Решение по делу № 2-327/2020 от 23.12.2019

Дело № 2-327/2020

54RS0008-01-2019-002586-2486-24

Поступило в суд 23.12.2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2020 г.                      г. Новосибирск

    Первомайский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Зотовой Ю.В.,

при секретаре Клыковой О.А.,

с участием старшего помощника прокурора                  Радченко Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Родионовой Н. А. к Карелину Н. Н.чу, Никифоровой М. В., Никифорову М. М.ичу о признании утратившим права пользования жилым помещением, о выселении, по встречному иску Карелина Н. Н.ча, Никифоровой М. В. к Родионовой Н. А. о признании договора купли – продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Родионова Н.А. обратилась в суд с иском, с учетом представленных уточнений (л.д.4,47) просила признать Карелина Н.Н. утратившим права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>; выселить Карелина Н.Н., Никифорову М.В., Никифорова М.М. из указанного жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указывает на то, что она является собственником <адрес>, которую приобрела у банка по договору купли – продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № ПРД-01-2019/6693. В настоящее время в квартире зарегистрирован и проживает бывший собственник данного жилого помещения Карелин Н.Н. Также в квартире без регистрации проживают его супруга Никифорова М.В. и ее сын Никифоров М.М. Ответчики членом ее семьи не являются, соглашения о пользовании спорным жилым помещением не заключено, оснований для сохранения за ними права пользования спорным жилым помещением не имеется.

Карелин Н.Н., Никифорова М.В. обратились в суд со встречным иском и просили признать договор купли – продажи недвижимости № ПРД-01/2019/6693 от ДД.ММ.ГГГГ в виде <адрес> в <адрес>, заключенный между ПАО Банк «ФК Открытие» и Родионовой Н.А. недействительным (л.д.69-70).

В обоснование встречных исковых требовании указали, что решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с них в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1 773 043,59 рублей путем обращения взыскания на <адрес>. В ноябре 2019 года узнали, что квартира продана Родионовой Н.А. Считают, что договор купли – продажи спорной квартиры Родионовой Н.А. является недействительным в виду нарушения ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, а именно в договоре купли – продажи не были указаны проживающие лица Никифорова М.В. и ее сын Никифоров М.М., что является нарушений существенных условий договора. Кроме того, передача квартиры покупателю продавцом по акту не производилась, в квартиру никто не приходил, не осматривал, истцы как проживали, так и проживают в спорном жилом помещении.

Истец (ответчик по встречному иску) – Родионова Н.А. и ее представитель Вернер Н.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержали, встречные исковые требования не признали, дали соответствующие объяснения.

Ответчик (истец по встречному иску) – Карелин Н.Н. в судебном заявлении исковые требования Родионовой Н.А. не признал, встречные исковые требования поддержал, дал соответствующие объяснения.

Ответчик (истец по встречному иску) – Никифорова М.В., ответчик Никифоров М.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили, об отложении не просили, ходатайств и возражений не представили.

Представитель привлеченного для участия в деле в качестве третьего лица – ПАО Банк «ФК Открытие» Осипова Е.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется по доводам изложенным в письменных возражениях (л.д.87-89).

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования Родионовой Н.А. подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, что на основании договора купли – продажи недвижимости № ПРД-01-2019/6693 от ДД.ММ.ГГГГ Родионова Н.А. приобрела у ПАО Банк «ФК Открытие» квартиру, общей площадью 41,9 кв.м. по адресу: <адрес> по цене 1 610 000 рублей (л.д.9-13,25-104). Право собственности за Родионовой Н.А. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.5-8).

Из пункта 1.2 договора следует, что на момент продажи данный объект недвижимости принадлежал продавцу на праве собственности (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №) на основании постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю № от ДД.ММ.ГГГГ, акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93-99).

Основанием для реализации объекта недвижимости послужило решение Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым по иску ПАО Банк «ФК Открытие» обращено взыскание на принадлежащую Карелину Н.Н. на праве собственности <адрес>, общей площадью 41,9 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости 1 520 000 рублей. Также солидарно с Карелина Н.Н., Никифоровой М.В. в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» взыскана задолженность по кредитному договору № ИВ-21-12/00027 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 750 093,59 рублей (л.д.71-73).

Согласно пункту 1.4 договора купли – продажи, покупатель был уведомлен о наличии зарегистрированных и проживающих по адресу третьих лиц на объекте, а именно: Карелин Н.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и претензий к продавцу по данному факту не имел.

То обстоятельство, что на момент заключения договора купли – продажи в квартире был зарегистрирован один Карелин Н.Н., подтверждается выпиской из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.108).

В соответствии с пунктом 3.1 договора купли – продажи передача объекта недвижимости произведена по акту приема – передачи, подписанному покупателем и продавцом ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14,107).

Согласно выписке из домовой книги (л.д.15) Карелин Н.Н. по настоящее время состоит на регистрационном учете в спорном жилом помещении, иных зарегистрированных лиц в квартире не имеется (л.д.15).

Истец Родионова Н.А. полагает, что ответчик Карелин Н.Н. утратил право пользования спорным жилым помещением в связи со сменой собственника жилого помещения, а потому подлежит выселению вместе со своей семьей - супругой Никифоровой М.В. и сыном Никифоровым М.М.

В соответствии с ч.1,2 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании.

Согласно ч.1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Частью 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

В силу ч.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что право пользования спорным жилым помещением у Карелина Н.Н. прекращено, поскольку он членом семьи либо родственником Родионовой Н.А. не является, спорное жилое помещение истица приобрела у Банка, в котором уже был зарегистрирован Карелин Н.Н., договор купли – продажи не содержит условий о том, что при переходе права собственности на жилое помещение, право пользования за ним сохраняется, а наличие у ответчика Карелина Н.Н. регистрации по указанному адресу является административным актом, и не может порождать каких-либо прав на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности истице.

Вместе с тем, суд учитывает и те обстоятельства, что на квартиру, собственником которой являлся Карелин Н.Н., по решения суда было обращено взыскание.

Согласно ч. 1 ст. 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 237 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Право собственности включает в себя право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, следовательно, прекращение права собственности, влечет и прекращение входящего в него правомочия по пользованию жилым помещением.

Поскольку право собственности истца на спорное помещение зарегистрировано, и право пользования спорным жилым помещением ответчика Карелина Н.Н. на жилое помещение прекращено, то истца в силу положений ст. 301, ст. 304 Гражданского кодекса РФ вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения нарушений своих прав.

Из материалов дела следует, что ответчик Карелин Н.Н. прекративший права собственности на жилое помещение, зарегистрирован в нем до настоящего времени и продолжает проживать в данном жилом помещении вместе со своей семьей – супругой Никифоровой М.В. и ее сыном Никифоровым М.М.

Согласно ч.1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, учитывая, что ответчики Карелин Н.Н., Никифорова М.В., Никифоров М.М. проживают в спорном жилом помещении без законных на то оснований, то требования об их выселении из <адрес> в <адрес>, суд находит законными и подлежащими удовлетворению.

Доказательств, подтверждающих наличие законных оснований для их проживания в указанном выше жилом помещении, в частности, о признании их членами семьи истца либо соглашение о праве пользования квартирой, заключенное с истцом, ответчики в нарушение положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представили.

Доводы Карелина Н.Н. и Никифоровой М.В. о том, что договор купли – продажи недвижимости № ПРД-01-2019/6693 от ДД.ММ.ГГГГ между Родионовой Н.А. и ПАО Банк «ФК Открытие» является недействительным в силу того, что в нем не были указаны проживающие лица Никифорова М.В. и ее сын Никифоров М.М., что является существенным нарушением условий договора, суд считает необоснованными в виду следующего.

Согласно ст. ст. 550, 551, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением.

На основании ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Основания для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ отсутствуют. Указанный договор составлен сторонами в письменной форме, подписан от имени продавца и покупателя, содержит все существенные условия договора купли-продажи, соответствует требованиям гражданского законодательства. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Вопреки доводам искового заявления в договоре содержится указание на лицо, которое на момент заключения договора зарегистрировано в жилом помещении, а именно в жилом помещении был зарегистрирован Карелин Н.Н.

Никифорова М.В. и Никифоров М.М. в спорном жилом помещении зарегистрированы на момент заключения договора купли – продажи не были, а следовательно, оснований для включения их в договор купли – продажи не имелось.

Ссылки истцов по встречному иску на то, что передача квартиры покупателю продавцом по акту фактически не производилась, в квартиру никто не приходил, не осматривал, основанием для признания сделки недействительной не являются.

Из акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14) следует, что настоящий акт был подписан сторонами во исполнение договора купли – продажи недвижимого имущества № ПРД-01-2019/6693 от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец передал, а покупатель принял квартиру, общей площадью 41,9 кв.м. по адресу: <адрес>. Покупатель до подписания акта смотрел объект и ознакомился с его техническим и санитарным состоянием. Стороны отразили, что состояние объекта соответствует условиям договора. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию объекта по назначению, на момент осмотра покупателем не обнаружены. С момента подписания настоящего акта обязанность продавца по передаче объекта и обязанность покупателя по его принятию считались исполненными. Взаимных претензий стороны друг к другу не имели.

В данном случае Карелин Н.Н. и Никифорова М.В. сторонами сделки купли–продажи не являлись, акт не подписывали, а потому, по мнению суда, их права и законные интересы не нарушены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе Карелину Н.Н., Никифоровой М.В. в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Родионовой Н. А. удовлетворить.

Признать Карелина Н. Н.ча утратившим права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Выселить Карелина Н. Н.ча, Никифорову М. В., Никифорова М. М.ича из жилого помещения по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для снятия Карелина Н. Н.ча с регистрационного учета по месту жительства адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Карелину Н. Н.чу, Никифоровой М. В. к Родионовой Н. А. о признании договора купли – продажи недействительным в полном объеме – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Первомайский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17.07.2020.

Судья Ю.В.Зотова