Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-29797/2019 от 06.09.2019

Судья: Ю.С. Иванова                    Дело № 33-29797/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хрипунова М.И.,

судей Лихачевой И.А., Красновой Н.В.,

при помощнике Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 сентября 2019 года апелляционную жалобу Никиточкиной Ю. В. на решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Никиточкиной Ю. В. к ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» о признании права собственности на земельный участок, отмене запретов на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка,

заслушав доклад судьи Лихачевой И.А.,

объяснения Никиточкиной Ю.В. и ее представителя Скоромного С.П., представителя ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» - Грибачевой Н.Р.,

УСТАНОВИЛА:

Никиточкина Ю.В. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» о признании права собственности на земельный участок с <данные изъяты> площадью <данные изъяты>.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, и отмене запретов на совершение регистрационных действий в отношении указанного земельного участка, установленные постановлениями судебного пристава исполнителя Красногорского РОСП УФССП России по Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>, от <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>, от <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между нею и ООО «Вента-Гранд» был заключен предварительный договор <данные изъяты> (в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>), в соответствии с которым стороны обязались в срок до <данные изъяты> заключить основной договор купли-продажи земельного участка с <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, принадлежащего ответчику на праве собственности. Земельный участок прилегает к квартире <данные изъяты> расположенной в многоквартирном блокированном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, которая передана истцу <данные изъяты> по договору долевого участия <данные изъяты>а от <данные изъяты> и в настоящий момент принадлежит истцу на праве собственности. Пунктом 2.2 договора стороны установили цену земельного участка в размере 415 800 руб., которую истица оплатила в полном объеме. В настоящее время земельный участок фактически находится во владении истицы, поскольку она является собственником квартиры, к которой данный объект прилегает. Однако, основной договор купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка ответчик подписать не имеет возможности, поскольку на основании постановлений судебных приставов-исполнителей в отношении спорного земельного участка в ЕГРН внесены записи о запрете регистрационных действий. При этом, наложенные судебными приставами-исполнителями обременения носят общий характер и направлены на обеспечение исполнения судебных решений о взыскании с ответчика денежных средств в пользу третьих лиц, к обязательствам перед которыми истец не имеет отношения и предметом которых спорный земельный участок не является. В связи с изложенным, истица лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок.

В судебном заседании Никиточкина Ю.В. и ее представитель исковые требования поддержали.

Представитель ответчика против удовлетворения иска не возражал, указав, что истицей полностью оплачена цена договора, спорный земельный участок в настоящее время находится в собственности ответчика, однако заключить основной договор купли-продажи не представляется возможным ввиду ограничений, установленных постановлениями судебных приставов-исполнителей.

Представитель третьего лица - Красногорского РОСП УФССП России по Московской области в суд не явился, извещен, возражений по иску не представил.

Решением суда от <данные изъяты> в удовлетворении иска Никиточкиной Ю.В. отказано в полном объеме, с чем истица не со7гласилась, в апелляционной жалобе просит о его отмене, как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, судеб6ная коллегия находит их заслуживающими внимания, а решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. №23 «О судебном решении» решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, поскольку изложенные в решении выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу положений ст.330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> одновременно с заключением договора участия в долевом строительстве <данные изъяты>-а в отношении квартиры <данные изъяты>, расположенной в таунхаусе, между ООО «Вента-Гранд» и Никиточкиной Ю.В. был заключен предварительный договор <данные изъяты>, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в срок до <данные изъяты> на условиях предусмотренных договором, заключить основной договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, прилегающего к территории на которой расположен жилой дом блокированной застройки (таунхаус <данные изъяты>), строительство которого осуществляется по адресу: <данные изъяты>, в котором расположена квартира <данные изъяты>.

Согласно п.1.3 предварительного договора ответчик взял на себя обязательство к моменту заключения основного договора обеспечить образование земельного участка в результате раздела земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с <данные изъяты>, находящегося по адресу: <данные изъяты>, и государственную регистрацию права собственности продавца на вновь образованный земельный участок.

Пунктом 2.2. предварительного договора цена земельного участка определена в сумме 415 800 руб., которую в соответствии с п.3.1 договора покупатель уплачивает продавцу в течение 5 рабочих дней с момента его подписания в целях обеспечения исполнения обязательств по договору.

Истицей обязательства по оплате стоимости земельного участка по состоянию на <данные изъяты> исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами и не оспаривается ответчиком.

<данные изъяты> на основании решения ООО «Вента-Гранд» от <данные изъяты> <данные изъяты> зарегистрировано право собственности ООО «Вента-Гранд» на земельный участок с <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> между сторонами подписано дополнительное соглашение <данные изъяты> к вышеуказанному предварительному договору <данные изъяты> о заключении договора купли продажи от <данные изъяты>, согласно которому в связи с разделом земельного участка с <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м стороны обязались в срок до <данные изъяты> на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить договор купли-продажи в отношении принадлежащего продавцу на праве собственности земельного участка с <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, прилегающего к квартире <данные изъяты>, расположенной в многоквартирном блокированном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, которая передана покупателю на основании акта приема-передачи от <данные изъяты> к договору долевого участия <данные изъяты>-а от <данные изъяты> с ООО «Вента-Гранд» (адрес дома в соответствии с договором долевого участия: <данные изъяты>).

По делу установлено, что основной договор купли-продажи до настоящего времени между сторонами не заключен, акт приема-передачи земельного участка не подписан в связи с тем, что на основании постановлений судебных приставов-исполнителей объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка в целях обеспечения исполнения судебных решений о взыскании с ответчика денежных средств в пользу третьих лиц.

    Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок, суд исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в отсутствие заключенного договора купли-продажи отсутствуют основания признания права собственности за истцом, и как следствие у истца отсутствуют правовые основания для обжалования действий судебного пристава исполнителя в рамках исполнительного производства.

    Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, постановленными с нарушением норм материального права, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п.п.1,3 ст.429, п.1 ст.432 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.549, ст.550, п.1 ст.556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ста. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как видно из материалов дела, стороны <данные изъяты> заключили предварительный договор <данные изъяты> о заключении в будущем основного договора купли-продажи земельного участка, прилегающего к территории, на которой расположен жилой дом блокированной застройки (таунхаус), в котором расположена квартира истицы. Свои финансовые обязательства по оплате стоимости земельного участка истица исполнила в полном объеме в <данные изъяты>

Право собственности ответчика в отношении спорного земельного участка зарегистрировано в <данные изъяты>

В настоящее время спорный земельный участок находится в фактическом владении истицы и прилегает к принадлежащей ей на праве собственности квартире <данные изъяты> расположенной в многоквартирном блокированом жилом доме по адресу: <данные изъяты>, которая передана истице по акту приема-передачи от <данные изъяты>.

Представленные доказательства подтверждают факт передачи, владения и пользования спорным имуществом истицей, а также отсутствие иных претендентов на данное имущество. Ответчик также не оспаривает право собственности истицы на спорное имущество.

Истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в связи с чем на основании ст.ст.12, 309-310 ГК РФ она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности.

Таким образом, данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку судебной коллегией установлено, что истцом исполнены обязательства по оплате стоимости земельного участка, он ей фактически передан, право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ответчиком <данные изъяты>, однако до настоящего времени оформить право собственности на приобретенное недвижимое имущество истица не имеет возможности по независящим от нее обстоятельствам в связи с наличием запрета, наложенного постановлениями судебных приставов-исполнителей в обеспечение исполнения судебных решений о взыскании с ответчика денежных средств в пользу третьих лиц, судебная коллегия полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.

При этом, наличие у ответчика денежных обязательств перед иными кредиторами и наложение запрета в отношении распоряжения спорным земельным участком свидетельствуют только о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство объектов долевого строительства, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств по передаче в собственность истцу земельного участка. На момент заключения <данные изъяты> предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему спорный земельный участок не был обременен правами третьих лиц, не находился в залоге, под арестом и т.п. Установленные по делу обстоятельства указывают на то, что истица является добросовестным покупателем спорного имущества, и наложенный постановлениями судебных приставов-исполнителей запрет не может являться препятствием для возникновения у Никиточкиной Ю.В. права собственности на земельный участок, которое никем не оспорено.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия также находит подлежащими удовлетворению требования истицы об отмене запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такие же права имеет и законный владелец имущества.

Согласно п.1 ст.119 ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в п.96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Из абз.2 п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу ст.119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Из содержания указанных норм права и разъяснений следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключения его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Поскольку за истицей признано право собственности на спорный земельный участок, при этом, она не является участником правоотношений, возникших между ответчиком, как должником, и его кредиторами по вопросу возврата денежных средств на основании судебных решений, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Никиточкиной Ю.В. о снятии запретов на совершение регистрационных действий, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей в отношении спорного земельного участка.

На основании изложенного, в соответствии со ст.328 ГПК РФ судебная коллегия отменяет постановленное по делу решение и принимает новое решение об удовлетворении исковых требований Никиточкиной Ю.В. в полном объеме.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Видновского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Никиточкиной Ю. В. к ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» о признании права собственности на земельный участок, отмене запретов на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка удовлетворить.

Признать за Никиточкиной Ю. В. право собственности на земельный участок с <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, установленные постановлениями судебного пристава исполнителя Красногорского РОСП УФССП России по Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>-ИП, от <данные изъяты>. <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> (<данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> (<данные изъяты>

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Председательствующий

Судьи