Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1774/2012 ~ М-1820/2012 от 17.10.2012

Дело № 2-1774/2012г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 12 декабря 2012 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Федотова Ю.В.,

с участием:

истца Липатова А.В., его представителя согласно доверенности Еремина М.А.,

ответчика Евланова В.Н.

при секретаре Бутовой К.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Липатова А.В. к Круглякову П.И Евланову В.Н. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

Липатов А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Круглякову П.И., Евланову В.Н. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кругляковым П.И в лице Евланова В.Н. и Липатовым А.В. недействительным с момента его заключения; применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании с ответчиков в пользу истца денежной суммы, выплаченной в качестве аванса по предварительному договору ку­пли-продажи недвижимости в размере <данные изъяты> рублей; взыскании суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей; компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, а также судебных расходов в размере <данные изъяты> руб..

В обоснование иска Липатов А.В. указал, что 13.08.2012 года был заключен предварительный договор купли - продажи недвижимости, по которому Евланов В. Н., действующий по нотариально удостоверенной доверенности за Круглякова П.И., являлся продавцом недвижимости, а он (Липатов А.В.) - поку­пателем, стороны договорились о заключении в дальнейшем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: жилого дома и земельного участка, располо­женных по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.1 указанного договора было прямо предусмотрено, что сделка состоится по­сле осуществления выделения продавцом части жилого дома и земельного участка в натуре из общей долевой собственности. Предметом основного договора будет являться часть жи­лого дома как самостоятельный объект недвижимости.

В настоящий момент считает данный предварительный договор подлежащим признанию недействи­тельным, а все исполненное по договору подлежащим возврату как исполненному по недей­ствительной сделке, ссылаясь на то, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить пред­мет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение не­движимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежа­щем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не счи­тается заключенным.

Полагает, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 13.08.2012 г. не содер­жится условие о предмете договора, т.е. не конкретизирована недвижимость, подлежащая передаче по основному договору купли-продажи, а именно: не указано какая часть из выде­ленной в натуре доли жилого дома и земельного участка подлежат передаче по договору, не указана даже примерная площадь объектов недвижимости (части жилого дома и земельного участка), иные индивидуализирующие признаки, т.е. не указаны данные, позволяющие без­условно выделить предмет предварительного договора в составе другого недвижимого иму­щества. При таких обстоятельствах оспариваемый предварительный договор купли-продажи недвижимости по его мнению нельзя считать заключенным, а обязательство по заключению в будущем ос­новного договора купли-продажи недвижимости - возникшим.

Кроме того, Евланов В. Н., подписавший предварительный договор, действовал на ос­новании доверенности, удостоверенной нотариусом 22.07.2011 г., где прямо оговорены полномочия Евланова В. Н. на продажу за цену и на условиях по своему усмотре­нию всей принадлежащей Круглякову П.И. на праве общей долевой собственности <данные изъяты> долю на праве общей долевой собственности на жилой дом с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>. Полномочие на про­дажу части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимости Евланову В.Н. по указанной доверенности не передавалось.

Таким образом, отсутствие в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 13.08.2012 г. предмета договора, подписание предварительного договора, предусматри­вающего продажу в дальнейшем части жилого помещения, без соответствующих полномо­чий, противоречит требованиям закона, и, следовательно, такая сделка является недействи­тельной (ничтожной) в силу прямого указания закона.

Поскольку переданные по предварительному договору денежные средства ответчиком не возвращены, то они полагает подлежат взысканию с ответчиков как неосновательное обогащение в по смыслу ст. 1102 ГК РФ, в силу которой (части 1) лицо, которое без установленных законом, ины­ми правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобре­татель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

На основании ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения али сбережения денежных средств. Полагает, что в соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными сред­ствами вследствие их неправомерного удержания в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, уклонения от их возврата, с ответчика подлежат взысканию проценты в размере <данные изъяты> рубля, исходя из расчета: <данные изъяты> х 8%/360 дн. х 60дн.

Кроме того, считает, что незаконными действиями ответчиков ему причинены нравственные страдания, связанные с невозможностью в досудебном порядке возвратить уплаченную сум­му. Размер компенсации причиненного ему морального вреда он оценивает в <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца – Еремин М.А. поддержал исковые требования Липатова А.В. в полном объеме, дал пояснения, аналогичные доводам, изложенным в иске. Просит суд удовлетворить исковые требования, признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от 13.08.2012 г., заключенный между Кругляковым П.И в лице Евланова В.Н. и Липатовым А.В. недействительным с момента его заключения; применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ответчиков в пользу истца <данные изъяты> рублей, выплаченных в качестве аванса по предварительному договору ку­пли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами; <данные изъяты> рублей - компенсации морального вреда и <данные изъяты> рублей - судебных расходов, понесенных на уплату гос. пошлины при подачи иска в размере <данные изъяты> руб. и на уплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

Истец Липатов А.В. также поддержал исковые требования в полном объеме, дал пояснения, аналогичные доводам, изложенным в иске, также пояснив, что при заключении предварительного договора он полностью ознакомился с его условиями, был согласен ними и понимал о каком конкретно объекте недвижимости, и какой части домовладения подлежащей выделению идет речь.

