Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-28/2015 (2-6048/2014;) ~ М-5659/2014 от 08.09.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02.02.2015 г. Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Родивиловой Е.О.,

при секретаре судебного заседания Иванове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-28/15 по иску ФИО5 к *** о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между ФИО5, ООО «***» и ЗАО «***» заключен договор №... о переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого дома №... по адресу: адрес, в отношении нежилого помещения на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6, 7 подъездах, секции 5, ориентировочной площадью 532 кв.м. Срок сдачи объекта в эксплуатацию 4 квартал 2007 г. Стоимость доли им оплачена полностью. Из п.п. 2.10, 2.11 Договора от дата №... тех долевого участия в строительстве следует, что ЗАО «***» к 4 кварталу 2005 г. обязуется обеспечить выполнение комплекса работ по строительству в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и передать дольщику по акту помещение (без «чистовых» отделочных работ, без установки сантехнического оборудования). Фактически помещение было передано в марте 2010 г., при этом в нарушение условий договора от дата №... тех долевого участия в строительстве помещение имело ряд отступлений от проектного решения, в том числе: -вентиляция в нарушение проектного решения выведена на технический этаж; - не доведены до проектного решения расположение сети электроснабжения; - лоджия выполнена без остекления; - не выполнена установка межкомнатных перегородок; -наличие в помещении строительного мусора, зафиксированных соглашением сторон о приемке объекта по договорам долевого участия в строительстве от дата №... тех, о переуступке прав на долевое участие от дата №... с недостатками. Указанные отступления препятствуют ФИО5 в регистрации своего права собственности на указанный объект. По вопросу получения разрешения на проведение строительных работ ФИО5 обратился в адрес. Письмом от дата №... Администрация подтвердила отсутствие необходимости дополнительного согласования и получения разрешения на проведение строительных работ в нежилых помещениях объекта незавершенного строительства в соответствии с проектной документацией. Согласно экспертным заключениям спорное нежилое помещение доведено до проектного решения и соответствует нормам СанПиН, СНиП.

Просит суд признать за ФИО5 право собственности на нежилое помещение на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6, 7 подъездах, секции 5 по адресу: адрес

В судебном заседании представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности, исковые требования уточнил, просил признать право собственности за ФИО5 на нежилое помещение общей площадью 468,80 кв.м. на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6,7 подъездах, секции 5 в объекте незавершенного строительства доме по адресу: адрес требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель третьего лица ТСЖ «***» ФИО9, действующий на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что договор долевого участия является незаключенным, поскольку не прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области; факт оплаты доли по договору переуступки, заключенному между ФИО5 и ООО «***», истцами не доказан; нежилое помещение, на которое истец просит признать право собственности, является местами общего пользования; произведенные истцом строительные работы выполнены с нарушением градостроительных норм и самовольно.

Представитель ответчика ЗАО «***» в лице конкурсного управляющего ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, согласно письменного отзыва не возражает против удовлетворения заявленных требований истца, поскольку стоимость доли им оплачена в полном объеме, спорное помещение было передано ФИО5 в марте 2010 г. по акту приема-передачи.

Представители третьих лиц *** в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что дата между ЗАО «***» и ООО «***» заключен договор №... тех. долевого участия в строительстве, предметом которого является строительство ЗАО «***» десятиэтажного жилого дома по адрес, с последующим выделением дольщику изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские), в 6, 7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв.м. (л.д. 58-60).

В соответствии с п. 1.3 договора долевого участия в строительстве оплату долевого участия в строительстве Дольщик производит денежными средствами, взаимозачетом, иным не противоречащим законом способом на сумму, составляющую 3 840 000 руб.

дата между ЗАО «***», ООО «***» и ФИО5 заключен договор №... тех. о переуступке прав на долевое участие в строительстве, согласно которому дольщик переуступает на возмездной основе права по долевому участию в строительстве десятиэтажного жилого адрес, новому дольщику, который по окончании строительства и после ввода жилого дома в эксплуатацию получает право собственности на изолированное офисное помещение на техническом этаже (мастерские) в 6,7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв.м., переуступка прав производится за 3840000 рублей; основанием передачи прав является договор №... тех. долевого участия в строительстве от дата года, заключенный между заказчиком и дольщиком (л.д. 5-6).

П. 2.3 предусмотрено, что переуступка прав по настоящему договору производится за 3 840 000 руб., каковую сумму Дольщик получает от Нового дольщика до момента подписания настоящего договора.

ФИО5 оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата (л.д. 8).

дата между ЗАО «***» и ФИО5 подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, находящееся в адрес, общей площадью 476,80 кв.м. с рядом отступлений от условий договора от дата. №... долевого участия в строительстве (проектного решения): вентиляция в нарушение проектного решения (рабочий проект *** выведена на технический этаж (мастерские художника-архитектора); не доведены до проектного решения (рабочий проект ***) расположение сети электроснабжения (приборы освещения, учета); лоджия выполнена без остекления; не выполнена установка межкомнатных перегородок. (л.д. 7).

Из материалов дела следует, что строительство указанного дома ЗАО «***» велось на основании следующих разрешительных документов:

На основании Постановления Главы г. Самара №... от дата. ЗАО «***» предоставлен земельный участок площадью 1,11 га в аренду сроком на два года и разрешено строительство 10-тиэтажного жилого дома по адрес.

Постановлением Главы г. Самара №... от дата утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, магазином и подземной автомобильной стоянкой, расположенной по адресу: адрес Б.

Постановлением Главы г. Самара №... от дата утвержден проект границ земельного участка площадью 11100 кв.м., расположенного по адресу: адрес, продлен ЗАО «***» срок аренды земельного участка на 6 лет без права выкупа в собственность площадью 11100 кв.м., относящегося по категории к землям поселений (в том числе земельный участок площадью 939,90 кв.м. за красной линией – для организации строительной площадки), для завершения строительства жилого дома с офисными помещениями, размещенными в цокольном и первом этажах, трансформаторной подстанции, совмещенной с распределительной подстанцией, подземной автомобильной стоянки, согласно проекту границ земельного участка, расположенного по адресу: адрес.

Постановлением Главы г. Самара №... от дата утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и гаражами по адрес.

Согласно сводному экспертному заключению *** от 2006 года рабочий проект: «Жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами по адрес» отвечает предъявленным требованиям и, с учетом имеющихся положительных заключений органов специализированной экспертизы, рекомендуется к утверждению» из данного заключения следует, что секция №... (рассматриваемая часть в осях 1-7) – десятиэтажная, имеет размеры в плане, в осях 26,8 х 12,6 м., на техническом этаже размещены мастерские художника.

Согласно технического паспорта, изготовленного ООО «БТИ Самара» по состоянию на дата г., общая площадь нежилого помещения, расположенного на техническом этаже, адрес составляет 468,80 кв.м.

Ранее ФИО5 обращался в Октябрьский районный суд г. Самары с требованием о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, т.е. с аналогичным требованием.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от дата по гражданскому делу №... по иску ФИО5 к *** о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, ФИО3, ФИО4 к *** о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации права собственности, исковые требования ФИО5 удовлетворены, судом постановлено: «Исковые требования ФИО5 удовлетворить. Признать за ФИО5 право собственности на нежилое помещение общей площадью 476,80 кв.м. на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции №... в объекте незавершенного строительства адрес. Исковые требования ФИО3, ФИО4 оставить без удовлетворения.».

Из решения суда от дата следует, что факт создания жилого дома по адрес подтверждается заключением эксперта Государственного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы от дата года, согласно которого фактическая степень готовности секции №... жилого адрес с учетом представленных для исследования актов на скрытые работы, актов сдачи-приема на электромонтажные работы, систему водоснабжения и канализации, отопления, лифты, гидравлические испытания инженерных сетей составляет 100%; возведенная секция №... соответствует действующим строительным нормам и правилам по безопасности по несущей конструкции здания при условии их нормальной эксплуатации, исключают появление разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации здания; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций и здания в целом вследствие деформации или образования трещин визуальным осмотром не выявлено; в квартирах секции созданы комфортные условия для проживания; риск получения травм жильцами при эксплуатации жилого дома предупрежден в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.-89* и разделом 8 СНиП 31-01-2003; экспертом так же выявлена возможность эвакуации проживающих в секции №... при пожаре, обеспечен доступ пожарных подразделений к подъезду; работоспособность системы противодымной защиты здания, необходимость и наличие устройства пожарной сигнализации и другого инженерного оборудования, обеспечивающих пожарную безопасность эксплуатируемого здания (секции), должны быть определены соответствующими специализированными организациями.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от дата решение Октябрьского районного суда г. Самары от дата в части признания за ФИО5 права собственности на нежилое помещение общей площадью 476,80 кв.м. на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции №... в объекте незавершенного строительства адрес, было отменено, в удовлетворении указанных требований ФИО5 отказано.

В качестве основания для отмены указанного решения и отказе в удовлетворении требований ФИО5, судом апелляционной инстанции в апелляционном определении от дата указано, что «представленной суду документацией подтверждается внесение корректировки - «техническое помещение» - «изолированное офисное помещение (мастерские художника)», между тем сама возможность его использования в качестве офисного не подтверждена, судебная коллегия полагает, что объект недвижимости в виде изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские художника) незавершенный строительством, в жилом доме по адресу: адрес, отсутствует. В этой связи отсутствуют и правовые основания для признания за истцом права собственности на указанный объект».

Обращаясь в настоящее время в суд с указанным иском, истец ссылается на то, что им представлены доказательства возможности использование спорного нежилого помещения в качестве офисного (в качестве мастерских-художника), а также доказательства того, что объект недвижимости в виде изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские художника), в жилом доме по адресу: адрес имеется.

В обосновании указанных доводов истцом представлены следующие документы:

Так, из материалов дела следует, что дата решением Октябрьского районного суда г. Самары по гражданскому делу №... по иску ТСЖ «***» к ФИО5, третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования, *** в лице конкурсного управляющего ФИО7, ООО «***», Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Самарский филиал, Главе г.о. Самара, Администрации г.о. Самара о признании незаконной сделки, признания незаконным действий по проведению строительства работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства, в удовлетворении исковых требований ТСЖ «***» отказано.В рамках рассмотрения данного дела судом была назначена судебная экспертиза с целью определения соответствия нежилого помещения ориентировочной общей площадью 532 кв.м., на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции №... в объекте незавершенного строительства адрес по состоянию на дата проектной документации и в случае наличия отступлений являются ли они реконструкцией, перепланировкой, переустройством; предназначено ли указанное помещение для обслуживания более одного помещения в данном доме, относится ли к местам общего пользования в многоквартирном доме.

Согласно заключению эксперта №... от дата г., выполненного ИП ФИО10, ***

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от дата установлено, что ФИО13 производились работы по изменению объекта капитального строительства – нежилого помещения, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а следовательно, в силу ст.51 ГК РФ получения разрешения на строительство не требуется.

дата на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от дата решение Октябрьского районного суда г. Самары от дата вступило в законную силу.

С целью подтверждения возможности использования объекта - мастерские художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции №... в объекте незавершенного строительства по адресу: адрес как объект самостоятельного использования по его целевому назначению – мастерские художника (архитектора), определением Октябрьского районного суда г. Самары от дата была назначена строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта №... от дата с учетом заключения эксперта №... от дата по дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, выполненных *** следует, что ***

Таким образом, указанными выше экспертными заключения подтверждено, что использование спорного нежилого помещения в качестве офисного (в качестве мастерских-художника) возможно, и что объект недвижимости в виде изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские художника), в жилом доме по адресу: адрес, действительно имеется. При этом, согласно указанным выше двум экспертным заключениям, спорное нежилое помещение не является местами общего пользования.

Н доверять выводам указанных выше судебных экспертиз у суда оснований не имеется. Выводы экспертов полные и мотивированные, согласуются между собой и с материалами дела. Эксперты, при даче заключений, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст.4 указанного выше Федерального закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В соответствии с данной статьей инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, а подрядчиками – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, истец ФИО5 является субъектом инвестиционной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст.8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, деятельность истца как участника инвестиционной деятельности по вложению денежных средств в строительство спорного объекта недвижимости путем заключения договора о переуступке прав на долевое участие в строительстве №... тех. от дата для дальнейшего получения объекта недвижимости в собственность является инвестиционной деятельностью. Следовательно, в соответствии со ст.6 названного Закона инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, государственная регистрация права собственности на которые установлена ст.131 ГК РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, из вышеуказанных документов следует, что строительство десятиэтажного жилого дома по адресу: адрес осуществлено на земельном участке, отведённом для этих целей, объект незавершенного строительства описан, доля истца в объекте незавершенного строительства определена.

Разрешение на ввод в эксплуатацию 5 секции десятиэтажного жилого дома по адресу: адрес Б, отсутствует, в связи, с чем он является объектом незавершенного строительства.

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом выполненных строительных работ, произведенной истцом в полном объеме оплаты по договору, соответствия объекта целевому назначению – офисное помещение (мастерские художника (архитектора)), суд считает, что требования истца о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства подлежит удовлетворению.

Довод представителя ТСЖ «***» о том, что факт оплаты доли по договору переуступки, заключенном между ФИО5 и ООО «***» не доказан, суд не может принять во внимание, поскольку данный довод опровергается имеющейся в материалах дела квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата г., а также отзывом арбитражного управляющего ЗАО «***» ФИО7 о том, что стоимость доли ФИО5 оплачена в полном объеме.

Довод представителя ТСЖ «***» о том, что спорное помещение относится к местам общего пользования, суд также не может принять во внимание, поскольку согласно заключениям экспертов, указанных судом выше, данное нежилое помещение не являются местами общего пользования.

Доводы представителя ТСЖ «***» о том, что действия истца по проведению строительных работ в спорном объекте являются незаконными, суд также не может принять во внимание, поскольку проверка законности выполненных истцом работ в спорном нежилое помещение, являлась предметом судебного разбирательства и решением Октябрьского районного суда г. Самара от дата в удовлетворении требований ТСЖ «***» к ФИО5 о признании незаконными действий по проведению строительных работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства, было отказано. Решение суда вступило в законную силу на основании апелляционного определения от дата г., а следовательно, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Доводы представителя ТСЖ «***» о том, что договор долевого участия в строительстве и договор переуступки доли является незаключенным, также являются несостоятельными, поскольку требование о признании данных договоров недействительным уже являлось предметом судебного разбирательства и в удовлетворении данного требования решением Октябрьского районного суда г. Самары от дата было отказано, в указанной части решение суда вступило в законную силу, а следовательно, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

В связи с вышеизложенным, суд полагает, что исковые требования истца о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на нежилое помещение общей площадью 468,80 кв.м. на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6,7 подъездах, секции 5 в объекте незавершенного строительства доме по адресу: адрес

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение одного месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2015 года.

Судья /подпись/ Е.О. Родивилова

Копия верна.

Судья:

Секретарь: