Дело № 2-1716/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 апреля 2022 года г. Ялта
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Двирнык Н.В., при секретаре Пономаревой М.А., в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску Лапаевой Елены Николаевны к Чуприновой Лидии Павловны, Пасюковой Татьяне Александровне о взыскании задатка,
УСТАНОВИЛ:
31.01.2022 года Лапаева Е.Н. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. 25.09.2021 года между Лапаевой Еленой Николаевной (покупателем), Чуриновой Лидией Павловной (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести и оплатить объект движимости (квартиру), находящийся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.5. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта покупатель передал, а продавец получил денежные средства в качестве задатка в размере - 100 000 рублей. В соответствии с п. 1.3. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основной договор купли-продажи подписывается сторонами не позднее <дата>. Между тем, основной договор подписан не был. Кроме того выяснилось, что квартира была подарена ответчиком дочери продавца Пасюковой Т.А. без уведомления истца. Сделано это было для того, чтобы уменьшить налогооблагаемую сумму при продаже квартиры, поскольку Пасюкова Т.А. в этом же календарном году планировала приобрести в ипотеку дом в <адрес>, что подтверждается предварительными договорами купли-продажи. Спорная квартира появилась в продаже на сайте <данные изъяты> по стоимости, выше стоимости ранее согласованной Сторонами. Просит взыскать с ответчика задаток в двойном размере 200000 рублей, государственную пошлину, расходы на оформления согласия супруга на приобретение квартиры в размере 2850 рублей.
В судебном заседании истец поддержала иск, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила следующее. При подписании предварительного договора она сообщила ответчику, что часть денежных средств будет оплачена из материнского капитала. Примерно через две недели, 25.10.2022 года она предложила оформить основную сделку, однако ответчик не согласился с такой формой оплаты. В связи с чем, истец предложила возвратить ей залог в размере 100000 рублей, однако ответчик согласилась возвратить только 70000 рублей, поскольку 30000 рублей были потрачены на оформление договора дарения квартиры.
Ответчик Чупринова Л.П. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, показав следующее. При подписании предварительного договора и в присутствии истца, а также маклера, которого нашла истец, ответчику предложено оформить спорную квартиру на дочь ответчика по делу. Данное обстоятельство было мотивировано тем, что в таком случае не будет необходимости оплачивать налог. 22.10.2021 года была назначена первая сделка у нотариуса <данные изъяты>, где ответчики ожидали истца для оформления сделки. Однако истец не явился, сделку переназначили у нотариуса <данные изъяты> на <дата>. При этом после <дата> маклер истца сообщила, что они смогут оплатить часть стоимости квартиры только за счет материнского капитала. Однако ответчик и в данном случае не возражала против оплаты в такой форме. Маклер Инна, которая работала с истцом, просила все время отложить заключение сделки, поскольку у истца не хватало денежных средств для внесения первоначального взноса
Ответчик Пасюкова Т.А. в судебном заседании показала следующее. Об оплате частичной стоимости квартиры с помощью материнского капитала ответчикам не было известно. <дата> была назначена первая сделка у нотариуса <данные изъяты> где ответчики ожидали истца для оформления сделки. Однако истец не явился, сделку переназначили у нотариуса <данные изъяты> на <дата>. При этом только после <дата> маклер истца сообщила, что они смогут оплатить часть стоимости квартиры только за счет материнского капитала. Сделка не состоялась только из-за этого.
После пояснения ответчика истец подтвердила, что даже после оформления квартиры по договору дарения на дочь ответчика, истец не возражала против заключения основного договора именно с дочерью ответчика. Однако ответчики не согласились на частичную оплату квартиры с помощью материнского капитала. Денежные средства из материнского капитала должны были поступить ответчику спустя некоторое время, а ответчикам деньги нужны были срочно, поэтому они и не хотели таким образом получать оплату за квартиру, опасались.
Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.
25.09.<данные изъяты> года между <данные изъяты> Еленой Николаевной (покупателем), <данные изъяты> Лидией Павловной (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести и оплатить объект движимости (квартиру), находящийся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.5. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта покупатель передал, а продавец получил денежные средства в качестве задатка в размере 100000 рублей. В соответствии с п. 1.3. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основной договор купли-продажи подписывается сторонами не позднее 01.11<данные изъяты> года. Между тем, основной договор подписан не был.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктами 24-26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Из анализа приведенных норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен, либо установлена виновность обеих сторон в его незаключении.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора, а также в иных случаях.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В соответствии с ч.1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Как следует из материалов гражданского дела, 30.09.2021 года Чупринова Л.П. подарила Пасюковой Т.А. квартиру по адресу: <адрес>.
То есть до заключения основного договора изменился собственник квартиры, являющийся стороной по предварительному договору купли-продажи.
Между тем, с учетом всех обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о том, что смена собственника квартиры произошла с ведома и с согласия истца, который в судебном заседании сообщила, что препятствием к заключению сделки был отказ ответчиков получить частичную оплату по сделке из материнского капитала.
В свою очередь ответчики вправе были отказаться от заключения основного договора, поскольку предварительным договором не была предусмотрена отсрочка платежа, то есть возможность оплаты денежных средств за счет средств материнского капитала, тогда как денежные средства из материнского капитала приходят на счет продавца только спустя некоторое время.
При таких обстоятельствах судом установлена вина обеих сторон в незаключении договора: изменение собственника квартиры, что фактически изменило сторону предварительного договора, и с другой стороны нарушение условий договора об оплате, предусмотренных п.1.5 предварительного договора.
Разногласия сторон возникли в процессе исполнения предварительного договора и попытки заключить основной договор.
Уклонение сторон от подписания основного договора судом не установлено.
В соответствии с п.п. 3.2 – 3.3. договора в случае выявления обстоятельств, препятствующих приобретению объекта покупателем или обстоятельств, которые могут привести к признанию сделки купли-продажи Объекта недействительной, случае обнаружения несоответствия законодательству правоустанавливающих и иных документов на Объект, либо обнаружения или возникновения иных обстоятельств, препятствующих заключению Основного договора на условиях, предусмотренных настоящим Договором, а также в случае предоставления продавцом сведений об объекте, которые не соответствуют действительности продавец возвращает покупателю задаток в полученном размере в течение 3 (трех) банковских дней с момента предоставления соответствующего документа о наличии вышеуказанных обстоятельств.
В случае отказа продавца от заключения Основного договора в предусмотренный настоящим Договором срок по иным причинам задаток, указанный в п.1.5, настоящего договора возвращается в двойном размере.
В случае отказа покупателя от заключения Основного договора в предусмотренный настоящим Договором срок по иным причинам задаток не возвращается.
Таким образом, имело место предусмотренное пунктом 3.2 предварительного договора «возникновение иных обстоятельств, препятствующих заключению Основного договора на условиях, предусмотренных настоящим Договором», что в соответствии с этим же пунктом влечет возвращение покупателю задатка в полученном размере в течение 3 (трех) банковских дней с момента предоставления соответствующего документа о наличии вышеуказанных обстоятельств.
Иск подлежит удовлетворению частично, в пользу истца подлежит взысканию с ответчика задаток в размере 100000 рублей.
При таких обстоятельствах не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца расходов на оформление согласия супруга на приобретение квартиры в размере 2850 рублей.
На основании изложенного, суд,
РЕШИЛ:
░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 100000 ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3200 ░░░░░░.
░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 19.04.2022 ░░░░.
░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.
░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.