Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-11/2014 (2-1017/2013;) ~ М-624/2013 от 21.02.2013

                                                                                               Дело № 2-11/14

                                                     РЕШЕНИЕ

                           ИМЕНЕМ РОССИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2014 г.                                                                            г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского Края в составе:

Председательствующего судьи           Ивлевой О.В.

При секретаре                                                                  Малаховой И.Л.

С участием:

Истца:                                                                                 Попова В.А.

Представителя ответчика

Администрации г. Пятигорска                                    Маркарян Д.М.                                                                     

Представителя ответчика                                             Винского А.В.

Представителя ответчика                                             Григорян М.В.                                                                                         

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Попов В.А. к ООО «Грифон», Карапетяну Г.В., Администрации г. Пятигорска о признании права собственности на квартиру в порядке Закона о защите прав потребителей

                                              УСТАНОВИЛ:

В порядке Защиты прав потребителей Попов В.А. обратился в суд с иском к Карапетяну Г.В., ООО «Грифон», Администрации г. Пятигорска о признании права собственности на квартиру <адрес>, расположенную на № этаже, № подъезда указанного жилого дома.

        В обоснование исковых требований истец указал, что Карапетяну Г.В. как собственник незавершенного строительством объекта обратился в Администрацию города Пятигорска с заявлением о разрешении завершить строительство многоквартирного жилого дома. Карапетяну Г.В. был передан земельный участок пл. <данные изъяты>. в аренду сроком на три года. Карапетяну заключил договор аренды земельного участка по <адрес>. Для завершения строительства Карапетяну Г.В. заключил договор с ООО

« Грифон», который выступил подрядчиком по завершению строительных работ.

ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО « Грифон» и Карапетяну Г.В. тройственный договор об участии в строительстве квартиры с условным номером № пл. <данные изъяты> кв.м. Площадь квартиры подлежала уточнению после завершения строительства. Затем, ДД.ММ.ГГГГ на основе указанного договора был заключен договор, который содержал ряд уточнений, внесенных по его инициативе. Обусловленная договором сумма была им оплачена полностью.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ему была передана в собственность квартира под номером <адрес> Он за счет собственных средств выполнил отделочные работы и квартира № в настоящее время пригодна для постоянного проживания, отвечает требованиям СНиП и СанПИН. Вместе с актом приема-передачи квартиры ему был передан пакет документов, в том числе, подтверждающих право пользования земельным участком. На протяжении более трех лет он пользуется квартирой для проживания. Строительство многоквартирного жилого дома фактически завершено, выполнены работы по благоустройству прилегающей территории, ему был выдан кадастровый паспорт на созданный объект недвижимости. До настоящего времени многоквартирный жилой дом по указанному адресу не сдан в эксплуатацию, поскольку Администрация г. Пятигорска не подписывает акт приемки жилого дома в эксплуатацию. Данное обстоятельство подтверждается рядом писем из Администрации города в адрес Карапетяну и ООО «Грифон». Поскольку акт приемки дома в эксплуатацию не подписан органам местного самоуправления, он не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой фактически обладает, несет расходы на ее содержание, оплачивает коммунальные услуги. Квартира, которая ему передана по акту, имеет 100% готовности. Ответчики Карапетяну и ООО « Грифон» получили техническое заключение по строительным конструкциям жилого дома, которое выполнено проектно-строительной организацией, имеющей лицензию. В заключении указано, что строительство велось в соответствии с проектом, с соблюдением строительных норм и правил, а так же Госта. Эксплуатация жилого дома безопасна для окружающих. Претензий со стороны ответчиков по делу Карапетяну Г.В. и ООО «Грифон» к нему нет. Карапетяну вынужден нести дополнительные расходы по оплате за аренду земельного участка. Дополнительное бремя содержания вынуждены нести и фактические собственники жилых помещений. В жилом доме, где расположена спорная квартира, имеются правообладатели жилых и нежилых помещений. Данное обстоятельство подтверждает его утверждение о степени готовности жилого дома и его квартиры в том числе. Объект имеет статус многоквартирного жилого дома. Поскольку квартира приобретена им для личного пользования на договор заключенный между ним и ООО

« Грифон», Карапетяну Г.В. распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

         В судебном заседании истец Попов В.А. полностью поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Считает, что он, как истец представил суду доказательства в подтверждение обоснованности и законности своих требований. На момент заключения договора с ООО «Грифон» и Карапетяну Г.В. Закон о долевом участии в строительстве не был принят. Договор, который они заключили, не подлежал государственной регистрации. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было выдано первоначально ТОО «Вектор» и АО «Партнер». Затем разрешение выдано Карапетяну Г.В. все документы были представлены. Он возражает против тех доводов, на которые ссылается представитель ответчика Администрации г. Пятигорска, поскольку считает, что если они возражают против признания за ним права собственности, то обязаны представить доказательства, что возведенный многоквартирный жилой дом создает угрозу жизни и безопасности для окружающих. Если такие доказательства ответчик представить суду не может, то нет оснований к отказу в иске. Он представил суду доказательства, что квартира, как объект права и объект недвижимого имущества имеет место быть. Она отвечает всем строительным нормам и правилам, которые предъявляет закон к жилому помещению. По какой причине дом не принимается в эксплуатацию ему неизвестно. Он как потребитель, который полностью оплатил стоимость квартиры, вправе зарегистрировать право собственности в распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Вместе с тем, он как потребитель несет неблагоприятные последствия, отношений которые сложились между ответчиками. Он все предусмотренные договором условия исполнил, и Администрация не вправе вникать в содержание и порядок исполнения договора, стороной в котором она не является. Не заслуживает внимания и довод администрации г. Пятигорска в лице представителя Маркарян Д.М., что дом является самовольной постройкой, что имеет место отклонение от проекта. Действительно первоначально было решено строить <данные изъяты> квартирный жилой дом, Часть квартир планировали создать в двух уровнях. Затем в этой части проект был изменен, возведен мансардный этаж, где имеются самостоятельные квартиры, а не часть квартир, расположенных на пятом этаже. Внесение изменений в проектную документацию были согласованы с организацией, которая делала проект. Нагрузка на несущие конструкции не увеличилась, сейсмостойкость не изменилась. Это обстоятельство подтвердила в судебном заседании специалист, которая занималась разработкой проекта. Считает, что, несмотря на многочисленную практику Верховного Суда РФ, где высказывается позиция о необходимости защиты наиболее слабой стороны

( гражданина) в возникших с застройщиком правоотношениях, его права до настоящего времени не восстановлены. Администрация предъявляла иск о запрете эксплуатации спорного здания, однако ей было отказано и решение суда вступило в законную силу. Просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

    Ответчик Карапетяну Г.В.в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Ходатайства об отложении судебного заседания суду не поступало. Суд, с учетом мнения сторон полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Карапетяну Г.В. Ранее в судебном заседании Карапетяну Г.В. исковые требования Попов В.А. признал в полном объеме, просил принять признание иска, которое им сделано в судебном заседании. При этом он пояснил, что Попов В.А. является инвестором в создании многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Органы местного самоуправления выдали ему разрешение закончить строительство многоквартирного жилого дома. Действительно изменилось количество квартир, относительно первоначально выданного проекта на строительство <данные изъяты> квартирного жилого дома, но это произошло не в результате увеличения количества этажей, либо изменения конфигурации жилого дома. Увеличение количества квартир произошло в связи с тем, что внесены изменения в проектную документацию в установленном законом порядке и вместо квартиры в двух уровнях, построены отдельные квартиры. Мансардный этаж построен в облегченных конструкциях, несущая способность конструкций не пострадала, сейсмостойкость не изменилась. Эти изменения нельзя назвать существенными и согласование изменений в проектной документации не требуется. Достаточно согласования с проектной организацией, готовившей проект. Нагрузка на фундамент не увеличилась. Жилой дом, степень готовности которого 100%, стоит на протяжении пяти лет, требований о его сносе Администрация г. Пятигорска не заявляет. Все недостатки, на которые указала проектная организация, в том числе по расположению газовой трубы, ими выполнены. Попов В.А. исполнил полностью свои обязательства по договору и претензий они к нему не имеют.

      Действительно собственник лишен возможности зарегистрировать право собственности на переданную ему квартиру, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. Считает, что администрация необоснованно требует от него дополнительные документы, представлять которые он, как физическое лицо не обязан. Квартира имеет все условия для проживания в ней, Попов В.А. фактически проживает в квартире, производит оплату за свет, тепло и воду, претензий к нему нет. Все коммунальные услуги он получает. Квартира передана Попов В.А. по акту приема-передачи. Претензий к застройщику Попов В.А. не имеет. Все документы в подтверждение своих доводов он представил суду.

Представитель ответчика, выступавшая по доверенности Григорян М.В. исковые требования Попов В.А. полностью признала и пояснила, что Попов В.А. полностью исполнил обязательства по договору, оплатил стоимость квартиры, однако не по вине Карапетяну не имеет возможности оформить и зарегистрировать право собственности на свое имущество. Считает, что Администрация необоснованно отказывает Карапетяну и ООО «Грифон» принять в эксплуатацию вновь возведенное строение многоквартирный жилой дом. Фактически нарушаются права всех инвесторов, которые вложили собственные средства в создание объекта недвижимого имущества и право собственности на которое, подлежит обязательной государственной регистрации. Для того чтобы зарегистрировать право собственности необходимо предоставить Постановление о вводе жилого дома в эксплуатацию, но его нет. Карапетяну не имеет претензий к Попов В.А. и просит признать за ним право собственности на квартиру № по указанному адресу.

Представитель ответчика ООО «Грифон» Винский А.В. исковые требования Попов В.А. полностью признал и доводы, которые были изложены ранее в судебном заседании, в том числе, Карапетяну Г.В. и его полномочным представителем, полностью поддержал и при этом пояснил, что все помещения в многоквартирном доме по указанному адресу переданы инвесторам, дом в настоящее время подключен ко всем коммуникациям и имеются разрешения на поставку газа, воды и света. Они представили суду фотографию, на которой зафиксировано, что дом как объект существует. Кроме того, имеется заключение ООО «Грифон» который имеет лицензию, что жилой дом по указанному адресу возведен без отступления от проекта в части наружных размеров, конструктивной схемы здания, материала основных строительных конструкций, высоты этажа, высоты здания, этажности здания. В заключении так же указано, что подведенные коммуникации соответствуют требованиям норм и правил, а так же то, что существующее здание не создает угрозы жизни и безопасности людей, имеются все инженерные коммуникации. Администрация уклоняется от приема дома в эксплуатацию, требуя от Карапетяну документы, которые не предусмотрены законом. Считает, что собственник может защитить свои права только путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

          Представитель ответчика Администрации г. Пятигорска Маркарян Д.М. возражал против удовлетворения исковых требований и считает, что поскольку дом не принят в эксплуатацию, то его как объекта права не существует, соответственно не может быть признано право собственности на квартиру, расположенную в доме. Дом возведен с отступлением от проекта на основании которого, Карапетяну было выдано разрешение на строительство. Администрация г. Пятигорска располагала сведениями, что имеется Постановление об отмене разрешения на завершение строительства..

О том, что было принято решение суда об отмене постановления, администрации стало известно лишь в ходе досудебной подготовки. Считает, что нет заключения о безопасности созданного многоквартирного жилого дома и соответствии его СНИп и Санитарным нормам и правилам. Администрация так же располагает сведениями, что разрешения на подключение газового оборудования Карапетяну не получил. Истец не вправе ссылаться на Закон о защите прав потребителей, как участник долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Собственник объекта незавершенного строительства Карапетяну Г.В. не является юридическим лицом, тогда как застройщик-это юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющий право пользования земельным участком и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ для строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома.

Карапетяну не имел права заключать договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве не был заключен в установленном законом порядке, он не порождает юридических последствий.

