Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1374/2021 (33-34570/2020;) от 15.12.2020

50RS0<данные изъяты>-42

Судья Леонова С.М. Дело <данные изъяты>

(дело в суде первой

инстанции <данные изъяты>)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе председательствующего Красновой Н.В.,

судей Бондаренко Т.В., Гордиенко Е.С.,

при помощнике судьи Новикове И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 01 февраля 2021 г. гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> к Колотиловой Г. А., Волкову С. Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и объекта капитального строительства недействительным (ничтожным), признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости имущества и снятии с государственного кадастрового учета, обязании произвести работы по демонтажу объекта по апелляционной жалобе Колотиловой Г.А. и Волкова С.Н. на решение Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи Красновой Н.В.,

объяснения представителя Колотиловой Г.А. и Волкова С.Н. адвоката Рушевой А.В., представителя Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> по доверенности Никитиной С.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области обратился в суд с иском к Колотиловой Г.А., Волкову С.Н. и, уточнив исковые требования, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и объекта капитального строительства, заключенный 02.07.2019 г. между Колотиловой Г.А. и Волковым С.Н.; прекратить право собственности Волкова С.Н. на нежилое здание площадью 45 кв. м, расположенное по адресу: прекратить право собственности Волкова С.Н. на земельный участок площадью 131 кв. м, расположенный по указанному адресу, строение 2; снять с государственного кадастрового учета указанное нежилое здание, а также признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2016 г., заключенного между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области» и Колотиловым В.И., снять с государственного кадастрового учета объекта недвижимости - земельный участок площадью 131 кв. м, расположенный по тому же адресу, строение 2, и возложить на Волкова С.Н. обязанность произвести работы по демонтажу объекта - сооружения каркасного типа, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, являющегося самовольной постройкой, расположенного по указанному адресу, в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Требования мотивированы тем, что Колотилова Г.А. является наследником к имуществу умершего наследодателя Колотилова В.И., который 04.10.2016 г. заключил с истцом договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка для использования в целях строительства и размещения объекта торговли, при этом основанием к продаже земельного участка без проведения торгов послужило наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Колотилову В.И. на праве собственности.

Однако в настоящее время стало известно, что объекта на данном земельном участке не имеется, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

02.07.2019 г. Колотилова Г.А. продала Волкову С.Н. несуществующий объект капитального строительства и земельный участок, в связи с чем государственная регистрация права собственности Колотиловой Г.А., как правопреемника Колотилова В.И., и Волкова С.Н. на несуществующий объект нарушает требования законодательства.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в уточненном иске, поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчики Колотилова Г.А. и Волков С.Н. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались надлежаще, а их представитель иск не признала, пояснив, что изначально спорный земельный участок был предоставлен 14.05.2014 г. Поболеловой О.В. на праве аренды сроком на три года, а сам договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. В последующем права и обязанности по данному договору в период его действия переуступались Макарову П.Б. и Колотилову В.И. На земельном участке был возведен объект недвижимости - здание нежилое общей площадью 45 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано 28.06.2016 г., а сведения об объекте были внесены в кадастр с присвоением кадастрового номера.

После смерти 30.11.2018 г. Колотилова В.И. его наследство перешло к Колотиловой Г.А., которая после регистрации своего права 02.07.2019 г. продала имущество Волкову С.Н., который, реализуя свои права собственника демонтировал здание, оставив только фундамент. Он имел цель восстановить здание в прежних параметрах, но не смог, поскольку истцом был предъявлен иск и наложен запрет на совершение каких-либо действий.

Решением суда требования удовлетворены в полном объеме, а в порядке применения последствий недействительности сделок с Колотиловой Г.А. в пользу Волкова С.Н. взыскано 1220000 руб., а с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области в пользу Колотиловой Г.А. взыскано 31615 руб. 28 коп.

Не согласившись с постановленным решением, ответчики обжаловали его в апелляционном порядке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.06.2020 г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, апелляционная жалоба- без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение от 15.06.2020 г. отменено, а гражданское дело возвращено для его повторного рассмотрения судом апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске, а представитель истца Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области полагала, что оснований для отмены судебного решения не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленное решение не соответствует исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.10.2016 г. между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области», от имени которого действовал комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира, и Колотиловым В.И. заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка площадью 131 кв. м с кадастровым номером № 50:37:0060621:257 для использования в целях строительства и размещения объекта торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору.

Из указанного договора следует, что на участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий покупателю на праве собственности, а именно: нежилое здание площадью 45 кв. м с кадастровым номером № 50:37:00606351, расположенное по адресу: Московская обл., г.о. Кашира, ул. Садовая, д. 33 стр. 2. Цена договора составляет 31615 руб. 28 коп. На основании договора купли-продажи вышеуказанных земельного участка и объекта капитального строительства от 02.07.2019 г., заключенного между Колотиловой Г.А., являющейся наследником к имуществу умершего Колотилова В.И., и Волковым С.Н., за последним зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости. Распиской от той же даты подтверждается получение Колотиловой Г.А. от Волкова С.Н. денежных средств в размере 1220000 руб. по договору купли-продажи.

Согласно заключению кадастрового инженера Гришина П.В. от 05.07.2019 г., акта осмотра спорного земельного участка № 26 от 12.07.2019 г., составленного главным специалистом комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Буруковой Т.С., нежилое здание площадью 45 кв. м на земельном участке отсутствует, земельный участок по назначению не используется.

Из справки, выданной акционерным обществом «Мособлгаз» от 03.10.2019 г., следует, что технические условия на подключение жилого или нежилого строения по вышеуказанному адресу, к газораспределительной системе общества не выдавались.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы на момент осмотра 02.12.2019 г. на спорном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание площадью 45,0 кв. м, которое является самовольной постройкой, имеет пересечение (наложение) с землями населенных пунктов. Фрагментов железобетонного фундамента, каких-либо других характерных признаков ранее существовавшего железобетонного фундамента не установлено.

При разрешении заявленных исковых требований суд первой инстанции руководствовался нормами ст. ст. 167, 218, 220, 421, 432, 549, 550 ГК РФ и исходил из того, что поскольку установлено отсутствие объекта недвижимости - нежилого здания площадью 45,0 кв. м с кадастровым номером 50:37:00606351на земельном участке площадью 131 кв. м с кадастровым номером 50:37:0060621:257 по указанному выше адресу, а государственная регистрация права собственности Волкова С.Н. на несуществующий объект недвижимости (нежилое здание) нарушает требования законодательства, а также права и законные интересы заявителя, договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2016 г. и договор купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости от 02.07.2019 г. являются недействительными (ничтожными). Так как Волковым С.Н. произведен монтаж сооружения каркасного типа, то данное строение является самовольным, в связи с чем, подлежит демонтажу ответчиком Волковым С.Н.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом допущено неправильное толкование и применение норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В силу положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74-75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При предъявлении иска к гражданину органом государственной власти следует также учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 124 ГК РФ к Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 22.06.2017 г. № 16-П, при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (его органами) и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

Из приведенных выше норм материального права в их взаимосвязи следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из разъяснений п. 11 названного выше постановления также следует, что в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Статьей 39.1 ЗК РФ в действующей с 01.09.2016 г. редакции предусмотрено предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в частную собственность за плату на основании договора купли-продажи. По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Одним из исключений из названного правила является предусмотренная подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, их собственникам с установленными ст. 39.20 ЗК РФ особенностями.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 г. № 1 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора 04.10.2016 г.) утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с п. 6 которого в связи предоставлением на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ собственнику здания, сооружения, либо помещения в здании сооружении в собственность за плату земельного участка на котором расположено здание, сооружение, предоставляются следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю; кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт помещения, в случае обращения собственника помещения, в здании, сооружении, расположенного на испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений; выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем; выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого истцом договора в органы местного самоуправления Колотиловым В.И. должны были быть представлены поименованные выше документы, подтверждающие в том числе, его права собственника здания (сооружения). В этой связи юридически значимым обстоятельством по настоящему делу с учетом доводов ответчиков является наличие спорного объекта капитального строительства - нежилого здания на04.06.2016 г., т.е. на дату заключения Колотиловым В.И. договора купли-продажи спорного земельного участка с муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области» без проведения торгов. Это обстоятельство судом первой инстанции не было с достоверностью установлено, что и повлекло принятие незаконного судебного акта.

Для проверки доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции предложил истцу представить документы, послужившие основанием для включения в договор купли-продажи (п. 1.2) от 04.10.2016 г. сведений о нахождении на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Из представленных истцом дополнительных доказательств следует, что в самом договоре купли-продажи имеется ссылка (пункт 1.2) на наличие на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, которое принадлежит покупателю Колотилову В.И. на праве собственности согласно свидетельству от 28.06.2016 г. К договору приложено сообщение заявителя (покупателя Колотилова В.И.) о том, что на продаваемом ему земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым (условным) номером 50-50/001-50/037/008/2016-3499. Также представлено было свидетельство о государственной регистрации права от 28.06.2016 г. на объект – здание, назначение нежилое, площадь 45,0 кв. м и выписка из ЕГРН от 25.08.2016 г. о принадлежности Колотилову В.И. этого же нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке.

Проект договора купли-продажи был направлен на согласование в Министерство имущественных отношений письмом от 31.08.2016 г. за подписью заместителя Главы администрации г.о. Кашира, что и было согласовано на заседании Межведомственной комиссии Градостроительного совета по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области.

Таким образом, поскольку право собственности Колотилова В.И. на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном порядке, никто в последствии не оспорил ни право Колотилова В.И., ни действия государственного регистратора и саму процедуру регистрации, а впоследствии никто из должностных лиц, занимавшихся подготовкой проекта договора купли-продажи земельного участка без торгов, равно как и Межведомственная комиссия не установили факт отсутствия объекта недвижимости – нежилого здания площадью 45,0 кв. м, то с учетом положения ст. 10 ГК РФ и поскольку бесспорно не доказано обратное, следует сделать вывод, что на момент заключения договора купли-продажи от 04.10.2016 г. на спорном земельном участке было расположено нежилое здание, принадлежащее Колотилову В.И.

Демонтаж указанного здания новым его собственником уже на своем земельном участке, повторное возведение конструкций для другого здания само по себе не является достаточным основанием утверждать, что при заключении договора 04.10.2016 г. были нарушены требования действующего закона.

Однако все указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, в связи с чем судебная коллегия, отменяя постановленное решение и разрешая спор по существу, принимает новое решение об отказе в иске в части требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 04.10.2016 г., заключенного между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области» и Колотиловым В.И.

Разрешая спор в части других исковых требований, судебная коллегия, во-первых, считает, что они являются производными от основного материального требования – о признании договора купли-продажи земельного участка от 04.10.2016 г. недействительным, тогда как судебная коллегия оснований для такого признания не усмотрела.

Во-вторых, по мнению суда первой инстанции со ссылкой, в том числе, на выводы экспертного заключения, один лишь факт расположения части спорного самовольно возведенного Волковым С.Н. объекта за границами отведенного земельного участка свидетельствует о нарушении прав истца. Вместе с тем, судом не было учтено, что в своих показаниях эксперт указал на то, что смещение объекта возможно связано с наличием кадастровой ошибки.

При таких обстоятельствах, поскольку предметом данного иска не является исправление реестровой ошибки, а сам спор вытекает из иных правоотношений, то сам по себе факт наличия площади пересечения вновь возводимого Волковым С.Н. на своем участке здания с землями населенных пунктов площадью пересечения 0,35 кв. м не может являться достаточным основанием для сноса постройки, тем более, до проверки в установленном на то порядке наличия реестровой ошибки в описании границ земельного участка.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым указать, что с учетом установленных по делу обстоятельств, положений ст. ст. 168, 181 ГК РФ является верным вывод суда о том, что срок исковой давности при предъявлении настоящего иска истцом не пропущен.

Учитывая все изложенное выше, судебная коллегия не усматривает законных и достаточных оснований для удовлетворения иска по всем заявленным требованиям.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Каширского городского суда Московской области от 24 января 2020 г. отменить.

Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области в удовлетворении иска к Колотиловой Г. А., Волкову С. Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и объекта капитального строительства недействительным (ничтожным), признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости имущества и снятии с государственного кадастрового учета, обязании произвести работы по демонтажу объекта отказать.

Председательствующий

Судьи