Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-36/2020 (2-603/2019;) ~ М-581/2019 от 22.11.2019

Гражданское дело №2-36/2020

УИД - 09RS0007-01-2019-000908-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2020 года                             станица Зеленчукская, КЧР

    Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Щербина О.Н.,

при секретаре судебного заседания Кочкарове P.O.,

с участием: представителя истца Гольцова К.В. - Хубиева И.И., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия доверенности 1 год,

представителя ответчика - Администрации Зеленчукского муниципального района Миргородской Н.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия доверенности по ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица Межрайонного отдела по Зеленчукскому и Урупскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике Алботова Р.Н-М., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия доверенности до ДД.ММ.ГГГГ,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда гражданское дело по исковому заявлению Гольцова Константина Васильевича к администрации Зеленчукского муниципального района о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, действительной сделкой, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Гольцов К.В. обратился в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, действительной сделкой, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

    В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ Гольцов Константин Васильевич (покупатель) и Сельскохозяйственный производственный кооператив (племзавод) «Исправная» (далее по тексту - СПК «Исправная»), в лице конкурсного управляющего Шмидта Александра Васильевича (продавца), действующего на основании решения Арбитражного суда КЧР от 16 ноября 2003 по делу №А25-608/0-9, заключили договор купли-продажи имущества (далее по тексту - Договор): хранилища, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес> на территории <адрес>; весовой, 1985 года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в <адрес>; хозпомещений, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в <адрес>; склада ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>; подвала, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в <адрес>; ангара, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в <адрес>; зернотока, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора объекты оценены сторонами в 191 000 рублей. Оплата произведена в день подписания договора, что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Отчуждаемые объекты недвижимости продавец передал, а покупатель принял по Акту приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в качественном состоянии известном сторонам. На сегодняшний день истец является фактическим владельцем и пользователем вышеуказанного имущества. Все обязательства по договорам им исполнены в полном объеме.

Истец приобрел вышеуказанное имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у СПК (племзавод) «Исправная» в лице конкурсного управляющего Шмидта Александра Васильевича, действующего на основании решения Арбитражного суда КЧР от 16 ноября 2003 по делу №А25-608/0-9. По вопросу регистрации права собственности на приобретенное им недвижимое имущество он обращался в МО №2 УФСКиК по КЧР, однако ему было рекомендовано для регистрации права собственности обратиться в суд, поскольку СПК (племзавод) «Исправная» ликвидировано на основании решения суда, правопреемником данной организации нет. Зарегистрировать право собственности на имущество, приобретенное по договорам купли-продажи, не представляется возможным, в виду ликвидации продавца. Сделка между истцом и СПК «Исправная» совершена в требуемой законом форме, условия сделок выполнены, деньги уплачены, имущество принято, но в виду ликвидации СПК «Исправная», зарегистрировать переход права собственности в предусмотренном законом порядке не представляется возможным.

Также в иске указано, что с момента приобретения указанного недвижимого имущества истец владеет, пользуется им и несет бремя расходов по его содержанию. Притязаний третьих лиц на названный объект недвижимого имущества не имеется. Спорных вопросов, связанных с земельным участком также нет.

Ссылаясь на положения ст.ст. 218, 223, 432, 551, 556 ГК РФ, истец просил суд: признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сельскохозяйственным производственным кооперативом (племзавод) «Исправная», в лице конкурсного управляющего Шмидта Александра Васильевича и Гольцовым Константином Васильевичем, действительной сделкой; зарегистрировать переход права собственности от СПК (племзавод) «Исправная» к Гольцову Константину Васильевичу на недвижимое имущество, а именно: хранилище, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> весовую, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: Исправненское сельское поселение северо-западная сторона <адрес> (сад); хозпомещения, 1980 года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенные по адресу: <адрес> склад, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> подвал, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; ангар, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> зерноток, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Надлежаще извещённый о дне времени и месте судебного разбирательства истец Гольцов К.В. в судебное заседание не явился, интересы истца по доверенности Хубиев И.И.

Представитель истца Хубиев И.И. в судебном заседании поддержал исковые требования и просил его удовлетворить.

    Представитель ответчика - Администрации Зеленчукского муниципального района Миргородская Н.В. возражала против удовлетворения исковых требований, чуду показала, что в деле отсутствуют доказательства отражения спорных объектов на балансе СПК (племзавод) «Исправная», в том числе, на 2003 год, принадлежности имущества СПК (племзавод) «Исправная» - свидетельства о зарегистрированных правах, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, соответствие строительным нормам и правилам и др. На момент заключения договора купли - продажи имущества СПК (племзавод) «Исправная» от 10 декабря 2003 года действовал Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижим имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Ст. 551 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю. В данном случае решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Согласно п. 62 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является*отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Из представленного в суд договора купли-продажи не усматривается, что продавец является собственником продаваемого имущества. Сведений о земельном участке, на котором расположены спорные здания, не представлено. Кадастровых паспортов на здания и земельный участок не имеется. Таким образом, ни здания, ни земельный участок, на котором они расположены, не идентифицированы как объекты права, требования заявлены истцом в отношении объектов не состоящих на кадастровом учете.

Земельный участок, как объект, на кадастровом учете не состоит, сведений о характеристике земельного участка, виде разрешенного использования в настоящее время, наличии (отсутствии) ограничений в обороте и по использованию в материалах дела не имеется. Согласие на продажу зданий со стороны собственника земельного участка отсутствует. Доказательств тому, что использование зданий покупателем не противоречит интересам собственника земельного участка и условиям пользования таким участком, не имеется. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель-истец должен был убедиться в том, что продавец имеет право на его отчуждение. Передача объекта недвижимости предполагает передачу всех документов на него.

В условиях, когда объект недвижимого имущества не учтен в государственном кадастре недвижимости как объект права, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности продавца на отчуждаемое здание, оснований полагать, что договор купли-продажи соответствует требованиям закона у администрации Зеленчукского муниципального района не имеется. При отсутствии государственной регистрации прав на спорное здание в ЕГРП за продавцом, невозможно удовлетворение требований о государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности на покупателя.

Регистрация перехода права собственности на не учтенные в ГКН объекты недвижимости противоречит требованиям ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшей до 01 января 2017 года. Доказательств о наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данные объекты в Едином государственном реестре прав истцом не представлено.

Отсутствуют сведения об обращении истца за регистрацией права на имущество по вышеуказанному договору в межмуниципальный отдел по Зеленчукскому и Урупскому районам УФСГРКиК по КЧР и об отказе в государственной регистрации с 2003 года и по настоящее время.

По общим правилам гражданского законодательства незаключенный договор не создает каких-либо прав и обязанностей для подписавших его сторон, следовательно, у истца не возникло прав на спорное имущество. Незаключенность договора от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению представителя ответчика препятствует удовлетворению судом требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на здание. В деле не имеется доказательств, что имущество было продано посредством торгов, не приложено объявления, протокола торгов, акта оценки имущества, а также решения собрания кредиторов. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт владения, пользования и содержания имущества истцом с ДД.ММ.ГГГГ (технический ремонт объектов, оплата электроэнергии, оплата налогов).

Также представитель ответчика полагает, что документы, представленные в качестве доказательств по данному делу, содержат правовые пороки, влекущие юридические последствия. Приобретательная давность - (три года исковая давность плюс 15 лет) истцом не выдержана и не доказана. Приобретательная давность является добросовестной, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Признаки самовольной постройки истцом не заявлены и не доказаны. В данном случае преимущественное право, на объекты принадлежит собственнику земельного участка. Собственником земельного участка является Зеленчукский муниципальный район. При обращении имущества в собственность Зеленчукского муниципального района, здания должны быть выставлены на торги. Бюджет района получит доходы, которые будут использованы на решение вопросов местного значения. Таким образом, нарушаются права и законные интересы жителей Зеленчукского муниципального района.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Межмуниципального отдела №2 по Зеленчукскому и Урупскому районам Управления Росреестра по КЧР Алботов Р.Н.М. установление вопроса законности исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора отдела – Администрации Исправненского сельского поселения будучи надлежаще извещённой о дне времени и месте судебного разбирательства в суд не явилась, в письменном ходатасйтве просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации Исправненского сельского поселения.

Огласив исковое заявление, заслушав объяснения представителя истца Хубиева И.И., представителя ответчика - Администрации Зеленчукского муниципального района Миргородской Н.В., представителя третьего лица    межрайонного отдела №2 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике Алботова Р.Н.М., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон. Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам.

В силу ч.1 ст.56 и ч.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований. Как указано в п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное.

В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделка с землей и другим недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции. Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Согласно ст. 548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями ст.ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации. Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017 года), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Гольцов К.В. и Сельскохозяйственный производственный кооператив (племзавод) «Исправная», в лице внешнего управляющего Шмидта Александра Васильевича (продавца), действующего на основании решения Арбитражного суда КЧР по делу №А25-608/0-9 от 26 ноября 2003 года, заключили договор купли-продажи имущества, а именно: хранилища, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> весовой, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> хозпомещений, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес> склада, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>); подвала, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Исправненское сельское поселение северо-западная сторона <адрес> ангара, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> зернотока, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> общая стоимость имущества по договору составила 191 тысячу рублей, в том числе НДС 20%. Кроме того в договоре указано, что цена договора включает цену права на земельный участок, занимаемый имуществом, а также подведённые коммуникации и другие принадлежности необходимые использования имущества (л.д. 10-11), в тот же день денежные средства были в соответствии с п. 3.3 Договора внесены в кассу СПК «Исправная», а имущество было передано покупателю Гольцову К.В., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и актом приёма передачи имущества согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12, 13).

Право собственности СПК Племзавод «Исправная» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 100 ГК РСФСР от 11 июня 1964 года, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимого имущества колхозов не подлежало, в связи с чем, таких данных в БТИ не имеется. По этим основаниям суд полагает несостоятельными доводы представителя ответчика об отсутствии свидетельства о зарегистрированных правах.

Согласно выпискам из ЕГРН не имеется сведений о регистрации:

- нежилого здания, строения расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 76),

- нежилого здания, строения расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 77),

- нежилого здания, строения расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 78),

- нежилого здания, строения расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 79),

- нежилого здания, строения расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 80),

- нежилого здания, строения расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 81),

- нежилого здания, строения расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 82).

Согласно ответам № от 18 июля Зеленчукского филиала КЧР ГУП «Техническая Инвентаризация» на запрос суда на учёте в Зеленчукском филиале КЧР ГУП не состоит:

- недвижимое имущество, нежилое здание (склад) площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес>л.д. 83),

- недвижимое имущество, нежилое здание (хозпомещение) площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 84),

- недвижимое имущество, нежилое здание (зерноток) площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 85),

- недвижимое имущество, нежилое здание (хранилище) площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 86),

- недвижимое имущество, нежилое здание (ангар) площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 87),

- недвижимое имущество, нежилое здание (зерноток) площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 88),

недвижимое имущество, нежилое здание (подвал) площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 89).

Из ответа № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Зеленчукского муниципального района на запрос суда следует, что объекты, расположенные по адресу: Исправненское сельское поселение, северо-западная сторона <адрес> (сад), а именно: хранилище, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., весовая, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., хозпомещения, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., склад, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., подвал, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., ангар, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., зерноток, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., в реестре муниципального имущества Зеленчукского муниципального района не значатся (л.д. 134), аналогичные сведения об отсутствии указанного имущества на балансе Исправненского сельского поселения содержатся в письме № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Исправненского сельского поселения (л.д. 135, 148).

Из письма № от ДД.ММ.ГГГГ Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР следует, что имущество, а именно: хранилище, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> весовая, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес> хозпомещения, <данные изъяты> постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> склад, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> подвал, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; ангар, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; зерноток, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> отсутствует в реестре федерального имущества (л.д. 136-138), аналогичные сведения об отсутствии имущества в реестре госсобственности КЧР содержатся и в ответе № от ДД.ММ.ГГГГ Министерства имущественных и земельных отношений КЧР (л.д. 139)

Согласно представленным техническим паспортам, площадь объектов недвижимого имущества составляет:

- зерноток, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенный по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 14-22);

- хранилище, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенное по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 23-31);

- подвал, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенный по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 32-40);

- весовая, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенная по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 41-49);

- ангар, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенный по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 50-57);

- склад, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенный по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 58-66);

- хозпомещенияДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенное по адресу: <адрес> – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 67-75).

    Исходя из требований абз.1,3 п.1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В соответствии со статьями 6 и 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможно при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 12 марта 2019 года, определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 02 июня 2006 года Дело №А25-608/04-9 завершено конкурсное производство в отношении СПК «Исправная» (л.д. 90-93). Указанное обстоятельство также подтверждается и определением Арбитражного суда КЧР от 02 июня 2006 года о завершении конкурсного производства (л.д. 143-144), решением Арбитражного суда КЧР от 14 декабря 2004 года по делу №А25-608/04-9 (л.д. 145-146), справкой №229 от 10 декабря 2019 года Архивного отдела Администрации Зеленчукского муниципального района (л.д. 141).

    Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации. Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», его государственная регистрация. Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - СПК племзавод «Исправная» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют. Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанностей по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Бездействие продавца СПК Племзавод «Исправная» в лице его внешнего управляющего после оплаты покупателем Гольцовым К.В. стоимости купленных им объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о его уклонении от исполнения указанных обязанностей.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Гольцова Константина Васильевича к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, действительной сделкой, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить в полном объёме.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сельскохозяйственным производственным кооперативом (племзавод) «Исправная», в лице конкурсного управляющего Шмидта Александра Васильевича и Гольцовым Константином Васильевичем, действительной сделкой.

Зарегистрировать переход права собственности от Сельскохозяйственного производственного кооператива (племзавод) «Исправная» к Гольцову Константину Васильевичу на недвижимое имущество, а именно:

- хранилище, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

- весовую, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

- хозпомещения, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

- склад, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

- подвал, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

- ангар, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

- зерноток, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для государственной регистрации за Гольцовым Константином Васильевичем права собственности на указанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Зеленчукский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 05 февраля 2020 года.

Председательствующий судья                            О.Н.Щербина