Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-929/2021 (2-7166/2020;) ~ М-7010/2020 от 15.12.2020

Дело № 2-7166\2020

66RS0004-01-2020-010942-07

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 марта 2021 года Ленинский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Васильковой О.М., при секретаре Трофименко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Екатеринбурга к Яранцеву С. А., Яранцеву В. А., Яранцеву Д. С., действующему также в интересах несовершеннолетней Яранцевой С. Д., об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа,

у с т а н о в и л:

Администрация г.Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Яранцеву С.А., Яранцеву В.А., Яранцеву Д.С., действующему также в интересах несовершеннолетней Яранцевой С.Д., об изъятии для муниципальных нужд у Яранцева С.А. 8/15 долей в отношении жилого дома общей площадью 83,1 кв.м. кадастровый № и земельного участка общей площадью 879 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 5892241 рубль 00 коп., прекращении права собственности за ответчиком, понуждении принять причитающиеся возмещение, признании права собственности на данные объекты за муниципальным образованием «город Екатеринбург», признании ответчиком утратившими право пользования и выселении из указанных объектом недвижимости.

В обоснование заявленного иска, руководствуясь требованиями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец указал, что вышеуказанное недвижимое имущество на праве долевой собственности принадлежит Яранцеву С.А. в размере 8/15 долей. Иные доли выкуплены застройщиком ООО «Брусника.Специализированный застройщик» у собственника Степанова К.А. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от <//> № принято решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных в границах улиц Советских женщин - Московской - Шаумяна для муниципальных нужд- строительство сетей инженерной инфраструктуры, строительство (реконструкция) <адрес> женщин. Подпунктом 9 пункта 3 указанного Постановления Администрации города Екатеринбурга на общество с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик» возложена обязанность - предоставить собственникам возмещение за изымаемые земельные участки и объекты недвижимого имущества в денежной форме за счет собственных средств либо другое недвижимое имущество взамен изымаемых земельного участка и объекта недвижимого имущества. Для определения размера возмещения изымаемого у ответчиков недвижимого имущества оценщиком ООО «Центр экспертизы «Профит» была проведения оценка спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке № от <//> размер возмещения (выкупная цена) изымаемого для муниципальных нужд земельного участка составляет 11047951 рубль. В соответствии со ст.32 Жилищного кодекса РФ, ст.56.6 Земельного кодекса РФ собственнику вручено уведомление об изъятии и копия Постановления от <//>.

На момент предъявления иска требования ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выполнены, однако от заключения соглашения ответчик уклонился, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представители истца и ООО «Брусника.Специализированный застройщик» указали на правомерность заявленных исковых требований, заявив о необходимости исключения из стоимости объектов, определенных судебным экспертом суммы по нотариальным услугам, поскольку изъятие производится в судебном порядке, а также услуг риэлтора, определенных из всей стоимости, поскольку обращение производится только на 8/15 долей.

В судебном заседании ответчики Яранцев Д.С. и Яранцев С.А., а также их представитель не согласились с оценкой, произведенной судебным экспертом, поскольку при исследовании отбирались самые дешевые объекты, не учтены реальные цены на рынке недвижимости в заявленном административном районе г.Екатеринбурга, более того, не учтена цена договора, заключенного с сособственником спорных объектов недвижимости. Так, стоимость выкупленного недвижимого имущества значительно выше определенной стоимости судебным экспертом. Также экспертом неверно определена площадь построек.

Прокурор в судебном заседании указал на правомерность иска.

В судебное заседание не явились представитель органа опеки и попечительства и Яранцев В.А., о рассмотрении дела извещались в соответствии с требованиями ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ранее направили заявления о проведении слушания дела в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы настоящего гражданского дела, а также оценив представленные доказательства в их совокупности, суд частично удовлетворяет исковое заявление Администрации г.Екатеринбурга требования по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с ч.2 ст.1, ч.1 ст.9, ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3,4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права гражданин самостоятельно определяет предмет и основания своего требования.

В силу ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Согласно ч. 2, 3 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).

В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 настоящего Кодекса (ч. 1 ст. 239).

В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Положениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <//> N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом, спорное недвижимое имущество расположено по адресу: г.Екатеринбург, <адрес>, и представляет собой земельный участок площадью 879 кв.м., и жилой дом площадью 83,1 кв.м. Данные объекты на праве собственности принадлежат Яранцеву С.А. в размере 8/15 долей.

Согласно справке МКУ «Центр муниципальных услуг» на регистрационном учете по указанному адресу состоят Яранцев Д.С., Яранцева С.Д. и Яранцев В.А.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от <//> № принято решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных в границах улиц Советских женщин - Московской - Шаумяна для муниципальных нужд- строительство сетей инженерной инфраструктуры, строительство (реконструкция) <адрес> женщин.

В соответствии с подп. 9 п. 3 Постановления на ООО «Брусника.Специализированный застройщик» возложена обязанность предоставить собственникам возмещение за изымаемые земельные участки и объекты недвижимого имущества в денежной форме за счет собственных средств либо другое недвижимое имущество взаимен изымаемых земельного участка и помещений.

Основания для изъятия и его порядок ответчиками не оспаривается. Предметом спора является оценка недвижимого имущества.

В пункте 7 "Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <//>, отмечено, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Такой подход призван обеспечивать права и законные интересы сторон в процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случаях, когда в связи с невозможностью проведения процедуры в установленные законом сроки, например, при недостижении соглашения, стоимость изымаемого имущества изменяется в ту или иную сторону.

Суду представлен отчет об оценке ООО «Центр экспертизы «Профит», согласно которому размер возмещения (выкупная цена) изымаемого для муниципальных нужд Согласно отчету об оценке размер возмещения за изъятие спорного недвижимого имущества по состоянию на <//> составил 11047951 рубль: рыночная стоимость земельного участка – 7442493 рубля, строений – 2727807 рублей, стоимость произрастающих р насаждений – 676978 рублей, убытки, связанные с изъятием – 200673 рубля.

Возражения ответчиков были связаны непосредственно с предлагаемой стоимостью изымаемого недвижимого имущества, в связи с чем судом была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость», по результатам которой, с учетом уточнений в связи с вопросами сторон, получено заключение о том, что стоимость 8\15 долей в отношении жилого помещения – 2738667 рублей, земельного участка – 4240533 рубля, стоимость хозяйственных построек – 784000 рублей, убытки – 226000 рублей, многолетних насаждений – 27000 рублей, всего – 8016200 рублей.

Ответчики указали на необходимость учета договора, заключенного с иным сособственником спорных объектов недвижимости, однако суд исходит из того, что договор был заключен ранее, а стоимость имущества подлежит определению на период разрешения спора, соответственно эксперт не был вправе учитывать данную сделку, заключенную до рассмотрения настоящего гражданского дела. Кроме этого, с указанным собственником была заключена частная сделка, соответственно стороны, как собственник так и Администрация г.Екатеринбурга имели право определить стоимость, отвечающую взаимным интересам.

Ответчики указали на то, что экспертом принимались только объекты по заниженной стоимости, однако суд учитывает доводы эксперта, пояснившей, что целью заключения является определение адекватной рыночной стоимости объектов, как заниженная так и завышенная стоимость аналогов не отвечает в таком случае целям исследования. Как указала эксперт, ею отбирались действительные, проверенные предложения на рынке недвижимости со среднего, дорогого и дешевого рынка, что также подтверждается представленным суду заключением.

Эксперт также указала, что примененные корректировки находятся в диапазоне используемых корректировок справочника Лейфера. При этом эксперт не обязан принимать во внимание только дорогие объекты, так как целью исследования является получение данных адекватной и реальной стоимости объекта недвижимости.

Жилой дом по <адрес>, исследованный в заключении, предлагается по реальной цене и действительно значительно давно предлагается к продаже.

Относительно возражений ответчиков о том, что экспертом не были приняты во внимание все постройки и реальная площадь помещений, суд исходит из того, что при исследовании был составлен акт с перечислением построек, и с данным актом стороны были ознакомлены. Более того, юридическое значение имеет тот факт, с какими техническими характеристиками объект поставлен на государственный кадастровый учет. Согласно данным ЕГРН площадь дома составила 83,1 кв.м., и как верно указано представителем Администрации г.Екатеринбурга, государственная регистрация права собственности произведена именно на данную площадь, изменения в связи с реконструкцией, строительством в порядке, предусмотренном законом, внесены не были, данные о том, что постройки как правомерно возведенные и введенные в гражданский оборот необоснованно не были включены в ЕГРН, отсутствуют. При составлении акта осмотра ответчики свои возражения о не включении каких-либо объектов не высказывали. Более того, как пояснила судебный эксперт, ею были включены те постройки, право собственности на которые не было зарегистрировано, исключительно в интересах собственников, об иных постройках собственники при исследовании не указывали.

В то же время, суд соглашается с позицией Администрации г.Екатеринбурга и третьего лица о том, что поскольку производится изъятие имущества в судебном порядке, соответственно услуги нотариусу по оформлению сделки включены быть не могут, соответственно из стоимости следует исключить 24880 рублей.

Относительно услуг риэлтора, которые были определены исходя из всей стоимости объектов, а не из размера долей, суд исходит из пояснений судебного эксперта о том, что риэлтерские услуги на данном рынке услуг определяются исходя из всего продаваемого объекта, а не доли.

Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять экспертному заключению, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства. В заключении приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав содержание заключения, суд приходит к выводу о том, что оно за исключением вышеперечисленных недостатков о включении стоимости нотариальных услуг отвечает требованиям законодательства, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнения в правильности заключения и в объективности и беспристрастности эксперта отсутствуют.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом их характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости. При этом экспертом были приняты аналоги различного ценовой категории. Доводы же ответчиков направлены на установление стоимости сходя из объектов повышенной стоимости, достоверные же данные о необходимости установления иной стоимости изымаемого имущества не представлены. Ранее полученное иными гражданами заключение о стоимости, существенно выше указанной в экспертном заключении не относится к существу рассматриваемого спора, указанное заключение не проведено в рамках судебной экспертизы.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости определения выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества равной 7991320 рублей 00 коп., при том, что требования ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при изъятии соблюдены, процедура изъятия совершена в полном объеме.

Кроме этого, исходя из предусмотренного законом основания прекращения права собственности как изъятие земельного участка, право собственности на него и расположенный на нем жилой дом подлежит прекращению, с признанием права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

В силу ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерациипереход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Так как право собственности на указанное жилое помещение и земельный участок за ответчиками подлежит прекращению, а за МО «город Екатеринбург» признанию, соответственно ответчики утратили право пользования в отношении спорных помещений и подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Как установлено в судебном заседании Яранцев С.А. в жилом доме не проживает, зарегистрирован и пользуется иным жилым помещением, соответственно основания для удовлетворения иска к данному ответчику о выселении отсутствуют, поскольку выселение предполагает освобождение жилого помещения, но как указал ответчик Яранцев С.А., в жилом доме он не проживает, денежную компенсацию намерен передать Яранцеву Д.С.

Исковые требования истца о возложении на ответчика обязанности принять возмещение за изымаемое жилое помещение фактически направлены на защиту прав истца от возможных будущих нарушений со стороны собственника, тогда как в силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые кем-либо права, а для случаев уклонения ответчика от принятия исполнения от истца по выплате выкупной цены законом предусмотрен специальный способ защиты права (статья 327 Гражданского кодекса Российской Федерации), который Администрацией г. Екатеринбурга не утрачен.

По основаниям ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации солидарно с Яранцева С.А., Яранцева В.А., Яранцева Д.С. следует взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета 300 рублей 00 коп.

Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Изъять у ранцева С. А. 8/15 долей в отношении жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения денежной суммы в размере 7991320 рублей 00 коп.

Прекратить право общей долевой собственности Яранцева С. А. на 8/15 долей в отношении жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Признать право собственности на 8/15 долей в отношении жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Признать Яранцева С. А., Яранцева В. А., Яранцева Д. С., Яранцеву С. Д. утратившими право пользования жилым домом кадастровый № и земельным участком кадастровый №, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>

Выселить Яранцева Д. С., Яранцеву С. Д., Яранцева В. А. из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

В удовлетворении иска в части понуждения принять денежную компенсацию и предоставить банковские реквизиты отказать.

Взыскать солидарно с Яранцева Д. С., Яранцева С. А., Яранцева В. А. государственную пошлину в доход местного бюджета 300 рублей 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления в окончательном виде в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Екатеринбурга.

Судья: подпись О.М.Василькова

Копия верна

Судья:

Секретарь: