Решение по делу № 3а-154/2020 от 27.04.2020

Дело №3а-62/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2020 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи ОрловойИ.Н., при секретаре судебного заседания Львовой Е.В.,

при участии представителя Иванова Ю.А. Старикова И.Г.,

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии Молоствовой М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению Иванова Юрия Анатольевича об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Иванов Ю.А., действуя через представителя Старикова И.Г., обратился в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, имеющего местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 708539, 28 руб.

Заявленное требование мотивировано тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит указанный земельный участок, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 3 083 572, 14 руб. Не согласившись с установленной кадастровой стоимостью административный истец обратился к специалисту с целью оценки рыночной стоимости указанного земельного участка. Согласно отчету от 06.12.2019 №, выполненному оценщиком ООО «<данные изъяты>» г. Алатырь, рыночная стоимость указанного земельного участка составила 708539 руб. 28 коп. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, связанные с уплатой земельного налога, ввиду того, что кадастровая стоимость подлежит применению при определении налоговой базы земельного участка.

Административный истец Иванов Ю.А. в судебное заседание не явился, реализовав процессуальные права через представителя Старикова И.Г., поддержавшего в судебном заседании заявленное требование.

Распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 11 ноября 2016 года № 790-р Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики уполномочено назначить представителя Кабинета Министров Чувашской Республики при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Определением судьи от 7 февраля 20202 года произведена замена заинтересованного лица Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики на правопреемника Государственную службу Чувашской Республики по делам юстиции, привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Представители административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики, заинтересованных лиц Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в судебное заседание не явился. В материалы дела представлен письменный отзыв от 9 января 2020 года № 12/05-30, в котором удовлетворение заявленного требования оставлено на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии Молоствова М.Г. в судебном заседании удовлетворение заявленного требования оставила на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии, администрации города Чебоксары в судебное заседание не направили своих представителей.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в соответствии с которым государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статьи 24.11, 24.12, 24.13).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка площадью 537 кв.м. с кадастровым номером №, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания, имеющего местоположение: <адрес>.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости 20 декабря 2019 года, т.е. до внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости, последовавшей 28 января 2020 года.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики в 2013 году выполнена ООО «<данные изъяты>» (<адрес>) на основании государственного контракта, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных работ оценщиком составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Чувашской Республики. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 28.06.2013, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков «<данные изъяты>» (<адрес>).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года №396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года. В состав указанного нормативного правового акта входили три приложения: Приложение № 1 (результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики), Приложение № 2 (средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов, расположенных на территории Чувашской Республики) и Приложение № 3 (Минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), расположенных на территории Чувашской Республики).

В соответствии с названным Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в результате массовой оценки и составила 3083572, 14 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Приказом Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 года № 943 утвержден Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с пунктом 12 которого статус «актуальная» присваивается записи, содержащей актуальные сведения о характеристиках объекта недвижимости на любой текущий момент времени, при принятии решения об осуществлении кадастрового учета и внесении таких сведений в кадастр недвижимости;

статус «архивная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи о характеристиках объекта недвижимости в связи со снятием с учета объекта недвижимости.

В связи с тем, что, как было указано выше, с 01 января 2020 года установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная кадастровая стоимость согласно постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 26 декабря 2012 года № 586, является архивной.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 52 Налогового кодекса РФ налог, подлежащий уплате физическими лицами в отношении объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, исчисляется налоговыми органами не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления.

Представитель административного истца в судебном заседании пояснил, что обращение в суд основано необходимостью перерасчета земельного налога за прошлые периоды.

Таким образом, поскольку административный истец является собственником указанного земельного участка, размер исчисленного налога зависит от его кадастровой стоимости, несмотря на то, что с 1 января 2020 года эта кадастровая стоимость стала архивной, право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости применительно к положениям ст. 52 НК РФ сохраняется за административным истцом за три предшествующих налоговых периода, в связи с чем, пропущенный административным истцом соответствующий пятилетний срок подлежит восстановлению.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере рыночной стоимости, представлен отчет от 6 декабря 2019 года №, изготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» Рыбниковым А.М., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 708539, 28 руб.

Как видно из представленного отчета, определение рыночной стоимости земельного участка произведено в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы, оценщик использовал сравнительный подход и обосновал невозможность применения затратного и доходного подходов.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный отчет содержит описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов, приложены скриншоты объявлений, указаны адреса сайтов, к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки.

Лица, участвующие по делу, претензий к представленному отчету не имеют, доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка суду не представили.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет отвечает требованиям относимости и допустимости и выводы, изложенные в нем, служат основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка в размерах, определенных в нем.

Установленная кадастровая стоимость согласно положений статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» подлежит применению до 31 декабря 2019 года и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Удовлетворить административное исковое заявление Иванова Юрия Анатольевича.

Восстановить процессуальный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, имеющего местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 708539, 28 руб. на период до 31 декабря 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (<адрес>) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.Н.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2020 года