Решение по делу № 2-4132/2018 ~ М-2659/2018 от 13.06.2018

дело № 2-4132/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 декабря 2018 года                                г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи     Гонтаря О.Э.,

при секретаре    Синевой Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щегольковой А. В. к Терещенкову А. В. о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности и переводе на себя прав и обязанностей покупателя по сделке, третье лицо – Бабурина Е. С.,

У С Т А Н О В И Л:

Щеголькова А.В. обратилась в суд с иском к Терещенкову А.В., указывая, что она, на основании решения Ленинградского районного суда г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке наследования, является долевым собственником земельного участка для ведения садоводства в СНТ «Мичуринец-1», по адресу: <адрес>, №, площадью <данные изъяты> кв.м, в ? доли. Кадастровый номер участка №. Другим сособственником участка по тем же основаниям являлся её племянник Терещенков А.В., также в ? доли. Истица использовала данный участок по прямому назначению, т.е. для ведения садоводства, там ею размещены плодовые насаждения, поставлен садовый домик и сарай для хранения инвентаря. Терещенков А.В., в свою очередь, судьбой участка не интересовался, в расходах по его содержанию не участвовал, не обрабатывал. В ДД.ММ.ГГГГ году он обращался в суд с иском о выделе в натуре части земельного участка, соответствующего его доле, однако решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в этом ему было отказано. Когда ДД.ММ.ГГГГ года, после окончания зимнего сезона, истица приехала на участок с целью возобновления там огородных работ, она обнаружила, что на части участка неизвестные ей люди азиатской внешности возводят капитальное строение, при этом снесли значительную часть её садовых насаждений. Запросив ДД.ММ.ГГГГ выписку из ЕГРН, истица узнала, что ДД.ММ.ГГГГ Терещенков А.В. продал свою долю в общей долевой собственности на указанный земельный участок некоей Бабуриной Е. С.. Однако о намерении продать долю на земельный участок, существенных условиях сделки ответчик истицу не извещал, попыток установить с ней связь не предпринимал, хотя ему отлично известны и её место жительства, и телефоны. На основании изложенного, руководствуясь нормой ст.250 ГК РФ, истица просила суд признать за ней преимущественное право покупки ? доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежавшей Терещенкову А.В., и перевести на истицу права и обязанности покупателя указанной доли в праве на земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в ЕГРП за №.

В ходе судебного разбирательства, с учётом полученных доказательств по делу, истица уточнила иск. Указывала, что из материалов регистрационного дела стало известно о том, что уведомление о намерении продать долю было направлено истице нотариусом по заявлению Терещенкова А.В. не по адресу её регистрации и фактического места жительства, а по адресу прежней регистрации. По мнению истицы, это было сделано умышленно, так как Терещенков А.В. отлично знал истинное место жительства и регистрации Щегольковой А.В., поскольку сам указывал его при подаче иска в ДД.ММ.ГГГГ году. При этом сумма сделки, указанная в уведомлении и в договоре купли-продажи дома заведомо завышена. Доля в праве на участок для садоводства, на котором нет никаких капитальных строений, в садовом обществе, не может стоить 3 миллиона рублей. Полагала, что такая цена сделки была указана исключительно для того, чтобы истица не смогла перевести на себя права и обязанности по договору. В связи с этим истица просила суд признать за ней преимущественное право покупки ? доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и перевести на неё права и обязанности покупателя указанной доли в праве на земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по цене <данные изъяты> рублей, согласно отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка и ? доли в праве на него, подготовленному ООО «Декорум» по заказу истицы.

В судебном заседании истица Щеголькова А.В. и её представитель по доверенности Пономарев В.В. в судебном заседании уточнённые требования поддержали в полном объёме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно поясняли, что новый собственник участка от истицы скрывается, лица, ведущие работы на участке, действуют нагло, фактически захватили весь участок, что подтверждается приложенными фотографиями. Также указывали, что Терещенков А.В. намеренно сообщил нотариусу неверные данные о месте жительства истицы, чтобы она не могла своевременно воспрепятствовать продаже доли участка постороннему человеку. Ранее ответчик неоднократно уклонялся от предложения истицы определить порядок пользования участком. В части оспаривания цены доли участка, установленной в договоре, ссылались на представленное заключение независимого оценщика, полагая её совершенно нереальной, сопоставимой с ценой квадратного метра большого земельного участка под ИЖД в центре города. Указывали, что оценщик собрал в своём отчёте все сопоставимые аналоги, прежде всего в самом СНТ «Мичуринец-1». Обращали внимание, что документальных доказательств уплаты покупателем таких денег ответчику в деле нет, всё подтверждается только его подписью на договоре купли-продажи. Иск просили удовлетворить.

Ответчик Терещенков А.В. и третье лицо Бабурина Е.С., неоднократно извещавшиеся судом о дате и месте слушания дела, в судебное заседание не прибыли, ходатайств и возражений на иск не заявили. Бабурина Е.С. извещена надлежаще, Терещенков А.В. от получения судебной корреспонденции, направленной по месту его регистрации уклонился, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие данных лиц.

Выслушав пояснения сторон истицы, исследовав представленные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ за Щегольковой А. В. и Терещенковым А. В. признано право собственности в порядке наследования, на ? долю в праве за каждым, на земельный участок для ведения садоводства в, по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №.

Данный участок включён решением суда в наследственную массу после смерти родителей Щегольковой А.В. (бабушки и дедушки Терещенкова А.В., соответственно).

Право собственности истицы и ответчика на вышеназванный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке в ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в иске Терещенкову А.В. к Щегольковой А.В. о прекращении права общей долевой собственности, выделении земельного участка в натуре, соответствующего доле Терещенкова А.В. в праве на земельный участок с кадастровым номером №. Апелляционным определением Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение оставлено в силе.

Из материалов регистрационного дела на спорный земельный участок следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Терещенковым А.В. в качестве покупателя и Бабуриной Е.С. в качестве продавца заключён договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью <данные изъяты> рублей, являющийся одновременно актом приёма-передачи (п.19 договора).

В соответствии с пунктами 3 и 4 данного договора, стороны оценили стоимость ? доли земельного участка в сумму <данные изъяты> рублей, которые уплачиваются покупателем продавцу полностью до подписания договора.

Согласно п.4 расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Согласно п.7 договора собственник, владеющая ? долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, - Щеголькова А.В., извещена Терещенковым А.В. о предстоящей продаже доли указанного земельного участка путём передачи заявления, подлинность подписи на котором засвидетельствована нотариусом КГНО Деевой Е.В. ДД.ММ.ГГГГ.

Также до заключения данного договора нотариусу представлено согласие супруга покупателя на приобретение участка.

В договоре имеется собственноручная надпись Терещенкова А.В. о том, что деньги в сумме три миллиона рублей он получил полностью.

Данный договор удостоверен нотариусом КГНО Деевой Е.В. ДД.ММ.ГГГГ, подписан в присутствии нотариуса, содержание договора соответствует волеизъявлению сторон, их личности установлены, дееспособность проверена.

В материалах регистрационного дела имеется адресованное нотариусу Деевой и нотариально удостоверенное заявление Терещенкова А.В. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому он просит нотариуса передать Щегольковой А.В., зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, извещение о предстоящей продаже ? доли в праве вышеуказанного земельного участка за <данные изъяты> рублей с оплатой наличными денежными средствами в день подписания договора купли-продажи, с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли по вышеуказанной цене.

Также в регистрационном деле имеется свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ нотариуса КГНО Деевой А.В. о направлении заказным письмом с уведомлением названного заявления Терещенкова А.В. по вышеуказанному адресу Щегольковой А.В. с указанием на то, что вручить данное заявление адресату невозможно в связи с тем, что почтовое отправление возвращено в адрес нотариуса ДД.ММ.ГГГГ Почтой России в связи с истечением срока хранения и неявкой адресата за его получением.

Право собственности Бабуриной Е.С. на ? доли вышеуказанного земельного участка зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Щеголькова А.В. получила из ЕГРН выписку о принадлежности земельного участка с кадастровым номером №, из которой следует, что его собственниками являются истица и Бабурина Е.С.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).

Давая оценку доводам заявленного иска, суд усматривает, что продавцом доли земельного участка Терещенковым А.В. формальные требования к продаже доли соблюдены. Так, долевому собственнику Щегольковой А.В., имевшей право преимущественной покупки, было в установленном порядке направлено извещение о продаже доли с указанием цены и условий продажи доли.

Как следует из материалов дела, доля продана ответчиком за цену, указанную в извещении, направленном Щегольковой А.В.

Требования к регистрации перехода права собственности на долю в праве на земельный участок, установленные статьёй 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственным регистратором соблюдены.

Вместе с тем, судом установлено следующее. Из материалов дела следует, что Щеголькова А. В. с ДД.ММ.ГГГГ снята с регистрационного учёта по адресу: <адрес>, и зарегистрирована по адресу: <адрес>. При этом фактически истица проживает по адресу: <адрес>.

О данном обстоятельстве ответчику было известно, поскольку из материалов гражданского дела № 2-238/2014 по иску Терещенкова А.В. к Щегольковой А.В. о выделе доли участка в натуре и прекращении долевой собственности на участок следует, что при подаче иска Терещенков А.В. указал в своём иске, подписанном лично, как актуальное место регистрации Щегольковой А.В., так и место её фактического жительства, что обеспечило надлежащее извещении последней при рассмотрении названного дела.

Кроме того, в деле № 2-238/2014 имеется доверенность, выданная Щегольковой А.В. её представителю, извещения в её адрес, записи в протоколах судебных заседаниях, содержащие информацию о месте жительства и регистрации истицы. Представитель Терещенкова А.В. участвовал во всех заседаниях по делу, знакомился с его материалами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сообщая нотариусу КГНО Деевой Е.В. ДД.ММ.ГГГГ сведения о регистрации Щегольковой А.В. по месту жительства по адресу: <адрес>, ответчик доподлинно знал о настоящем месте регистрации истицы, а также о её месте жительства, а следовательно, сообщил нотариусу заведомо ложную информацию о месте регистрации долевого собственника, а информацию о её фактическом месте жительства от нотариуса скрыл.

Данное обстоятельство явилось причиной неполучения истицей сообщения нотариуса о праве преимущественной покупки доли.

В таких действиях ответчика Терещенкова А.В. суд усматривает заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При таких обстоятельствах суд считает, что предусмотренные ст.250 ГК РФ обязательные требования к продавцу доли Терещенкову А.В. об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её, не соблюдены, в связи с чем второй долевой собственник Щеголькова А.В. вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору, совершённому с нарушением преимущественного права покупки, поскольку иск Щегольковой А.В. заявлен в течение трёх месяцев с даты, когда она узнала о нарушении её преимущественного права покупки.

Однако суд усматривает, что по смыслу ст.250 ГК РФ права и обязанности покупателя доли могут перейти к истице только на условиях, предусмотренных вышеуказанным договором купли-продажи доли, а именно, при уплате ею <данные изъяты> рублей покупателю доли в возмещение понесённых при покупке доли расходов.

В соответствии с п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Такая сумма истицей Щегольковой А.В. внесена не была.

При этом истица ссылалась на отсутствие у неё указанной суммы и на необоснованность установленной договором цены доли в три миллиона рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, высказанной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007 (в ред. от 10.03.2010), наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

Учитывая данные обстоятельства, суд делает вывод, что истица как участник долевой собственности на момент рассмотрения настоящего спора не готова купить долю в праве на спорный земельный участок по цене, предложенной продавцом – ответчиком Терещенко А.В.

Таким образом, несмотря то, что судом установлена возможность признания за истицей преимущественного права покупки доли, суд не усматривает оснований для перевода на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Давая оценку доводу истицы о несоответствии установленной договором стоимости доли её реальной рыночной цене, суд учитывает, что в силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Суд приходит к выводу, что поскольку условия спорного договора купли-продажи, в том числе в части определения цены доли земельного участка, были установлены свободным волеизъявлением его сторон – Терещенкова А.В. и Бабуриной Е.С., оснований для вывода об иной стоимости такой доли, применительно к данному договору, не имеется.

Также не имеется оснований сомневаться в реальном характере произведённого взаиморасчёта сторон. При этом суд учитывает, что подписание договора сторонами происходило в присутствии нотариуса, который удостоверила не только личности сторон, но и их подлинное волеизъявление, а Терещенков А.В. собственноручно написал в договоре о получении трёх миллионов рублей от покупателя участка Бабуриной Е.С.

При таких обстоятельствах возмещение истицей покупателю Бабуриной Е.С. не указанной в договоре цены участка, а только <данные изъяты> рублей, как заявлено истицей, повлекло бы необоснованные убытки для действовавшей добросовестно стороны сделки, и означало бы злоупотребление правом уже со стороны Щегольковой А.В.

Более того, при детальном анализе представленного стороной истицы отчёта № об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН № в СНТ «Мичуринец-1», выполненного ООО «Декорум» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, суд обращает внимание, что из использованных оценщиком восьми аналогов для сравнительного метода определения цены участка, четыре аналога расположены непосредственно в СНТ «Мичуринец-1», а четыре – в других СНТ в различных частях города. При этом цена 1 кв.м, запрашиваемая продавцами участков в СНТ «Мичуринец-1», составляет от <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб., что приближено к цене 1 кв.м, определённой соглашением сторон в договоре, заключённом между Терещенковым А.В. и Бабуриной Е.С. (<данные изъяты> руб. за 1 кв.м).

В то же время, запрашиваемая продавцами участков-аналогов цена за 1 кв.м в других районах города, значительно ниже данных значений (в среднем, <данные изъяты> руб.), что, по мнению суда, и определило в отчёте средневзвешенную рыночную стоимость спорного истицы в размере <данные изъяты> рублей; однако такую стоимость суд признаёт не совсем корректной с учётом наличия более дорогих участков непосредственно в СНТ «Мичуринец-1».

Таким образом, суд приходит к выводу, что истицей бесспорно не доказано существенное завышение ответчиком и третьим лицом цены ? доли спорного земельного участка, которое могло бы поставить под сомнение реальный характер спорной сделки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в иске Щегольковой А.В. следует отказать в полном объёме, поскольку признание за ней права на преимущественную покупку доли имеет правовую и практическую ценность не само по себе, а с учётом возможности его восстановления путём перевода на истицу прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в чём суд истице отказал, как указано выше.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

    Мотивированное решение изготовлено 29.01.2019 г.

    Судья            Гонтарь О.Э.