Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-493/2012 ~ М-19/2012 от 10.01.2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2012 года г. Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего - судьи Курякиной Л.Н.,

при секретаре – Лихомановой Ю.П.,

с участием:

представителя истца Акционерного Банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) Фисенко Д.М.,

ответчиков Оганесян А.Ю., Оганесян А.Ю., Куликовой (Медянской) О.В.,

представителя ответчика Куликовой (Медянской) О.В. – Владимировой М.В.,

представителя ответчиков Оганесян А.Ю., Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К. – Оганесян А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) к Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К., Оганесян А.Ю., Куликовой (Медянской) О.В. о взыскании суммы займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены предмета ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный Банк «ГПБ-Ипотека» (ОАО) обратился в суд с иском к Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К., Оганесян А.Ю. о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом; процентов за пользование кредитными средствами по ставке 14% годовых, начисляемых на сумму основного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно, обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Акционерного Банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) Фисенко Д.М. уточнил заявленные исковые требования, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и солидарными заёмщиками Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К., Оганесян А.Ю., Медянской О.В. в настоящее время Куликовой О.В. был заключен договор займа на приобретение жилого помещения на вторичном рынке №. В соответствии с условиями договора о предоставлении денежных средств ответчикам сроком на <данные изъяты> месяцев были предоставлены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на приобретение в собственность заемщика Оганесян А.Ю. жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, инвентарный номер №, Литер А, состоящего из четырех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, назначение - земли поселений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>. Факт предоставления кредита подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет ипотеки был приобретен залогодателем на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что предмет ипотеки был приобретен за счет кредитных средств, в силу ст. 64.1, 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» на предмет ипотеки была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по договору о предоставлении денежных средств, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации ограничении (обременении) права залогодателя в виде ипотеки, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств являлось ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», права которого как залогодержателя и кредитора удостоверены в соответствии с положениями ст. 13, 14 Закона об ипотеке закладной. В настоящий момент законным владельцем закладной, залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств является Акционерный Банк «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество), что подтверждено отметками о передаче прав на закладной, оформленными в соответствии с п.1 ст.48 Закона об ипотеке. В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с Разделами 3 и 4 договора о предоставлении денежных средств ответчики обязались возвращать кредит и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 14 % годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата кредита включительно. Ответчики не исполняли надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы кредита и начисленных процентов. В связи с просрочкой оплаты ответчиками очередного ежемесячного платежа по договору о предоставлении денежных средств более чем на 30 календарных дней, истец (в лице представителя по доверенности - ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь»), руководствуясь Разделом 4 Договора, п.2 ст.811 ГК РФ, предъявил ответчикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору о предоставлении денежных средств. При предъявлении такого требования ответчики в силу Раздела 4 договора о предоставлении денежных средств были обязаны досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не было исполнено и не исполнено до настоящего времени. Общая сумма задолженности заемщиков перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>, в том числе: <данные изъяты> основного долга (займа); <данные изъяты> процентов за пользование займом. Пени за просроченный к уплате основной долг и просроченные к уплате проценты ответчикам к взысканию не предъявлены. Кроме того, в силу п.3.2. договора займа, п.2 ст. 809 ГК РФ на сумму основного долга (<данные изъяты>) после составления расчета, то есть с ДД.ММ.ГГГГ и до полного возврата займа включительно продолжают начисляться проценты в размере 14% годовых, установленные договором займа. В подп.1 п.2 ст.54 Закона об ипотеке указано, что суд при принятии решения для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должен указать в решении сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. В связи с неисполнением ответчиками условий договора о предоставлении денежных средств, в том числе, просрочки оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств истец вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (Раздел 4 договора о предоставлении денежных средств, п.1 ст.50, ст.51 Закона об ипотеке, ст.348 ГК). В соответствии со ст.3 Закона об ипотеке требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных ипотекой обязательств. Взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда (ст.51 Закона об ипотеке). Суд, в силу ст.54 Закона об ипотеке указывает в решении, в том числе, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и определяет на основе соглашения сторон его начальную продажную цену на публичных торгах. В соответствии с п.1 ст.56, 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов. Согласно п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом (ч. 2 названной статьи). Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом исходя из 80% денежной оценки предмета ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением, допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание. В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующего законодательства. В связи с неисполнением заемщиками своих обязательств по договору займа истец обратился в суд за защитой нарушенных прав. Просил взыскать с Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К., Оганесян А.Ю., Куликовой (Медянской) О.В. в пользу банка солидарно сумму задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом; проценты за пользование кредитными средствами по ставке 14% годовых, начисляемых на сумму основного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно, обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной цены: жилого дома и земельного участка в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать с ответчиков расходы по государственной пошлине в размере <данные изъяты>., расходы за производство экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., расходы по оценке залогового имущества, произведенной оценщиком согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей

В ходе судебного разбирательства ответчики Оганесян А.Ю., Оганесян А.Ю., Куликова (Медянская) О.В., представитель ответчика Куликовой (Медянской) О.В. – Владимирова М.В. и представитель ответчиков Оганесян А.Ю., Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К. – Оганесян А.Ю. возражали против удовлетворения требований истца, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» и солидарными заемщиками Оганесян А.Ю., Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К., Медянской О.В. был заключен договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение жилого помещения. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору займа являлось ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», затем права залогодержателя и кредитора перешли к Акционерному Банку «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество). Данный переход проведен с грубейшим нарушением кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в частности п. 4.3.2, согласно которому, в случае передачи прав по закладной ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» в течение 10 календарных дней обязан был уведомить об этом заемщиков с обязательным указанием всех реквизитов нового владельца закладной. Этого сделано не было, в связи с чем ответчики, по вине кредитора, не имели возможности своевременно погасить сумму основного долга и проценты за пользование кредитом. Они неоднократно пытались разыскать офис кредитной организации в г. Пятигорске и в г. Ставрополе. У них в начале 2009 года была реальная возможность полностью рассчитаться по кредиту - оплатить сумму основного долга и проценты за пользование кредитом на тот период, что они и хотели сделать. Неисполнение заимодавцем своих обязательств по договору привело к наступившим правовым последствиям. Они согласны с суммой основного долга, согласны его погасить, но не согласны с предъявленной суммой процентов за пользование займом, процентов за пользование кредитными средствами на сегодняшний день. Новый владелец закладной по истечении более трех лет с момента предъявления кредитором требования о полном досрочном исполнении обязательств, предъявил требования к заемщикам, начисляя за пропущенный период проценты за пользование кредитом. Считают, что истцом нарушен общий срок исковой давности, т.к. договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ был фактически расторгнут истцом в одностороннем порядке с момента направления ответчикам требования о полном досрочном исполнении обязательств, т.е. когда истец узнал о прекращении выплат по договору. Не согласны они и с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 80% от произведенной оценки, так как начальная продажная цена определяется в виде реальной стоимости заложенного имущества из заключения эксперта, а не по отчету, представленному истцом, где она явно занижена.

Выслушав представителя истца, ответчиков, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего:

Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору займа являлось ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», права которого как залогодержателя и кредитора удостоверены в соответствии с положениями ст.ст. 13, 14 Закона об ипотеке, закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» передало права по закладной Акционерному коммерческому банку «Совфинтрейд» ЗАО.

ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Совфинтрейд» ЗАО передало права по закладной Газпромбанак Моргидж Фандинг 2 С.А..

ДД.ММ.ГГГГ Газпромбанак Моргидж Фандинг 2 С.А. передал права по закладной ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Третий объединенный».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Третий объединенный» передал права по закладной ООО «Регион Ипотека».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регион Ипотека» передало права по закладной АБ «ГПБ Ипотека» ОАО.

ДД.ММ.ГГГГ АБ «ГПБ Ипотека» ОАО передало права по закладной ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» передало права по закладной АБ «ГПБ Ипотека» ОАО.

Указанные обстоятельства подтверждаются отметками о передаче прав на закладной.

Таким образом, кредитором заемщика и залогодержателем предмета ипотеки в настоящее время является Акционерный банк «ГПБ-Ипотека» (ОАО), в связи с чем право требования возмещения по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (ОАО).

В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и солидарными заемщиками Оганесян А.Ю., Оганесян А.Ю., Оганесян Э.К., Медянской О.В. в браке сейчас Куликовой О.В. был заключен договор целевого займа № на сумму <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев с целевым назначением - на приобретение в собственность заемщика Оганесян А.Ю. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на личный счет Оганесян А.Ю. перечислена сумма <данные изъяты> рублей.

Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Оганесян А.Ю. приобретены: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В связи с тем, что указанные объекты были приобретены за счет заемных средств на жилой дом и земельный участок в соответствие с требованиями ст. 77, ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по указанному договору займа, что подтверждается свидетельствами серии № №, № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> на имя Оганесян А.Ю..

Согласно п.1.1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ займодавец предоставляет заемщикам заем в размере <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев, считая с даты фактического предоставления займа.

На основании п. 1.2 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором;

В соответствии с п.3.1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ за пользование займом заемщики уплачивают заимодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14% годовых.

Согласно п. 3.2, 3.2.1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ проценты по займу начисляются заимодавцем ежемесячно из расчета процентной ставки, установленной в п.3.1. настоящего договора, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно, на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, учитываемой заимодавцем на счете, оговоренном в п.п. 2.3 на начало операционного дня. Временным периодом (интервалом), за который начисляются проценты по займу, является месячный период, считая с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно. Базой для начисления процентов по займу является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

Согласно п. 3.3, 3.3.1-ДД.ММ.ГГГГ договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: До подписания настоящего договора заемщик открывает в филиале ОАО «Метрокомбанк» в г. Минеральные Воды счет вклада до востребования в рублях РФ (далее лицевой счет заемщика и одновременно с подписанием настоящего договора заемщик предоставляет банку письменное распоряжение о перечислении в пользу заимодавца денежных средств с лицевого счета заемщика в счет погашения задолженности. Заемщик вносит средства, достаточные для совершения ежемесячного платежа, на свой текущий счет, не позднее даты платежа, определенной п. 3.3.4. настоящего договора. Списание средств заемщика с лицевого счета заемщика в погашение задолженности по займу происходит в соответствии с условиями настоящего договора не позднее последней даты, установленной для осуществления текущего платежа. Исполнение обязательств заемщиком по настоящему договору осуществляется путем наличного внесения в кассу заимодавца средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями по ипотечному займу. Датой исполнения обязательств заемщиком по настоящему договору стороны согласились считать день зачисления соответствующих сумм заимодавцем на счет(а) расчетов, которым является последний день процентного периода. Ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в первый рабочий день, следующий за указанным выходным (праздничным) днем. Первый платеж заемщика включает только начисленные проценты за период времени, считая с даты, следующей за датой фактического предоставления займа по последнее число первого процентного периода. Первый платеж подлежит внесению во второй платежный период и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй платежный период. В последующие 178 (сто семьдесят восемь) месяцев платежей заемщик производят ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет: <данные изъяты>.. График платежей приведен в информационном расчете, который являет неотъемлемым приложением к настоящему договору, дата окончательного расчета по возврату займа считается ДД.ММ.ГГГГ. В случае если размер последнего ежемесячного аннуитетного платежа, исчисленный на основании формулы, указанной в п.3.3.6. настоящего договора, превышает полный фактический объем обязательств заемщика, исчисленный на основании пп.1.1., З.1., 3.2., 5.2., 5.3 настоящего договора, то вышеуказанный платеж определятся равным полному фактическому объему обязательств заемщика на дату платежа. При этом данный платеж будет являться последним, и пп.3.3.8. настоящего договора не применяются. Последний платеж по займу включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы займа и платеж по уплате начисленных процентов. Проценты уплачиваются из расчета пользования всей оставшейся суммой займа за фактическое количество дней пользования за период времени, начиная с даты, следующей за днем окончания предпоследнего полного процентного периода, вплоть до даты окончательного возврата займа, причем обе даты включительно. При истечении сроков платежей, установленных настоящим договором, и непогашении задолженности заемщиком, заимодавец переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов. При отсутствии просрочки в исполнении обязательств заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного заимодавцем, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за расчетный Процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы займа.

На основании п.4.1.1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь фактический период пользования займом путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, предусмотренном настоящим договором.

Заёмщики не исполняли надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов. В связи с просрочкой оплаты заёмщиками очередного ежемесячного платежа по договору займа более чем на 30 календарных дней, владелец закладной вправе согласно п.4.4.1 договора займа, п.5.1 закладной, ч.2 ст.811 ГК РФ, предъявить заёмщикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа, так как на основании ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно требования № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с допущением заемщиками просрочки внесения ежемесячного аннуитетного платежа по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ более чем на 30 календарных дней, Газпромбанк Моргидж Фандинг 2 С.А., являющийся на тот период законным владельцем закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ, потребовал досрочно в полном объеме исполнить обязательства по договору займа, а именно: уплатить основной долг в размере <данные изъяты> рублей, уплатить проценты из расчета 14% годовых; уплатить пени из расчета 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Однако до настоящего времени требования банка ответчики не исполнили.

В соответствии со ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно расчёта взыскиваемой суммы, представленного истцом Акционерным банком «ГПБ-Ипотека» (ОАО), общая сумма задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом.

Согласно ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа. При предъявлении такого требования заёмщики в силу п.ДД.ММ.ГГГГ договора займа были обязаны досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не было исполнено ответчиками и не исполнено до настоящего времени, в связи с чем, суд считает, что требования истца в части взыскания в солидарном порядке с ответчиков суммы основного долга в сумме <данные изъяты> руб. и невыплаченных процентов в размере <данные изъяты> руб. подлежат удовлетворению.

Доводы ответчиков о том, что обязательства по указанному договору займа не исполнялись и не исполняются ими ввиду того, что им не было известно о переуступке требования и они не знали куда вносить платежи, суд находит несостоятельными, ввиду того, что они могли вносить платежи на прежние счета.

Суд находит подлежащими удовлетворению и требования истца о взыскании в солидарном порядке с ответчиков в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) суммы процентов за пользование заёмными средствами по ставке 14% годовых, начисляемых на сумму основного долга по договору займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы включительно, так как в силу п.3.2 договора займа, п.2 ст.809 ГК РФ на сумму основного долга и до полного возврата займа продолжают начисляться проценты в размере 14% годовых, установленные договором займа, в силу неисполнения заёмщиками условий договора займа, в том числе просрочке оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств.

Утверждения ответчиков о том, что у истца истек срок исковой давности для предъявления исковых требований, являются необоснованными, поскольку договор займа не был расторгнут между сторонами, срок его действия до 2021 года, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч.1 ст.3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ч.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст.3,4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.4.4.3 договора займа в случае неисполнения Заемщиками требования Займодавца о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в обеспечение исполнения обязательств.

В соответствии с ч.5 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из материалов дела, обязательства по договору в течение 30 календарных дней с даты предъявления займодавцем письменного уведомления с требованием о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование ответчиками не исполнены, срок внесения платежей по договору займа ими нарушался в течение 12 месяцев более трех раз, в связи с чем требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.249 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч.1 ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем: имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В пункте 6 Информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно п.4.4.3 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.

В соответствии с разделом 5 Закладной денежная оценка предмета ипотеки составляет <данные изъяты> рублей, в т.ч. жилого дома по адресу: <адрес> – <данные изъяты> рублей, земельного участка по тому же адресу – <данные изъяты> рублей. Оценка произведена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчета № об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, изготовленного ООО «Деловой партнер» ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома с земельным участком составляет <данные изъяты> рублей: жилого дома <данные изъяты> рублей, земельного участка <данные изъяты> рублей.

В связи с наличием двух противоречащих друг другу отчетов о рыночной оценке предмета ипотеки, судом была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза с целью определения действительной рыночной стоимости жилого дома и земельного участка.

Из заключения строительно-технической экспертизы ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что действительная рыночная цена заложенного имущества – домовладения с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, на 2012 г. составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 7 стандарта ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 256 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией; методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В пункте 20 ФСО N 1 указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Пунктами 21 и 22 ФСО N 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Оценивая отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, суд не может принять его во внимание для определения начальной продажной цены предмета ипотеки, так как он составлен более 8 лет назад, для целей заключения кредитного договора и при анализе указанных заключений в совокупности усматривается, что с 2006 года ответчиками в спорном домовладении произведены внутренние ремонтные работы и улучшения.

Отчет об оценке ООО «Деловой партнер» № от ДД.ММ.ГГГГ проводился в специализированной организации оценщиком, имеющим высшее образование, однако заочно, без осмотра предмета ипотеки. При этом оценщик не предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем этот отчет также не может быть принят судом.

Оценивая заключение строительно-технической экспертизы ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ, судом установлено, что при ее проведении для определения рыночной стоимости жилого дома экспертом был использован затратный и сравнительный подход. Не применение иных подходов к оценке жилого дома эксперт мотивировал отсутствием на день экспертизы информации о коммерческом использовании аналогичного объекта для расчета стоимости доходным подходом, что соответствует требованиям п.20 ФСО №1.

Оценка предмета залога в данном случае произведена экспертом экспертного учреждения ФИО1, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доводы эксперта подтверждаются подробными расчетами, которые произведены с учетом износа дома и корректирующих коэффициентов, произведенных улучшений объекта залога, поэтому у суда не возникает сомнений в правильности и объективности сделанных выводов.

В связи с чем, суд принимает заключение строительно-технической экспертизы ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость жилого дома и земельного участка, исходя из чего суд считает справедливым определить начальную продажную цену заложенного имущества: жилого дома с земельным участком в размере <данные изъяты> рублей и установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации <данные изъяты> рублей.

Доводы истца об установлении начальной продажной цены заложенного имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> при их реализации в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит несостоятельными, поскольку для определения начальной продажной цены заложенного имущества судом принимается экспертное заключение ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ, а не отчет об оценке, которым определена реальная рыночная стоимость объекта недвижимости на 2012 год, в связи с чем требования об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;

расходы на оплату услуг представителей;

расходы на производство осмотра на месте;

компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со ст.99 настоящего Кодекса;

связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;

другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу указанных процессуальных норм, ст.333.19 НК РФ, суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., уплаченной истцом при подаче иска, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходов на проведение судебно-строительной экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ. Расходы по оплате услуг по оценке имущества – по составлению отчета № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей возмещению со стороны ответчиков не подлежат, поскольку данный отчет не принят судом для определения начальной продажной цены предмета ипотеки.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░) ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░) ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░> – ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░> – ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ 14% ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 80% ░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░) ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░– ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░) ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ 14% ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>. ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░., ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░. ░ ░░░░░░ ░░░░░ – ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░).

░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░) ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 80% ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░