Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-658/2020 (2-6710/2019;) ~ М-7029/2019 от 26.12.2019

<***>

66RS0003-01-2019-007029-46

Дело № 2-658/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(мотивированное решение изготовлено 01.06.2020)

г. Екатеринбург 25 мая 2020 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Савельева Ю.В., при секретаре судебного заседания Сабинине К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захарова Алексея Олеговича, Захаровой Марины Игоревны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, признании договора в части недействительным, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Захаров А.О., Захарова М.И. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указано, что *** между ООО «Группа компаний «Чкаловская» и ООО УК «Эфес» был заключен договор долевого участия в строительстве *** в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***.

*** между ООО «Гарда» и Захаровым Алексеем Олеговичем, Захаровой Мариной Игоревной был заключен договор уступки по договору долевого участия ***.

По акту приему-передачи объекта долевого строительства истцами было принято указанное жилое помещение в исполнение договора долевого участия в строительстве *** от ***.

Предметом договора явилось строительство двухсекционного многоэтажного дома по адресу: *** передачей объекта долевого строительства, суммарной площадью 46,90 кв.м., состоящей из двух жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 2,60 кв.м. Цена договора оплачена в полном объеме.

Считает, что пункт 2.6 договора является недействительным в части применения 60-дневного срока для возврата ответчиком излишне полученных денежных средств за недостающие квадратные метры ввиду его противоречия Закону РФ о защите прав потребителя. Также пункт 2.6 договора *** долевого участия в строительстве, содержащий условие о том, что Застройщик возвращает излишне полученные средства от Участника в течение 60 (шестидесяти) дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления Застройщика Участником, а также что перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади Квартиры более чем на три процента от проектной, ущемляет права потребителя и является недействительным.

Кроме того, ущемляет права потребителя и является недействительным подпункт 2 пункта 4.1. договора, содержащий условие о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит, а также п. 2.5 в части того, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных (БТИ) органами технической инвентаризации, а площадь летнего помещения (балкон/лоджия) принимается проектной и равна 2.60 кв.м.

Застройщиком не было исполнено своих обязательств по заключенному договору, а именно, не построены и не переданы помещения, в том числе лоджия/балкон, в том большем метраже, что предусмотрено было договором и что лишило истца получения в собственность того имущества в виде площадей помещений, на которое он рассчитывал при заключении договора и, что было указано и согласовано сторонами в договоре.

Полагает, что к площади лоджии должен быть применен коэффициент 0,5, соответственно площадь лоджии должна составлять 1,30 кв.м., а разница между указанными площадями в стоимостном выражении составляет 32500 руб.

Кроме того, ответчиком нарушен срок для передачи объекта строительства на 159 дней, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию неустойка.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, денежные средства не возвращены. На основании чего истцы Захаров А.О., Захарова М.И. с учетом уточнения исковых требований просят суд взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» сумму излишне уплаченных денежных средств за лоджию по договору участия в долевом строительстве *** от *** в размере 32500 руб., неустойку за просрочку передачи объекта долевого участия в размере 93213 руб. 75 коп., неустойку за просрочку выплаты в добровольном порядке в размере 14625 руб. 00 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 50 % от присужденной потребителю денежной суммы, компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., почтовые расходы в размере 62 руб. 50 коп. Признать п. 1.1 договора долевого участия в строительстве *** от *** в части применения коэффициента -1 к типу летнего помещения недействительным.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Гарда».

В судебном заседании истцы Захаров А.О., Захарова М.И. и представитель истца Никулин М.С. отсутствовали, извещены надлежащим образом и в срок (л.д.81). Суд, учитывая отсутствие сведений об отказе истцов от иска и количество проведенных ранее заседаний и назначенных дат для их проведения (***, ***, ***, ***), отсутствие каких-либо ходатайств на момент проведения судебного заседания, определил провести заседание при данной явке.

В судебном заседании представитель ответчика Низарева Л.С., действующая на основании доверенности от ***, исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица Низаева Л.С., действующая на основании доверенности от ***, с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Заслушав представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что *** между ООО «Группа компаний «Чкаловская» и ООО УК «Эфес» был заключен договор долевого участия в строительстве *** У-1 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: *** (л.д. 11-20).

Предметом договора явилось строительство двухсекционного многоэтажного дома по адресу: *** передачей объекта долевого строительства, суммарной площадью 46,90 кв.м., состоящей из двух жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 2,60 кв.м. Цена договора оплачена в полном объеме.

Пунктом 4.1 договора от *** установлено, что цена договора исходя из стоимости 1 кв.м 25000 рублей на дату заключения договора, составляет 1172 500 рублей, состоит из стоимости 44,3 кв.м квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м 25000 рублей составляет 1107 500 рублей, стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 65 000 рублей, стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит.

*** между ООО «Гарда» и Захаровым Алексеем Олеговичем, Захаровой Мариной Игоревной был заключен договор уступки по договору долевого участия *** (л.д. 27-30).

Ответчиком не оспаривается, что истец свои обязательства по оплате по договору выполнил.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от *** ООО «Управляющая компания «Эфес» передало, а Захаров А.О., Захарова М.И. приняли *** по адресу: строительный адрес - *** почтовый адрес – ***, этаж ***, суммарной площадью 45,7 кв.м., состоящая из 2 жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 43,3 кв.м. кроме того летнее помещение (балкон/лоджия) с коэффициентом 1 –площадью 2,4 кв.м. (л.д. 21).

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Согласно пункту 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади –застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно пункту 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Проанализировав приведенные условия договора, суд не признает положения пункта 2.6 договора ущемляющими права потребителя, так как он не противоречит закону, с учетом положений пункта 2.7 договора исключается преимущество застройщика перед дольщиком, поскольку застройщик также лишается права требовать доплаты при отклонении в большую сторону площади квартиры от проектной до 3 процентов.

Поскольку стороны договора указали конкретные параметры незначительного отклонения от проектной площади в размере не более 3 процентов, данное условие было взаимным для сторон, заявленное истцом требование направлено на установление преимущества дольщика, при том, что в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего поведения, расценить которое как добросовестное в данном спорном случае не представляется возможным. В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действия участников гражданских правоотношений предполагаются разумными и добросовестными, не направленными на причинение вреда защитой своих прав.

С учетом принципа свободы договора, подписание сторонами договора означает согласование всех его условий. На понуждение к заключению договора на условиях, предусмотренных им, истцом не указывается. Осведомленность обо всех условиях договора не оспаривается. В настоящее время договор исполнен перед ответчиком и принят истцом по акту приема-передачи без каких-либо оговорок и претензий.

Следовательно, передача истцу квартиры меньшей площадью не является недостатком работы (услуги), поскольку в пункте 2.6 договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади объекта долевого строительства как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству.

Частью 1 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Изменения в указанную часть статьи 5 внесены на основании Федерального закона от 03 июля 2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В силу ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 304-ФЗ действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2 - 8 части 2 и частей 2.2 - 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России 16 декабря 2016 года № 44769) установлен с 01 января 2017 года понижающий коэффициент 0,3 для площади балкона.

В этой связи, понижающие коэффициенты 0,5 для лоджии и 0,3 для балкона были введены для обязательного применения с 01 января 2017 года, в связи с чем, у застройщика отсутствует обязанность корректировки условий договора участия в долевом строительстве в части установления корректирующих коэффициентов по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до 01 января 2017 года.

Определение в договоре площади летнего помещения с учётом понижающего коэффициента 1,0 на момент заключения договора не нарушало требований, действовавших на тот момент нормативно-правовых актов Российской Федерации.

В этой связи, требование о взыскании компенсации в связи с неприменением застройщиком корректирующего коэффициента и признании пункта договора в части применения коэффициента 1 недействительным, является необоснованным и не подлежит удовлетворению. Требование истцов о признании п. 1.1 договора долевого участия в строительстве *** от *** в части применения коэффициента -1 к типу летнего помещения недействительным также в этой связи не подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторых законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторых законодательные акты РФ», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с пунктом 1.1. договора *** У-1 участия в долевом строительстве от ***, Застройщик принял на себя обязательства построить I очередь многофункционального жилого комплекса «Уральский» и не позднее III квартала 2017 года.

Согласно п. 3.1.3. договора долевого участия, застройщик принял следующее обязательство: после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и полной оплаты объекта, передать квартиру участнику в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 5.2 договора долевого участия установлено, что участник обязан принять квартиру по подписываемому обеими сторонами акту приема-передачи в течение 10-ти рабочих дней с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и уведомления застройщика о готовности квартиры к передаче.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено Застройщиком ***, поскольку *** является выходным днем. Таким образом, последним днем надлежащего исполнения обязательств застройщика по передачи квартиры участнику является ***

Из материалов дела следует, что ООО «УК «Эфес» уведомило участника долевого строительства о завершении строительства и начале передачи объекта долевого строительства путем направления соответствующего письменного уведомления участнику долевого строительства, которое было получено ООО «Гарда» *** (л.д. 52).

При этом, объект не был передан ООО «Гарда» (прежнее наименование ООО «Группа Компаний Чкаловская») в срок, поскольку *** ответчику направлено письмо с просьбой не передавать объект долевого участия в связи с тем, что планируется заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (л.д. 54).

Таким образом, *** не передана участнику долевого строительства по инициативе участника.

Договор уступки был заключен между ООО «Гарда» и Захаровым А.О., Захаровой М.И. ***.

Пунктом 4.1 договора уступки предусмотрено, что расчеты с участником за уступку права требования осуществляются в срок до ***.

Согласно п.2.1.1 участник обязуется непосредственно после оплаты новым участников участнику денежных средств по договору уступки передать документы, удостоверяющие право требования.

Оплата произведена ***, что подтверждается платежным поручением.

Как следует из акта приема-передачи квартиры, квартира была принята истцами *** на следующий день после оплаты.

В этой связи, суд полагает, что нарушение обязательства по срокам передачи квартиры истцу со стороны застройщика отсутствует.

При этом, суд отмечает, что пунктом 5.2 договора прямо предусмотрена обязанность участника принять квартиру, со стороны застройщика. Обязанность по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и уведомления участника о готовности квартиры к передаче, выполнена надлежащим образом.

В связи с этим, суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта.

Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения основного искового требования, суд также отказывает в удовлетворении производных исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Захарова Алексея Олеговича, Захаровой Марины Игоревны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, признании договора в части недействительным, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья <***> Ю.В. Савельев

<***>

<***>