Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1520/2013 от 18.01.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2013 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего федерального судьи Шендеровой И.П.

при секретаре Пономаревой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1520/13 по иску Гаврильской Л. Ю. к ООО « <...>», Христолюбовой Т. В., третьим лицам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, -

установил:

Истец- Гаврильская Л.Ю. обратилась в суд с иском к ООО « <...>»(далее ООО « <...>»), третьим лицам о признании за ней права собственности на квартиру общей площадью <...>.м., расположенную на 11 этаже 15 этажного монолитно-кирпичного дома по адресу: <адрес>, взыскании с ООО « <...>» в ее пользу неустойки в размере <...> (л.д. 1-4). В обоснование заявленных требований в иске ссылалась на то, что <дата> она заключила с ответчиком договор <номер> инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома. В соответствии с данным договором ответчик обязался в <дата>. представить ей однокомнатную квартиру <номер> общей площадью <...> кв.м. на 11-ом этаже дома по адресу: <адрес>. Стоимость данной квартиры была оплачена в полном объеме. В настоящее время строительство жилого дома завершено, однако квартира не передана и ею получено требование о доплате за <...> кв.м. лишней площади и остекление лоджий, которое считает неправомерным, поскольку заключенный с ней договор не содержит пунктов, указанных в уведомлении. В связи с несвоевременной сдачей объекта, просила взыскать с ответчика неустойку ( л.д.1-4). В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Лукиянов В.Т.(л.д.55) поддержал иск, уточнив, что уменьшает требования по неустойке до <...>.

Заочным решением Раменского городского суда от <дата> иск Гаврильской Л.Ю. был удовлетворен ( л.д. 85-89). Определением суда от <дата> заочное решение было отменено и рассмотрение дела возобновлено ( л.д. 130).

При новом рассмотрении дела, истец дополнила свои требования и просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между ООО «<...>» и Христолюбовой Т.В., признать за ней-Гаврильской Л.Ю. право собственности на указанную квартиру, взыскать с ООО «<...>» в ее пользу неустойку в размере <...> ( л.д. 149-150). В обоснование дополнительных требований указывает, что в ходе рассмотрения дела выяснилось, что <дата> ответчик повторно продал спорную квартиру Христолюбовой Т.В., хотя знал, что договор между ней и ООО « <...>» не расторгнут, что ее иск о признании права собственности на квартиру находится на рассмотрении суда ( л.д.149-150). В судебном заседании представитель истца по доверенности Лукиянов В.Т.(л.д.55) поддержал указанные требования в полном объеме.

Ответчик- ООО «<...>» иск не признало. В настоящем судебном заседании представитель ответчика по доверенности ( л.д. 45) Моисеев С.В. в числе возражений ссылался на то, что <дата> между сторонами был заключен договор инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался предоставить истцу право долевого участия и, после ввода дома в эксплуатацию, право распоряжения долей жилого дома по адресу: <адрес>, соответствующей однокомнатной квартире <номер> площадью <...> кв.м. на 11-м этаже. Согласно п. 3.5 договора на основании технического паспорта БТИ на дом определяется общая площадь квартиры, которая может отличаться от договорной. При отклонении площади более чем на <...> кв.м. стороны производят перерасчет общей цены квартиры, оформляют соответствующее дополнительное соглашение к договору и в месячный срок после подписания соглашения производят взаиморасчет, исходя из изменившейся общей цены квартиры. Ответчиком в <дата> в адрес истца направлено уведомительное письмо, которым истец уведомлен об увеличении площади квартиры и необходимости соответствующей доплаты ее стоимости. Доплаты истец в адрес ответчика не осуществил. Согласно п. 7.4 договора, в случае задержки перечисления дольщиком денежных средств более чем на 30 дней подразумевается, что дольщик отказался от продолжения финансирования строительства квартиры и договор считается расторгнутым. В связи с чем, у истца отсутствует право требовать признания за ней права собственности на квартиру, а у ООО «<...>» - обязанность по предоставлению квартиры.

Ответчик- Христолюбова Т.В. о рассмотрении дела извещена, в судебное заседание не явилась.

Третьи лица-ООО «<...>», Администрация городского поселения <...>, Администрация Раменского района, Управление Росреестра по МО о рассмотрении дела извещены, представители в судебное заседание не явились.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, постановлено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между Гаврильской Л.Ю., с одной стороны, и ООО «<...>» с другой, <дата> был заключен договор <номер>а инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому ответчик обязался в <дата>. закончить строительство дома и после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность истца квартиру <номер> на 11-ом этаже дома (л.д.6-8). Стоимость квартиры общей площадью 44,3 кв.м. в размере <...>. Гаврильская Л.Ю. оплатила в полном объеме, что подтверждается представленными квитанциями (л.д.11-25). Факт оплаты <...>. признан и не оспаривается ответчиком.

Согласно разъяснений Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «О применении норм ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2 ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

<дата> администрацией Раменского муниципального района выдано разрешение на строительство 14-этажного жилого дома поз. <номер> по адресу: <адрес> (л.д.28 приобщенного гр. дела №2-816/12 ).

<дата> между администрацией Раменского муниципального района Московской области, ООО «<...>» и ООО «<...>» был заключен инвестиционный контракт на строительство двух жилых многоэтажных домов. По условиям данного контракта ООО «<...>» является инвестором, ООО «<...>»- инвестором- застройщиком (л.д.11-24 приобщенного гр. дела №2-816/12).

<дата> жилой дом введен в эксплуатацию (л.д.64 приобщенного гр. дела №2-816/12).

Постановлением главы администрации городского поселения <...> <номер> от <дата> указанному многоквартирному дому присвоен адрес: <адрес> (л.д.63 приобщенного гр. дела №2-816/12). Квартира <номер> согласно протокола распределения площадей между участниками инвестиционного контракта вошла в долю инвестора-застройщика – ООО «<...>» ( л.д.23 приобщенного гр. дела №2-816/12 ).

Согласно представленного технического паспорта, общая площадь квартиры <номер> составляет <...> кв.м., жилая <...> кв.м., с учетом лоджий, балконов- <...> кв.м.(л.д.66, 26).

Из представленного истцом уведомительного письма ООО « <...>» от <дата> следует, что ответчик право Гаврильской Л.Ю. на передачу ей в собственность спорной квартиры <номер> не оспаривал. Указал, что поскольку площадь квартиры по договору составляет <...> кв.м., а по техническому паспорту- <...> кв.м., истцу, в связи с увеличением площади квартиры на <...> кв.м., в соответствии с п. 5.7. договора следует произвести доплату, исходя из усредненной стоимости 1 кв.м. – <...>., а также доплату за остекление лоджий в соответствии с п.4.1.9. в сумме <...>., а всего:<...>. ( л.д. 9).

Истцом в адрес ООО « <...>» был направлен письменный ответ о том, что в заключенном с ней договоре п 4.1.9 и п.5.7 отсутствуют, поэтому не может принять требование об оплате <...> и просит в кратчайший срок направить ей акт передачи квартиры для подписания и последующей регистрации права собственности ( л.д.10).Представитель ответчика отрицал факт получения указанного сообщения Гаврильской Л.Ю., однако из представленного ответчиком письма от <дата> следует, что указанный ответ ООО « <...>» получило( л.д.93), но никаких разъяснений дольщику относительно оснований выставленных требований о доплате ООО « <...>» не дало, предупреждения о последствиях неисполнения такого требования, не направило. Согласно представленной ответчиком копии ( л.д. 93) <дата> ООО «<...>» направило сообщение о расторжении договора. Истица утверждает, что указанного уведомления не получала, никаких доказательств, подтверждающих факт вручения дольщику уведомления, ООО « <...>» не представило. Несмотря на сделанное ответчиком <дата> заявление о расторжении договора в одностороннем порядке, денежные средства дольщику не возвращены. Более того, из материалов дела следует, что еще до направления указанного уведомления о расторжении договора, ООО «<...>» <дата> заключило с Христолюбовой Т.В. договор купли-продажи спорной квартиры <номер> общей площадью <...> кв.м( л.д.143-144), которая в соответствии с договором <номер> от <дата> причиталась дольщику- Гаврильской Л.Ю. По условиям договора купли-продажи стороны оценили квартиру в <...>, покупатель обязался оплатить цену договора в течение 40 банковских дней с момента подписания договора (л.д. 143). Доказательств оплаты ответчиком не представлено. <дата> осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи( л.д.144).

В обоснование требований об оспаривании договора купли-продажи квартиры, заключенного между ООО «<...>» и Христолюбовой Т.В., истица ссылается на незаконность указанной сделки, поскольку заключенный с ней договор не был расторгнут в установленном порядке, она оплатила цену квартиры, предусмотренную договором инвестирования, в связи с чем, по окончании строительства квартира должна была быть передана в ее собственность и ООО « <...>» не вправе было продавать ее третьим лицам.

Оценивая доводы сторон и представленные доказательства, суд отмечает, что согласно ч. 4 ст.9 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из представленной ООО « <...>» копии следует, что уведомление о расторжении договора было направлено дольщику лишь <дата>( л.д.93). До указанной даты договор, заключенный с Гаврильской Л.Ю., в силу ч. 4 ст.9 указанного ФЗ, не мог считаться расторгнутым, следовательно, сделка по продаже спорной квартиры, совещенная ответчиками <дата>, противоречит указанным требованиям закона и нарушает законные права и интересы дольщика, предусмотренные договором и ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Кроме того, оригинал указанного отправления, опись вложения представлен не был.

Суд полагает, что при расторжении договора ответчиком был нарушен установленный порядок одностороннего отказа от договора, поскольку, согласно части 3 статьи 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

ООО « <...>» не было направлено в адрес истца предупреждения о необходимости погашения ею задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Представленное уведомительное письмо от <дата> ( л.д. 9) не соответствует указанным положениям закона, поскольку требование о доплате не основано на пунктах заключенного с истицей договора, а также не содержит предупреждения о последствиях неисполнения такого требования.

При таких данных, односторонний отказ ООО « <...>» от исполнения договора не соответствует требованиям закона. В связи с чем, в силу ст. ст. 166-168 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения.

При таких обстоятельствах, заключенный <дата> между ООО «<...>» и Христолюбовой Т.В. договор купли-продажи спорной квартиры также является недействительным, как не соответствующий требованиям закона.

Одновременно истица просит признать за ней право собственности на спорную квартиру, указывая, что обязательства по договору были ею выполнены. Ответчик в числе возражений ссылается на то, что истица не произведя доплату за разницу метража и остекление, фактически не исполнила свои обязательства по оплате цены договора, а потому не имеет право требовать признания за ней права на квартиру.

Представитель истца с указанными доводами не согласился, пояснив суду, что обязательства по договору Гаврильской Л.Ю. были выполнены, она не возражала и не возражает произвести доплату за лишнюю площадь, исходя из стоимости 1 кв.м. площади квартиры по цене, как было определено в договоре, но оплату ответчик не принимал, скрывался. Требование ответчика об оплате за остекление лоджий незаконно, поскольку данная услуга не была предусмотрена договором. Кроме того, размер причитающейся истцу неустойки за нарушение ответчиком сроков договора, многократно превышает заявленный ответчиком размер доплат.

Пунктом 3.2 договора <номер> инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома от <дата> определена стоимость 1 кв.м. –<...>., цена квартиры <номер> общей площадью <...> кв.м. составила <...>. (л.д.6).

По условиям договора (п.3.5) на основании технического паспорта БТИ на дом определяется фактическая общая площадь квартиры, которая может отличаться от договорной. При отклонении фактической площади квартиры от договорной на 0, 2 кв.м. и менее (допустимое отклонение), стороны не производят дополнительных взаиморасчетов, связанных с этим отклонением, а при отклонении более чем на 0, 2 кв.м. стороны производят перерасчет общей стоимости квартиры, исходя из стоимости площади, превышающей допустимое отклонение, оформляют соответствующее дополнительное соглашение к договору и в месячный срок после подписания соглашения производят взаиморасчет, исходя из изменившейся общей цены квартиры (л.д.6).

В уведомительном письме ( л.д. 9) ответчик указывал, что стоимость 1 кв.м. площади дома на момент окончания строительства дома изменилась в связи с удорожанием стоимости работ и строительных материалов и составила <...> ( л.д.9). Однако, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, надлежащих доказательств в обоснование указанного довода не привел.

Между тем, согласно договора порядок изменения стоимости 1 кв.м. не определен (л.д.6-8).

Суд учитывает также и то обстоятельство, что истец не возражала произвести доплату за квартиру, исходя из установленной договором стоимости 1 кв.м. –<...>

В соответствии с заключенным договором, другие финансовые обязательства, в том числе по оплате остекления лоджий, у истца перед инвестором-застройщиком отсутствовали.

<дата> администрацией Раменского муниципального района выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома (л.д.64 приобщенного гр.дела № 2-816/12 ), постановлением главы администрации городского поселения <...> <номер> от <дата> указанному многоквартирному дому присвоен адрес: <адрес> (л.д.63- приобщенного гр. дела № 2-816/12 ), квартира <номер>, согласно протоколу распределения площадей между участниками инвестиционного контракта вошла в долю инвестора-застройщика – ООО «<...>» (л.д.23 приобщенного гр. дела № 2-816/12 ).

В соответствии с п. 10 ст. 55Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

В силу ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ", объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Тот факт, что заключенный между сторонами договор <номер> от <дата> не прошел государственной регистрации, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку правоотношения между сторонами возникли до введение в действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Требования части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве, распространяются в силу части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ на правоотношения, возникшие со <дата>

Одним из способов защиты права, предусмотренных ст.12 ГК РФ, является признание права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Учитывая установленные обстоятельства, правоотношения сторон, основанные на долевом участии в строительстве многоквартирного дома, суд, с учетом выбранного истцом способа защиты права, приходит к выводу о том, что Гаврильская Л.Ю. в соответствии с договором от <дата> осуществила финансирование строительства квартиры <номер> для себя, реализовав таким образом, свое право на долевое участие в строительство жилья, спорная квартира как объект недвижимости существует, жилой дом, в котором расположена спорная квартира, принят в эксплуатацию, поэтому в силу ст. 218 ГК РФ за ней может быть признано право собственности.

Условие п.3.5. договора о доплате при отклонении фактической площади квартиры от договорной на <...>.м., которое оформляется дополнительным соглашением (л.д.6), не может, по мнению суда, препятствовать признанию за участником строительства, своевременно оплатившим цену договора, права собственности на объект недвижимости, поскольку истец не возражает произвести доплату за разницу метража, исходя из установленной договором стоимости 1 кв.м. –<...>., а имеющийся между сторонами спор в отношении изменения стоимости 1 кв.м., ответчик не лишен возможности разрешить в рамках отдельного гражданского судопроизводства.

Одновременно истцом заявлены требования о взыскании неустойки за несвоевременную сдачу объекта. В обоснование данных требований истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчик исполнил обязанность по сдаче жилого дома только в <дата>. За указанный период просрочки просит взыскать неустойку.

Согласно договора ( л.д. 6) срок окончания строительства был определен как <дата>. Однако лишь <дата> администрацией Раменского муниципального района было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома (л.д.64 приобщенного гр.дела № 2-816/12 ). Таким образом, просрочка составила 5 лет и 9 месяцев.

Истец в обоснование расчета неустойки ссылается на положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Согласно разъяснений Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «О применении норм ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ ", ст. 6 ч. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются.

Исходя из ст. 6 ч. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", с учетом просрочки исполнения договора -5 лет 9 месяцев (2070дней), цены договора- <...>, размера неустойки ( пени), установленного законом, – 8, 25%х 1/150, неустойка в данном случае составляет <...>, исходя из следующего расчета : <...>

В силу ст. 333ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Размер неустойки- <...>. превышает цену договора, что свидетельствует о ее несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательства, что признано истцом, который с учетом просрочки в 5 лет 9 месяцев просил взыскать неустойку в размере цены договора. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере заявленных требований.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12,166-168,218 ГК РФ, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ст. ст.194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между ООО « <...>» и Христолюбовой Т. В..

Признать за Гаврильской Л. Ю. право собственности на квартиру общей площадью <...>.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО « <...>» в пользу Гаврильской Л. Ю. неустойку в размере <...>.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Федеральный судья