Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-459/2021 ~ М-1218/2020 от 30.12.2020

    Дело № 3а-459/2021

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    01 июля 2021 год                                                                            г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Нуваховой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Данилова П.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Данилов П.В. (далее административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости помещений расположенных в здании.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «КВТЕХ», по состоянию на дату оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является долевым собственником объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов и их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании не оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, требования уточнил и просила установить стоимость объекта в размере определенном экспертом Артёменковым И.Л.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставили на усмотрение суда.

ГБУ МО Центр кадастровой оценки с заключением эксперта не согласился, представил возражения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Стукалов А.А., Пушилин А.Ю., Пушилин Ю.Т., Пушилина Л.Ф., Погорова М.А., Яковлева М.А., Шакирова А.С., будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежит нежилые помещения, с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенные в здании по адресу <данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названных объектов установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года. Стоимость утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияет на права и обязанности Данилова П.В. как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 21.12.2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Даниловым П.В. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов был представлен отчет, подготовленный ООО «КВТех», в котором по состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» Артёменкову И.Л.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость объектов.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «КВТех».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.19-22 оборотная сторона экспертного заключения. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и обоснованием отказа от доходного и затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С утверждением представителя ГБУ МО ЦКО, согласиться нельзя исходы из следующего.

База данных Realto.ruсобирает информацию от собственников, полученную межфирменным обменом, из СМИ и агрегирует ее на своем платном ресурсе. Эксперт обладает доступом к материалам базы данных Realto.ru, но так как данный ресурс не является общедоступным, в приложении к заключению экспертом прикложены скриншоты (копии) объявлений из базы данных Realto.ru. Там, где аналоги из базы данных Realto.ru обладают ссылкой на СМИ, эксперт прикладывал дополнительно копию объявления со страницы интернет-ресурса, на котором оно опубликовано.

Эксперт вправе использовать методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В свою очередь при определении рыночной стоимости объекта исследования эксперт оперировал документацией об объекте исследования, представленной в материалах дела. Применённая в заключении методология определения рыночной стоимости, по мнению эксперта, не нарушает требований п. 5 ФСО №3.

Как следует из заключения справочник, на который ссылается эксперт, приводит матрицы коэффициентов, в том числе для объектов с значением площади >2 000. В конкретном издании, указание на ограничение в величине корректировки более или менее 30% не приводится. Использование форумов, прочих утверждений, не относящихся к справочной, либо аналитической информацией, является использованием недостоверных источником. Также следует отметить, что требований по максимальной величине суммарных валовых корректировок и количественные размеры корректировок по аналогам не существует и не регламентировано федеральным законодательством, поэтому при расчетах оценщик руководствуется достоверностью и достаточностью информации по аналогам, даже если при этом требуется внесение корректировок с высокими значениями.

Как указал в ходе анализа замечаний эксперт на стр. 110 в расчетной таблице допущена непреднамеренная опечатка. Расчетное значение доли улучшений в стоимости ЕОН составляет 0,79, что подтверждается стоимостью кв.м площадей, приводимой на стр. 111 в таблице 39 предпоследний столбец - «Скорректированная цена, руб. кв.м». Стоимость кв. м помещений торговой галереи составляет 50 355 рублей. Стоимость МОП - 44 359. Как видно из представленного фрагмента, в таблице 39 приводятся верные значения, полученные умножением цены единого объекта на коэффициент 0,79. Таким образом, опечатка не повлияла на итоговый результат, приведенный в согласовании результатов по подходам.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел, а стороны не просили.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 30.12.2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Данилова П.В., поданное в Московский областной суд 30.12.2020 удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость:

нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 271,90 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 11 770 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 211,50 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 9 155 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 362,50 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 15 691 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 392,70 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 16 998 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 392,70 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 16 998 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 392,70 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 16 998 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 362,50 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 15 691 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 228,60 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 9 895 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 173,60 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 7 515 000.00 рублей

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 215,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 9 306 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 136,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 5 887 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 271,90 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 11 770 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 271,90 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 11 770 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 271,90 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 11 770 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 271,90 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 11 770 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 764,50кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 37 606 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 290,60 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 14 295 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 218,80 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 10 763 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 933,60 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 45 924 500.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 6,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 295 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 6,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 295 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 6,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 295 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 6,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 295 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 6,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 295 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 350,70 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 17 251 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 2 446,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 120 321 000.00 рублей;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 2 947,00 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 144 966 000.00 рублей;

    - нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 773,80 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 38 064 000.00 рублей

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09.07.2021 года.

Судья                                                                        М.Ю. Елизарова