Решение по делу № 2-3075/2012 ~ М-2094/2012 от 26.04.2012

дело № 2-3075/2012

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 июля 2012 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кулинича Д.Н.,

при секретаре Герасимовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Калининградского отделения №8626 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ново-Строй», Чернышеву А.В., Диденко А.А. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Калининградского отделения №8626 обратилось в суд с исковым заявлением к ООО «Ново-Строй», Чернышеву А.В., Диденко А.А. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, указав в обоснование поданного иска, что ДД.ММ.ГГГГ году между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ныне именуемое ОАО «Сбербанк России») в лице Калининградского отделения №8626 и ООО «Либор-Н» был заключен договор о невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме Х рублей для финансирования строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями и со встроенно-пристроенной автостоянкой, однако определением Арбитражного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Либор-Н» была инициирована процедура несостоятельности (банкротства) – конкурсное производство; при этом задолженность по кредитному договору составила Х рублей, что подтверждено вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ; после вынесения данного решения должником было произведено частичное погашение суммы долга и в настоящее время сумма задолженности составляет Х рублей. В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ между банком и ООО «Ново-Строй» был заключен договор ипотеки, в соответствии с условиями которого последним в залог банку был передан земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору ипотеки было установлено, что предметом залога является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство многоквартирного жилого дома (12 этажей), площадью 3041 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, залоговая стоимость объекта определена сторонами в размере Х рублей. Данный договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ. После получения ДД.ММ.ГГГГ Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним банку стало известно о заключении между ООО «Ново-Строй» и Чернышевым А.В. договора долевого участия в строительстве квартиры строительный №, общей площадью 37,85 кв.м., на 2-м этаже в строящемся доме по адресу: <адрес>. Считая, что ООО «Ново-Строй» незаконно привлекло дольщика к строительству дома без получения на это согласия банка, как залогодержателя земельного участка, на котором строиться данный дом, ссылаясь при этом на положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ОАО «Сбербанк России» в лице Калининградского отделения №8626 обратилось в суд с требованием о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО «Ново-Строй» и Чернышевым А.В., предметом которого явилась квартира строительный №, общей проектной площадью 37,85 кв.м., на 2-м этаже <адрес> в <адрес>, а также о взыскании судебных расходов в размере Х рублей.

В судебном заседании представитель истца ОАО «» Новиков В.М. заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в нем, указал, что на заключение договоров долевого участия в строительстве ООО «Ново-Строй» должен был получить соответствующие согласие банка, как залогодержателя земельного участка по договору ипотеки, однако этого сделано не было; дополнительно пояснил, что банку было известно о целевом назначении земельного участка, однако это не освобождало ответчика о необходимости получения согласия на заключение договоров долевого участия в строительстве. Поскольку, как было установлено в судебном заседании, Чернышев А.В. переуступил свои права по оспариваемому договору Диденко А.А., ходатайствовал о привлечении в качестве соответчика Диденко А.А..

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Ново-Строй» Котельникова С.И. с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, поскольку о целевом назначении земельного участка при заключении договора ипотеки было известно, более того, банком давалось согласие на объединение земельных участков, где также указана цель его использования; проектная документация на строительство дома была готова еще до заключения договора ипотеки, информация об этом публиковалась на официальном сайте, в том числе и о том, что дом будет строиться на средства дольщиков; ДД.ММ.ГГГГ осуществлялась выездная плановая проверка ООО «Ново-Строй» Контрольно-ревизионной службой Калининградской области, которая при проверке отношений, связанных с привлечением обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома по договорам долевого участия, нарушений не выявила; кроме того, в ходе исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом было вынесено постановление, которым снят арест с земельного участка с заменой его на запрет на отчуждение и разрешена регистрация договоров долевого участия физических лиц.

Ответчики Чернышев А.В. и Диденко А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, о причине отсутствия не сообщили, заявлений об отложении рассмотрения дела не представили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ году между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ныне именуемое ОАО «Сбербанк России») в лице Калининградского отделения №8626 и ООО «Либор-Н» был заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому Банк открыл Заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме Х рублей для финансирования строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями и со встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: <адрес> – Фортовая дорога, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств по данному кредитному договору Банком были заключены ряд договоров поручительства, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Ново-Строй».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ново-Строй» и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) был заключен договор ипотеки №, предметом которого явился земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, оценочная стоимость данного объекта недвижимости установлена сторонами в сумме Х рублей. В соответствии с п.2.1 Договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Либор-Н», возникших на основании вышеназванного договора от ДД.ММ.ГГГГ об открытии невозобновляемой кредитной линии.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным решением от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Калининградского отделения № с ООО «Либор-Н» и поручителей солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере Х рублей; обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе имущество ООО «Ново-Строй» - земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с определением начальной продажной цены Х рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено Дополнительное соглашение № к договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ «Статья 1. Предмет Договора» изложена в следующей редакции: предметом залога является объект недвижимости – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительств многоквартирного жилого дома, 12 этажей, площадью 3041 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.При этом право собственности Залогодателя на указанный объект недвижимости подтверждалось договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (площадью 600,0 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер №); договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (площадью 600,0 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер №);договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (площадью 840,0 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер №);договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (площадью 1000,0 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер №); решением Единственного участника ООО «Ново-Строй» от ДД.ММ.ГГГГ об объединении вышеперечисленных земельных участков в один, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и выдано свидетельство о государственной регистрации права Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, бланк 39-АА №. Оценочная стоимость данного объекта недвижимости установлена сторонами в сумме Х рублей.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Либор-Н» была инициирована процедура несостоятельности (банкротства) – конкурсное производство; при этом задолженность по кредитному договору составила Х рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Сбербанк России» была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из содержания которой следовало, что собственником вышеназванного земельного участка, площадью 3041 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, переданного в залог банку по договору ипотеки, ООО «Ново-Строй» были заключены договора долевого участия строительства многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке, в том числе один из договоров - с ответчиком Чернышевым А.В.

Ссылаясь на то, что ООО «Ново-Строй» был заключен договор долевого участия с Чернышевым А.В. без получения на то согласия банка, как залогодержателя земельного участка по договору ипотеки, ОАО «Сбербанк России» в лице Калининградского отделения №8626 обратилось в суд с требованием о признании данного договора недействительным.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 ст. 13 данного Федерального закона, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества является банк; 2) от залогодержателя (банка) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства.

В силу ч.1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как установлено, договор ипотеки, предметом которого явился земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, был заключен между ООО «Ново-Строй» и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) 08 июня 2009 года.

ДД.ММ.ГГГГ между Чернышевым А.В. и ООО «Ново-Строй» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома на указанном земельном участке, предметом которого явилось строительство квартиры строительный №, на 2-м этаже <адрес>. При этом в пункте 1.2 данного договора было указано, что застройщиком заключен договор ипотеки земельного участка в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО), зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Чернышевым А.В. и Диденко А.А. заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым последний принял на себя права и обязанности, вытекающие из оспариваемого договора.

Таким образом, в силу вышеприведенных правовых положений при наличии ранее заключенного договора залога земельного участка, отношения, связанные с последующим привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства и заключением с ними договоров участия в долевом строительстве жилого дома на указанном земельном участке подлежали регулированию нормами ч.6 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то есть ООО «Ново-Строй» как залогодателю требовалось получить от ОАО «Сбербанк России» как залогодержателя согласие на удовлетворение требований банка за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства. Однако в ходе рассмотрения дела было установлено и не оспаривалось сторонами, что такого соглашения между сторонами не достигалось, согласия на заключение договора долевого участия с Чернышевым А.В. ОАО «Сбербанк России» не давалось.

Вместе с тем, несмотря на то обстоятельство, что для заключения оспариваемого договора долевого участия в строительстве с Чернышевым А.В., не было получено соответствующее согласие ОАО «Сбербанк России», анализ представленных в материалы дела документов и правоотношений сторон, свидетельствуют о том, что банк, как залогодержатель земельного участка, знал ранее о целевом назначении данного земельного участка, о строительстве жилого дома с привлечением средств дольщиков мог узнать раньше, а не ДД.ММ.ГГГГ, как указано в исковом заявлении, но своими конклюдентными действиями не возражал против привлечения к строительству участников долевого строительства. В этой связи суд не находит оснований для признания оспариваемого договора долевого участия в строительстве по приведенным в иске доводам недействительным.

Так, в соответствии с пунктом 1.2 договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ первоначально предметом залога явился земельный участок, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с целевым назначением «под строительство индивидуального жилого дома». При этом согласно пункту 4.2.1 договора залогодателю (ООО «Ново-Строй») предоставлено право пользоваться предметом залога в соответствии с его целевым назначением и получать доходы от предмета залога, обеспечивая его сохранность.

Позднее, ДД.ММ.ГГГГ Решением единственного участника ООО «Ново-Строй» Рожновой Е.В. были объединены четыре земельных участка, расположенных по адресу: <адрес>, с сохранением обременения; вновь образованному земельному участку, площадью 3041 кв.м. +/- 19,3 кв.м., был присвоен кадастровый номер 39:15:132605:32, адрес: <адрес>, указано разрешенное использование «под строительство многоквартирного жилого дома 12 этажей».

Для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок требовалось согласие Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО), как залогодержателя одного из объединяемых земельных участков, которое было получено. ДД.ММ.ГГГГ и.о. Управляющего Калининградским отделением № Сбербанка Р.С. А.И. в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области было направлено письмо о предоставлении согласия на объединение земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с сохранением обременения.

ДД.ММ.ГГГГ году ООО «Ново-Строй» было получено разрешение Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» № на строительство многоквартирного жилого дома (10 этажей, 80 квартир) на указанном земельном участке, площадью 3041 кв.м.; была составлена проектная декларация на строительство данного многоквартирного дома, которая опубликована в сети интернет на сайте: www.prussia-kld.ru. При этом из содержания данной декларации следует, что уставный капитал ООО «Ново-Строй» составил Х рублей, по данным бухгалтерской отчетности на ДД.ММ.ГГГГ у общества был убыток 61 тысяча рублей, само же строительство дома оценено в Х млн. рублей и в графе «иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома» указано «нет», в этой связи можно предположить, что будут привлекаться дольщики к строительству данного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области было вынесено постановление, которым вносилось изменение в ранее вынесенное постановление от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на земельный участок, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а именно: снимался арест с данного земельного участка и заменялся на запрет на отчуждение с разрешением регистрации договоров долевого участия физических лиц. При этом из содержания данного постановления следует, что оно выносилось в связи с поступившей в Отдел информацией о нахождении жилого дома на указанном земельном участке и приостановлении регистрации договоров долевого участия по причине наложения ареста на него, с целью недопущения нарушения прав дольщиков и возникла необходимость внесения изменений. Данное постановление было направлено как в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (получено ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется соответствующая отметка), так и в Калининградское отделение №8626 Сбербанка России, как взыскателю по исполнительному производству.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что данного документа в банк не поступало, тем не менее, не отрицал то обстоятельство, что представители ОАО «Сбербанк России» в лице Калининградского отделения №8626 регулярно знакомятся с материалами исполнительного производства и контролируют ход исполнительных действий. Кроме того, представителем ответчика также в судебном заседании было сообщено, что материалы исполнительного производства обозревались несколько раз в Центральном (Октябрьском) районном суде г. Калининграда в январе 2012 года при рассмотрении гражданских дел по жалобам на действия судебного пристава, что также представителем истца не отрицалось.

В феврале 2012 года Контрольно-ревизионной службой Калининградской области в отношении ООО «Ново-Строй» проводилась проверка на предмет отношений, связанных с привлечением обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома в <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ был составлен соответствующий акт. При этом никаких замечаний, связанных с нахождением земельного участка, на котором строится жилой дом, в залоге у банка и заключением договоров долевого участия при этом, высказано не было. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ было заключено 32 договора участия в долевом строительстве, степень готовности объекта на ДД.ММ.ГГГГ составила 12,6%.

Согласно пункту 4.1.5 заключенного между сторонами договора ипотеки залогодатель должен обеспечить залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния предмета залога; в течение пяти рабочий дней предоставлять залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно предмета залога. Тем самым, банку была предоставлена возможность проверять земельный участок, его состояние, факт ведения строительства на нем. Однако из данных представителем истца в судебном заседании пояснений следует, что такие проверки банком осуществлялись, но имеется только один акт, датированный августом 2011 года.

Кроме того, следует отметить, что предметом залога по договору ипотеки обеспечивалось исполнение обязательств ООО «Либор-Н» перед истцом, возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии. Собственных же кредитных обязательств у ООО «Ново-Строй», как застройщика, перед банком не было.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований ОАО «Сбербанк России» в лице Калининградского отделения №8626 о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО «Ново-Строй» и Чернышевым А.В., в этой связи не подлежат и удовлетворению требования истца о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Калининградского отделения №8626 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ново-Строй», Чернышеву А.В., Диденко А.А. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2012 года.

Судья: Кулинич Д.Н