Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-128/2020 (2-2672/2019;) ~ М-3678/2019 от 19.11.2019

КОПИЯ

УИД 70RS0003-01-2019-006893-63

(2-128/2020)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2020 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего Остольской Л.Б.,

секретаря Кипреева Н.А.,

помощник судьи Белоногов В.Ю.,

с участием истца Коростелева А.В.,

представителя ответчика Маркелова Р.О. (доверенность 70 АА 1079895 от 29.03.2018, срок действия на три года),

Ерёминой К.Н. - представителя третьих лиц Пашаева Э.Ф. (доверенность 70 АА 1332169 от 27.08.2019, срок действия на пять лет), Пашаева Э.В. (доверенность 70 АА 1338943 от 20.09.2019, срок действия на пять лет),

представителя третьего лица Суслова Е.А. – Найман О.М. (доверенность 70 АА 1356527 от 12.12.2019, срок действия на три года),

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Коростелева А. В. к Поромоньщиковой Н. А. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании убытков,

установил:

Коростелев А.В. обратился в суд с иском к Поромоньщиковой Н.А. в котором, c учетом изменений исковых требований, просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения расположенного на втором этаже общей площадью 344,5 кв.м, находящегося по адресу: Томская область, г.Томск, пер.Пионерский, д.За, стр. 1, пом.2 кадастровый номер ... от 15.05.2017, заключенного между Коростелевым А. В. и Поромоньщиковой Н. А.. Взыскать с Ответчика в пользу Истца убытки в денежном выражении в сумме 5 142 063,92 рубля. Взыскать с ответчика в пользу истца часть процентов за пользование денежными средствами за период с 16.05.2017 по 19.11.2019г. (918 дней) в сумме 1 002 702,46 рубля. Взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами за период с 19.11.2019 по день полного исполнения обязательств ответчиком по расчету за убытки в сумме равной ставке рефинансирования ЦБ РФ за весь период. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы - государственную пошлину в сумме 34 177,00 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 15.05.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения расположенного на втором этаже общей площадью 344,5 кв.м., находящегося по адресу: Томская область, г.Томск, пер.Пионерский, д.За, стр. 1, пом.2 кадастровый номер .... По договору истец отплатил ответчику 500000 рублей, что подтверждается распиской от 15.05.2017. 15.05.2017 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору от 15.05.2017, изменяющее условие о стоимости объекта, по которому недвижимое имущество продается за 5000000 рублей. На момент заключения договора, сведений об обременениях, судебных спорах и притязаний третьих лиц на объект предоставлено истцу не было, со стороны истца принять объект возражений не поступило. 24.04.2018 объект был продан Н.А. на основании договора купли-продажи нежилого помещения. На основании решения Советского районного суда г. Томска от 12.03.2018 нежилое помещение, включающее в свой состав объект признано самовольной постройкой, подлежащей сносу. Северским городским судом Томской области договор купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2018 был расторгнут, следовательно заключенный договор купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017 сторонами не оспорен и является действующим. Апелляционным определением от 31.07.2018 отменено решение Советского районного суда г. Томска от 12.03.2018, и принято новое решение, в котором нежилое здание, расположенное по адресу: г. Томск, пер. Пионерский, д. 3а, включающее в свой состав объект признано самовольной постройкой, подлежащей сносу. Н.А. обязали снести самовольную постройку. Поскольку в связи с расторжением договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2018 произведена замена стороны должника Н.А. на истца, договор купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017 действующий, никем не оспорен, запись в ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости прекращена судом. По правилам ГПК РФ договор купли-продажи может быть расторгнут при существенном нарушении договора. 18.10.2019 истцом было направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017 и возмещении понесенных истцом убытков в размере 5142063, 92 рублей по правилам 395 ГК ГФ, на претензию ответчик не ответил. Истец обратился в суд.

Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 04.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Суслов Е.А., Пашаев Э.В., Пашаев Э.Ф.

Ответчик Поромоньщикова Н.А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Суслов Е.А., Пашаев Э.В., Пашаев Э.Ф., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, не явились, причин неявки суду не сообщили, направили представителей.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Истец Коростелев А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения была указанна сумма продажи недвижимости в размере 500000 рублей, вместо 5000 000 рублей, по просьбе ответчика. Была составлена расписка на 500000 рублей. Также было заключено дополнительное соглашение, где была указанна сумма продажи недвижимости 5000000 рублей. Также была составлена расписка на 5000 0000 рублей. Всего ответчиком было подписано две расписки в получении денежных средств на сумму 500000 и 5000000 рублей, но реально Поромоньщикова Н.А. получила только 5000 0000 рублей, именно на этой сумме основаны исковые требования. Он полагает, что ответчик знала о возможном сносе здания, и поэтому продала объект недвижимости. Он продал спорный объект недвижимости Н.А. за 5000000 рублей. Его убытки заключаются в том, что он возместил убытки Н.А.

Представитель ответчика Маркелов Р.О. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Дополнительно пояснил, что договор купли-продажи нежилого помещения был заключен между истцом и ответчиком 15.05.2017, а иск о признании здания самовольной постройкой был подан только через несколько месяцев, спустя 3 месяца, поэтому говорить, что ответчик знала, что снесут здание невозможно. Его доверитель действовала добросовестно, следовательно, нельзя взыскивать убытки. Поромоньщикова Н.А. не являлась застройщиком, и не могла знать, что здание будет признано самовольной постройкой. Указал, что надлежащим ответчиком должен являться застройщик. Считает, что его доверитель получила только 500000 рублей и требования о сумме 5000 000 рублей необоснованны. Требования о расторжении договора необоснованны, так как договор был исполнен. Также не согласился выводами судебных экспертов, так как считает, что его доверитель не подписывала расписку на сумму в 5000000 рублей, указав, что расписка на 500000 рублей написана Поромоньщиковой Н.А. собственноручно, а расписка на 5000000 рублей напечатана на компьютере.

Представитель третьих третьи лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Пашаев Э.В., Пашаев Э.Ф.- Ерёмина К.Н. возражала против удовлетворения исковых требований. Дополнительно пояснила, что истцом выбран не правильный способы защиты права. Ответчиком по делу должен выступать застройщик. Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными не подлежит удовлетворения в связи с тем, что отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Суслова Е.А. – Найман О.М. возражала против удовлетворения исковых требований. Поддержала письменный отзыв на иск, из которого следует, что все обязательства по договору купли-продажи от 15.05.2017 между истцом и ответчиком были исполнены. Договор, заключенный между истцом и ответчиком, исполнен в полном объеме, в связи с чем в силу п. 1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекратило обязательство, следовательно договор не может быть расторгнут. Истцом не подтвержден факт передачи ответчику денежных средств. Дополнительно пояснила, что расписка на 500000 рублей написана Поромоньщиковой Н.А. собственноручно, а расписка на 5000000 рублей напечатана на компьютере, а значит, имеются противоречия. Истец злоупотребляет правом.

Сусловым Е.А. представлен письменный отзыв, из которого следует, что иск не подлежит удовлетворению, так как никаких прав и обязанностей, предусмотренных договором купли-продажи у сторон не осталось. При утверждении мирового соглашения Северским городским судом 27.05.2019 он не участвовал, оно является мнимой сделкой. Он не был привлечен в качестве третьего лица. В настоящее время имеется возможность узаконить здание.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании п.1 ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают в частности из договора (п.2 ст.307 ГК РФ).

Из п.1 ст.420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).

В силу п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. При этом покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.486 ГК РФ).

Как установлено ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 15.05.2017 между Поромоньщиковой Н.А. (продавец) и Коростелевым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (далее - договор купли-продажи от 15.05.2017), по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 344,5 кв.м., расположенное по адресу: РФ, Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1 пом.2, кадастровый номер: ... и которое принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости Нежилого помещения от 11.03.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.03.2017

Согласно п.3 договора купли-продажи от 15.05.2017 недвижимое имущество продается за 500 000 руб. Расчет между сторонами производится в день подписания настоящего договора.

Согласно расписке от 15.05.2017 Поромоньщикова Н.А. получила денежную сумму в размере 500 000 руб. по договору купли-продажи от 15.05.2017 за нежилое помещение площадью 233 кв.м., расположенное по адресу: РФ, Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1 пом.2, этаж 3, от Коростелева А.В.

Пунктом 12 договора купли-продажи от 15.05.2017 установлено, что настоящий договор заключается с момента его подписания сторонами.

Пунктом 12 договора купли-продажи от 15.05.2017 установлено, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 15.05.2017 к договору купли-продажи от 15.05.2017 установлено: пункт 2 договора изложить в следующей редакции: «Указанное в п.1 недвижимое имущество продается за 5000000 (пять миллионов) рублей 00 коп. Расчет производится в день подписания настоящего договора. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу в момент его подписания сторонами. Иные условия договора остаются неизменным.

Из представленной расписки (л.д.181) следует, что Поромоньщикова Н.А. получила от Коростелева А.В. во исполнение договора купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017 оплату в размере 5000000 (пять миллионов) рублей 00 коп. Денежные средства в указанной сумме переданы Покупателем и получены Продавцом 15.05.2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 25.05.2017 Коростелев А.В. по состоянию на указанную дату являлся собственником нежилого помещения площадью 344, 5 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1 пом.2, этаж №2, регистрационная запись №70:21:0200003:3186-70/001/2017-8 от 25.05.2017. Основание: договор купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017.

Из договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2018 следует, что Коростелев А.В. продал Н.А. нежилое помещение площадью 344,5 кв.м., расположенное по адресу: РФ, Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1 пом.2, кадастровый номер: ... за 5000000 рублей.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно решения Советского районного суда г.Томска от 12.03.2018 (л.д.23-250 Акционерное общество «Сибирский Институт «Сибспецпроектреставрация» обратилось в суд с иском к Андрейчик И. М., Пашаеву Э. Ф., Рыжей Л. И., Суслову Е. А., уточнив требования (т.2, л.д. 231), просило: 1. признать объекты недвижимости: четырехэтажное здание хозяйственной постройки общей площадью 1 345, 00 кв.м. с кадастровым номером ..., адрес объекта: г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр.1, и нежилые помещения: общей площадью 359, 1 кв.м., с кадастровым номером ..., общей площадью 110, 9 кв.м., с кадастровым номером..., общей площадью 334, 5 кв.м., с кадастровым номером..., общей площадью 297, 5 кв.м., с кадастровым номером..., общей площадью 63, 6 кв.м., с кадастровым номером..., общей площадью 169, 4 с кадастровым номером..., адрес всех вышеуказанных нежилых помещений: г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр.1, самовольными постройками; 2. признать отсутствующим право собственности ответчиков на вышеуказанные нежилые помещения; 3. обязать ответчиков снести самовольные постройки; 4. возложить на ответчиков судебные расходы.

Решением Советского районного суда г.Томска от 12.03.2018 постановлено: «Иск акционерного общества «Сибирский Институт «Сибспецпроектреставрация» к Андрейчику И. М., Пашаеву Э. Ф., Рыжей Л. И., Суслову Е. А. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, отсутствующим права собственности, возложении обязанности по сносу самовольной постройки, взыскании судебных расходов - удовлетворить частично. Признать объект недвижимости с кадастровым номером..., имеющий адрес г.Томск, пер.Пионерский, д. 3а, стр.1 (площадью 1 345, 00 кв.м., включающий в себя помещения с кадастровым номером ..., ..., принадлежащие Пашаеву Э. Ф., помещения с кадастровым номером ..., ... и ..., принадлежащие Рыжей Л. И., помещение с кадастровым номером ..., принадлежащее Андрейчику И. М.), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр.1- самовольной постройкой. Обязать ответчиков Андрейчика И. М., Пашаева Э. Ф., Рыжую Л. И., Суслова Е. А. снести самовольную постройку с кадастровым номером 70:21:0200003:3182. Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ответчиков на самовольную постройку. В удовлетворении требования акционерного общества «Сибирский Институт «Сибспецпроектреставрация» о признании отсутствующим права собственности вышеназванных ответчиков на указанную самовольную постройку – отказать».

Апелляционным определением Томского областного суда от 31.07.2018 постановлено: «Решение Советского районного суда г.Томска от 12.03.2018 отменить, принять по делу новое решение. Иск акционерного общества «Сибирский институт «Сибспецпроектреставрация» к Пашаеву Э. Ф., Н.А., Рыжей Л. И., Кореневой С. А. и Калачеву Н. В. удовлетворить частично. Признать нежилое здание общей площадью 1345 кв.м с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: г. Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1, включающее в том числе, нежилые помещения №2 площадью 344,5 кв.м. с кадастровым номером ... принадлежащие на праве собственности Н.А., - самовольной постройкой.

Обязать, в том числе Н.А. снести самовольную постройку - нежилое здание общей площадью 1345 кв.м с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: г. Томск, пер.Пионерский, д. 3а, стр. 1. Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о прекращении права собственности, в том числе Н.А. на нежилое помещение №2 площадью 344,5 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200003:3189, расположенное по адресу: г. Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1.

Вступившим в законную силу определением Северского городского суда Томской области от 27.05.2019 утверждено мировое соглашение, заключенное между Н.А. и Коростелевым А.В., по условиям которого стороны договорились: расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2018., расположенного на втором этаже общей площадью 344, 5 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, пер.Пионерский, д.3а, стр. 1, пом.2 кадастровый номер .... Коростелев А.В. обязуется оплатить часть заявленных в исковом заявлении требований Н.А. в общем объеме 5108321, 29 рублей, состоящих из согласованного Н.А. Коростелевым А.В. размере убытков в денежном выражении в сумме 5000000 рублей, процентов за пользование денежными средствами за период с 01.08.2018 по 15.11.2018 в сумме 108321, 92 рублей, расходов по оплате госпошлины в сумме 33742 рублей.

Из расписки от 09.10.2019 следует, что Н.А. получила от Коростелева А.В. денежные средства в качестве расчета по заявленным исковым требованиям по делу № 2-594/2019. Всего 5142063, 92 рублей.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 15.05.2017 на основании ст. 450, 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Истец Коростелев А.В. направил в адрес ответчика Поромоньщиковой Н.А. 18.10.2019 требование, согласно которому требовал в добровольном порядке в установленный законом срок расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на третьем этаже общей площадью 344, 5 кв.м., находящийся по адресу: Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр.1, пом. 2, кадастровый номер ..., заключенный между сторонами 15.05.2017 и в добровольном порядке возместить истцу убытки в размере 15142063, 92 рублей. (л.д.34).

Вместе с тем, ответчик в добровольном порядке отказалась исполнить указанные требования.

Апелляционным определением Томского областного суда от 31.07.2018 установлено, что поскольку строение по адресу: г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр.1, полностью расположено на земельном участке истца, что создает препятствия в пользовании принадлежащим ему недвижимым имуществом, возведено с нарушением градостроительных и противопожарных норм и правил, создает угрозу безопасности, предъявление истцом требований о признании данного объекта самовольной постройкой и возложении на ответчиков обязанности по ее сносу не свидетельствует об осуществлении АО «СИ «Сибспецпроектреставрация» гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другим лицам либо ином заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотреблении правом), в связи с чем судебная коллегия признает нарушенное право истца подлежащим судебной защите и восстановлению.

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец при заключении договора купли-продажи от 15.05.2017 не знал и не мог знать, что в отношении приобретаемого им объекта недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения площадью 344, 5 кв.м., расположенное по адресу: РФ, Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1 пом.2, этаж 2, которое входит в состав нежилого помещения 1345 кв.м с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: г. Томск, пер. Пионерский, д. 3а, стр. 1, будет принято решение о сносе последнего как самовольной постройки, ввиду его несоответствия градостроительным и противопожарным нормам и правил, создающее угрозу безопасности, а также как расположенного на участке, принадлежащего иному лицу. В связи с чем, указанные обстоятельства суд признает в качестве существенных изменений обстоятельств, при наличии которых договор не был бы заключен.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 15.05.2017, заключенный между истцом и ответчиком.

По ходатайству ответчика для определения обстоятельств написания ответчиком расписки на сумму 5000 0000 рублей судом была назначена почерковедческая экспертиза.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- выполнена ли подпись в графе «ПРОДАВЕЦ Поромоньщикова Н. А.» в оригинале расписки от 15.05.2017 г. от имени Поромоньщиковой Н.А. на имя Коростелева А.В. о получении 5000000 (Пяти миллионов) рублей во исполнение договора купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017 Поромоньщиковой Н. А. или иным лицом?

Согласно заключению эксперта №4447-2908/20 от 30.03.2020, составленному АНО «ТЦЭ», эксперт сделал выводы, что в графе ПРОДАВЕЦ Поромоньщикова Н. А.» в оригинале расписки от 15.05.2017 г. от имени Поромоньщиковой Н.А. на имя Коростелева А.В. о получении 5000000 (Пяти миллионов) рублей во исполнение договора купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017, вероятно выполнена Поромоньщиковой Н. А.. Ответить на вопрос в категорической форме не предоставляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Позицию представителя ответчика, представителей третьих лиц о том, что эксперт в категорической форме не смог ответить на вопрос, суд не принимает во внимание, так как она направлена на фактическое несогласие с выводами судебного эксперта. Из совокупности доказательств, пояснений стороны истца, материалов дела, учитывая, что ответчик не опровергла факт написания ей расписки, а также то, что доказательств, подтверждающих наличие каких-либо обстоятельств, позволяющих ставить под сомнение достоверность сведений, содержащихся в вышеуказанном заключении эксперта, не определении размера ущерба, подлежащего возмещению В.Н. суд считает возможным взять за основу данные, изложенные в указанном заключении №4447-2908/20 от 30.03.2020, установив, что расписка (л.д.181) подписана ответчиком Поромоньщиковой Н.А., которая получила от Коростелева А.В. во исполнение договора купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017 оплату в размере 5000000 (пять миллионов) рублей 00 коп.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п. 24 указано, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 31.07.2018, имеющим преюдицию для настоящего спора, установлено, что бесспорно не подтверждено возведение нежилого здания на основании договора долевого участия в ремонтно-реставрационных работах по восстановлению усадьбы-памятника купцов Кухтериных культурного наследия регионального значения по адресу: Набережная реки Ушайки 8, блок А.Б.. В. г/блок В, Г пер. Пионерский, 3а, стр.1 от 04.05.1998 между государственным предприятием «Сибирский институт «Сибспецпроеткреставрация» Минитества культуры Российской Федерации и ОАО «Риэлтсрой-Нефтеэнергобанк» о совместном выполнении работ по восстановлению памятка архитектуры, так как адрес блоков В, Г. – г.Томск, пер. Пионерский, 3а, стр.1 присвоен спорному нежилому зданию только при оформлении ответчиком Сусловым Е.А. права собственности в декабре 2016.

В данном случае несение истцом несение затрат на приобретение объекта в размере 5000 000 рублей материалами дела подтверждено.

Ответчик, со своей стороны, нарушил условия договора купли-продажи, так как не выполнил обязанность по передаче истцу встречного предоставления в виде оборотоспособного объекта недвижимости. Вместо этого продавец передал покупателю результат правонарушения - объект самовольного строительства, созданный в нарушение требований законодательства. Являясь результатом правонарушения, объект самовольного строительства не выступает объектом гражданского оборота. Таким образом, покупатель, уплатив согласованную договором цену, не только не получил встречного предоставления, но и не может получить такое предоставление в связи с отсутствием объекта оборота, указанного в договоре.

В такой ситуации уплаченные истцом ответчику денежные средства являются для истца утраченным по вине ответчика имуществом. В этом и заключается нарушение права истца действиями ответчика. Между противоправным поведением ответчика и убытками истца существует прямая (непосредственная) причинная связь. Следовательно, имеются основания для применения меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания утраченного имущества истца (денежных средств) с ответчика.

Суд учитывает, что если заявитель не сам построил объект, признанный впоследствии самовольной постройкой, а приобрел его у третьих лиц, то теоретически он может предъявить иск к своему правопредшественнику и потребовать расторжения договора о приобретении такого "дефектного" имущества и/или возмещения всех убытков, причиненных сносом.

Поскольку договор расторгнут, в связи с существенным изменением обстоятельств, с ответчика подлежит взысканию, сумма, уплаченная истцом при заключении мирового соглашения Коростелева А.В. с Н.А. в размере 5142063, 92 рублей, так как данное мировое соглашение заключено для исполнения обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2018., заключенного между Н.А. и Коростелевым А.В., по условиям которого стороны договорились: расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2018., расположенного на втором этаже общей площадью 344, 5 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д.3а, стр. 1, пом.2 кадастровый номер ... и Коростелев А.В. оплатил Н.А. понесенные ей убытки, проценты за пользование денежными средствами и судебные расходы.

Доводы стороны ответчика о добросовестности поведения Поромоньщиковой Н.А., отсутствии ее вины, а также о надлежащем ответчике – застройщике, судом отклоняются в виду их несостоятельности.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами за период с 16.05.2017 по 19.11.2019 в размере 1002702, 46 рублей (до момента поступления искового заявления в суд), суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Доказательства, что ответчику было известно, что она неправомерно удерживает денежные средства истца в материалах дела нет.

Как было установлено ранее, истцом в адрес ответчика впервые требование о расторжении договора купли-продажи от 15.05.2017 и возмещением денежных средств в размере 5142063, 92 рублей было направлено 18.10.2019.

В предусмотренный законом срок ответчик в добровольном порядке соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.05.2017 не исполнил, в связи с чем период, с которого подлежат начислению указанные проценты стоит исчислять с момента отказа ответчика выплатить истцу заявленную сумму.

С учетом Приказа Минкомсвязи России от 04.06.2018 N 257 (ред. от 03.04.2019) "Об утверждении нормативов частоты сбора из почтовых ящиков, обмена, перевозки и доставки письменной корреспонденции, а также контрольных сроков пересылки письменной корреспонденции" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.10.2018 N 52575), составляющем по Томской области 2 дня, суд полагает возможным исчислять дату, с которой ответчик Поромоньщикова Н.А. отказалась добровольно исполнять требование истца 28.10.2019, не направив ответ на требование Коростелева А.В. почтовой корреспонденцией.

Таким образом, размер процентов, подлежащий взысканию с ответчика за период с 28.10.2019, составляет 21061, 33 рублей, исходя из следующего расчета:

- с 28.10.2019 по 19.11.2019 (23 дн.): 5142063, 92 x 23 x 6,5 % / 365 =21061, 33 руб.

Согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты должником денежных средств взыскателю (кредитору), если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В силу разъяснений, данных в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»: «Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения».

Таким образом, требование о взыскании процентов, начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ, не в конкретной сумме, а в зависимости от даты фактической оплаты суммы долга, не противоречит нормам действующего законодательства и подлежит удовлетворению, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами за период с 19.11.2019 по день полного исполнения обязательств ответчиком по расчету за убытки в сумме равной ставке рефинансирования ЦБ РФ за весь период.

На основании ч.5 ст. 198 ГПК РФ резолютивная часть решения суда должна содержать, в том числе, указание на распределение судебных расходов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что истцом при обращении в суд с данным исковым заявлением уплачена государственная пошлина в размере 34177,00 рублей по чек - ордеру от 08.02.2019 и 300,00 рублей по чек-ордеру от 19.11.2019.

Учитывая размер удовлетворенных требований 5163125,25 рублей, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 34015, 63 руб.

Вместе с тем, истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика денежных средств в размере 6144766,38 рублей, госпошлина по заявленным требованиям составляет 38923, 83 рублей, истцом госпошлина доплачена не была, от оплаты госпошлины истец не освобожден.

Согласно ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, подлежит зачислению в доход местного бюджета.

Таким образом, учитывая размер удовлетворенных требований, с истца в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4747 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Коростелева А. В. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения расположенного на втором этаже общей площадью 344,5 кв.м, находящегося по адресу: Томская область, г.Томск, пер. Пионерский, д.3а, стр. 1, пом.2 кадастровый номер ... от 15.05.2017, заключенного между Коростелевым А. В. и Поромоньщиковой Н. А..

Взыскать с Поромоньщиковой Н. А. пользу Коростелева А. В. денежные средства в сумме 5 142 063,92 (пять миллионов сто сорок две тысячи шестьдесят три рубля, 92 копейки).

Взыскать с Поромоньщиковой Н. А. пользу Коростелева А. В. проценты за пользование денежными средствами за период с 28.10.2019 по 19.11.2019г в сумме 21061,33 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами за период с 19.11.2019 по день полного исполнения обязательств ответчиком по расчету за убытки в сумме равной ставке рефинансирования ЦБ РФ за весь период.

Взыскать с Поромоньщиковой Н. А. пользу Коростелева А. В. судебные расходы - государственную пошлину в сумме 34 015,63 рублей (тридцать четыре тысячи пятнадцать рублей 63 копейки).

Взыскать с Коростелева А. В. в пользу муниципального образования «Город Томск» госпошлину в размере 4747 рублей (четыре тысячи семьсот сорок семь рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Председательствующий: /подпись/ Л.Б.Остольская

Мотивированный текст решения изготовлен 25.08.2020.

Копия верна.

Судья:               Л.Б. Остольская

Секретарь:        Н.А. Кипреев

25 августа 2020 года

Оригинал хранится в деле УИД 70RS0003-01-2019-006893-63 (2-128/2020) в Октябрьском районном суде г.Томска.