Решение по делу № 2-1854/2015 от 30.04.2015

Дело №2-1854/15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2015 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Дюжакова И.О.,

при секретаре Подгорской А.В.,

с участием представителя истца открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Данилова О.А., действующего на основании доверенности серии 77 АВ № 6551949 ОТ 09.04.2015 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» к Мамедову Н.А.о., Алиевой К.М.к. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов,

установил:

Открытое акционерное общество (далее ОАО) «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» обратилось с иском к Мамедову Н.А.о, Алиевой К.М.к, в котором просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность по договору займа в размере 2.226.874 руб. 45 коп., из которых : остаток основного долга – 2.060.586 руб. 67 коп., проценты – 116.287 руб. 78 коп., пени – 50.000 руб., а начиная с 03 октября 2014 года по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 10,95 % годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Мамедову Н.А.о, Алиевой К.М.к, расположенную по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 64/70, кв. 116, состоящую из трех комнат, общей площадью 69,8 кв.м., путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 4.218.656 руб. 00 коп. (80% от отчета оценщика); расторгнуть договор займа № 331С/В-2009 от 06 ноября 2009 года; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате государственной пошлины в размере 27.334 руб. 37 коп.

В обоснование требований истец указывает, что в соответствии с условиями договора займа № 331С/В-2009 от 06 ноября 2009 года ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» предоставило Мамедову Н.А.о., Алиевой К.М.к. заем в размере 2.200.000 руб. 00 коп., сроком на 240 месяцев для приобретения в собственность жилого помещения по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. 64/70, кв. 116.

Заем в сумме 2.200.000 руб. 00 коп. зачислен 06 ноября 2009 года на счет ответчика Мамедова Н.А.о. в ООО КБ «Наратбанк». Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, законным владельцев которой в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию».

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов по состоянию на 02 октября 2014 года образовалась задолженность в размере 2.293.304 руб. 22 коп., что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

02 февраля 2015 года по заявленным исковым требованиям вынесено заочное решение, которым исковые требованиям удовлетворены.

30 апреля 2015 года заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию», действующий на основании доверенности, поддержал изложенное в исковом заявлении.

Ответчики Мамедов Н.А.о, Алиева К.М.к и третьи лица Мамедов Р.Н., Мамедов Э.Н. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом заказными письмами с уведомлением по месту регистрации.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся ответчиков и третьих лиц.

Исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно договора займа № 331С/В-2009 от 06 ноября 2009 года ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» предоставило Мамедову Н.А.о., Алиевой К.М.к. заем в размере 2.200.000 руб. 00 коп., сроком на 240 месяцев для приобретения в собственность жилого помещения по адресу: <адрес>

Заем в сумме 2.200.000 руб. 00 коп. зачислен 06 ноября 2009 года на счет ответчика Мамедова Н.А.о. в ООО КБ «Наратбанк». Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, законным владельцев которой в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию».

Таким образом, займодавец свои обязательства по условиям данного договора займа выполнил в полном объеме, выплатив заемщикам денежные средства.

Указанный договор займа не противоречит закону и соответствует требованиям статей 322-323, 361-363, 808-811, 819-820 ГК РФ, регулирующих ответственность заемщика перед займодавцем, и никем не оспорены.

Статья 807 ГК РФ устанавливает, что по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со статьей 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Обязанность заемщика возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, установлена в части 1 статьи 810 ГК РФ.

В соответствии с договором займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом и суммы неустойки, а также обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований займодавца.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

Право займодавца требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа совместно с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, для возврата очередной части займа, закреплено и частью 2 статьи 811 ГК РФ.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из представленных истцом доказательств по договору займа и расчету задолженности усматривается, что ответчиками допускалась просрочка погашения основного долга и процентов по кредиту, что свидетельствует о неисполнении условий договора займа, в связи с чем по состоянию на 02 октября 2014 года образовалась задолженность в общем размере 2.293.304 руб. 22 коп., из которых : остаток основного долга – 2.060.586 руб. 67 коп., проценты – 116.287 руб. 78 коп., пени – 116.429 руб. 77 коп. При этом истец в добровольном порядке снизил размер пени до 50.000 руб.

11 марта 2014 года ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» в адрес Мамедова Н.А.о. направлено уведомление о наличии задолженности по договору займа содержащее предложение о расторжении договора займа.

Исковые требования о расторжении договора займа подлежат удовлетворению, поскольку действия ответчиков по неуплате процентов за пользование займом привели к существенному нарушению условий договора займа. Эти обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора и взыскания с ответчиков суммы займа, процентов по договору, пени.

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность, суд приходит к выводу о том, что факт неисполнения заемщиками возложенных на них договором займа обязанностей, выразившийся в не погашении займа, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Отсутствие материальной возможности у ответчиков для погашения имеющейся задолженности не исключает их обязанности по выполнению принятых на себя обязательств по условиям договора займа, а потому требования истца о солидарном взыскании с Мамедова Н.А.о, Алиевой К.М.к задолженности по договору займа № 331С/В-2009 от 06 ноября 2009 года в общем размере 2.226.874 руб. 45 коп., из которых : остаток основного долга – 2.060.586 руб. 67 коп., проценты – 116.287 руб. 78 коп., пени – 50.000 руб., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Произведенный истцом расчет суммы задолженности по договору займа, суд находит правильным, соответствующим условиям договора и периоду просрочки его исполнения. Данный расчет ответчиками не оспорен, и доказательств отсутствия задолженности по займу представлено не было (ст. 56 ГПК РФ).

Оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ не имеется, поскольку сумма начисленной пени (неустойки) соразмерна размеру неисполненного обязательства.

Рассматривая требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Мамедовым Н.А.о, Алиевой К.М.к на основании договора-купли продажи от 06 ноября 2009 года приобретена в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от 06 ноября 2009 г., свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно пункту. 1 статьи 1 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 статьи 1 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В силу статьи 11 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно пункта 2 данной статьи к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Аналогичные нормы предусмотрены относительно ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Так согласно статьи 69.1 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Согласно статьи 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункту 1 статьи 54.1 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В судебном заседании установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками обеспеченного ипотекой обязательства по погашению суммы долга по целевому займу, а именно ответчиками допускалась просрочка внесения платежей.

Таким образом, суд, принимая во внимание изложенные положения закона, приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания по целевому займу на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, условный номер 64-64-01/290/2006-230 подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно части 2 статьи. 54 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; 2) являющегося предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при ее реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно отчету оценщика, выполненному ООО «Бюро оценки бизнеса» №2014-04/1122 от 23 сентября 2014 года рыночная стоимость объекта недвижимости – трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 5.273.320 руб.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 54 Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

Оснований не доверять отчету ООО «Бюро оценки бизнеса» у суда не имеется, данное заключение составлено компетентным лицом, имеющим квалификацию специалиста по оценочной деятельности, содержит подробное описание исследований, примененных методов и стандартов оценки. Данное заключение никем не оспорено.

С учетом изложенного, суд считает правильным установить начальную продажную цену квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 4.218.656 руб. (80% от отчета оценщика).

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, суд полагает возможным взыскать с ответчиков в равных долях в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче искового заявления, в размере 27.334 руб. 37 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ № 331░/░-2009 ░░ 06 ░░░░░░ 2009 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░.░.░., ░░░░░░░ ░.░.░..

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░.░., ░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № 331░/░-2009 ░░ 06 ░░░░░░ 2009 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 2.226.874 ░░░. 45 ░░░., ░░ ░░░░░░░ : ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – 2.060.586 ░░░. 67 ░░░., ░░░░░░░░ – 116.287 ░░░. 78 ░░░., ░░░░ – 50.000 ░░░., ░ ░░░░░░░ ░ 03 ░░░░░░░ 2014 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10,95 % ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 13.667 ░░░. 18 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 13.667 ░░░. 18 ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ ░░░░░ 64-64-01/290/2006-230, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 4.218.656 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 01 ░░░░ 2015 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░