Причиной его обращения в суд с иском послужило то, что изначально перед подписанием предварительного договора между ним и ответчиком Евлановым В.Н. состоялась устная договоренность, о том что, ему и его семье разрешат въехать в данное домовладение сразу после подписания предварительного договора. Однако после его подписания им отказали в переезде и даже не разрешили снимать данное домовладение по договору аренды. В настоящее время он уже нашел другой объект, который желает приобрести.

Ответчик Евланов В.Н. исковые требования Липатова А.В. не признал, считая их необоснованными, возражения по иску мотивировал тем, что предварительный договор от 13.08.2012г. был заключен в надлежащей письменной форме.

13.08.2012 г. Евлановым В.Н. с Липатовым А. В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. В п. 1 «Предмет договора» указано: «стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, распложенного по адресу: <адрес>. Указанная сделка купли-продажи состоится после осуществления выделения Евлановым В.Н., Кругляковым П.И части жилого дома и земельного участка в натуре из общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>». Также указано, что предметом основного договора купли-продажи будет являться часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости. Условие о предмете основного договора купли-продажи было согласовано сторонами с учетом необходимости выделения жилого дома и земельного участка в самостоятельный объект недвижимости.

Предметом предварительного договора купли-продажи недвижимости является <данные изъяты> доля в жилом доме общей площадью <данные изъяты> кв.м, инв. номер <данные изъяты>, а также <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на отчуждаемый земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер: <данные изъяты>. Цена договора составляет <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей являются заемными денежными средствами, предоставляемыми покупателю ОАО «Сбербанком России», о чем указано в п.2.3 Предварительного Договора от 13.08.2012г. Срок заключения основного договора установлен не позднее 13.02.2013г.

Полагает что при таких обстоятельствах сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости согласованы основные существенные условия договора, в том числе предмет договора, в котором указано наименование недвижимости, место нахождения недвижимости, цена договора и срок заключения основного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора, и поэтому носящий организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. В свою очередь, основной договор, будучи призванным обеспечить процесс передачи прав на недвижимое имущество, должен содержать условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон в целях достижения основным договором правового результата. Просит в удовлетворении исковых требований Липатову А.В. отказать.

В судебное заседание ответчик Кругляков П.И., будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, предоставив суду заявление, в котором указал о несогласии с исковыми требованиями Липтова А.В., и просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика Круглякова П.И..

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, и оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования Липатова А.В. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. При этом каждая сторона должна представить доказательства в подтверждение заявленных требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ).

Согласно представленных суду Свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (№), от ДД.ММ.ГГГГ (№) Круглякову П.И. принадлежат: <данные изъяты> доля в праве на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, инв. номер <данные изъяты>, этажность 1, (на основании постановления главы администрации г. Невинномысска № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ), и <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, с назначением «земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства», площадью <данные изъяты> кв. м, (на основании постановления главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ) расположенных по адресу: <адрес>
<адрес>.

Как установлено судом 13 августа 2012 года между Липатовым А.В. и Кругляковым П.И., от лица которого действовал Евланов В.Н. был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости располо­женной по адресу: <адрес>. Пунктом 1.1 указанного договора предусмотрено, что сделка состоится по­сле осуществления выделения продавцом части жилого дома и земельного участка в натуре из общей долевой собственности. Предметом основного договора будет являться часть жи­лого дома как самостоятельный объект недвижимости.

Договором, в соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. А в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.п.2-4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, договора купли-продажи. А согласно ст.ст. 550, 554, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен содержать данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том, числе, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также должен предусматривать цену этого имущества. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания предварительного договора купли-продажи указанной недвижимости от 13.08.2012г., исследованного в судебном заседании следует, что пунктом 1.1 договора предусмотрено, что сделка состоится по­сле осуществления выделения продавцом части жилого дома и земельного участка в натуре из общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Предметом основного договора будет являться часть жи­лого дома как самостоятельный объект недвижимости. Пунктами 6.1 и 6.2 договора предусмотрено, что он является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи недвижимости, который будет заключен в последующем. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств, но не позднее 13.02.2013 года.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора общая (продажная) стоимость передаваемого имущества составила <данные изъяты> рублей. Согласно п. 2.2 указанная цена недвижимости приобретается Стороной 2 как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств.

Липатов А.В., являясь по договору Стороной 2 уплатил Круглякову П.И (Стороне 1) аванс в размере <данные изъяты> рублей до подписания настоящего договора. Оставшуюся сумму (окончательный расчет) в размере <данные изъяты> рублей Липатов А.В. обязался уплатить продавцу за счет кредитных средств путем перечисления Кредитором на основании поручения Стороны-2 с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования (универсальный/счет банковской карты), на счет Стороны -1 в течение 3 рабочих дней после выполнения всех указанных в настоящем договоре условий.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что указанный договор заключен сторонами в надлежащей форме, т.е. соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, и содержит все существенные условия основного договора, в том числе и о предмете договора.

Доводы же представителя истца, изложенные исковом заявлении и на которые он ссылается в судебном заседании относительно того, что в договоре не конкретизирован предмет договора, отсутствуют индивидуализирующие признаки, такие как площадь недвижимости, состав его в другом недвижимом имуществе, в связи с чем, договор нельзя считать заключенным, являются необоснованными опровергаются представленными доказательствами и основаны на неправильном толковании норм материального права.

Так истец Липатов А.В. в судебном заседании показал, что при заключении предварительного договора он полностью ознакомился с его условиями, был согласен с ними и понимал о каком конкретно объекте недвижимости, и какой части домовладения подлежащей выделению идет речь.

Также из текста договора следует, что в нем отражены все существенные его условия, в том числе сведения о предмете – объекте недвижимости, цена договора и срок исполнения. Тем самым между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что по смыслу ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества в собственность, а является направленным на заключение основного договора. При этом он непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

При таких обстоятельствах требования истца о признании предварительного договора недействительным по данному основанию, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, как следует из показаний истца, причиной его обращения в суд с настоящим иском послужило то, что изначально перед подписанием предварительного договора между ним и ответчиком Евлановым В.Н. состоялась устная договоренность, о том что, ему и его семье разрешат въехать в данное домовладение сразу после подписания предварительного договора. Однако после его подписания им отказали в переезде и даже не разрешили снимать данное домовладение по договору аренды. В настоящее время он уже нашел другой объект, который желает приобрести.

Однако данные обстоятельства полностью опровергаются ответчиком Евлановым В.Н., а также материалами дела, поскольку в тексте предварительного договора данное условие отсутствует, в связи с чем, данное обстоятельство также не может служить основанием для признания предварительного договора недействительным.

Также суд считает необходимым отметить, что согласно п. 6.2. договора он действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств, но не позднее 13.02.2013 года.

В судебном заседании также установлено до настоящего времени все оговоренные в предварительном договоре обязательства сторонами в полном объеме не исполнены, в том числе стороной по сделке – продавцом недвижимости (Кругляковым П.И.) часть жилого дома и земельного участка в натуре из общей долевой собственности на указанные объекты не выделены, однако из представленных суду доказательств, следует, что взятые на себя обязательства, оговоренные в п. 1.1 предварительного договора от 13.08.2012г. ответчиком выполняются.

Таким образом, учитывая, что срок действия предварительного договора не окончен, обязательства, предусмотренные предварительным договором от 13.08.2012г. в силу ч.6 ст. 429 ГК РФ не прекращены и подлежат исполнению.

Что касается доводов истца и его представителя относительно того, что
Евланов В.Н., подписавший предварительный договор, действовал на ос­новании ненадлежащей доверенности, поскольку в ней отсутствовали полномочия на про­дажу части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимости, суд также находит необоснованными по следующим основаниям.

Как следует из доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом ФИО1 Кругляков П.И. уполномочивает Евланова В.Н. на продажу за цену и на условиях по своему усмотре­нию всей принадлежащей Круглякову П.И. на праве общей долевой собственности <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>.

Таким образом, данной доверенностью Евланов В.Н. был уполномочен заключать предварительный договор купли-продажи недвижимости, принадлежащей
Круглякову П.И. на праве общей долевой собственности, расположенной по адресу: <адрес>, о которой идет речь в предварительном договоре.

Доводы же о том, что в доверенности отсутствовали полномочия на про­дажу части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимости, являются несостоятельными, поскольку как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами по делу, на момент выдачи доверенности и заключения предварительного договора объект недвижимости – часть жилого дома по адресу: <адрес> не существовал и у доверителя отсутствовали основания для дачи доверенности на продажу несуществующей недвижимости, а полномочия предоставленные Евланову В.Н. по доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Солодянкиной А.Е. являются достаточными для заключения предварительного договора на оговоренных в нем условиях.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что стороной истца не предоставлено достаточных доказательств в подтверждение обстоятельств, на которых она основывает свои требования, в то время как доводы ответчиков суд считает обоснованными и подтвержденными надлежащими доказательствами, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Липатова А.В. в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░.░, ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░.░. ░ 17.12.2012 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░..