Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-16/2016 (2-2564/2015;) ~ М-2465/2015 от 10.11.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Самара «09» февраля 2016 года

Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Макогон Л.А.,

при секретаре Уколовой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16/2016 по иску Завидовой ФИО9 к Дыбулину ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении ущерба и встречному иску Дыбулина ФИО11 к Завидовой ФИО12 о признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально Завидова И.И. обратилась в Советский районный суд г. Самары с иском, в котором просила взыскать с ФИО2 в ее пользу сумму задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рубля.

В обоснование заявленных требований Завидова И.И. указала, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней (арендодателем) и Дыбулиным А.Ю. (арендатором) заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> По согласованию сторон размер арендной платы составлял за ноябрь, декабрь, январь по <...> рублей. За октябрь месяц и до 24 ноября 2014 года арендная плата не взималась, т.к. ответчику необходимо было провести работы для организации арендуемого помещения под работу кулинарии. С февраля 2015 года арендная плата составила <...> рублей. ДД.ММ.ГГГГ Дубылин А.Ю. вывез свое оборудование, не предупредив Завидову И.И. заблаговременно, согласно условиям договора. В конце апреля 2015 года ответчику направлено письмо с требованием помещение привести в первоначальное состояние. Дыбулиным А.Ю. было произведено переоборудование помещения, однако арендодателем помещение не было принято по акту - приема передачи, поскольку его дальнейшая эксплуатация невозможна. Завидовой И.И. восстановлено помещение за счет собственных средств с привлечением специалистов по договору. В адрес ответчика была направлена вторая претензия по возмещению всех затрат, связанных с ремонтными работами, по оплате аренды помещения и коммунальным платежам. Требования истца оставлено ответчиком без удовлетворения. Просила иск удовлетворить.

В ходе рассмотрения дела Дыбулин А.Ю. обратился со встречным иском, в котором просит в удовлетворении иска Завидовой И.И. отказать, признать договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным, взыскать с Завидовой И.И. расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается Завидова И.И., не содержит существенных условий, в связи с чем считается не заключенным, соответственно не дает оснований ФИО1 требовать исполнения по такому договору обязательств и взыскивать неосновательное обогащение. В тексте договора отсутствует предмет договора аренды, отсутствует план передаваемого по договору аренды недвижимого имущества, а также правоустанавливающие документы на предоставляемое в аренду имущество. Просит в иске отказать.

Определением судьи Советского районного суда г. Самары от 02.10.2015 года встречное исковое заявление Дыбулина А.Ю. к Завидовой И.И. по гражданскому делу по иску Завидовой ФИО13 к Дыбулину ФИО14 о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении ущерба принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением.

Определением судьи Советского районного суда г. Самары от 02.10.2015 года гражданское дело по иску Завидовой ФИО15 к Дыбулину ФИО16 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении ущерба и встречному иску Дыбулина ФИО17 к Завидовой ФИО18 о признании договора аренды незаключенным, передано для рассмотрения по подсудности в Куйбышевский районный суд.

В дальнейшем Завидова И.И. исковые требования уточнила, просила взыскать с Дыбулина А.Ю. сумму задолженности по арендной плате за январь 2015 года в размере <...> рублей, за февраль 2015 года в размере <...> рублей, за апрель 2015 года в размере <...> рублей, за май 2015 года в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, оплату услуг по договору ремонтных работ в размере <...> рублей, расходы по оплате стройматериалов в размере <...> рубля, расходы по оплате коммунальных платежей за апрель 2015 года в размере <...> рублей, стоимость демонтированного оконного блока в размере <...> рубль, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рубля.

В судебном заседании Завидова И.И. уточненные требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении. В удовлетворении встречного иска Дыбулина А.Ю. просила отказать.

Представитель Дыбулина А.Ю. - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании встречные исковые требования просила удовлетворить. В иске Завидовой И.И. отказать.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «<...>». В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 655 ГК РФ установлено что, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 является собственником жилого помещения, площадью 60 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке.

Согласно распоряжению руководителя Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № РД-557 указанное жилое помещение переведено в нежилое в целях использования в качестве индивидуального обслуживания клиентов. ФИО1 рекомендовано произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований действующего законодательства.

После переустройства и перепланировки нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 64,1 кв.м., основной площадью 48,7 кв.м., принято в эксплуатацию на основании Акта приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование помещение, общей площадью 63,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на 1 этаже жилого дома в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, а арендатор обязуется принять его и оплачивать арендную плату в срок и в размере, установленным настоящим договором. Помещение будет использоваться под кулинарию.

Согласно п. 1.5 настоящий договор действует с момента подписания. Имеет силу Акта приема-передачи и прекращает свое действие по согласованию сторон.

В соответствии с п.п. 5.1- 5.4 договора стоимость аренды за месяц составляет 730 руб. за 1 кв.м., арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ, оплата производится ежемесячно не позднее 24 числа текущего месяца. Оплата производится наличным способом либо иным способом, не противоречащим нормативно-правовым актам РФ. Размер арендной платы на период действия настоящего договора не является фиксированным и может меняться не чаще 1 раза в год. Арендная плата не включает в себя плату за предоставление услуг электро- и водоснабжения. Данные расходы определяются на основании счетчиков по тарифам снабжающих организаций.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения.

В соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГ договором стороны предусмотрели, что в связи с проведением ремонтных работ в период с октября по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не взимается.

В период с ноября 2014 года по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 использовал арендованное помещение по назначению, вносил периодически арендную плату и оплату коммунальных услуг, с устного согласия собственника произвел переоборудование помещения, установив дополнительный вход, вытяжку, и др. оборудование.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца, показаниями свидетелей ФИО7, ФИО8, расписками ФИО7 о получении от Дыбулина А.Ю. денежных средств в качестве оплаты за аренду помещения за февраль 2015 года в размере <...> рублей, за апрель 2015 года в размере <...> рублей, электронной перепиской между Завидовой И.И. и Дыбулиным А.Ю. в указанный период, а также фотоматериалом.

ДД.ММ.ГГГГ Дыбулин А.Ю. в одностороннем порядке расторг договор аренды, вывез все оборудование и передал Завидовой И.И. ключи от помещения, что подтверждается ее распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчику были направлены претензии по оплате задолженности по арендной плате, возмещению всех затрат, произведенных арендодателем. Однако, требования истца ответчиком оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик свои обязательства по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Доказательств возврата ответчиком суммы долга суду не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

При разрешении настоящего спора суд отмечает, что нежилое помещение было фактически передано Дыбулину А.Ю. в качестве объекта аренды, между сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета договора, арендная плата ответчиком периодически уплачивалась, помещение использовалось по назначению, что позволяет суду признать вышеназванный договор от 26.09.2014 года заключенным и порождающим возникновение соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из данного договора.

В п. 14, 15 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Учитывая, что Дыбулин А.Ю. фактически использовал помещение, являющееся предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, периодически вносил плату аренды и коммунальных платежей, требования встречного иска о признании договора аренды незаключенным удовлетворению не подлежит. В связи с этим, требование истца Завидовой И.И. о взыскании с ответчика суммы долга по арендной плате за январь 2015 года в размере <...> рублей, февраль 2015 года в размере <...> рублей, апрель 2015 года в размере <...> рублей, а также задолженности по коммунальным платежам за апрель 2015 года в размере <...> рублей, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом ссылки представителя ответчика на договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Завидовой И.И. и Дыбулиным А.Ю., а также от ДД.ММ.ГГГГ между Завидовой И.И. и ООО «<...> суд не может принять во внимание, поскольку данные договоры не являются предметом спора по настоящему гражданскому делу и суд не вправе давать им правовую оценку.

Вместе с тем требование Завидовой И.И. о взыскании с Дыбулина А.Ю. арендной платы за май 2015 года в размере <...> рублей, удовлетворению не подлежит, поскольку истцом не оспаривается, что помещение ответчик освободил ДД.ММ.ГГГГ года, ключи ей передал ДД.ММ.ГГГГ года. То обстоятельство, что договор аренды нежилого помещения с новым арендатором истцом заключен ДД.ММ.ГГГГ, не влечет за собой обязанности Дыбулина А.Ю. вносить оплату за указанный период.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочке в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Положения ст. 395 ГК РФ подлежат применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Поскольку свои обязательства по внесению арендной платы за пользование помещением ответчик Дыбулин А.Ю. в срок не исполнил, с него подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей.

В остальной части требования Завидовой И.И. о взыскании с ответчика оплаты по договору на ремонтные работы в размере <...> рублей, стоимости стройматериалов в размере <...> рублей, стоимости оконного блока в размере <...> рубль, удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ответственность наступает при совокупности условий, которая включает наличие вреда, противоправность поведения причинителя вреда, а также причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившими неблагоприятными последствиями.

Отсутствие одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении требования о возмещении ущерба.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал акт приема-передачи нежилого помещения, установить его техническое состояние на начало и окончание договора аренды не представляется возможным. Также истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств противоправных действий ответчика Дыбулина А.Ю., смета к договору оказания услуг по ремонту помещения от ДД.ММ.ГГГГ, акт выполненных работ. Работы по восстановлению оконного блока в нежилом помещении в настоящее время истцом не произведены.

Кроме того, истец Завидова И.И. в судебном заседании не отрицала, что в устной форме дала согласие арендатору Дыбулину А.Ю. на выполнение работ по переустройству нежилого помещения.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для возложения на ответчика Дыбулина А.Ю. обязанности по возмещению расходов на ремонтные работы спорного помещения.

Анализируя представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Завидовой И.И. к Дыбулину А.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении встречного иска Дыбулина А.Ю. к Завидовой И.И. о признании договора аренды незаключенным следует отказать.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Завидовой ФИО20 удовлетворить частично.

Взыскать с Дыбулина ФИО21 в пользу Завидовой ФИО22 сумму задолженности по арендной плате в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, сумму задолженности по оплате коммунальных услуг в размере <...> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рубля, а всего <...>.

В остальной части иска Завидовой ФИО23 отказать.

Встречный иск Дыбулина ФИО24 к Завидовой ФИО25 о признании договора аренды незаключенным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через суд Куйбышевского района г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «15» февраля 2016 года.

Судья: подпись Л.А. Макогон

Копия верна: