Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-210/2013 (2-3613/2012;) ~ М-3518/2012 от 04.12.2012

Дело № 2-210/2013

Р Е Ш Е Н И Е.

Именем Российской Федерации

18 февраля 2013 года. г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Крючкова С.И. с участием представителя истца Сеничева Я.Ю., при секретаре судебного заседания Бриняк Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мещеряковой С.А. к Чурсиной Л.В. о расторжении договора аренды, обязании освободить арендуемое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец Мещерякова С.А. обратилась в суд с иском к ответчику ИП Чурсиной Л.В. о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1 от <дата> - торгового павильона площадью <данные изъяты>, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>, взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы в размере <данные изъяты>.

Свои требования истец мотивирует тем, что <дата> между Мещеряковой С.А. и ИП Чурсиной Л.В. был заключен договор аренды нежилого помещения № 1, по условиям которого Мещерякова Л.В. обязалась передать, а ИП Чурсина Л.В. принять во временное пользование за плату торговый павильон, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с актом приема-передачи от <дата>, истец передала, а ответчик приняла указанный торговый павильон, и с <дата> стала вносить арендную плату из расчета <данные изъяты> за 1 кв.м. Однако, за период с <дата> по <дата> у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей, в связи с чем <дата>, <дата> истцом в адрес ИП Чурсиной Л.В. были направлены претензии с предложением оплатить имеющуюся задолженность. Однако, ответа на претензии от ответчика не поступило. В связи с этим 20.09.2012 года ответчику была направлена телеграмма о расторжении договора аренды и погашении задолженности по арендной плате, на которую ответа также не последовало, после чего истец обратилась в суд, поскольку, кроме как в судебном порядке, разрешение данного спора, не возможно.

Истец Мещерякова С.А. в судебное заседание не явилась, будучи извещена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и передав полномочия своему представителю.

Ответчик Чурсина Л.В., будучи надлежащим образом извещена о времени и месте настоящего судебного заседания, в судебное заседание не явилась, суд о причинах неявки не известила и не представила доказательств уважительности этих причин; не просила о рассмотрении дела в её отсутствии. Суд посчитал возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии сторон в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца Мещеряковой С.А. Сеничев Я.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении, просил суд их удовлетворить, добавив, что договор аренды был заключен сроком на 5 лет. Правовую государственную в установленном законом порядке данный договор не прошел. Спорный павильон находится в собственности истца, несмотря на отсутствие свидетельства о государственной регистрации права на спорное нежилое помещение. В настоящее время ответчик чинит препятствия истцу, как собственнику павильона, ограничивая доступ в помещение.

Допрошенный в качестве свидетеля К. в судебном заседании показал, что ему известно о наличии арендных отношений между сторонами - ответчик арендует нежилое помещение у истца, расположенное по адресу: <адрес>. В ноябре - декабре 2012 года Чурсина использовала помещение для реализации табачных изделий. Также, ему известно о наличии конфликта между истцом и ответчиком, связанного с тем, что ответчик не выплачивает истцу денежные средства за аренду помещения. Насколько ему известно Чурсина не оспаривает права Мещеряковой на спорный павильон.

Допрошенный в качестве свидетеля Р. в судебном заседании показал, что Мещерякова является его гражданской женой. У Мещеряковой имеется разрешение на строительство павильона, расположенного по адресу: <адрес>, который в настоящее время не введен в эксплуатацию, в связи с чем, свидетельство о государственной регистрации права собственности на павильон, отсутствует. Однако, истец является единственным владельцем и пользователем данного павильона. В настоящее время по договору аренды павильон передан ответчику. Однако, ответчик злоупотребляет своим правом, поскольку не оплачивает арендные платежи и не освобождает торговый павильон. Также, ему известно, что Чурсина, её муж и дочь некоторое время проживали в торговом павильоне.

Судом установлено, что предметом спора является нежилое помещение площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное имущество в установленном законом порядке не зарегистрировано (л.д. 48).

Из договора <номер> от <дата> на строительство павильона, расположенного по адресу: <адрес> следует, что истец Мещерякова С.А.поручила ООО «С» выполнить с надлежащим качеством работы по строительству нежилого помещения - временного торгового павильона, обязуясь со своей стороны принять указанные работы и оплатить их стоимость, согласно ведомости договорной цены, в размере <данные изъяты>, по графику оплаты в период с декабря 2011 года по июль 2012 года (л.д. 30 – 36).

Указанный договор сторонами был исполнен, нежилое помещение было передано ООО «С» Мещеряковой С.А. по акту сдачи-приемки выполненных работ по договору <номер> от <дата>, а истцом были оплачены работы по указанному договору согласно приложенным в материалы дела квитанциям (л.д. 37 - 38, 22 - 29).

<дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения <номер>, согласно которому, истец предоставила, а ответчик приняла во временное пользование торговый павильон, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения уставной деятельности, сроком аренды на 5 лет. По условиям договора, арендодатель обязан в течение 3 дней с момента подписания договора передать арендатору помещение по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для начала проведения работ, обеспечить нормальное и беспрепятственное пользование арендатором помещением, а арендатор обязан принять помещение, подписать акт приема-передачи; своевременно вносить арендную плату в размерах и на условиях, установленных договором, поддерживать инженерные системы и коммуникации помещения в исправном состоянии, производить текущий и косметический ремонт, а по окончании срока действия или после расторжения договора в течение 3 рабочих дней вернуть помещение арендодателю по акту приема-передачи. Размер арендной платы установлен из расчета <данные изъяты> в месяц за 1 кв.м., включая НДС, которая производится до 05 числа ежемесячно начиная с момента подписания договора аренды. В арендную плату не включаются коммунальные платежи, и арендодатель имеет право повышать размер арендной платы, но не чаще чем 1 раз в год и не более чем на <данные изъяты> %. Арендатор вносит <данные изъяты> % месячной аренды как предоплату за 1-ый и последний месяцы аренды помещения. В соответствии с п. 3.4. указанного договора, взыскание задолженности производиться арендодателем с арендатора в установленном законом порядке с взысканием пени в размере <данные изъяты> % от суммы аренды за каждый день просрочки оплаты. Оплата санкций не освобождает арендатора от выполнения обязательств по договору. По условиям договора, арендатор, в полном объеме выполняющий обязанности по договору, имеет преимущественное право перед другими лицами на пролонгацию договора. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке допускается по инициативе арендатора в любое время, при условии письменного уведомления арендодателя за 2 месяц до расторжения договора. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя допускается при разрушении или порче арендуемого помещения по вине арендатора, а также в случае его перепланировки без письменного согласия арендодателя; при не внесении арендатором арендной платы за 2 месяца, а также в случае не выполнения арендатором договорных отношений (л.д. 7 - 12).

В соответствии с условиями договора, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, было передано ИП Чурсиной Л.В. <дата> по акту приема-передачи (л.д. 13).

<дата> истцом ответчику было направлено уведомление о том, что сроки уплаты по договору <номер> от <дата> были пропущены, в связи с чем, было предложено оплатить арендную плату не позднее недельного срока после получения указанного уведомления с разъяснением последствий нарушения п. 3.1. договора аренды нежилого помещения и возможности взыскания пени в размере <данные изъяты> % (л.д. 18 – 19, 20, 21).

<дата> истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с не выполнением последней п. 2.3.2. договора аренды нежилого помещения с требованием об освобождении занимаемой площади не позднее <дата> (л.д. л.д. 16,17).

Также, <дата> и <дата> в адрес ответчика истцом были направлены телеграммы с требованием об освобождении занимаемого нежилого помещения в связи с расторжением истцом в одностороннем порядке с <дата> договора аренды из-за не выполнения ответчиком п. 2.3.2. указанного договора (л.д.14, 15).

Выслушав объяснения представителя истца Сеничева Я.Ю., показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела истец Мещерякова С.А. является правообладателем на спорный павильон, являющийся объектом недвижимого имущества в виде нежилых помещений (здания) на основании представленных документов. Вещные права (право владения и право пользования) Мещеряковой на данный объект не оспариваются ответчиком. Действительно, между сторонами был заключён договор аренды, не исполнение условий которого ответчиком послужило основанием инициирования заявленных требований. Действительно, до настоящего времени спорные нежилые помещения заняты ответчиком. Однако, до настоящего времени спорное здание не прошло государственной регистрации, в связи с чем Мещерякова не является его титульным собственником, а само здание - объектом гражданских правоотношений, связанных с его оборотом; рассматриваемый договор аренды - как договор аренды объекта недвижимости и нежилого здания - не прошел государственной регистрации, а, следовательно, является незаключённым.

Таким образом, не подлежат удовлетворению требования о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени, так как между сторонами отсутствуют права и обязанности по условиям, указанным в данном договоре, который является незаключённым в соответствии с положениями вышеназванных правовых норм. Истец же, как фактический правообладатель спорного здания, права которого не оспорены, может требовать его возврата от ответчика, принимая во внимание, что каких-либо законных оснований для удержания указанных нежилых помещений в своём владении и пользовании у него (ответчика) в настоящее время нет.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе и расходы по уплате госпошлины. Если иск удовлетворен частично, то данные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных требований - таким образом, в пользу истца подлежат взысканию с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> в качестве возмещения издержек, связанных с рассмотрением данного дела, в виде оплаты нотариальных услуг по составлению доверенности для представителя.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд считает разумным и справедливым взыскать с ответчика в пользу истца <данные изъяты> в качестве расходов по оплате услуг представителя, принимая во внимание степень сложности данного дела, количество судебных заседаний, размер удовлетворённых требований и отсутствие юридических познаний у истца.

Исходя из изложенного, на основании ст.ст.305, 433, 606, 609, 611, 614, 615, 619, 650, 651 ГК РФ, ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать ответчика Чурсину Л.В. освободить занимаемое нежилое помещение – торговый павильон площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы - отказать.

Взыскать с ответчика Чурсиной Л.В. в пользу истца Мещеряковой С.А. <данные изъяты> в качестве возмещения издержек, связанных с рассмотрением данного дела, в виде оплаты нотариальных услуг по составлению доверенности; <данные изъяты> в качестве возмещения расходов по оплате услуг представителя; <данные изъяты> в качестве возмещения расходов по оплате госпошлины, а всего взыскать на общую сумму <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Крючков С.И.

Мотивированное решение составлено 25 февраля 2013 года.

Судья Крючков С.И.