Передача квартиры участникам долевого строительства возможна лишь после ввода жилого дома в эксплуатацию. Дом в эксплуатацию не принят. Застройщик самовольно принял решение об отступлении от проекта, что дает основание считать этот дом самовольной постройкой. Разрешение органом местного самоуправления выдано на строительство 24 квартирного жилого дома. В нарушение выданного разрешения застройщик возвел <данные изъяты> квартиру. Указанное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении выданного разрешения на строительство и является объектом самовольного строительства. Нет сведений о присвоении квартире истца адреса, невозможно идентифицировать объект недвижимого имущества, на который истец просит признать право собственности. Не представлено доказательств соответствия жилого дома и квартиры требованиям градостроительных, строительных и санитарных норм и правил. Истец не представил суду доказательств соответствия квартиры требованиям жилого помещения, установленные ст. 15 ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ от 28.01. 2006 г. №47, где в разделе №2 предусмотрены требования, которым должно соответствовать жилое помещение. Поскольку не представлены доказательства, то они просили назначить по делу судебную строительно-техническую экспертизу, однако заключение экспертом не дано, что исключает возможность, по его мнению, сделать вывод о безопасности возведенного многоквартирного жилого дома для окружающих. Кроме того, Администрация г. Пятигорска не может быть ответчиком по данному исковому заявлению. Заключенный между сторонами договор является ничтожной сделкой, поскольку Карапетяну не вправе был привлекать денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, а договор долевого участия в строительстве согласно ФЗ № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации, чего сделано не было. Карапетяну Г.В. и ООО «Грифон» утверждая, что Администрация города необоснованно отказывает им в принятии дома в эксплуатацию, однако доказательств этому не представили, действия Администрации не обжаловали. Заявление Карапетяну, что Администрация г. Пятигорска требует от него документы, которые не предусмотрены законом, является голословным. Карапетяну на протяжении пяти лет мог заявить к Администрации требования о незаконных действиях или бездействии. Администрация не заявляла требования о сносе самовольно возведенного строения, поскольку полагает, что именно Карапетяну и ООО «Грифон» обязаны сдать жилой дом в эксплуатацию и привести все документы в соответствие с требованием закона.

          Суд, выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы гражданского дела, считает, что требования Попов В.А. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

     В судебном заседании установлено, что Постановлением главы г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ изъят у акционерного общества «Партнер» земельный участок пл. <данные изъяты>. под объектами незавершенного строительства, по <адрес>. Утверждены границы и площадь земельного участка площадью <данные изъяты>. под объектами незавершенного строительства по указанному адресу и указанный земельный участок предоставлен Карапетяну Г.В. в аренду сроком на три года. Заключен договор аренды, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

        Постановлением главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № Карапетяну Г.В. как собственнику объекта незавершенного строительства по <адрес>, выдано разрешение на завершение строительства многоквартирного жилого дома с офисом и пристроенным магазином по <адрес>. Карапетяну Г.В. обязан был выполнить корректировку проектно-сметной документации в соответствии с требованием СНИП, техническими условиями и архитектурно - планировочным заданием.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Грифон» ( Подрядчик), Карапетяну Г.В.

( собственник) и Попов В.А. ( дольщиком) заключен договор, предметом которого является совместное завершение строительства трехкомнатной квартиры № ( пл. <данные изъяты> кв.м.) на втором этаже в <данные изъяты> квартирном жилом доме со встроенно-пристроенным магазином и административным корпусом по адресу: <адрес>. Договором предусмотрены права и обязанности сторон, форма оплаты, сроки оплаты и порядок расчетов, ответственность сторон и срок действия договора.

Договор сторонами подписан и исполнен, что подтверждается представленным суду актом приема передачи завершенной строительством квартиры № Со стороны собственника Карапетяну Г.В. и Подрядчика ООО « Грифон» претензий к Попов В.А. в части исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры не заявлено, напротив оба ответчика Карапетяну Г.В. и ООО «Грифон» заявили в судебном заседании, что претензий к Попов В.А. не имеют, исковые требования признают в полном объеме.

         Как следует из представленных истцом доказательств, квартира № по указанному адресу как объект недвижимого имущества и объект права создана, строительство многоквартирного жилого дома завершено, что так же подтверждается документами о регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимости, расположенные в указанном доме.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Граждане и юридические лица согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

      Анализ представленных истцом доказательств вложения средств в создание недвижимого имущества, свидетельствует о том, что фактически стороны заключили договор долевого участия в инвестировании совместного завершения строительства трехкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме <адрес> и на данные правоотношения распространяется ФЗ от 25. 02. 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и закон не требует обязательной государственной регистрации данного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 4 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

      При определении круга лиц, на которых распространяется указанный Закон, следует обращаться так же к ст. 4, устанавливающей, что к субъектам (участникам) инвестиционной деятельности относятся инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Причем, каждый из участников инвестиционной деятельности наделен определенным объемом прав и обязанностей, т.е. правосубъектностью.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

Часть 1 ст. 3 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ определяет конкретные объекты инвестиционной деятельности, в которые могут осуществляться капитальные вложения, а также формы собственности на эти объекты. Обращает на себя внимание тот факт, что законодатель понимает под объектами инвестирования только "имущество".

        По общему правилу, объектами капитальных вложений в Российской Федерации является имущество, находящееся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ч. 2 ст. 8 Конституции РФ эта идея выражена в форме одного из конституционно-образующих принципов: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Следует учитывать, данная статья говорит о признании и равной защите, но не о равенстве различных форм собственности.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Поэтому субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц на основании договора в строительство жилья и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности.

Деятельность граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, является инвестиционной, т.к. она направлена на «достижение иного полезного эффекта".

         Согласно ст. 7 ( ч.1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч.1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище ( ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

На момент заключения договора между Карапетяну Г.В., ООО

«Грифон» и Попов В.А. Закон №214-ФЗ не был принят, соответственно требования данного закона не распространяются на договор, который был заключен между Карапетяну, ООО « Грифон и Попов В.А..

В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).

       При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. ( Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ( утвержден Президиумом ВС РФ от 04.12. 2013 г., Аналитический обзор от 14.01. 2014 г.)

Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций. Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными по различным причинам, в том числе, ввиду фактического банкротства застройщика.

Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как разъясняется в Обзоре, в этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.

       Если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактическипостроенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора), то в этой ситуации согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16 Обзора). Все указанные выше положения свидетельствуют о том, что интересы инвестора гражданина подлежат защите в случае исполнения им обязательства по внесению оплаты по договору, а так же в случае, если строительство дома фактически завершено и квартира передана инвестору.

Суду представлены доказательства, что строительство многоквартирного жилого дома практически завершено, однако ответчики дом не вводят в эксплуатацию, и вины в этом гражданина, в данном случае истца Попов В.А. нет.

Факт создания объекта недвижимости квартиры подтверждается техническим паспортом на квартиру, имеется техническое обследование и заключение по строительным конструкциям многоквартирного жилого дома литер <данные изъяты> по <адрес>. Заключение датировано ДД.ММ.ГГГГ, именно тогда возник спор по вопросу ввода жилого дома в эксплуатацию. Несмотря на то, что прошло более пяти лет со дня окончания строительства, жилой дом не введен в эксплуатацию. Жилой дом имеет число этажей: <данные изъяты> В доме имеется <данные изъяты> однокомнатных квартир, <данные изъяты> двухкомнатных, и <данные изъяты> трех комнатных квартир. Всего в доме <данные изъяты> квартира. Жилой дом оборудован сетями водопровода, канализации, подключен к уличным сетям, газифицирован и электрифицирован, отопление производится от автономной котельной. В судебном заседании нашло подтверждение то обстоятельство, что все расходы за поставляемые услуги службами города: газ, вода и свет оплачиваются. Квартира № имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м., вспомогательная <данные изъяты> кв.м. Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами об оплате стоимости оказываемых услуг, а так же договором транспортировки природного газа по газораспределительным сетям от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с Карапетяну Г.В., договор на снабжение электрической энергией от ДД.ММ.ГГГГ

То обстоятельство, что площадь квартиры, которая передана по акту приемки передачи имеет меньшую площадь, чем указана в договоре, не может служить основанием для отказа в иске, поскольку это отношения между сторонами в договоре и только одна из сторон договора вправе заявить по данному основанию претензии, либо иное заинтересованное лицо, чьи права нарушены. Как пояснил в судебном заседании истец Попов В.А., он не заявляет претензии к Карапетяну либо ООО «Грифон» относительно разницы квадратных метров общей площади квартиры по договору и фактически.

Действие Федерального Закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами настоящего гражданского дела, на строительство многоквартирного жилого дома <данные изъяты> квартиры) по указанному адресу первоначально выдано разрешение ТОО « Вектор» и АО « Партнер» ДД.ММ.ГГГГ Разрешение было продлено до ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ Постановлением № земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. изъят у АО « Партнер» и предоставлен Карапетяну Г.В. под объектом незавершенного строительства, который принадлежал Карапетяну на праве собственности. В ДД.ММ.ГГГГ году ДД.ММ.ГГГГ Постановлением главы г. Пятигорска по заявлению Карапетяну Г.В. как собственника недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, Карапетяну выдано разрешение завершить строительство многоквартирного жилого дома с офисом и пристроенным магазином по <адрес> В п. 2 названного Постановления указано: обязать Карапетяну Г.В. выполнить корректировку проектно-сметной документации в соответствии с требование СНИП, техническими условиями и архитектурно-планировочным заданием. Согласовать и утвердить ПСД в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями города.

Карапетяну Г.В. и ООО «Грифон» провели согласование и корректировку ПСД, что подтвердила в судебном заседании допрошенная в качестве специалиста Николаева Е.А. При этом суду пояснила, что она имеет высшее образование, окончила Ростовский инженеро-строительный институт, по специальности инженер промышленного транспорта. На протяжении 20 лет работает главным инженером проекта. Она выполняла корректировку проекта для завершения строительных работ многоквартирного жилого дома по <адрес>. Корректировка состояла в том, что шестой этаж заменен на мансарду. В литере <данные изъяты> делала корректировку сетей. Газопровод проходил между жилым домом и вновь возведенным домом, необходимо было выполнить технические условия на вынос газовых сетей и сетей водопровода. Внутри двора есть газораспределитель, техусловия выдаются заказчику, а он передает их им. Проект был выполнен в соответствии с техническими условиями. В заключении указано, что все работы выполнены. № этаж был демонтирован и нагрузка снизилась. Изменение планировки внутри квартиры не затрагивает проект. ООО «Грифон» вели технический и авторский надзор. Обследование технического состояния дома проводилось, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. Поскольку это здание новое, то детального обследования не требовалось. Конструктором было дано согласие на замену № этажа мансардой. Всего в доме <данные изъяты> квартира. Ранее был проект на <данные изъяты> квартиры. Замена № этажа на мансарду добавила несколько квартир, кроме того не стало но квартир в двух уровнях, что не привело к увеличению высоты здания за счет нового этажа. Нагрузка не увеличилась, поэтому они пришли к выводу о безопасности здания для лиц проживающих в нем и для окружающих.

Все доводы, изложенные Николаевой согласуются с представленными истцом и ответчиками Карапетяну и ООО «Грифон» письменными доказательствами.

Ответчиком Администрацией г. Пятигорска суду не представлено доказательств, что дальнейшее использование многоквартирного жилого дома для проживания в нем людей опасно для их жизни и здоровья, а так же требований о признании строения многоквартирный жилой дом самовольной постройкой суду не заявлено.

       Согласно ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции от 07.05.1998 г., под разрешением на строительство понимался документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

        В силу положений ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.

При этом ч. 3 этой же статьи определено, что разрешения на строительство, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса (в новой редакции) Российской Федерации, признаются действительными.

Статья 222 ГК РФ дает понятие самовольной постройки, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суду представлены доказательства, что многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке предоставленном в установленном законом порядке, право на земельный участок ( аренда) зарегистрировано, как того требует закон. Имеется разрешение, как на строительство жилого дома, так и на завершение его строительства.

Ответчик требований о сносе возведенного многоквартирного дома по указанному адресу суду не заявляет, строительство многоквартирного жилого дома завершено в ДД.ММ.ГГГГ, о чем ответчик Карапетяну Г.В. поставил в известность руководителя Администрации Бондаренко О.Н. (ДД.ММ.ГГГГ В ответе от ДД.ММ.ГГГГ года за подписью Начальника УАиГ Чайко С.В. Карапетяну указано, что необходимо представить в администрацию исполнительно - разрешительную документацию согласно прилагаемому перечню. Таким образом, Администрации стало известно о завершении строительства жилого дома в ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени Администрация не представила суду сведения о наличии признаков самовольного строения указанных в ст. 222 ГК РФ, в том числе и наличие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, на требование о сносе самовольной постройки по основаниям: создания на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил распространяется исковая давность применительно к ст. 195 и 196 ГК РФ. ( Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года, постановление Президиума ВАС РФ от 18.06. 2013 № 17630/12).

       В материалах дела имеются доказательства того, что за шесть лет до предъявления иска, Администрация г. Пятигорска получили от ответчика Карапетяну Г.В. письмо, содержащее просьбу ввести спорный объект в эксплуатацию.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что Администрацией г. Пятигорска суду не представлено доказательств, что многоквартирный жилой дом по <адрес> является самовольной постройкой и возведенный многоквартирный жилой дом создает угрозу жизни и безопасности как для лиц, проживающих в доме, так и для окружающих.

Администрация г. Пятигорска обращались в суд с исковым заявлением к Карапетяну Г.В., ООО « Грифон» о запрете эксплуатации самовольно возведенного многоквартирного жилого дома. Решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований было отказано. Апелляционным Определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца Администрации г. Пятигорска без удовлетворения, поскольку суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, что отсутствие акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства многоквартирный жилой дом по <адрес> представляет потенциальную опасность.

Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых, гражданин становится соучастником в организации строительства, и в качестве вклада в совместную деятельность вносит денежные средства, при этом подобные отношения оформляются договорами о долевом участии в строительстве или об инвестировании строительства жилья.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Ст. 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч.1. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами,

Таким образом, из буквального содержания и толкования условий заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ названного сторонами о совместном долевом участии в строительстве квартиры, следует, что физическое лицо Попов В.А., именуемый в договоре «Дольщик» принимал на себя фактически обязательства по финансированию, т.к. воля истца («дольщика») была направлена на инвестирование завершения строительства жилого дома со встроенно - пристроенными магазинами и административным корпусом.) путем оплаты в сумме <данные изъяты> стоимости конкретно строящейся и подлежащей ему передаче <данные изъяты> комнатной квартиры условный номер № пл. <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже.

      Удовлетворяя исковые требования Попов В.А. суд исходит из характера возникших правоотношений и представленных истцом в соответствии с требованием ст.56 ГПК РФ доказательства того, что им велась инвестиционная деятельность, целью которой было заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ г., направленного на соинвестирование завершения строительства жилого дома путем создания будущей жилой недвижимости и получения в личную собственность в жилом доме конкретной квартиры № ( после уточнения нумерации), расположенной в многоквартирном жилом доме по указанному адресу. Строительство жилого дома производилось в соответствии с проектом и выданным разрешением; что по заключению ООО «Грифон» жилой дом, в т.ч. спорная квартира, соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; что подлежащая передаче ответчиком в собственность истца квартира определена в качестве результата инвестиционной деятельности, создана в натуре и пригодна для проживания. Отсутствие акта ввода жилого дома в эксплуатацию лишает истца возможности зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 218 ГК РФ на принадлежащее ему имущество.

      В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество регистрация прав на недвижимое имущество подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

               Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                               Р Е Ш И Л :       

       Исковые требования Попов В.А. удовлетворить.

Признать за Попов В.А. право собственности на квартиру № <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

      Решение суда является основанием для регистрации права собственности Попов В.А. на квартиру № по указанному адресу.

     Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

           Судья____________________________________О.В. Ивлева.