Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-716/2021 ~ М-266/2021 от 21.01.2021

Дело №2-716/2021

УИД 23RS0058-01-2021-000337-78

        РЕШЕНИЕ

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

        04 марта 2021 года                                                                                        город Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре                            Гончаровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варельджан ФИО7 ФИО9 к Казанской ФИО11 ФИО13 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности,

            УСТАНОВИЛ:

    Варельджан С.М. обратилась в суд с иском Казанской А.В. в котором просит суд обязать ответчика заключить с Варельджан С.М. договор купли-продажи недвижимого имущества: здание, назначение: жилой дом, наименование: жилой дом, площадь 146,1 кв.м., этажность - 3, в том числе подземных - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, дом № 72/7; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 21,2 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 8,9 (восемь целых девять десятых) кв.м., этажность - 1 (один), кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м., этажность - 1 (один), кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; земельный участок, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 684 кв.м., адрес местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2020 г.

        Кроме того, признать право собственности истца на указанное недвижимое имущество, а так же, установить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации прекращения права собственности Казанской А.В. на перечисленное имущество и государственной регистрации права собственности истца на данное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 03.06.2020 г. между Истцом и Казанской А.В. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно указанного договора было установлено о «заключении в будущем, но не позднее 20.07.2020 г., Договора купли-продажи (далее - Основной договор) недвижимого имущества : жилого дома, площадь 146,1 кв.м. расположенного по адресу город Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, дом № 72/7, четырех нежилых зданий расположенных по адресу г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>, а так же земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 684 кв.м., по адресу город Сочи, Хостинский район.

Отчуждаемый жилой дом и нежилые здания - хозяйственные постройки расположены на отчуждаемом земельном участке.

Согласно пункту 2 указанного предварительного договора, основной договор заключается сторонами не позднее 27.07.2020 г.

Пунктом 4 Предварительного договора Сторонами была согласована стоимость Недвижимого имущества, которая составила 7 000 000 (Семь миллионов) рублей. При этом было указано, что, в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению Основного договора купли-продажи Недвижимого имущества Покупатель выплачивает Продавцу стоимость Недвижимого имущества в размере семь миллионов рублей. На момент заключения предварительного договора стоимость недвижимого имущества оплачена Покупателем в полном объёме, о чём, помимо указания в договоре, имеется расписка.

Таким образом, истец полностью оплатила стоимость недвижимого имущества в установленном размере, о чём имеется соответствующее подтверждение.

Пунктом 6 Предварительного договора установлено, что Стороны не вправе отказаться от заключения Основного договора в одностороннем порядке. Пунктом 7 закреплено, что в случае отказа одной Стороны от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключения договора и проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в пункте 1 настоящего Договора, а Покупатель - также с требованиями о признании права собственности на указанные объекты недвижимости.

Установленный Предварительным договором срок заключения основного договора (27.07.2020 г.) истёк, однако, Основной договор купли-продажи до настоящего времени не заключен, при том, что стоимость недвижимого имущества оплачена истцом в полном объёме.

Варельджан С.М. указывает, что она обращалась к Казанской А.В. с просьбой заключить основной договор, также 03.09.2020 г. ею была направлена претензия с требованием к Казанской А.В. подписать основной договор купли-продажи недвижимого имущества, после чего, обратиться совместно в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр), либо в МФЦ города Сочи для сдачи документов на осуществлении государственной регистрации перехода права собственности.

Однако Казанская А.В. отказывается от заключения основного договора, ссылаясь на изменение курса национальной валюты, в связи с чем, истец обращается в суд.

Истец Казанцева С.М. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. В суд направлено заявление истца о рассмотрении дела в ее отсутствие, и удовлетворении требований.

Ответчик Казанская А.В. и его представитель в судебное заседание, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Ответчиком представлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и возражениями по заявленным требованиям.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ответчика.

Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, и представленные доказательства суд приходит к следующему.

В силу ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ следует, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, в том числе его продажи.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из материалов дела следует, чт. 03.07.2020 года между Казанской А.В.. (Продавец) и Варельджан С.М. (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: жилой дома, площадь 146,1 кв.м., этажность - 3, в том числе подземных - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, дом № 72/7; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 21,2 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 8,9 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер №, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>; земельный участок, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 684 кв.м., адрес город Сочи, Хостинский район по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в дальнейшем договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец продаст, а покупатель приобретет в собственность земельный участок, жилой дом и 4 нежилых помещения- хозблок.

Пунктом 4 Предварительного договора сторонами была согласована стоимость Недвижимого имущества, которая составила 7000000 (Семь миллионов) рублей.

При этом было установлено, что в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению Основного договора купли-продажи Недвижимого имущества Покупатель выплачивает Продавцу стоимость Недвижимого имущества в размере 7 000000 рублей

Согласно расписки от 03.06.2020 года    продавец Казанская А.В. получила от Варельджан С.М.    денежные средства в размере 7000000 рублей в качестве оплаты стоимости недвижимого имущества, определенного в предварительном договоре.

Так же 03.06.2020 года истцом Варельджан С.М. и ответчиком Казанской А.В. подписан Акт приема-передачи денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2020 года.

Пунктом 6 Предварительного договора установлено, что Стороны не вправе отказаться от заключения Основного договора в одностороннем порядке. Пунктом 7 закреплено, что в случае отказа одной Стороны от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключения договора и проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в пункте 1 настоящего Договора, а Покупатель - также с требованиями о признании права собственности на указанные объекты недвижимости.

При этом в предварительном договоре указано, что основной договор купли-продажи подлежит заключению не позднее 27.07.2020 года.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец Варельджан С.М. ссылается на то, что обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества были ею исполнены в полном объеме, что свидетельствует о наличии правовых оснований для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи в отношении жилого дома, нежилых помещений и земельного участка, и признании за ней права собственности на указанное в предварительном договоре недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что предложение о заключении основного договора купли-продажи направлено истцом в адрес ответчика только 03.09.2020 года, несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи заключен между сторонами 03 июня 2020 года, а установленный предварительным договором срок заключения определен до 27.07.2020 года.

Тем самым основной договор купли-продажи объектов недвижимости в установленный предварительным договором срок - не позднее 27.07.2020 г., между истцом и ответчиком заключен не был, что подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить вторую сторону к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре.

В силу п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Доводы стороны истца о том, что Варельджан С.М. устно обращалась к ответчику в установленный срок с требованием заключить основной договор, не подтверждены допустимыми доказательствами, которыми в силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации являются только письменные предложения о заключении договора, направленные другой стороне до 27.07.2020.

Доводы истца о том, что ею выполнены условия по оплате стоимости жилого дома, что свидетельствует о возникновении у нее оснований для регистрации права собственности на данный объект недвижимости, суд не принимает по следующим основаниям.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и иными объектами недвижимости, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, согласно статье 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Непосредственно из предварительного договора какие-либо имущественные права на вещь, которая должна быть предметом основного договора, возникнуть не могут, поскольку это противоречит правовой природе предварительного договора.

Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорных объектов недвижимости, а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, правовых оснований для признания сделки купли-продажи в отношении жилого дома, земельного участка и иных объектов недвижимости, состоявшейся и признания права собственности на спорный жилой дом за истцом, у суда не имеется.

Суд при установленных обстоятельствах, учитывая положения приведенных выше норм действующего законодательства, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований и признания за истцом права собственности на объекты недвижимости, а именно жилой дом, нежилые здания, а так же земельный участок, поскольку фактически предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора, в рассматриваемом случае основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, а факт оплаты истцом указанной в предварительном договоре стоимости жилого дома не свидетельствует об исполнении им обязанности по договору купли-продажи, так как основной договор между сторонами так и не был заключен.

При этом суд принимает во внимание, что истец не лишена права обратиться к ответчику с требованиями о взыскании ранее переданных денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Варельджан ФИО8 ФИО10 к Казанской ФИО12 ФИО14 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 11.03.2020.

Судья                 О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья                                                 Крижановская О.А.