Решение по делу № 33АПа-3736/2019 от 13.08.2019

    УИД 28RS0023-01-2018-002638-95

    Дело № 33АПа-3736/2019                                                 Судья первой инстанции:

    Докладчик Ковалёва Ю.В.                 Муратов В.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 сентября 2019 года                                                                город Благовещенск

Судебная коллегия по административным делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего Ковалёвой Ю.В.,

судей Костыревой Е.Л., Михайленко В.Г.,

при секретаре Китаеве И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Монахова А.К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании незаконным приостановления государственной регистрации залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, отказа в государственной регистрации от 05 декабря 2018 года

по апелляционным жалобам представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области Сакович С.А., заинтересованного лица Рожновой Т.Н. на решение Тындинского районного суда Амурской области от 30 мая 2019 года, которым постановлено:

в удовлетворении ходатайства Рожновой Т.Н. о прекращении производства по настоящему административному делу отказать.

Исковые требования Монахова А.К. удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным приостановление от 05 сентября 2018 года государственной регистрации ипотеки (без регистрации сделки) в отношении объекта недвижимости: объект недвижимости кадастровый №, базы отдела материально-технического снабжения, назначение нежилое, производственное (промышленное) 1 – этажный, общая площадь 3596,1 кв.м, инв. №, лит. А2-А7, М1-М3, Д1-Д3, Б, 1-2, 1-4, <адрес>, документы на который представлены 25 августа 2018 года.

Признать незаконным отказ от 05 декабря 2018 года в государственной регистрации ипотеки (без регистрации сделки) в отношении объекта недвижимости: объект недвижимости кадастровый №, базы отдела материально-технического снабжения, назначение нежилое, производственное (промышленное) 1 – этажный, общая площадь 3596,1 кв.м, инв. №, лит. А2-А7, М1-М3, Д1-Д3, Б, 1-2, 1-4, <адрес>, документы на который представлены 25 августа 2018 года.

Заслушав дело по докладу судьи Ковалёвой Ю.В., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Монахов А.К. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Амурской области, указав в обоснование требований, что 25 июля 2018 между ним и Рожновым О.А. был заключен договор займа на сумму 3 200 000 рублей. В обеспечение исполнения данного обязательства между ним и Рожновой Т.Н. был подписан договор о залоге, принадлежащей ей базы отдела материально-технического снабжения (ОМТС), расположенной по <адрес>, кадастровый №, общей площадью 3 596,1 кв.м.

25 августа 2018 года указанный договор залога был представлен на государственную регистрацию обременения в Тындинский отдел Росреестра, после чего он уехал в г. Ярославль к месту своего жительства.

05 декабря 2018 года при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество он узнал, что 05 сентября 2018 года государственная регистрация обременения в виде ипотеки на базу ОМТС была приостановлена, а 05 декабря 2018 года в государственной регистрации ипотеки было отказано.

Просил суд признать незаконным приостановление государственной регистрации от 05 сентября 2018 года, отказ в государственной регистрации от 05 декабря 2018 года.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца на иске настаивала.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда первой инстанции не явились, дело рассмотрено судом без их участия.

Заинтересованное лицо Рожнова Т.Н. представила письменные возражения на административный иск, в которых полагала договор залога от 25 июля 2018 года незаключенным ввиду отсутствия в нем всех сведений, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и являющихся существенными условиями договора.

Также заинтересованное лицо Рожнова Т.Н. представила заявление о прекращении производства по делу, ссылаясь на наличие спора о праве на залог объекта недвижимости, подлежащий рассмотрению по правилам гражданского судопроизводства.

Тындинским районным судом Амурской области 30 мая 2019 года постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Управления Росреестра по Амурской области ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. В жалобе не соглашается с позицией суда об отсутствии необходимости сторон договора залога обращаться в регистрирующий орган с дополнительным заявлением о государственной регистрации ипотеки аренды земельного участка, на котором расположен предмет залога, возникающей в силу закона. Настаивает, что при отсутствии такого заявления сторон договора у регистрирующего органа не было оснований для проведения государственной регистрации ипотеки заявленного объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо Рожнова Т.Н. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, производство по делу прекратить. Приводит доводы, аналогичные изложенным при рассмотрении дела в суде первой инстанции, настаивая на несоответствии договора залога требованиям закона, влекущим его не заключение, а также на наличие спора о праве на залог на объект недвижимости, подлежащий рассмотрению по правилам гражданского судопроизводства.

Письменных возражений на доводы апелляционных жалоб не поступило.

Лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Дело в соответствии с положениями статей 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25 июля 2018 года между Монаховым А.К. и Рожновым О.А. заключен договор займа, по которому Монахов А.К. передал Рожнову О.А. денежные средства в размере 3 200 000 рублей на срок до 25 октября 2018 года.

Также 25 июля 2018 года между Рожновой Т.Н. и Монаховым А.К. в счет обеспечения исполнения обязательств Рожнова О.А по указанному договору займа от 25 июля 2018 года заключен договор залога, по которому Рожнова Т.Н. передала Монахову А.К. в залог принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество – базу отдела материально-технического снабжения, кадастровый (условный) №, расположенную по <адрес>, назначение: нежилое, общая площадь 3 596,1 кв.м. Предмет залога расположен на земельном участке по <адрес> кадастровый №.

Договором залога предусматривалось, что залогодержатель имеет право в случае неисполнения Рожновым О.А. обязательств, предусмотренных договором займа от 25 июля 2018 года, получить возмещение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя; залогодатель подтверждает, что он ознакомлен с договором займа от 25 июля 2018 года и понимает возможные последствия, вызванные не исполнением (ненадлежащим исполнением) Рожновым О.А. обязательств, предусмотренных договором займа.

Уведомлением от 05 сентября 2018 года Межмуниципальный отдел по г. Тынде и Тындинскому району Управления Росреестра по Амурской области сообщил о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости – базы ОМТС в связи с необходимостью приведения договора залога (указание в тексте уведомления на договор займа судебная коллегия расценивает как техническую ошибку) от 25 июля 2018 года в соответствие со статьями 9, 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно указать сумму и срок исполнения обеспечиваемого обязательства, прописать в договоре земельный участок, на котором находится предмет залога – база ОМТС, а также обратиться в МФЦ и подать заявление на регистрацию ипотеки в отношении земельного участка с оплатой пошлины.

Уведомлением от 05 декабря 2018 года Межмуниципальный отдел по г. Тынде и Тындинскому району Управления Росреестра по Амурской области сообщил об отказе в государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости – базы ОМТС в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации ипотеки и не устранением причин ее приостановления.

Не согласившись с вынесенными решениями (уведомлениями), административный истец обратился в суд.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральных законов от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и проанализировав содержание спорного договора залога, пришел к выводу, что необходимые сведения о сумме и сроке исполнения обеспечиваемого залогом обязательства в договоре залога обозначены путем отсылки к такому обязательству (договору займа от 25 июля 2018 года), залогодателю – Рожновой Т.Н. при заключении ею договора залога такие сведения были известны. Отсутствие в договоре залога указания на земельный участок, на котором расположен предмет залога, суд признал не порочащим его ввиду возникновения ипотеки в отношении такого земельного участка в силу закона независимо от упоминания об этом в договоре. Указанное явилось основанием для признания приостановления государственной регистрации ипотеки и последующего отказа в ее государственной регистрации незаконными и удовлетворения административного иска.

С позицией заинтересованного лица Рожновой Т.Н. о прекращении производства по делу ввиду наличия спора о праве, подлежащего рассмотрению в рамках гражданского судопроизводства, суд первой инстанции не согласился, признав ее основанной на неверном понимании правовых норм и в удовлетворении ходатайства Рожновой Т.Н. отказал.

Проверяя законность постановленного решения, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу части 12 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 21 указанного Федерального закона определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Из части 1 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в договоре об ипотеке в том числе должны быть указаны предмет ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (часть 4).

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Системное толкование указанных норм позволяет сделать вывод о том, что договор залога считается заключенным в случае, если согласованы его существенные условия, в том числе путем отсылки к соответствующим положениям договора, обязательства по которому обеспечиваются таким залогом.

Из содержания пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, со статьей 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Анализируя содержание договора залога от 25 июля 2018 года, судебная коллегия отмечает, что в нем отсутствует указание на срок, сумму основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, однако пункты 1.2, 1.3 договора содержат отсылку к условиям договора залога от 25 июля 2018 года, а также подтверждение залогодателя об ознакомлении с договором займа от 25 июля 2018 года и понимание возможных последствий его неисполнения заемщиком.

При таких обстоятельствах позицию суда первой инстанции о том, что отсутствие в договоре залога вышеуказанных условий ввиду имеющейся в договоре ссылки на существо обеспечиваемого обязательства (договор займа от 25 июля 2018 года), осведомленность о сроке и сумме такого обязательства залогодателя не порочат такой договор залога, судебная коллегия признает правильной.

В связи с чем приходит к выводу об отсутствии у административного ответчика оснований для приостановления государственной регистрации договора залога, поскольку тот соответствует требованиям статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

С позицией суда о необязательности одновременного указания в договоре залога на обременение ипотекой и земельного участка под объектом недвижимости, переданным в залог, судебная коллегия также соглашается, как и с отсутствием обязанности сторон договора залога подавать отдельное заявление на регистрацию ипотеки в отношении земельного участка с оплатой пошлины, поскольку с учетом приведенных норм ипотека аренды земельного участка, на котором находится предмет залога (база отдела материально-технического снабжения), возникает в силу закона независимо от отдельного упоминания такого условия в самом договоре залога. И согласно части 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» производится без уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора залога и последующем отказе в государственной регистрации такого договора признает необоснованными, выводы суда первой инстанции в этой части об обратном – верными.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции в указанной части не имеется.

Рассматривая выводы суда первой инстанции относительно ходатайства заинтересованного лица Рожновой Т.Н. о прекращении производства по делу ввиду наличия спора о праве, подлежащего рассмотрению в рамках гражданского судопроизводства, и соответствующие доводы ее апелляционной жалобы, судебная коллегия признает позицию суда правильной, а доводы жалобы Рожновой Т.Н. несостоятельными, поскольку предметом спора является законность решений организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, о приостановлении и об отказе в государственной организации залога, создающих препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов Монахова А.К. как стороны договора залога, подлежащего государственной регистрации такой организацией.

Оснований считать, что имеет место быть спор о праве на залог на объект недвижимости не усматривается, поскольку иных претендентов на право быть залогодержателем объекта недвижимости – базы ОМТС, кроме Монахова А.К., не имеется, оснований для применения положений пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где разъясняется запрет оспаривания в административном порядке уже зарегистрированного права на недвижимое имущество, не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тындинского районного суда Амурской области от 30 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области Сакович С.А., заинтересованного лица Рожновой Т.Н. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи