Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-31743/2017 от 04.09.2017

Судья – Горов Г.М. дело № 33 –31743/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 октября 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Роговой С.В.,

судей Борс Х.З., Бендюк А.К.,

по докладу судьи краевого суда Роговой С.В.,

при секретаре Свердловой В.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) Белинина С.В. на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 03 июля 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лаптева С.В. обратилась в суд с иском к ООО «ГлавМос-Риэлти», КИТ Финанс Капитал (ООО) о признании права собственности отсутствующим, снятии обременения, признании права собственности на жилое помещение.

Просила признать право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...> отсутствующим, снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО «КИТ Финанс Капитал» на указанную квартиру и признать за ней право собственности на квартиру.

Представитель истца по доверенности Карушев А.А. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО КИТ Финанс Капитал в судебное заседание явились, просили суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме применив срок исковой давности.

Представитель ООО «ГлавМос-Риэлти» и представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дне, месте, времени судебного заседания надлежаще извещены, причины не явки суду не сообщили.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 03 июля 2017 года исковое заявление Лаптевой С.В. удовлетворено в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности Белинин С.В. выражает несогласие с принятым решением и просят его отменить, приняв по делу новое решение, об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что решение суда является незаконным и необоснованным, вынесенным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. Выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы указано, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права и неправильно применены нормы гражданского законодательства.

Проверив оспариваемое судебное постановление и материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) Белинина С.В., просившего отменить оспариваемое решение, представителя Лаптевой С.В. по доверенности Пугачеву С.В., полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к выводу о следующем.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что <...> между Лаптевой С.В. (далее - Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (далее - Агент) заключен агентский договор <...>, согласно условиям которого Агент от имени и за счет Принципала совершает юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей требованиям Принципала, а именно: <...> расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

Согласно п. 2.1.5 указанного договора Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

Агентским договором установлено, что в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере <...> рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение 5 банковских дней с даты заключения агентского договора.

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Поручитель) и Лаптевой С.В. (далее - Кредитор) заключен договор поручительства <...>, согласно которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (OOO «ЭНБИЭМ--Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора <...> от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме <...> рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи <...>, расположенного по адресу: <...>.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Лаптева С.В. выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, после чего, <...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Общество, Продавец) и Лаптевой С.В. заключен предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор от 20 августа 2007 г.), предметом которого является фактическое привлечение Покупателя в число участников долевого строительства в объеме 2<...> расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 4.4 вышеуказанного предварительного договора установлена стоимость одного квадратного метра квартиры которая составляет <...> рублей, при этом общая стоимость квартиры по договору купли-продажи будет составлять <...> рублей.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее <...>, договор купли-продажи квартиры.

Учитывая изложенное, а также поручительство 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что Лаптева С.В. полностью оплатила стоимость спорной квартиры, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров были согласованы.

Судебная коллегия считает доводы апеллянта на предмет того, что указанные выше договоры не являются ни договором купли-продажи, ни договором об участии в долевом строительстве несостоятельными в силу того, что суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, указанными выше договорами, предусмотрено строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартир в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Судебная коллегия с учетом существа фактически сложившихся отношений приходит к выводу, что сторонами по делу действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Учитывая толкование норм, изложенных в вышеуказанном Федеральном законе, судебная коллегия считает, что его действие распространяется также и на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.)

На основании изложенного и с учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у Лаптевой С.В. возникло право требования спорной квартиры.

Следовательно, доводы апеллянтов на предмет того, что к возникшим правоотношениям не применяются нормы положений Закона №214-ФЗ, являются ошибочными и несостоятельными.

В связи с тем, что ответчик не исполнил в срок свои обязательства по строительству жилого дома, оформлению права собственности на квартиру, между сторонами своевременно не был заключен договор купли-продажи квартиры и не подписан акт приема-передачи квартиры.

Как следует из представленных материалов дела, строительство жилого дома завершено лишь в <...>, при этом 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <...> № <...>, согласно которому в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу<...> (впоследствии произведена переадресация -<...> на земельном участке общей площадью <...> кв. м, кадастровый <...>.

При этом, ответчик не сообщил Лаптевой С.В. о вводе в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома.

Нормами пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статьи 12 вышеуказанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как достоверно установлено судом первой инстанции, на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком, квартира не была создана, следовательно, уплаченные истцом денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически привлечены ответчиком для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Истец до заключения с Продавцом предварительного договора купли-продажи квартиры внес полную стоимость квартиры Агенту для последующей передачи оплаты за квартиру Продавцу. При этом Продавец поручился за исполнение Агентом обязательства по передаче денег.

Оплаченная истцом сумма полностью соответствует стоимости квартиры, в отношении которой заключен сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 и 14 «Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 г., незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома. В этой ситуации гражданин, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан обоснованный вывод на предмет того, что требования Лаптевой С.В. о признании за ней права собственности на спорную квартиру являются законными и обоснованными, так как ее доводы подтверждаются материалами дела.

Из материалов дела также следует, что Лаптевой С.В. после получения Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> <...> стало известно, что квартира, являющаяся объектом предварительного договора <...> от <...>, общей площадью <...> кадастровый <...>, адрес: Россия, Краснодарский край, <...> зарегистрирована на праве собственности за ООО «ГлавМос-Риэлти» <...>, на основании договора участия в долевом строительстве <...> от <...>, заключенного между 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти».

Из приложения <...> к договору участия в долевом строительстве <...> от <...> усматривается, что общая площадь квартиры (с учетом холодных помещений), порядковый номер на этаже - <...>., следовательно, в проектную документацию внесены незначительные изменения.

Кроме того, согласно выписки из ЕГРП от <...> зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве <...> от <...> с обременением в виде залога в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), нарушило обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительного договора <...> от <...>, согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор ддолевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

Однако, в нарушение указанных положений Федерального закона, между ответчиками заключен договор участия в долевом строительстве от <...>., объектом которого является, в том числе, спорная квартира.

С учетом толкования норм права при конкуренции договоров долевого участия в отношении одного и того же объекта подлежат проверке такие юридические факты как-то: какой из договоров заключен раньше, факт оплаты таких договоров, отсутствие у сторон злоупотребления правом при их заключении и другие имеющие значение для дела обстоятельства.

Нормами статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имело права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорного объекта недвижимости, поскольку указанные договоры от 2007 года являлись действующими и не были расторгнуты либо оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, указанные действия характеризуются как недобросовестное поведение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», противоречащее принципам предела осуществления гражданских прав, установленными статьей 10 Гражданского кодекса К РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор на спорную квартиру заключен и оплачен Лаптевой С.В. ранее договора, заключенного с ООО «ГлавМос-Риэлти», следовательно, договор участия в долевом строительстве <...> от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», спорной квартиры, а соответственно сделки, направленные на обременение указанной квартиры, недействительными.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

Однако, в нарушение закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключило два договора на спорную квартиру.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что ООО «ГлавМос-Риэлти» не может являться добросовестным приобретателем, поскольку знало о наличии договорных отношений между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Лаптевой С.В., данные обстоятельства подтверждаюттся тем, что со стороны ООО «ГлавМос-Риэлти» оспариваемый договор долевого участия в строительстве подписан учредителем (90% доли) 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» - Бабель М.А., который знал, что в отношении данного спорного объекта имеются притязания Лаптевой С.В.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ добросовестное приобретение имеет место, когда приобретатель не знает и не может знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имеет права его отчуждать. Из содержания указанной нормы следует, что Гражданский кодекс РФ охватывает понятием «добросовестный приобретатель» только тех участников оборота, которые приобрели имущество у неправомочного лица, которое не могло отчуждать имущество, а не у собственника.

Данная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, из изложения правовых норм усматривается, что добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество.

Относительно доводов апеллянтов о нарушении судом первой инстанции норм процессуального законодательства по неприменению срока исковой давности к спорным правоотношениям, судебная коллегия находит их несостоятельными в виду следующего: исковые требования основаны на том, что между истцом и ответчиком был заключен фактически договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. При этом, к возникшим отношениям применяются не положения Гражданского кодекса РФ о предварительных договорах, а положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-Ф3.

Истцом заявлены исковые требования, в том числе о признания права собственности на спорную квартиру, которое может быть удовлетворено только в случае создания такого объекта.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством <...>, почтовый адрес присвоен дому <...>

Ранее указанной даты требование о признании права собственности на квартиру не могло быть заявлено, поскольку многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства и не имел почтового адреса.

В виду того, что предварительным договором установлен срок исполнения обязательств с указанием на событие - после окончания строительства Жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру. При этом установлен срок - не позднее <...>.

Наступление названной даты при отсутствии созданного объекта, завершения его строительством и вводе в эксплуатацию делает невозможным исполнение договорных обязательств по передаче ответчиком спорных объектов в собственность истца.

Также не является пропущенным срок исковой давности о признании права собственности ООО ГлавМос-Риэлти» отсутствующим, и о снятии обременений в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал».

Нормами статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, если законом не установлено иное, течение срока восковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года (по общему правилу статьи 196). Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что 3-х летний срок исковой давности по требованию о признании права собственности ООО«ГлавМос-Риэлти» отсутствующим, и о снятии обременений в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» не являются пропущенными.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и представленные в дело доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно сделан вывод об удовлетворении в полном объеме исковых требований Лаптевой С.В. к ООО «ГлавМос-Риэлти», КИТ Финанс Капитал (ООО).

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств, иное толкование норм права, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.

В соответствии с нормами части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 03 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) Белинина С.В. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: