Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3758/2021 ~ М-3170/2021 от 09.06.2021

66RS0003-01-2021-003161-42 <***>

Дело № 2-3758/2021

Мотивированное решение изготовлено 21.09.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 14.09.2021

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Самойловой Е. В.,

при секретаре Тронине Р. О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова Антона Александровича к Самкаеву Игорю Мирвахисовичу о взыскании задолженности по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Кузнецов А. А. обратился в суд к Самкаеву И. М. с требованием о взыскании задолженности по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обосновании иска указано, что 18.02.2021 между истцом и ответчиком заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: ***. В этот же день подписан акт приема-передачи.

По условиям п. 9.9 договора стороны определили, что объект передается Самкаеву И. М. с 01.03.2021.

Арендная плата по договору согласно п 3.1, 3.2 договора составляет 156000 рублей ежемесячно авансом до 1 числа месяца, предшествующего отчетному.

П. 3.5 договора стороны согласовали обеспечительный платеж в размере 156000 рублей.

Ответчик обязательства свои не исполнил, ключи от помещения не получил, чем причинил истцу убытки в размере арендных платежей за период с 18.02.2021 по 28.02.2021 в размере 61281 рубль ввиду невозможности сдать объект, поскольку был связан обязательствами с ответчиком. Кроме того, за период с 01.03.2021 по 13.03.2021 истцу также по этим же основаниям причинены убытки в размере 65416 рублей, поскольку только 13.03.2021 истцом от ответчика получено уведомление о расторжении договора. За период с 14.03.2021 по 31.03.2021 истцу причинены убытки в размере 85554 рубля в связи с несоблюдением ответчиком п. 4.3 договора об одностороннем прекращении арендных отношений. Более того, истцом отнесены к убыткам суммы обеспечительного платежа в размере 156000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 15.03.2021 по 26.05.2021 в размере 1462,77 рублей.

В связи с чем, истец просит суд взыскать с ответчика всего 369703,77 рублей в счет возмещения убытков.

В судебном заседании истец Кузнецов А. А., его представитель Серебренникова Е. М. требования и доводы иска, письменных пояснений (л.д. 77-78) поддержали.

Ответчик Самкаев С. М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представил, воспользовавшись правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика Кузьмина Д. В., поддержав доводы отзыва (л.д. 62-65), суду пояснила, что одним из критериев выбора данной квартиры являлось наличие паркинга. При заключении договора ответчик руководствовался объявлением, где указано о сдачи квартиры вместе с парковочным местом. В то же время, в редакции договора аренды от 18.02.2021, предложенного на подпись ответчику, не содержится сведений о его предоставлении. Более того, согласно доводам представителя ответчика, истец намерено не предпринимал действий по передаче ответчику ключей от квартиры, в связи с чем, последний был лишен возможности пользоваться арендованной квартирой. Указанное, по мнению ответчика в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации можно расценить как злоупотребление, соответственно, требования истца подлежат отклонению.

Третье лицо Ваниосов К. А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представил. Из представленных письменных пояснений (л.д. 87-88) следует, что являясь риэлтором, не первый раз сдает квартиру Кузнецова А. А. Для сдачи квартиры он размещает соответствующие объявления на сайтах. 18.02.2021 ему поступил звонок от потенциального арендатора, представилась Ксенией, договорились о просмотре объекта. В осмотре участвовал он, супруга истца Кузнецова О. В., находившаяся в квартире, Самкаев И. М., его представитель Ксения и трое сопровождающих. Осмотрев квартиру, Ваниосов К. А., созвонившись с Кузнецовым А. А., дал последнему рекомендации по заключению договора и передал трубку Самкаеву И. М. Истец и ответчик обсудили условия арендной платы в размере 156000 рублей включая коммунальные платежи, вопрос о предоставлении паркинга не обсуждался. Договор аренды, акт приема-передачи подписан вечером 18.02.2021, предварительно окончательная версия направлена как истцу, так и ответчику посредством мессенджера «WhatsApp». Устно оговорено, что оплата будет осуществляться наличными денежными средствами. С Кузнецовым А. А. имелась договорённость, что если Самкаев И. М. произведет оплату, то сообщить ему, что ключ находится в ячейке на рецепшн в зоне входа в подъезд. 19.02.2021 договоры подписаны лично с обеих сторон. Спустя несколько дней, к Ваниосову К. А. обратились сотрудники Самкаева И. М. по включению в стоимость договора арендных платежей по паркингу, однако вопрос не был урегулирован. 13.03.2021 Кузнецов А. А. сообщил, что от Самкаева И. М. поступило уведомление о расторжении договора, 24.03.2021 квартира представлена на осмотр другому арендатору, который заключил с истцом договор аренды, с 01.04.2021 квартира передана другому арендатору.

Третье лицо Кузнецова О. В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Из письменных пояснений (л.д. 94) следует, что является супругой истца. 18.02.2021 находилась в квартире, по согласованию с супругом показала квартиру Самкаеву И. М. Вопросы стоимости рекомендовала обсудить с супругом.

При таких обстоятельствах судом решен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц и ответчика.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Так, судом установлено, что Кузнецов А. А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: *** (л.д. 13).

Из материалов дела следует, что 18.02.2021 между Кузнецовым А. А. и Самкаевым И. М. заключен договор аренды квартиры, принадлежащей истцу(л.д. 27-31) на срок с 01.03.2021 по 01.02.2022 (п. 9.1 договора).

П. 3.1 договора стороны предусмотрели арендную плату в размере 156000 рублей, включающей в себя стоимость коммунальных платежей.

Также, сторонами предусмотрен обеспечительный платеж в размере 156000 рублей (п. 3.5 договора), предусматривающий своим назначением компенсацию причиненного вреда имуществу арендодателя.

Судом установлено, что 18.02.2021 при подписании договора аренды между сторонами также подписан акт приема-передачи (л.д. 20-23).

Как следует из искового заявления, пояснений истца, ответчик не исполнил свои обязательства по оплате, что явилось основанием направления в адрес ответчика письма с просьбой в разумные сроки произвести оплату, указав, что настоящее письмо является досудебной претензией (л.д. 19).

В свою очередь Самкаев И. М., 09.03.2021 направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды от 18.02.2021 (л.д. 17). Согласно уведомлению, истцом в нарушении условий договора не переданы ключи от квартиры, что по смыслу п. 4.4 договора является основанием для его расторжения в связи с неисполнением со стороны арендодателя обязательств по договору.

Кузнецовым А. А. уведомление получено 13.03.2021, что сторонами в ходе рассмотрения дела не отрицалось.

16.04.2021 в адрес Самкаева И. М. направлена досудебная претензия с требованием о возмещении всех убытков (л.д. 15-16).

В связи с неисполнением требований претензии, истец, полагая свои права нарушенными, обратился в суд, и просит взыскать с ответчика убытки в виде размера арендных платежей за период с 01.03.2021 по 13.03.2021 в размере 65416 рублей из расчета 5032 рублей за 1 день (156000/31) х 13 дней.

Оценивая требования истца в этой части, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды в том числе и в суде.

В соответствии с частью первой статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Кроме того, на основании части первой статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Таким образом, какое-либо ограничение арендодателем прав арендатора по пользованию арендованным имуществом, в том числе и в превентивных целях, нормам действующего гражданского законодательства не соответствует, поскольку служит самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Согласно ст. 614Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение обязательства арендатора по уплате арендной платы связано, во-первых, с наличием договорных отношений сторон по аренде определенного имущества, во-вторых, с нарушением обязательства арендатора по уплате арендной платы, в-третьих, с фактическим пользованием имуществом.

В п. 1 ст. 614Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендная плата уплачивается только за пользование арендуемым имуществом. Таким образом, арендная плата не является прообразом абонентской платы, которая уплачивается по отдельным договорам на оказание возмездных услуг (например, услуг связи).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Судом установлен факт подписания между сторонами акта приема-передачи от 18.02.2021.В тоже время, сторонами не отрицается, что ключи от квартиры Самкаеву И. М. не переданы, что в свою очередь явилось основанием для расторжения договора аренды со стороны арендатора. При этом, также сторонами не отрицается, что квартирой он не пользовался. Таким образом, подписание акта приема-передачи квартиры никак не связано со вступлением арендатора во владение квартирой. Вместе с подписанием этого акта арендатор только получил права на пользование квартирой, вместе с тем, этим правом арендатор не воспользовался, поскольку ключи от квартиры переданы не были.

Утверждение Кузнецова А. А. о том, что договор аренды в спорный 01.03.2021 по 13.03.2021 продолжал действовать, а обязательства по договору должны были сторонами исполняться, в связи с чем с Самкаева И. М. подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей и коммунальных услуг, подлежит отклонению.

В силу установленного правового регулирования арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.

В судебном заседании установлен факт неиспользования Самкаевым И. М. арендуемого помещения в период с 01.03.2021 по 13.03.2021, в связи с чем,напоследнего не могут быть возложены обязательства по внесению предусмотренной договором арендной платы.

Ссылки истца на положения ч. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации с указанием на отсутствие со стороны ответчика действий по истребованию ключей, суд отклоняет, поскольку как указано ранее, в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды именно арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Пояснения истца в части устного согласования обстоятельств передачи ключей опровергаются письменными пояснениями третьего лицаВаниосова К. А., указавшего на договоренность огласить информацию о месте получения Самкаевым И. М. ключей с момента осуществления им оплаты, что в совокупности с доводами представителя ответчика, а также условиями договора суд оценивает именно как факт неисполнения условий договора со стороны арендодателя Кузнецова А. А. по предоставлению имущества.

В данном случае, установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, поскольку ключи не переданы, суд приходит к выводу, что права ответчика могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. По сути, исходя из изложенного, истребование арендованного имущества путем возложения обязанности предоставления ключей является правом ответчика, а не обязанностью.В данном случае арендатор воспользовался правом на расторжение договора аренды.

По этим же основаниям полежат отклонению требования истца в части взыскании убытков в размере 61281 рубль за период с 18.02.2021 по 28.02.2021, поскольку,как указано ранее, в силу ст. 606,611,614Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Поскольку в момент подписания акта и договора от 18.02.2021 фактической передачи объекта не состоялось, то истец лишен возможности за счет ответчика компенсировать свои убытки в виде размера арендных платежей пропорционально периоду.

Ссылки истца на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196, А40-285997/2018 судом не принимаются, поскольку основной довод судебной инстанции сводился к тому, что арендатор не вправе при утрате интереса к аренде отказаться от договора, если такое право не вытекает из закона или договора. Между тем, в настоящем случае установлено нарушение со стороны арендодателя условий договора по передаче имущества, что безусловно порождает иной правовой смысл ситуации.

Доводы об обратном являются субъективным мнением истца относительного того, как должен быть разрешен спор по существу, а потому не могут быть приняты во внимание судом.

Являются также безосновательными и доводы истца о нарушении Самкаевым И. М. условий договора аренды в части нарушенияустановленного п. 4.3 договора 30-тидневного срока прекращения договора аренды в одностороннем порядке, поскольку его соблюдение не требуется в случае нарушения арендодателем своих обязательств по договору, что отражено п.4.4 договора. Поскольку судом установлен факт нарушения арендодателем условий договора, соответственно, требования истца в части возмещения за счет ответчика убытков за период с 14.03.2021 по 31.03.2021 в размере 85544 рубля из расчета 5032 рублей за 1 день (156000/31) х 17 дней также подлежат отклонению. При этом, суд с учетом письменных пояснений третьего лица Ваниосова К. А., не может не принять во внимание, что с 13.03.2021 квартира была выставлена к показу, соответственно, в период с 14.03.2021 обязанность по внесению арендных платежей у Самкаева И. М. отсутствовала.

Требования в части взыскания обеспечительного платежа в размере 156000 рублейтакже подлежат отклонению, поскольку с 13.03.2021 договор аренды от 18.02.2021 считается прекращенным и арендодатель не вправе требовать взыскания обеспечительного взноса и неустойки за его несвоевременное перечисление.

Более того, п. 3.5, 3.6 договора аренды предусмотрено, что обеспечительный взнос может быть направлен арендодателем на компенсацию причиненного ущерба, для обеспечения убытков, вызванных нарушением арендатором обязательств, неустойки, арендную плату.

Суду не представлено доказательств причиненияистцу ущерба. Также судом отклонены требования о взыскания арендных платежей и убытков ввиду нарушения арендодателем обязательств по договору. Таким образом, оснований для взыскания такой компенсации судом не усматривается.

Доводы сторон относительно утраты у Самкаева И. М. интереса к исполнению договора аренды ввиду несогласования условий предоставления паркинга при установлении фактических обстоятельств дела правового значения не имеют, поскольку судом установлено нарушение принятых арендодателем на себя обязательств по иным основаниям.

В связи с чем, требования Кузнецова А. А. подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Исковые требования Кузнецова Антона Александровича к Самкаеву Игорю Мирвахисовичу о взыскании задолженности по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Судья <***> Е. В. Самойлова