Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1150/2020 ~ М-1924/2019 от 27.12.2019

Дело №3а-1150/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 декабря 2020 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1150/2020 по административному исковому заявлению Тырина С.И. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Тырин С.И. (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (нежилого здания). Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 3 сентября 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, представил замечания в письменном виде.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей административного истца Герасимова А.С., Нагадаева К.В., показания эксперта Бушкова А.Ю., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2 872,5 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН имеющимися в материалах дела.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №384 выполненный ООО «Кейгруп», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 3.09.2019 года составляет 77 217 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Центр Эксперт» Князевой Е.В.

Однако, в связи с поступлением существенных замечаний относительно проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, признанных судом обоснованными, по настоящему делу назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», эксперту Бушкову А.Ю..

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы, оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 3.09.2019 года составляет 120 744 799 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении повторной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, а также первое заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом АНО «Центр оценки» Князевой Е.В., замечания в отношении которого судом признаны обоснованными и правомерными.

Таким образом, суд, исследовав заключение повторной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению повторной экспертизы, а также показаниям эксперта Бушкова А.Ю. в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении повторной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленных административным истцом.

В опровержение возражений на заключение эксперта Бушков А.Ю. пояснил, что в связи с ретроспективным характером исследования (оценка на ретроспективную дату) осмотр объекта экспертизы экспертом лично не проводился. Материалов дела достаточно для идентификации объекта экспертизы: в представленном отчете об оценке имеются фотоматериалы, а так же технический паспорт на оцениваемый объект.

На стр.13 заключения приведено описание месторасположения объекта экспертизы, согласно которого, объект расположен в центральной части города, на первой линии одной из главных улиц, в непосредственной близости от ж/д вокзала и остановок общественного транспорта, в окружении торговых объектов.

Правила отбора аналогов для проведения расчетов приведены на стр. 31 заключения.

В качестве используемых для расчета аналогов были отобраны объекты, которые представляют собой: 1)    отдельно стоящие здания на выделенных ЗУ; 2)    общая площадь выбранных объектов-аналогов сопоставима с площадью объекта оценки; 3)    площадь при разбивке по этажам составляет не менее 400 кв.м, что позволяет разместить сетевой ритейл, обеспечивающий постоянный приток покупателей; 4) расположение преимущественно в одной ценовой зоне (от А-107 до БМК (А-108).

Объекты, расположенные в Наро-Фоминске и Наро-Фоминском районе, не принятые в качестве аналогов, имеют малую площадь (относительно общей площади и разбивке по этажам), не сопоставимую с объектом оценки. Данные аналоги приведены исключительно для представления о возможном интервале рыночной стоимости в месте расположения объекта исследования.

Таким образом, при проведении оценки эксперт описал весь доступный ему объем рыночных данных об объектах-аналогах (стр. 25) и правила их отбора (стр.31), а обоснование использования лишь части доступных эксперту объектов-аналогов приведено в заключение на стр.31.

Несопоставимость объектов-аналогов, используемых в отчете об оценке, обоснована экспертом в замечаниях к отчету в заключении на стр. 10-11.

Вопрос обеспеченности городов торговыми объектами, анализ которого произвел истец, не до конца понятен с точки зрения смешения мнения противоречащих друг другу источников.

Так, г. Руза оказывается совершенно необеспеченным торговыми объектами. При этом только на въезде в город расположены несколько торговых центров - «Северное сияние» - площадь около 2200 кв.м., напротив него ТЦ - тер. Микрорайон, д. 9А - площадь около 3000 кв.м., ТЦ Руза - Солнцева, 20 - более 2000 кв.м, и т.д.

Что касается оценки обеспеченности торговыми объектами того или иного населенного пункта (пункта расположения объекта оценки или объектов-аналогов), то замечание представителя истца в данном случае некорректное, поскольку по данным используемой аналитики ПФК, приведенной в заключении, разбивка по группам населенных пунктов осуществлялась относительно особенности рынка коммерческой недвижимости Московского региона, то есть удельные стоимости каждого населенного пункта объектов-аналогов учитывают экономическую составляющую именно того района, в котором располагаются, а, следовательно, и учитывают обеспеченность торговыми площадями. К тому же, экспертом на стр. 37-39 была введена дополнительная корректировка на численность населенного пункта, которая косвенно учитывает обеспеченность торговыми площадями.

Относительно наличия/отсутствия покупательского трафика - объект оценки расположен непосредственно на ж/д станции «Нара». Фото с Яндекс-Панорам за 2015 и 2018 гг. приведены в письменных пояснениях эксперта и свидетельствуют о высоком покупательском трафике оцениваемого объекта.

Прежде всего, эксперт обращает внимание, что исследование, которое используется в расчетах в качестве расчета корректировок, опубликовано 15.10.2019 года, но отражает информацию за 3 квартал 2019 года, что является актуальным на дату оценки - сентябрь 2019 года.

На стр. 36 заключения действительно имела место данная описка, но это является не более чем технической опечаткой, не влияющей на расчеты. Все значения для расчета корректировок были приняты на 3 кв. 2019 года, актуальны на дату оценки, что подтверждают одинаковые скриншоты из разделов «описание корректировок» и «анализа рынка».

Представитель истца ошибочно утверждает, что эксперт неверно рассчитал корректировку на площадь. При сравнении крупных торговых объектов (более 1000 кв.м.) тенденциозность корректировки на площадь не столь выражена, нежели бы при сравнении помещений, например, 20 кв.м, и 150. Объекты-аналоги не являются резко отличающимися по площади, три из четырех объектов-аналогов расположены в том же ценовом диапазоне, что и объект оценки (следовательно, не требуют корректировки), а объект-аналог №1 в соседнем, и как видно из расчетов, приведенных представителем истца, разница в корректировке для объекта-аналога 1 рассчитанная экспертом и его оппонентом составляет 0,76%, что является незначительной, по отношению к общей стоимости.

Как пояснил эксперт Бушков А.Ю. в судебном заседании, по его мнению, представитель истца не разобрался в заключении эксперта, поскольку на стр. 41 заключения приведено обоснование расчета и применения УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) земельного участка.

По данным публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость земельного участка под объектом оценки, составляет 17 561 905,4 кв.м, или 2670 руб./кв.м. К тому же, данное оппонентом составляет 0,76%, что является незначительной, по отношению к общей стоимости.

Как видно по скриншоту с публичной кадастровой карты данного объекта-аналога, заключения, здание имеет 3 этажа и 1 подвальный. Данная этажность подтверждается и снимками с панорамы Яндекс.Карты. Значение кадастровой стоимости присутствовало и в Отчете об оценке, имеющемся в материалах дела.

Поскольку стоимость определяется на 3 квартал 2019 года, то видно, что по данным, приведенным представителем истца, стоимость с первого квартала 2019 года на третий квартал 2019 года меняется менее чем на 1%, т.е. изменения незначительные, о чем и сказано на стр. 35 заключения, а потому введение корректировки не требуется.

На стр. 187 Справочника указана зависимость удельной цены торгово-офисного объекта от площади, а не арендной ставки, на стр. 110-111 отчета об оценке приведены фотоматериалы оцениваемого объекта, на которых отчетливо видно, что торговые площади представлены набором различных магазинов, что говорит о том, что объект не сдается целиком, а сдается блоками, что является нормальной рыночной практикой. Сложно представить трехэтажный торговый объект площадью 3 тыс. кв.м., который будет занимать один единственный магазин.

К тому же, в рамках расчета доходным подходом предусмотрено введение коэффициента арендопригодной площади, учитывающего потерю площади, не сдаваемой в аренду. Логика расчетов в данном случае такая же, как и в Отчете об оценке.

Таким образом, замечания представителя административного истца некорректны и не обоснованы. Расчеты, проведенные экспертом Бушковым А.Ю. выполнены в полном объеме, не противоречат действующему законодательству, без математических и методологических ошибок.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной повторной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 27 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Тырина С.И. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 27 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2 872,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 декабря 2019 года, в размере 120 744 799 (сто двадцать миллионов семьсот сорок четыре тысячи семьсот девяносто девять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 31 декабря 2020 года