Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-45372/2019 от 12.11.2019

Судья – Бондарева В.В. Дело 33 – 45372/19 (2-1019/19)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 10 декабря 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пшеничниковой С.В.

судей Поповой С.К., Метова О.А.

по докладу судьи краевого суда Поповой С.К.

при секретаре - помощнике судьи Кравченко А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ПАО Банк «Первомайский», представителя АО «Кэш/Дом», Зикринской А.Ю. на решение и дополнительное решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2019 года и от 20 сентября 2019 года, соответственно, по иску Рахмаковой Т.Ю. к ПАО Банк «Первомайский», АО «Кэш/Дом» о признании договора купли-продажи и ипотеки, договора найма, применении последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки, о применении последствия недействительности сделки к договору найма.

Заслушав доклад судьи Поповой С.К. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Рахмакова Т.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к ПАО Банк «Первомайский», ООО «КЭШ/ДОМ», в котором просила:

- признать договор купли-продажи и ипотеки <...> от <...>, заключенный Рахмаковой Т.Ю. с Банком «Первомайский» и ООО «КЭШ/ДОМ» недействительным;

- признать недействительным договор найма <...> от <...>, заключенный Рахмаковой Т.Ю. с ООО «КЭШ/ДОМ»;

- применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки <...> от <...>, заключенному Рахмаковой Т.Ю. с Банком «Первомайский» и ООО • «КЭШ/ДОМ» недействительным;

- применить последствия недействительности сделки к договору найма <...> от <...>, заключенный Рахмаковой Т.Ю. с ООО «КЭШ/ДОМ» недействительным.

В обоснование исковых требований в исковом заявлении и дополнениях к исковому заявлению указала, что обратилась в Банк «Первомайский» с целью получения кредита в размере 3 000 000 рублей под залог жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, принадлежащих истцу на основании брачного договора от <...>.

<...> ею заключен смешанный гражданско-правовой договор купли-продажи и ипотеки недвижимости <...>, согласно которому банк «Первомайский» с одной стороны и Рахмакова Т.Ю. с другой стороны и ООО «IМ-Эстейт» с третьей стороны, заключили настоящий договор, предусматривающий куплю-продажу недвижимого имущества и его ипотеку в пользу «Покупателя» с использованием кредитных средств.

Покупатель за счет кредитных средств, предоставляемых Кредитором, в соответствии с кредитным договором <...> от <...>, заключенному между сторонами, покупает, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, а именно, жилой дом, расположенный по ранее указанному адресу.

В соответствии с п. 1.3 договора недвижимое имущество, являющееся предметом договора, продается за 3 000 000 рублей, НДС не предусмотрен, в том числе: жилой дом – 1 050 000 рублей 00 копеек, земельный участок - 1 950 000 рублей 00 копеек.

В Банке «Первомайский» Рахмаковой Т.Ю. заключен договор найма <...> от <...> с ООО «IМ-Эстейт» в настоящее время ООО «КЭШ/ДОМ», согласно которому объекты недвижимости, расположенные по вышеуказанному адресу переходят в собственность нанимателя при условии внесения обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, фактически был заключен договор аренды с последующим выкупом.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества отсутствуют сведения об обремени в виде Ипотеки по закону, а также о договоре найма на жилой дом.

Согласно выписке жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу продан <...> Калюжняк А.А., <...> Зикринской А.Ю.

Ее воля была направлена на заключение кредитного договора ипотеки под залог жилого дома и земельного участка.

Сотрудники Банка «Первомайский» на переговорах, предшествующих заключению договора купли-продажи и ипотеки <...> от <...> и договор найма <...> от <...> ввели Рахмакову Т.Ю. в заблуждение в отношении природы сделки, так как Рахмакова Т.Ю. обратилась в Банк «Первомайский» за получением кредита под залог дома, не имела намерения обращаться в ОАО «КЭШ/ДОМ», а также не имела намерения продавать единственное жилье.

Под влиянием заблуждения помимо своей воли она составила неправильное мнение относительно обстоятельств, имеющих для нее существенное значение, а именно, Рахмакова Т.Ю. не хотела отчуждать свое имущество, Рахмакова Т.Ю. хотела взять заем под залог собственной недвижимости, но под влиянием неправильного мнения относительно данных обстоятельств совершила сделку, которую она бы не совершила, если бы не заблуждалась.

Кроме того, при обращении в Банк «Первомайский» ООО «1М - Эстейт» не позиционировало себя как отдельное от Банка «Первомайский» Общество. Рахмакова Т.Ю. была введена в заблуждение и по поводу лица, заключавшего с ней сделку, так как она полагала, что заключает сделку именно с Банком «Первомайский».

Наличие подписи истца в договоре купли - продажи и ипотеки <...> от <...> достоверно не может свидетельствовать об отсутствии со стороны заблуждения относительно природы сделки, так как иначе было бы невозможно оспаривание по данному основанию любой сделки, совершенной в письменной форме.

Не передавая спорные объекты недвижимости ответчику, истец была уверена в том, что недвижимость остается у нее, а сделка не является фактически продажей недвижимого имущества.

Таким образом, Банк «Первомайский» при содействии ООО «IМ-Эстейт» путем обмана заключили с истцом сделку купли-продажи имущества и найма, а не ипотеки.

Согласно позиции высших судов обман при совершении сделки может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, как от него требовалась по условиям оборота.

В данном случае банк «Первомайский» является профессиональным участником рынка, той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, при намерении физического лица, заключить договор ипотеки, должен был предоставить информацию о том, что по факту предоставил клиенту договор купли-продажи недвижимого имущества.

Она ни в каких отношениях с фирмой ООО «IМ-Эстейт» не состояла, ни фактически, ни юридически. Предварительных договоров о купле - продажи спорных объектов недвижимости не составляла.

В Банк «Первомайский» обратилась с целью получения кредита. Кроме того, банк при подписании вышеуказанных договоров не выдал на руки кредитный договор и договор найма жилого помещения.

Представитель ООО «IМ-Эстейт» при подписании договоров отсутствовал, а все договоры истец получала от представителя Банка «Первомайский», что не вызывало сомнения Рахмановой Т.Ю. в добросовестности банка.

Решением Кропоткинского городского суда от 23 июля 2018 года в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 26 июля 2019 года решение Кропоткинского городского суда от 23 июля 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2018 года отменены.

Обжалуемым решением Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2019 года исковые требования Рахмаковой Татьяны Юрьевны к ПАО Банк «Первомайский», ООО «КЭШ/ДОМ» о признании договора купли-продажи и ипотеки, договора найма, применении последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки, о применении последствия недействительности сделки к договору найма - удовлетворены.

Суд постановил: признать договор купли-продажи и ипотеки <...> от <...>, заключенный Рахмаковой Т.Ю. с ПАО Банк «Первомайский» и ООО «КЭШ/ДОМ» недействительным;

признать договор найма <...> от <...>, заключенный Рахмаковой Татьяной Юрьевной с ООО «КЭШ/ДОМ» недействительным;

применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки <...> от <...>, заключенному Рахмаковой Татьяной Юрьевной с ПАО Банк «Первомайский» и ООО «КЭШ/ДОМ» недействительным;

применить последствия недействительности сделки к договору найма <...> от <...>, заключенному Рахмаковой Татьяной Юрьевной с ООО «КЭШ/ДОМ» недействительным.

Дополнительным решением Кропоткинского городского суд Краснодарского края от 20 сентября 2019 года суд постановил:

признать отсутствующим право собственности ООО «КЭШ/ДОМ» на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>;

признать отсутствующим право собственности ООО «КЭШ/ДОМ» на жилой дом с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>;

аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о собственности ООО «КЭШ/ДОМ» на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...> от <...> <...>;

аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о собственности ООО «КЭШ/ДОМ» на жилой дом с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...> от <...> <...>.

признать отсутствующим залог земельного участка с кадастровым номером <...> и жилого дома с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...> в пользу ПАО Банк «Первомайский»;

аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о залоге земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: <...> от <...> <...>;

аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о залоге жилого дома с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: Краснодарский край, <...> от <...> <...>

В апелляционных жалобах представители ответчиков и третье лицо просят отменить указанное решение суда, ссылаясь на то, что решение вынесено с нарушением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, несоответствия выводов суда первой инстанции обстоятельствам спора.

Представитель ответчика (ООО «Кэш/Дом») в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить.

Представитель ответчика (в лице конкурсного управляющего ПАО Банк «Первомайский») в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить.

Третье лицо и представитель третьего лица (Калюжняк А.А.) в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции полагает решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу требований п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как установлено п. 2 названной статьи, при наличии условий, предусмотренных п. 1, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку, и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершенной им сделки.

Как усматривается из материалов дела, Рахмаковой Т.Ю. принадлежит жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, что подтверждено брачным договором от <...> (л.д. 95).

Рахмакова Т.Ю. является инвалидом второй группы, что подтверждается справкой серии <...> <...> от <...> (л.д. 153).

<...> между Рахмаковой Т.Ю. и ООО «1М-Эстейт» (с 01.07.2016 года АО «Кэш/Дом»), ПАО банк «Первомайский» заключен договор купли - продажи и ипотеки недвижимости <...>, предметом которого является принадлежащий Рахмаковой Т.Ю. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...> (л.д. 10-15).

Согласно п. 1.1 названного договора купли - продажи покупатель за счет кредитных денежных средств, предоставляемых кредитором согласно кредитному договору <...> от <...>, заключенному между покупателем и кредитором, покупает у продавца, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 договора.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора купли - продажи и ипотеки недвижимости от <...> Рахмакова Т.Ю. получила денежные средства от ООО «1М-Эстейт» в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается платежным поручением <...> от <...> (л.д. 73).

В силу ст. 1.9 договора купли - продажи и в силу закона объекты недвижимости, приобретаемые с использованием кредитных средств кредитора, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя, на указанные объекты недвижимости.

<...> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ООО «1М-Эстейт» выданы свидетельства о государственной регистрации права.

<...> между Рахмаковой Т.Ю. и ООО «1М-Эстейт» заключен договор найма жилого помещения (жилого дома) <...>, о чем составлен акт приема - передачи жилого помещения (жилого дома).

В соответствии с условиями указанного договора ООО «1М-Эстейт» предоставило (передало), а Рахмакова Т.Ю. приняла во временное возмездное владение и пользование (наем) недвижимое имущество: спорный жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу.

В соответствии с п. 4.1 договора найма жилого помещения <...> от <...> плата за пользование переданным в наем жилым помещением составила 3 000 рублей в сутки.

Согласно п. 5.1 названного договора срок действия договора установлен с <...> по <...>, указанный срок действия договора может быть продлен на каждые последующие 30 календарных дней, при условии предварительной оплаты нанимателем платы за пользование жилым помещением за каждые последующие 30 календарных дней, а также при отсутствии задолженности нанимателя по коммунальным платежам и отсутствии нарушений нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 1.11 договора найма жилого помещения (жилого дома) предусмотрено, что наниматель в течение срока действия договора имеет право выкупить жилое помещение при условии внесения полной стоимости жилого помещения, установленной в размере 3 045 015 рублей. Выкуп осуществляется по отдельному договору купли - продажи. Платежи за пользование переданным в наем жилым помещением, осуществляемые в соответствии с п. 4.1 договора ; найма не являются одновременно выкупными и не могут засчитываться в стоимость выкупной цены жилого помещения.

Рахмакова Т.Ю. выполняла условия договора найма, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 85-89).

<...> Рахмакова Т.Ю. обратилась к АО «Кэш/Дом» с предложением о выкупе вышеуказанных объектов недвижимости, что не предусмотрено п. 1.11 договора найма жилого помещения (жилого дома) <...> от <...>.

Рахмакова Т.Ю. расторгла договор найма, что подтверждено соглашением от <...> (л.д. 90).

<...> между АО «Кэш/Дом» и Рахмаковой Т.Ю. заключен акт приема - передачи спорных объектов, согласно которому Рахмакова Т.Ю. в связи с расторжением договора найма жилого помещения <...> от <...> передала, а наймодатель АО «Кэш/Дом» принял вышеуказанное имущество (л.д. 91).

<...> между Калюжняком А.А. в лице законного представителя Калюжняк А.Ю. и АО «Кэш/Дом» заключен договор купли - продажи спорных объектов недвижимости на сумму 3 045 015 рублей.

<...> Калюжняк А.А. продал вышеуказанное недвижимое имущество Зикринской А.Ю., что подтверждено договором купли - продажи от <...>, выписками ЕГРН от <...>.

Суд установил, что Рахмакова Т.Ю. обращалась в Банк «Первомайский» за получением кредита, в выдаче которого ей было отказано.

Также установлено, что истец заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что заключает кредитный договор под залог принадлежащего ей недвижимого имущества.

При этом данное заблуждение является существенным, поскольку при разумной и объективной оценке ситуации, в соответствии с которой истец в силу своего состояния здоровья, отчуждала жилое помещение, являющееся единственным местом ее жительства и местом регистрации, позволяющие получать социальные выплаты и пенсионное обеспечение, истец не заключила бы сделку, если бы знала о фактическом положении дел.

Кроме того, между Калюжняком А.А. и Рахмаковой Т.Ю. отсутствовали какие - либо договоры аренды, найма или иные, предоставляющие право Рахмаковой Т.Ю. использовать данный дом.

Калюжняк А.А., являясь собственником с <...> по <...> год не нес бремя содержания принадлежащего ему имущества, не осуществлял оплату коммунальных услуг и оплату налога на имущество.

В течение 2-х лет все расходы по обслуживанию спорного жилого дома и земельного участка осуществлялись Рахмаковой Т.Ю., что подтверждено квитанциями об оплате коммунальных услуг (л.д. 155- 177).

В соответствии с вышеизложенным судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда, т.к. доводы жалоб ответчиков и третьего лица судебная коллегия находит необоснованными, они не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы подтверждения не нашли.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего дела не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным. Доводы, указанные в апелляционной жалобе, подтверждения не нашли.

Руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2019 года и дополнительное решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 20 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ПАО Банк «Первомайский», представителя АО «Кэш/Дом», Зикринской А.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: