Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-876/2020 ~ М-793/2020 от 17.06.2020

дело № 2-876/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Елизово Камчатского края 31 июля 2020 года

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Конышевой Я.А., при секретаре судебного заседания Устимовой М.А.,

с участием представителя истца Голятиной О.С.,

представителя ответчика Казанцевой И.А., представителя третьего лица ООО «Мастер» Скрягина С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района к Цепляеву Андрею Сергеевичу о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района (далее по тексту Управление, истец) обратилась с иском в суд к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка от 20 июля 2011 года № 406/А (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>) и договора аренды земельного участка от 25 июля 2013 года № 452/А (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>).

В обоснование требований истец ссылается на то, что между истцом и ООО «Мастер» 20 июля 2011 года был заключен договор № 406/А аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, на срок с 10 мая 2011 года по 10 мая 2021 года. Разрешенное использование - для размещения установки БСУ «МЕКАMIX» и хранения инертных материалов. Соглашением о переуступки прав и обязанностей по договору № 406/А аренды земельного участка ООО Мастер» уступило ООО «<данные изъяты>» права и обязанности арендатора по договору аренды №406/А, а согласно соглашению от 01 сентября 2018 года о переуступке прав и обязанностей по договору №406/А ООО <данные изъяты> уступило Цепляеву А.С. (ответчику) в полном объеме права и обязанности по указанному договору.

Также между истцом и ООО «Мастер» 25 июля 2013 года был заключен договор № 452/А аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на срок с 25 июля 2013 года по 24 июля 2023 года. Разрешенное использование – объекты промышленности, целевое назначение-для хранения инертных материалов (песок, щебень), размещение строительной техники и оборудования. Соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору №452/А ООО «Мастер» уступило ООО «<данные изъяты>» права и обязанности арендатора по договору аренды № 452/А, которое в свою очередь по соглашению от 01 июля 2018 года о в полном объеме уступило права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 452/А.

В нарушение условий договоров на земельных участках без согласования соответствующих служб и истца, без получения соответствующих разрешений произведена застройка предоставленных в аренду земельных участков, установлены объекты самовольного строительства. Кроме того, часть самовольно возведенных объектов расположена за границами арендуемых земельных участков. Договорами аренды предусмотрено, что при наличии существенных нарушений условий договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя, так в соответствии с п.8.1 договоров к существенному нарушению договором относится использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории. Истец дважды направлял ответчику претензии, которые не были им получены, на дату подачи иска нарушения в части использования земельного участка не устранены (л.д.6-7).

В судебном заседании представитель истца Голятина О.С. исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что о нарушении своего права в части нецелевого использования земельных участков они узнали в 2018 году, а соответственно срок исковой давности по требованию о расторжении договоров ими не пропущен. Кроме того, в период аренды земельного участка Цепляев А.С. неоднократно допускал просрочки внесения арендной платы.

Ответчик в судебном заседании не участвовал, извещен.

Представитель ответчика Казанцева И.А. в судебном заседании полагала, что требования истца удовлетворению не подлежат. В возражениях на иск и в судебном заседании пояснила, что истец основывает свои доводы о необходимости расторжения договоров аренды тем, что Цепляев использует земельные участки не по назначению, поскольку на них расположены объекты самовольного строительства. Вместе с тем, решением Камчатского краевого суда от 14 февраля 2020 года установлено, что объекты самовольного строительства были возведены иным лицом, к которым Цепляев отношения не имеет. Требования претензии, направленной Цепляеву сводилось к тому, что Цепляеву необходимо привести земельные участки в первоначальное состояние, то есть необходимо было осуществить снос самовольных построек, которые Цепляев не возводил. С момента вступления в права арендатора земельных участков Цепляев использует земельные участки в соответствии с их целевым назначением и не допускает просрочек арендной платы. Кроме того, истец пропустил трехлетний срок на обращение в суд, поскольку о наличии самовольных построек истец узнал в 2015 году, тогда как с иском о расторжении договоров обратился только в 2020 году (л.д.81-85, 155-156).

На основании определения Елизовского районного суда Камчатского края от 20 июля 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика привлечено ООО «Мастер».

Представитель третьего лица ООО «Мастер» в судебном заседании и в возражениях на иск пояснил, что оснований для расторжения договоров аренды земельных участков с Цепляевым не имеется. В целом поддержал доводы представителя ответчика, пояснил, что ответчик не является виновным лицом, допустившим нарушения договора аренды в части осуществления на земельных участках самовольного строительства, а, следовательно, не должен нести бремя негативных последствий в связи с досрочным расторжением договоров аренды. На основании соглашений о переуступки от 23 января 2020 года ООО «Мастер» приняло от Цепляева А.С. права и обязанности по договорам аренды, однако в связи с принятыми обеспечительными мерами до настоящего времени соглашение не может пройти государственную регистрацию, что свидетельствует о фактическом заключении соглашения о переуступки прав и обязанностей. Также заявил о пропуске срока на обращение в суд, поскольку постройки существовали с 2015 года, а с иском истец обратился в 2020 году, соответственно трехлетний срок пропущен (л.д.129-133).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и огласив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании 20 июля 2011 года между истцом и ООО «Мастер» был заключен договор аренды № 406/А земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> для размещения установки БСУ «МЕКАMIX» и хранения инертных материалов. Срок аренды земельного участка установлен с 10 мая 2011 года по 10 мая 2021 года (л.д.13-18). Впоследствии права и обязанности по данному договору были переуступлены ООО <данные изъяты>

01 июля 2018 года между ООО «<данные изъяты> и Цепляевым А.С. было заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 406/А от 20 июля 2011 года. Указанное соглашение зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 10 апреля 2019 года (л.д.19-21).

25 июля 2013 года между истцом и ООО «Мастер» был заключен договор № 452/А аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на срок с 25 июля 2013 года по 24 июля 2023 года. Разрешенное использование - объекты промышленности, целевое назначение-для хранения инертных материалов (песок, щебень) и размещение строительной техники и оборудования (л.д.22-27).Соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору №452/А ООО «Мастер» уступило ООО <данные изъяты>» права и обязанности арендатора по договору аренды № 452/А.

01 июля 2018 года между ООО «<данные изъяты>» и Цепляевым А.С. было заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 452/А от 25 июля 2013 года. Указанное соглашение зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 10 апреля 2019 года (л.д.28-30).

Согласно информации представленной начальнику Управления архитектуры, градостроительств и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района от 28 января 2019 года и 29 марта 2019 года Администрацией Пионерского сельского поселения были выявлены факты самовольного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> ( л.д.31).

30 апреля 2019 года, 29 августа 2019 года истцом в адрес ответчика были направлены требования, в которых было указано о нарушении условий договоров аренды земельных участков, а именно п.4.2, п.6.2.2 договоров о необходимости приведения участков в первоначальное состояние и об обращении в суд с иском о расторжении договоров аренды в связи с использованием земельных участков не по целевому назначению (л.д.33-39).

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из договоров аренды земельных участков №406/А от 20 июля 2011 года и № 452/А от 25 июля 2013 года:

-п.4.2 арендатор не вправе без согласования соответствующих служб производить застройку предоставленного в аренду земельного участка;

-п.6.1.2 при допущении арендатором существенных нарушений условий договора аренды, предложить арендатору в течении месяца устранить данные нарушения и предупредить о возможности прекращения договора;

-п.7.7.за неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским и земельным законодательством;

-п.8.2 существенным нарушением условий договоров, при наличии которых договор, может быть, расторгнут по требованию арендодателя, является использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежность к той или иной категории земель.

Соглашениями от 01 июля 2018 года заключенных между ООО «<данные изъяты>» и Цепляевым А.С. о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 452/А от 25 июля 2013 года и договору аренды земельного участка № 406/А от 20 июля 2011 года, установлено:

-пункт 1.1.сторона 2 (Цепляев) принимает в полном объеме все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды с целевым назначением и в соответствии с п.2.3 обязуется надлежащим образом осуществлять все принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

Таким образом, в настоящее время Цепляев А.С. является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> и в соответствии с соглашениями о переуступке прав и обязанностей на него в полном объеме распространяются права и обязанности арендатора земельных участков, предусмотренные договорами аренды.

Как следует из апелляционного определения Камчатского краевого суда от 14 февраля 2020 года судом первой инстанции при рассмотрении гражданского дела по иску     Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района Камчатского края к Цепляеву А.С. о признании объектов недвижимости самовольными постройками и возложении обязанности снести самовольные постройки сделаны правомерные выводы о том, что возведение на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> трехэтажное и одноэтажное здания являются самовольными постройками, так как построены на земельных участках, не отведенных в установленном порядке для этих целей (л.д.86-95).

На основании части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, установлено нарушений условий договора и использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию в рамках рассматриваемого дела, являются факт нецелевого использования предоставленных в аренду земельных участков, что нашло свое подтверждение в судебном заседании.

Принимая решение по делу, суд учитывает, что передача прав аренды отдельно от обязанностей по договору не допускается. При этом при переуступке прав по договору аренды земельного участка на основании п.9 ст. 22 ЗК РФ переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности арендодатель не лишается возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором. При этом не имеет значения, урегулирован ли этот вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 №3914/13).

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у истца оснований для расторжения заключенных сторонами договоров аренды земельного участка, поскольку условиями договора предусмотрено право арендатора требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению. При этом суд учитывает, что истцом были приняты меры по надлежащему уведомлению ответчика арендодателем об использовании участка не по целевому назначению.

Доводы ответчика и его представителя о том, что он не возводил объекты самовольного строительства и что данные объекты существовали ещё до заключения соглашений от 01 июля 2018 года, не освобождает Цепляева А.С. от обязательства использовать переданные по договорам аренды земельные участки в соответствии с их целевым назначением с учетом того, что земельные участки передавались ответчику совершенно под иное использование.

При этом, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доказательств того, что ответчиком были приняты все необходимые меры по использованию спорных земельных участков, в соответствии с действующим законодательством, а также доказательств, свидетельствующих о целевом использовании спорных земельных участков ответчиком не представлено.

То обстоятельство, что объекты самовольного строительства возведены иным лицом, не может являться основанием для отказа в иске собственнику земельного участка. Целевое назначение земельного участка не предусматривает возведение на них объектов самовольного строительства.

Ссылки третьего лица ООО «Мастер», на то, что в настоящее время арендатором земельных участков является на основании соглашений о переуступке прав и обязанностей от 23 января 2020 года ООО «Мастер» суд признает несостоятельными.

Так, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, определено, что договор аренды объекта недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данная норма означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Доводы представителя ответчика, представителя третьего лицо о пропуске иском срока на обращение с иском, суд находит несостоятельными основанными на неверном толковании норм права.

В силу статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что о нарушении своего права администрация узнала из обращений Администрации Пионерского сельского поселения в 2018-2019 годах, соответственно истцом срок на обращение с иском в суд о расторжении действующих до настоящего времени договоров не пропущен.

Доказательств тому, что истец узнал о наличии объектов самовольного строительства на земельных участках ранее этого срока ответчиком не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

            Исковые требования Администрации Елизовского муниципального района к Цепляеву Андрею Сергеевичу о расторжении договоров аренды-удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка аренды от 20 июля 2011 года № 406/А (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>) и договор аренды земельного участка от 25 июля 2013 года № 452/А (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>).

Взыскать с Цепляева Андрея Сергеевича государственную пошлину в размере 300 рублей в доход бюджета Елизовского муниципального района.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 07 августа 2020 года.

         Председательствующий                                                                 Я.А. Конышева