Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-6176/2019 ~ М-5699/2019 от 06.08.2019

Дело № 2а-6176/2019-31

10RS0011-01-2019-007518-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2019 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Тарабриной Н.Н., при секретаре Чучупаловой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Леоновой М.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решений,

установил:

Леонова М.А. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с требованиями об оспаривании решения от 29.04.2019 года о приостановлении государственной регистрации права уступки прав по договору аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Ответчик отказал в осуществлении государственной регистрации, поскольку пришел к выводу об отсутствии у второй стороны договора прав на передачу прав по договору аренды истцу в связи с истечением срока договора аренды.

Заявлением от 21.08.2019 года истец дополнил требования, просил признать незаконным состоявшееся решение от 29.07.2019 года об отказе в государственной регистрации права уступки прав по договору аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Административный истец в судебном заседании не участвовала, ее представитель Ральман Д.Б. по доверенности заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Карасева Ю.В. по доверенности в судебном заседании полагала требования необоснованными по доводам, подробно изложенным в представленных письменных возражениях.

Представитель заинтересованного лица Мельниковой Р.Т. Ральман Д.Б. по доверенности иск поддержал.

Привлеченные к участию в деле заинтересованные лица Администрация Петрозаводского городского округа и Министерство имущественных и земельных отношений РК в суд представителей не направили, о рассмотрении дела извещены, Администрация Петрозаводского городского округа оставила иск на усмотрение суда, Министерство заявленные исковые требования поддержало.

С учетом характера заявленных 21.08.2019 года исковых требований и с согласия представителя административного ответчика иск рассматривается без отложения судебного заседания для подготовки ответчика к возражениям на уточненные требования.

Заслушав пояснения участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Иск с учетом даты получения административным истцом оспариваемого решения 08.05.2019 года, которая административным ответчиком не оспорена, подан в установленный законом срок.

В судебном заседании установлено, что Мельникова Р.Т. на основании заключенного с Администрацией Петрозаводского городского округа договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендовала земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 992 м2, расположенный в <адрес>, участок из земель населенных пунктов для размещения индивидуального жилого дома. Договор аренды 03.06.2014 года прошел государственную регистрацию № в установленном законом порядке.

За Мельниковой Р.Т. 13.03.2019 года было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 7%, площадью 108 м2, кадастровый номер №, расположенный на указанном земельном участке.

Договор аренды земельного участка был заключен на срок до 04.02.2019. Договором предусматривалось, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Мельникова Р.Т. по договору купли-продажи № от 20.04.2019 продала Леоновой М.А. объект незавершенного строительства и передала ей по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды № от 20.04.2019 года принадлежащие ей на основании договора от 20.02.2014 права и обязанности.

27.05.2019 года Мельникова Р.Т. направила в Администрацию Петрозаводского городского округа в порядке ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.02.2014 Леоновой М.А.

Административный ответчик 30.04.2019 года осуществил государственную регистрацию договора купли- продажи объекта недвижимости № от 20.04.2019 и зарегистрировал за Леоновой М.А. права на него.

Вместе с тем государственная регистрация уступки прав по договору аренды была приостановлена, о чем истцу поступило уведомление от 29.04.2019 года.

Далее по истечение срока приостановления государственной регистрации последовало решение от 29.07.2019 года об отказе в государственной регистрации уступки прав по договору аренды.

Давая правовую оценку законности оспариваемых указанных выше решений, суд исходит из следующих указаний закона.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

П.1,2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. П. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости либо образованием объекта недвижимости, прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

До 01.03.2015, до введения в действие Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", установившего, по общему правилу, предоставление земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, в порядке проведения торгов каких-либо ограничений на возобновление на неопределенный срок договоров аренды указанных земельных участков установлено не было.

Соответственно, с учетом п. 2 ст. 422 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из договора аренды № 2855 от 24.01.2014, заключенного до введения действие Закона № 171- ФЗ, подлежат применению правила, действовавшие на момент его заключения.

Названный закон не содержит указания на недопустимость возобновления договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, заключенных до вступления его в силу, но срок аренды, по которым истекает после, на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, в связи с чем с учетом императивного предписания п. 2 ст. 422 ГК РФ, к спорным правоотношениям подлежат применению правила, действовавшие на момент заключения договора от 28.01.2014.

При этом возобновление договора на неопределенный срок по правилам и. 2 ст. 621 ГК РФ не тождественно заключению нового договора, поскольку статья 621 ГК РФ содержит два основания продолжения арендных отношений по истечении установленного договором срока аренды: преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, с изменением условий договора аренды и установленными ст.ст. 619, 620 ГК РФ ограничениями прав сторон на досрочное его расторжение в одностороннем порядке, что, кроме того, возможно и после выбытия имущества из обладания арендатора (пункт 1); возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, что возможно только в случае, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, при том что в этом случае любая из сторон вправе в соответствие с п. 2 ст. 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за три месяца (п. 2).

Согласно части 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на не­движимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно при­обретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же ус­ловиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 5 части 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, основным принци­пом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с зе­мельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключени­ем случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собст­венности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к дру­гому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части зе­мельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использо­вания, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Поскольку собственником объекта незавершенного строительства Мельниковой Р.Т. было принято решение о его продаже Леоновой М.А., договор передачи прав по договору аренды был заключен при наличии у Мельниковой Р.Т. правомочий на его заключение, кадастровый учет и последующая регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства административным ответчиком были осуществлены, при этом сомнений в правах Мельниковой Р.Т. на земельный участок у регистрирующего органа не возникло, - правовых оснований для приостановления государственной регистрации права аренды и последующего отказа в регистрации права у ответчика не имелось.

Поскольку необоснованным приостановлением государственной регистрации права аренды, а далее отказом в регистрации права были нарушены права истца, требования о признании оспариваемых решений незаконными подлежат удовлетворению. В целях восстановления нарушенных прав административного истца, суд приходит к выводу о необходимости вынесения решения об обязании административного ответчика совершить действия, в которых истцу было необоснованно отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 218, 227 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск удовлетворить.

Признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации уступки прав по договору аренды от 29.04.2019 года № и решение об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок от 29.07.2019 года №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок по договору № от 20.04.2019 года передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в пользу Леоновой М.А. расходы по оплате госпошлины 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Н. Тарабрина

Мотивированное решение изготовлено

в соответствии со ст. 177 КАС РФ 26.08.2019 года