Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1358/2021 ~ М-294/2021 от 22.01.2021

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

Дело № 2-1358/2021

УИД-66RS0003-01-2021-000283-43

Мотивированное решение изготовлено 26.04.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 19 апреля 2021 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Зариповой И.А., при секретаре судебного заседания Патраковой П.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Секисова Сергея Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне оплаченных денежных средств,

установил:

Секисов С.В. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне оплаченных денежных средств. В обоснование иска указано, что 24.11.2017 между сторонами заключен договор о долевом участии в строительстве в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***. 08.12.2018 по акту приема-передачи объекта долевого строительства истцом принято указанное жилое помещение.Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство трехсекционного многоэтажного жилого дома по адресу: *** с передачей объекта долевого строительства, суммарной площадью 62,80 кв. м., состоящая из 2 жилых комнат, вспомогательных помещений – общей площадью 60,00 кв. м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента «1» площадью 2,8 кв. м. Цена договора была оплачена в полном объеме.В силу указанных обстоятельств истец считает пункт 2.6 договора участия в долевом строительстве недействительным, в части применения 60-дневного срока для возврата ответчиком излишне полученных денежных средств за недостающие квадратные метры ввиду его противоречия Закону Российской Федерации «О защите прав потребителя», поскольку в силу части 1 статьи 31 указанного Закона, требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), овозмещении расходов по устранению недостатков, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Таким образом, истец полагает, что пункт 2.6. договора участия в долевом строительстве, содержащий в себе условие о том, что застройщик возвращает излишне уплаченные средства от участника долевого строительства в течение 60-десяти дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником долевого строительства, а также что перерасчет стоимости квартиры производства при условии отклонения площади квартиры более, чем на три процента от проектной, ущемляет права потребителя и является недействительным, поскольку Законом Российской Федерации «О защите прав потребителя» установлен специальный 10-дневный срок удовлетворения требования потребителя об уменьшении цены, а кадастровые паспорта заменены выписками из Единого государственного реестра недвижимости, в силу вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».Также истец полагает, что подпункт 2 пункта 4.1. договора участия в долевом строительстве, содержащий условие о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит, а также пункт 2.5 в части того, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных ЕМУП БТИ, а площадь летнего помещения принимается проектной и равна 9,8 кв. м. – являются недействительными, поскольку застройщиком не было исполнено своих обязательств по заключенному договору, а именно застройщиком не построены и не переданы помещения, в том числе летние, в том метраже, в котором предусмотрено договором участия в долевом строительстве. Приказом Минстроя России от 25.11.2016 «854/пр. «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлен с 01.01.2017 понижающий коэффициент 0,5 для площади лоджии. Истец, полагает, что в силу пункта 3.2 СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2016.Свод правил «Здания жилые многоквартирные», утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 №883/пр.), а также договора участия в долевом строительстве является лоджией, а соответственно, должен быть применен коэффициент 0,5, вследствие чего разница между указанными площадями в стоимостном эквиваленте составляет 69 548 рублей.Кроме того, истец указывает на то обстоятельство, что условия договоров, признанные недействительным, по своей природе являются ничтожными, в связи с чем такие условия не подлежат применению в силу закона.Обоснование морального вреда истцом выражается в длительном неисполнении ответчиком требований истца, истец чувствует себя обманутым, испытывает нравственные страдания, которое проявляется в эмоциональном напряжении и переживании, осознании своего бесправия и безвыходности в сложившийся ситуации, трате своего свободного времени на восстановление своих прав и прав своих несовершеннолетних детей.Таким образом, истец в силу вышеуказанных обстоятельств просит признать недействительными подпункт 1.1 ДДУ № 290У-2 от 24.11.2017 о применении коэффициента 1 к площади летнего помещения, а также подпункт 2 пункта 4.1 ДДУ № 290У-2 от 24.11.2017, содержащий условие о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит, а также пункт 2.5 в части того, что общаяплощадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных БТИ органами технической инвентаризации, а площадь летнего помещения (балкон/лоджиия) принимается проектной, взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 69548 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, неустойку за нарушение сроков выплаты в добровольном порядке по день фактического исполнения решения суда с 23.09.2020 в размере 695 рублей 48 копеек за каждый день просрочки, расходы на юридические услуги в размере 10000 рублей, штраф.

Истецв судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть в свое отсутствие и отсутствие своего представителя

Представитель ответчика Никитин Е. Ю.действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы письменного отзыва на исковое заявление. В отзыве на исковое заявление указано, что, принимая во внимание диспозитивный характер статьи 5 Федерального закона 214-ФЗ, стороны при заключении договора могут выбрать любой из трех способов определения цены договора.Ответчик требования не признает, считает, что истец не мог не знать о положениях договора участия в долевом строительстве, определяющих цену договора, так как эти условия напрямую были оговорены в тексте самого договора. Кроме того, истец при заключении оспариваемого договора не заявлял возражений по его содержанию. Акт приема-передачи квартиры также подписан истцом без замечаний. Просит суд применить срок исковой давности к требованиям истца. В удовлетворении иска просил отказать в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, УК «ЖКХ Эфес», будучи извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и в срок, в судебное заседание своего представителя не направило, не просило рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом определено рассмотреть дело при данной явке в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителяответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из буквального толкования положений указанной статьи следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом и ответчиком 24.11.2017 заключен договор участия в долевом строительстве №290 У-2.

В соответствии с п. 1.1 договора, застройщик принял обязательство не позднее IV квартала 2018 своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 пусковой комплекс 1 этапа строительства 3 очереди жилого многофункционального комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, расположенного *** - две секции трехсекционного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениямии помещением ТСЖ на первом этаже, встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией, и передать участнику объект недвижимости - квартиру № *** суммарной площадью 62,8 кв.м., состоящую из 2 жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 60кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 2,8кв.м., расположенную на 18 этаже и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участник обязался направить денежные средств на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве и принять квартиру и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве № 290 У-1 закреплено, что цена договора исходя из стоимости 1 кв. м в сумме 49 677 рублей, и на дату заключения договора, составляет 3119731 рубль, состоит из стоимости 60 кв. м квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв. м 49 677 рублей составляет 2 980 635 рублей, стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 139 096 рублей, стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Согласно п. 2.6 договора участия в долевом строительстве, если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется меньше оплаченной площади, застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Согласно п. 2.7 договора участия в долевом строительстве, если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Ответчиком не оспаривается, что истец свои обязательства по оплате по договору выполнил в полном объеме.

Из доводов искового заявления следует, что истец указывает на неверное применение в договоре к помещению лоджии коэффициента 1, по мнению истца, к лоджии должен поменяться коэффициент 0,5. Неверный расчет привел к увеличению цены лоджии.

Между тем, суд учитывает, что истец добровольно заключил договор участия в долевом строительстве, кроме того сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. Пункты 2.6 и 2.7 договора устанавливают, что для расчета площади лоджии применяется коэффициент 1, а не 0,5. При подписании договора истцы согласились с такими условиями. Доказательств, подтверждающих несогласие с ценой договора, при ее заключении суду не представлено.Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной менее 3%. Стороны договора при заключении договора достигли соглашения о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цена объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения площади передаваемого объекта. В возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Поскольку в спорной квартире имеется лоджия/балкон, истцы обязаны оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом лоджии/балкона.

Судом установлено, после передачи квартиры участникам долевого строительства ее фактическая площадь оказалась меньше проектной, указанной в договоре.

По акту приема-передачи 11.12.2018 истцом принято жилое помещение по адресу: ***, суммарной площадью 61,8 кв. м., состоящее из 2 жилых комнат, вспомогательных помещений – общей площадью 58,6 кв. м., летнее помещение с применением коэффициента 1 – площадью 3,2 кв. м.

Таким образом, разница в суммарной площади жилого помещения составляет 1 кв. м. (62,8 кв. м. – 61,8 кв. м.) или 1,5 %.

При этом суд отмечает, что расчет процента разницы площади помещения, переданного по акту с применением коэффициента 0,5 аналогичен расчету с применением коэффициента 1.При этом суд принимает во внимание, что применение понижающих коэффициентов при отражении площади балконов и лоджий в документах технического учета установлено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года № 37 для целей проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, а также постановки на налоговый учет.

Расчет истца является не верным, поскольку при расчете суммарной площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора истец берет коэффициент 1, а при расчете фактической площади квартиры - 0,5, что искусственно приводит к изменению суммарной площади квартиры.

Таким образом, в силу того обстоятельства, что разница в суммарной площади жилого помещения составляет 1,5%, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных сумм по договору участия в долевом строительстве.

Оценивая требования истца о признании недействительнымипп. 1.1, пп. 2 п. 4.1, п. 2.5договора участия в долевом строительстве суд учитывает доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГКРФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей"условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Указанные положения закона и статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ не устанавливают никаких конкретных запретов в явно выраженной форме, носят общий регулятивный характер.

Вопреки доводам иска оспариваемые положения договора не нарушают никакой явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, предусмотренный конкретной нормой права, в связи с чем суд полагает подлежащими применению положения закона об оспоримой сделке.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор участия в долевом строительстве № 290 У-2 заключен между ООО «УК «Эфес» и истцом24.11.2017.

Данное исковое заявление подано в суд согласно штемпелю на конверте 20.01.2021, то есть за пределами и годичного и трехгодичного сроков исковой давности.

Следовательно, в требованиях о признании недействительнымипп. 1.1, пп. 2 п. 4.1, п. 2.5договора участия в долевом строительстве № 111 У-2 надлежит отказать.

Поскольку суд не нашел оснований для взыскания излишне оплаченных денежных средств, требования о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, судебных расходов, являющиеся производными, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требованияСекисова Сергея Владимировичак обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне оплаченных денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья И.А. Зарипова