся к временным, истцом суду не представлено.

В соответствии с частью 4 статьи 25.3. Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с положениями статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Учитывая представленные доказательства, суд не находит оснований для расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года.

04.12.2013 года между Константиновой Т.С. и Доврановым А.К. заключены договора замены стороны в обязательстве на земельный участок и договор купли-продажи уборной (№

03.02.2014 года между Доврановым А.К. и Коляченко Т.А. заключены договора замены стороны в обязательстве на земельный участок и договор купли-продажи уборной (т. 1 №

В обоснование требования о признании договоров замены стороны в обязательстве на спорный земельный участок Комитет ссылается на нарушение его процессуальных прав как стороны по гражданскому делу, а также не соблюдения условий договора об обязательном предварительном согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды с арендодателем.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктами 3.3.2. договора аренды арендатор имеет право: только с предварительного письменного согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора аренды; по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок (при условии отсутствия существенных нарушений условий договора и своевременного внесения арендных платежей), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного Кодекса РФ, на дополнительно согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ закреплено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Рассматривая положения статьи 615 ГК РФ и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в их системной связи, суд приходит к выводу о том, что в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, законодателем предусмотрен особый порядок передачи прав по аренде третьему лицу по сравнению с передачей прав по аренде земельного участка, принадлежащего частному собственнику земли.

Частью 2 статьи 607 ГК РФ установлено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Таким образом, вышеуказанными правовыми нормами установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Ответчиками представлены суду доказательства направления истцу уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, положения договора аренды, а именно пункт 3.3.2., противоречит нормам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ не подлежат применению, поскольку являются ничтожными.

На основании изложенного, довод представителя истца о признании договоров замены стороны в обязательстве на спорный земельный участок по основанию предварительного не согласования с арендодателем передачи прав по договору аренды, суд признает не основанным на нормах закона.

Нарушение процессуальных прав истца как стороны по гражданскому делу не является в силу закона основанием для признания договоров замены стороны в обязательстве недействительными.

При таких обстоятельствах, требования комитета по управлению имуществом администрации ЭМР не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к ФИО3, Довранову ФИО17, Коляченко ФИО16 о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительными договоров замены стороны в обязательстве – отказать.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>