Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2470/2016 ~ М-1432/2016 от 09.03.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2016 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Бессмертновой Е.А.,

с участием адвокатов Мареевой Р.А., Папуша Л.Т.,

при секретаре Поляковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску Балтер В. М. к Балтер Г. А., Александровой Е. Г., Балтер Л. М., третьим лицам, о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности –

установил:

Балтер В.М. обратился в суд с уточненными исковыми требованиями, которыми просит признать договор купли-продажи земельных участков и жилых домов, заключенный <дата> между ФИО1 и Балтер Л. М., договор дарения земельных участков и жилых домов, заключенный <дата>, прикрываемую сделку по дарению недвижимости, совершенную ФИО1 в отношении себя, недействительными сделками, применить последствия недействительности указанных сделок путем признания права собственности Балтер В. М. в отношении земельных участков: площадью 2181 кв. м с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2250 кв. м с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> и жилого дома со служебными строениями и сооружениями общей площадью 527,2 кв. м с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.209-217). В обоснование иска указал, что <дата>г. истцом были приобретены земельный участок общей площадью 2181 кв. м и земельный участок общей площадью 2250 кв. м, находящиеся по адресу: <адрес> расположенным на них жилым домом со служебными строениями и сооружениями общей площадью 527.2 кв. м. В период приобретения земельных участков работа истца была связана с постоянными длительными командировками, в связи с чем для строительства жилого дома истец привлек своего <...> <...>. Строительство дома финансировалось истцом и его <...> <...> совместно. С <...> у истца были доверительные отношения, истец полностью ему доверял. Учитывая специфику своей работы, истец не планировал постоянно проживать в загородном доме, желая обеспечить постоянный уход и наблюдение за домом, истец договорился с <...> <...>, что тот будет жить в доме, следить за ним и обеспечивать постоянный уход. Поскольку содержание дома требовало относительно больших затрат на коммунальные услуги, налоги, страховку и иные хозяйственные расходы, они приняли решение сдавать основной дом и покрывать соответствующие расходы за счет полученных за сдачу денежных средств. <...> со своей семьей при этом продолжал проживать во флигеле, расположенном на одном из земельных участков. Все документы в отношении недвижимости находились у <...>. Для целей эксплуатации и обслуживания недвижимости истец выдал в пользу <...> доверенности, которые наделяли его всеми необходимыми полномочиями. С <дата>. истец по состоянию здоровья прекратил работать, в течение <дата>. находился на лечении в нескольких клиниках, являясь <...>. Истец рассчитывал переехать с <...> в основной дом на постоянное проживание после того, как перестанет работать, что обсуждалось с <...>. <дата>г. <...> умер. После его смерти истец попытался обсудить передачу документов в отношении недвижимости с <...> Балтер Л. М., однако передача документов откладывалась. По происшествии сорока дней после смерти <...> Балтер Л.М. сообщила истцу, что документы в отношении недвижимости ему передаваться не будут, так как недвижимость истцу больше не принадлежит, а в завещании <...> истец не указан в качестве наследника. В отношении спорной недвижимости без ведома истца были заключены две сделки, оформленные договором купли-продажи земельных участков и жилых домов между <...> (в качестве представителя истца) и Балтер Л.М. от <дата>г., договором дарения земельных участков и жилых домов между Балтер Л.М. и <...> от <дата>. истец в результате совершенных сделок помимо своей воли лишился права собственности в отношении недвижимости. В настоящее время у нотариуса ФИО5 открыто наследственное дело к имуществу умершего ФИО1, наследниками к его имуществу являются Балтер Г.А.. <...> умершего, Александрова Е. Г., <...> умершего, <...> Балтер Л. М.. Считает, что заключенные сделки противоречат положениям ст.ст. 183, 174 ГК РФ, поскольку по условиям доверенности, выданной истцом, ФИО1 был вправе осуществлять ряд полномочий в отношении земельного участка и двух жилых домов со служебными строениями и сооружениями. При этом доверенность на охватывала два земельных участка, которые были предметом сделок, не могла уполномочить ФИО1 на заключение каких-либо сделок в отношении двух земельных участков, адрес объектов недвижимого имущества переданных по договору купли-продажи, не соответствует адресу, указанному в доверенности. Доверенность не предоставляла <...> соответствующих полномочий на заключение договора купли-продажи. Кроме того, по условиям договора купли-продажи недвижимость была продана по цене в <...> руб., в то время как текущая кадастровая стоимость недвижимости составляет примерно <...>. То есть имущество было реализовано по цене в десятки раз меньше ее рыночной/ кадастровой стоимости. В результате сделок истец не получил какой-либо компенсации, так как денежные средства ему не были переданы, при этом истец лишился права собственности на недвижимое имущество. Считает, что последовательный характер заключения договора купли-продажи и последующего дарения недвижимости, одинаковый состав подписантов договора, считает, что ФИО1 и Балтер Л.М. заранее договорились о совершении действий, направленных на лишение истца права собственности в отношении недвижимости. При регистрации договора купли-продажи ФИО1 собственноручно составил и предоставил в регистрирующий орган документы, содержащие недостоверную информацию, а именно, документ от <дата>г. об отсутствии на момент заключения договора купли-продажи у истца супруги, тогда как истец на момент заключения договора был и остается женат. Указывая на недобросовестность поведения ФИО1 и Балтер Л.М., заключение сделок с явным превышением полномочий и без согласования с доверителем, заключение сделок на заведомо и значительно невыгодных условиях, последовательный характер сделок между аффилированными лицами, направленный на обход применимых законодательных запретов, подлог документов и предоставление недостоверных сведений в регистрационные органы, просит иск удовлетворить.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности и по ордеру адвокат Мареева Р.А. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик Балтер Г.А., будучи извещена, не явилась.

Ответчик Александрова Е.Г., будучи извещена о дате и месте судебного заседания, не явилась.

Представитель ответчиков Балтер Г.А., Александровой Е.Г. по доверенности и по ордеру адвокат Папуша Л.Т. исковые требования не признала, просила применить срок исковой давности, указывая, что пунктом 1 ст.181 ГК РФ, в редакции ФЗ от 21 июля 2005г. №109-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Исполнение сделки началось с даты подписания договора. Положения п.1 ст.181 ГК РФ в указанной редакции согласно п.9 ст. 3 Федерального закона от 07 мая 2013г. №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013г. Предусмотренный трехлетний срок исковой давности для предъявления Балтер В.М. исковых требований по оспариванию договора купли-продажи и договора дарения спорных объектов недвижимости истек с даты регистрации указанных договоров, то есть <дата>г. и <дата>г. Истец обратился в суд с иском <дата>г. по истечении срока давности. Ссылаясь на положения ст.ст. 166 п.1, 168, 174, 181 п.2 ГК РФ, указала, что срок исковой давности по требованию о признании недействительной оспоримой сделки и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Истец, выдав доверенность на право продажи недвижимого имущества, не мог не знать о совершении поверенным действий по отчуждению имущества.

Ответчик Балтер Л.М. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Ким О.И.. иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. л.д. 221-223).

Представитель третьего лица УФСГРКК по <...> в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в свое отсутствие, оставив разрешение спора на усмотрение суда (л.д.178).

Суд, заслушав стороны, проверив материалы дела, не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

Согласно правилам, предусмотренным ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

В судебном заседании достоверно установлено и подтверждается материалами дела, что согласно договору купли-продажи дома и земельного участка, заключенному <дата>г. между ФИО2 и Балтер В. М., покупатель – Балтер В.М. – купил земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 2250 кв. м и с кадастровым номером <номер> площадью 2181 кв. м и размещенные на нем два жилых дома в границах плана (чертежа) прилагаемого к настоящему договору в <адрес>, находящийся в ведении <...>, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно п.1.3 договора на указанном земельном участке расположены два дома, состоящие из кирпичного сооружения, общей полезной площадью 632 кв. м, в том числе жилой площадью 265.8 кв. м, со служебными строениями и сооружениями. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом <...> <дата>г. Имущество передано продавцом покупателю (л.д. 123-130).

Согласно выданной <дата>г. доверенности Балтер В. М. доверил ФИО1 быть его представителем по всем вопросам, связанным с управлением, распоряжением и пользованием принадлежащим ему по праву собственности земельным участком и двумя жилыми домами со служебными строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>, в том числе отчуждать указанные земельный участок и жилые дома со служебными строениями и сооружениями любым, не запрещенным законом способом, за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе путем продажи или мены, для чего предоставил право подавать от его имени заявления, подписать от его имени договор отчуждения, в том числе договор купли-продажи или мены (л.д.134).

Согласно договору купли-продажи земельных участков и жилых домов от <дата>г., заключенному между действующим от имени Балтера В. М. на основании доверенности ФИО1 и Балтер Л. М., Балтер Л.М. переданы в собственность принадлежащие Балтер В.М. на основании договора купли-продажи дома и земельного участка, удостоверенного Раменский нотариальной конторой за <номер> от <дата>., согласно свидетельству на право собственности на землю серия <номер> <номер> от <дата> и свидетельству на право собственности на землю серия РФ- <номер> <номер> ОТ <дата>., два жилых дома и земельные участки с кадастровым номером <номер> общей площадью 2250 кв. м и земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью 2181, находящиеся по адресу: <адрес>, и расположенные на земельных участках два жилых дома Лит.: А, А1, А2, состоящий из основного строения общей площадью 527,2 кв. м, в том числе жилой 167,5 кв. м, и жилой дом Лит: В, В1, состоящий из основного строения общей площадью 105.8 кв. м в том числе жилой 39.8 кв. м, с надворными постройками и сооружениями (л.д.119-122).

Указанное имущество согласно заключенному между Балтер Л. М. и ФИО1 договору дарения земельных участков и жилых домов от <дата>г. передано в дар ФИО1 (л.д.104-105).

Договоры купли-продажи земельных участков и жилых домов от <дата>г. и дарения от <дата>г. заключены в письменной форме, прошли государственную регистрацию.

<дата>г. ФИО1 умер (л.д.143 – свидетельство о смерти). Наследниками к имуществу умершего на основании завещания, удостоверенного нотариусом <...> <дата>г. ФИО3, являются Балтер Л. М., Балтер Г. А., Александрова Е. Г., о чем представлено наследственное дело (л.д.141-177).

Истец обратился в суд с уточненными требованиями, ссылаясь на положения ст.ст.183, 174 п.2, 182 ГК РФ, просил признать договор купли-продажи земельных участков и жилого дома от <дата>г. и договор дарения земельных участков и жилых домов от <дата>г., а также прикрываемую сделку по дарению недвижимости, совершенную ФИО1 в отношении себя, недействительными сделками, применить последствия недействительности сделок.

Согласно действовавшей до 01 сентября 2013г. редакции статьи 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Соответственно, к рассматриваемым правоотношениям п.2 ст.174 ГК РФ, возникшим до 01 сентября 2013г., применяться не может.

Из доверенности <адрес>6 от <дата>г. следует, что Балтер В.М. уполномочил ФИО1, помимо прочего, также и на отчуждение земельного участка и жилых домов со служебными строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>, Строкинский с.о., д.Устиновка, <адрес>, любым, не запрещенным законом, способом, за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе путем продажи или мены, для чего предоставил право подавать от своего имени заявления,.. , подписать от имени доверителя договор отчуждения, в том числе договор купли-продажи или мены, зарегистрировать договор отчуждения в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>, … получить причитающиеся деньги (л.д.134).

Исходя из текста представленной доверенности, ограничений на совершение сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества, не установлено, соответственно, при совершении сделки превышений полномочий ФИО1, не имелось. Балтер В.М. уполномочил ФИО1 на отчуждение спорного недвижимого имущества, что следует непосредственно из текста выданной <дата>г. доверенности.

Суд не может согласиться с доводами истца о том, что он не уполномочил ФИО1 на отчуждение двух земельных участков и жилых домов, поскольку согласно договору купли-продажи дома и земельного участка от <дата>г. Балтер В.М. купил земельный участок с кадастровым номером <номер>-27 площадью 2250 кв. м и с кадастровым номером <номер> площадью 2181 кв. м и размешенные на нем два жилых дома в границах плана /чертежа/ прилагаемого к договору купли-продажи в д.Устиновка <адрес>, согласно передаточному акту от <дата>г. Балтеру В.М. продавцом ФИО2 был передан в собственность земельный участок и жилой дом (л.д.123-125); Балтер В.М. <дата>г. уполномочил ФИО1 на отчуждение принадлежащих ему по праву собственности земельного участка и двух жилых домов со служебными строениями и сооружениями в <адрес> (л.д.134); из заключения кадастрового инженера ФИО4 следует, что земельные участки с кадастровыми номерами <номер> и <номер> полностью входят в границы земельного участка, огражденные забором при <адрес>, смежные границы земельных участков ничем не обозначены, оба земельных участка составляют единый массив, на котором расположены жилые дома со служебными постройками и сооружениями (л.д.224-225). Таким образом, совокупность указанных документов указывает на то обстоятельство, что оба земельных участка на момент приобретения их истцом имели один и тот же адрес: д.Устиновка, <адрес>, в последующем были отчуждены.

Также судом установлено, что Балтер В.М. уполномочил ФИО1 на отчуждение недвижимого имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, в связи с чем суд не может принять доводы истца о совершении сделки на значительно невыгодных для истца условиях.

Не может суд принять как правовое основание для признания сделки по купле-продаже недвижимого имущества и доводы истца о намеренном лишении его права собственности на земельные участки и жилые дома, поскольку истец, выдавая доверенность ФИО1 на отчуждение спорного имущества, высказав свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества, не мог не предполагать, что право собственности на недвижимое имущество им будет утрачено.

Доводы истца о неполучении денежных средств от продажи недвижимого имущества не могут в данном случае служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку в силу ст.12 ГК РФ подлежат разрешению в рамках иного гражданского производства по взысканию денежных средств.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>г. недействительным.

Вместе с тем, доказательств нарушения прав истца договором дарения земельных участков и жилых домов от <дата>г., вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, суду не представлено.

Стороной ответчиков заявлено о применении срока исковой давности по требованиям, заявленным истцом.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ, в редакции действовавшей на момент возникновения спорных отношений, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В настоящем случае исполнение сделки началось с даты подписания договора купли-продажи, то есть с <дата>г. оформляя нотариально свою волю на отчуждение недвижимого имущества, истец не мог не понимать, что принадлежащее ему по праву собственности недвижимое имущество может быть продано.

Изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о многократном истечении срока давности по заявленным требованиям, что служит самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Балтера В. М. о признании договора купли-продажи земельных участков и жилых домов, заключенного между ФИО1 и Балтер Л. М. <дата>г., договора дарения земельных участков и жилых домов, заключенного между Балтер Л. М. и ФИО1 <дата>г., недействительными сделками; применении последствий недействительности сделок путем признания права собственности Балтер В. М. на земельный участок общей площадью 2181 кв. м с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка общей площадью 2250 кв. м с кадастровым номером <номер> расположенного по адресу: <адрес> жилой дом со служебными строениями и сооружениями с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Судья: