Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3376/2014 ~ М-2557/2014 от 25.04.2014

Дело № 2-3376/2014

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

<дата обезличена> Ленинский районный суд <адрес обезличен> в составе:

председательствующего судьи Никитенко Т.Н.,

при секретаре Хныкиной А.А.,

с участием представителя заинтересованного лица – Управления Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> Щербинина С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда <адрес обезличен> гражданское дело по заявлению Ситькова В. В. об оспаривании решения Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

установил:

Ситьков В.В. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по СК от 27.02.2014г. в государственной регистрации договора от 20.05.2013г. <номер обезличен> аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, заключенного между Ситьковым В.В. и КУМИ <адрес обезличен> и обязать Управление Росреестра по СК осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка.

В обоснование своих требований заявитель указал, что на основании постановлений главы <адрес обезличен> от 24.06.2004г. <номер обезличен> и от 20.03.2006г. <номер обезличен> ему в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, ул. <адрес обезличен>ю 900 кв.м. для проектирования и строительства индивидуального жилого дома, а также 06.09.2006г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:01 09 06:0096 на срок аренды с 24.06.2004г. по 23.06.2007г., государственная регистрация которого произведена УФРС по СК 21.12.2006г..

В 2007 году комитетом градостроительства администрации <адрес обезличен> выдано разрешение на строительство на срок до 23.06.2009г. Ситьковым В.В. начато строительство индивидуального жилого дома согласно утвержденному проекту, готовность которого составила 18 %, произведены необходимые расходы по арендной плате, по обустройству общих инженерных сетей.

В связи с истечением срока аренды земельный участок по <адрес обезличен> на основании постановления администрации <адрес обезличен> от 27.12.2012г. <номер обезличен> был предоставлен Ситькову В.В. в аренду на новый срок 10 лет для продолжения строительства индивидуального жилого дома. 20.05.2013г. с КУМИ <адрес обезличен> заключен договор аренды земельного участка с условием о его применении к ранее возникшим правоотношениям, начиная с 24.06.2007г. (п. 2.1 договора).

27.01.2014г. Управление Росреестра по СК приостановило, а затем 27.02.2014г. отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка, ссылаясь на отсутствие сведений о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по <адрес обезличен> за Ситьковым В.В. и несоблюдения процедуры торгов (конкурсов, аукционов), предусмотренной п. 7 ст. 30, п.п. 1, 2 ст. 30.1, ст. ст.38, 38.1 Земельного кодекса РФ.

Заявитель оспаривает законность данного отказа, как нарушающего его право на использование земельного участка по целевому назначению. Считает, что у заинтересованного лица – Управления Росреестра по СК при наличии факта первоначального предоставления участка до введения в действие ст. 30.1 Земельного кодекса РФ и возобновленных арендных отношений на неопределенный срок отсутствовали основания для применения норм закона о продаже права на заключение договора аренды и проведении аукциона.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по СК Щербинин С.Н. возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что поскольку в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес обезличен> за Ситьковым В.В. и срок ранее заключенного и зарегистрированного договора аренды земельного участка истек 23.06.2007г. В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указанный земельный участок подлежал предоставлению в аренду исключительно на торгах в порядке, урегулированном п. 7 ст. 30, п.п. 1,2 ст. 30.1, ст.ст. 38, 38.1 Земельного кодекса РФ. Однако, документы, подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм закона, на регистрацию не были представлены, в связи с чем, неустранение заявителем препятствий к проведению государственной регистрации явилось основанием для отказа в ее осуществлении согласно ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заявитель Ситьков В.В., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав объяснения представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела и собранные доказательства в их совокупности, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из дела, в 2004 году Ситькову В.В. на основании постановления главы <адрес обезличен> от 24.06.2004г. <номер обезличен> предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, площадью 900 кв.м., для проектирования и строительства индивидуального жилого дома.

Постановлением главы <адрес обезличен> от 20.03.2006г. <номер обезличен> адрес земельного участка был изменен с <адрес обезличен> в связи с допущенной в постановлении главы <адрес обезличен> от 24.06.2004г. <номер обезличен> технической ошибкой.

04.08.2006г. ФГУ «Земельная кадастровая палата» по СК осуществлен кадастровый учет земельного участка по <адрес обезличен>, площадью 900 кв.м., (кадастровый номер участка 26:12:01 09 06:0096).

21.12.2006г. УФРС по СК произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 06.09.2006г. № 9570Ф, заключенного между КУМИ <адрес обезличен> и Ситьковым В.В. на срок аренды с 24.06.2004г. по 23.06.2007г.

В 2007 году комитетом градостроительства администрации <адрес обезличен> на срок до 23.06.2009г. Ситькову В.В. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Из технического паспорта, составленного ГУП «Крайтехинвентаризация» 26.10.2012г., следует, что на <адрес обезличен> в 2007 году начато строительство индивидуального жилого дома на основании разрешения на строительство от 23.07.2007г., площадь застройки составляет 448,4 кв.м., готовность объекта незавершенного строительства – 18%.

Согласно постановлению администрации <адрес обезличен> от 27.12.2012г. № 4197, вынесенного на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Ситькову В.В. в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 06.09.2006г. № 9570Ф предоставлен в аренду земельный участок по <адрес обезличен>, площадью 900 кв.м., на новый срок 10 лет для продолжения строительства индивидуального жилого дома.

20.05.2013г. между Ситьковым В.В. и КУМИ <адрес обезличен> заключен договор аренды данного земельного участка, в п. 2.1. которого определено, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 24.06.2007г.

27.01.2014г. Управление Росреестра по СК приостановило, после чего 27.02.2014г. отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка, ссылаясь на отсутствие сведений о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по <адрес обезличен> за Ситьковым В.В. и несоблюдения процедуры торгов (конкурсов, аукционов), предусмотренной п. 7 ст. 30, п.п. 1,2 ст. 30.1, ст. ст. 38, 38.1 Земельного кодекса РФ.

Суд считает незаконным и необоснованным отказ Управления Росреестра по СК в государственной регистрации договора аренды земельного участка, нарушающим права и интересы Ситькова В.В. на использование земельного участка по целевому назначению на законном основании.

Данный вывод суда основан на следующем.

В силу статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 01.10.2005г. на основании закона № 191-ФЗ, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В п. 1.2., п. 7 ст. 30 Земельного кодекс РФ определено, что основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов). Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Согласно ч. 2, ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено судом, Ситьков В.В. по истечении срока аренды земельного участка по <адрес обезличен>, ранее предоставленного ему в 2004 году до введения в действие ст.30.1 Земельного кодекса РФ, приобрел преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях для продолжения строительства.

Данное обстоятельство подтверждается принятым в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ постановлением администрации <адрес обезличен> от 27.12.2012г. № 4197, которое явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка от 20.05.2013г. <номер обезличен> с условием о продлении ранее возникших арендных правоотношений с 24.06.2007г., исключает необходимость проведения аукциона в порядке, предусмотренном п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст.ст. 30.1, 38, 38.1 Земельного кодекса РФ, и свидетельствует об ошибочности возражений Управления Росреестра по СК о ничтожности сделки в связи с предоставлением участка без проведения аукциона.

В силу п. 2 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со ст. 17 настоящего закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, и др. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В ч. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Приказом Минюста РФ от 06.08.2004г. <номер обезличен> утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, предписывающая учитывать положения ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды.

Таким образом, поскольку прежние порядок и условия предоставления земельного участка по <адрес обезличен> в аренду не предусматривали необходимость проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды и из представленных на государственную регистрацию документов усматривается законность предоставления участка Ситькову В.В., имеющему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях для продолжения строительства, оснований для истребования результатов проведения аукциона и отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды у Управления не имелось.

Как ранее было указано, земельный участок Ситькову В.В. предоставлен в аренду для продолжения строительства, а не под объектом незавершенного строительством, в связи с чем, ссылка Управления Росреестра по СК на положение п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающее, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до <дата обезличена>, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не подтверждает законность отказа в госрегистрации договора аренды, поскольку предметом разбирательства являются продолжающиеся в режиме неопределенного срока арендные правоотношения, урегулированные иными нормами закона.

Оснований для применения разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. <номер обезличен> «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», в рамках настоящего дела не имеется.

Поскольку для государственной регистрации договора аренды заявителем представлены все необходимые документы, суд считает, что Управление отказало в государственной регистрации договора аренды без законных на то оснований, нарушив права заявителя, в связи с чем, заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 67, 194 - 199, 254 - 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление Ситькова В. В. удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> от 27.02.2014г. в государственной регистрации договора аренды от 20.05.2013г. <номер обезличен> земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, заключенного между Ситьковым В. В. и комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> осуществить государственную регистрацию договора аренды от 20.05.2013г. <номер обезличен> земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, заключенного между Ситьковым В. В. и комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Никитенко Т.Н.

Мотивированное решение изготовлено 21.05.2014г.

Судья Т.Н. Никитенко8