Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-440/2013 ~ М-318/2013 от 15.05.2013

Дело № 2-440/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2013 г.

Мотивированное решение составлено 20.11.2013 г.

15 ноября 2013 г. г. Олонец

Республика Карелия

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Никитиной А.В.,

при секретаре Прокофьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савиновой Л.В., Спиридоновой Н.И. к Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников, Еничеву А.С., Кагриной В.И., ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» о признании недействительными решения общего собрания, договора аренды и дополнительного соглашения к нему, освобождении помещений,

УСТАНОВИЛ:

Первоначальной иск был предъявлен к Еничеву А.С. по тем основаниям, что с хх.хх.хх г. г. Олонецкая Церковь Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников занимает подвальное помещение дома № по ул. .... в .... Республики Карелия. хх.хх.хх г. ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» был заключен договор аренды с Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников, который ежегодно продлевается без разрешения собственников жилых помещений. По заявлению собственников указанный договор аренды был расторгнут с хх.хх.хх г. г., однако помещения не освобождены. Истцы Савинова Л.В, и Спиридонова Н.И. просили суд обязать Еничева А.С. освободить незаконно занимаемое им подвальное помещение по адресу: ....

Определением суда от 12.08.2013 г. к производству суда приняты дополнительные требования Савиновой Л.В. о признании протокола внеочередного общего собрания жильцов ....-а по .... в .... от хх.хх.хх г. недействительным и о расторжении договора аренды нежилого помещения от хх.хх.хх г. г., заключенного между ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» и Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников. К участию в деле в качестве соответчиков по требованию об оспаривании решения общего собрания привлечена Кагрина В.И., по требованию о расторжении договора - Олонецкая Церковь Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников.

В судебном заседании 10.10.2013 г. истица Савинова Л.В. изменила требование о расторжении договора аренды на требование о признании договора аренды нежилого помещения - подвала ....-а по ...., находящегося под .... подъездами, от хх.хх.хх г. г., заключенного между ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» и Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников недействительным, заявила дополнительное требование о признании соглашения к договору аренды от хх.хх.хх г. недействительным. Определением суда указанные требования приняты к производству суда.

Определением суда от 25.10.2013 г. приняты к производству суда уточненные требования истцов Савиновой Л.В. и Спиридоновой Н.И. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения - цокольного этажа по ....-а, находящегося под .... подъездами, от хх.хх.хх г. г., заключенного между ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» и Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников, а также дополнительного соглашения от хх.хх.хх г. к указанному договору, о признании недействительным решения внеочередного собрания жильцов по ....-...., от хх.хх.хх г. г., об освобождении цокольного этажа ....-а по .... в .... от Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников (далее по тексту также - Церковь).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Олонецкого городского поселения, Администрация Олонецкого национального муниципального района, ООО «К-система», ООО «Петербургтеплоэнерго», собственники помещений многоквартирного ....-а по .... в .....

В судебном заседании истицы поддержали заявленные требования в редакции изменений и уточнений от 25.10.2013 г., пояснив, что помещения цокольного этажа, обозначенные в поэтажном плане цокольного этажа под литерами .... находятся в собственности собственников помещений многоквартирного дома, т.к. в них расположено оборудование, предназначенное для его эксплуатации: тепловой узел, трубы отопления, водопровода, канализации. Размещение в указанных помещениях Церкви нарушает права жителей дома, в т.ч. истицы, которым доставляют неудобства службы и песнопения, регулярно проводимые в указанных помещениях, создаются ограничения в доступе к инженерным коммуникациям, в результате чего затрудняется их обслуживание, создается угроза несвоевременного устранения аварий. Решение общего собрания собственников помещений от хх.хх.хх г. г., на основании которого в отношении спорных помещений был заключен договор аренды, не соответствует требованиям Жилищного кодекса: не были уведомлены все собственники помещений о проведении общего собрания; лицами, проводившими заочное голосование, не проверялись правоустанавливающие документы на жилые помещения и документы, удостоверяющие личность участников голосования.

Ответчик Еничев А.С., действуя от своего имени и на основании устава от имени Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников в судебном заседании возражал против иска, указав, что Церковь занимает спорные помещения с .... года на основании договоров аренды, заключенных с Администрацией Олонецкого национального муниципального района, Администрацией Олонецкого городского поселения, с хх.хх.хх г. г. - с ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление». Договор аренды от хх.хх.хх г. был заключен на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, на котором собственники помещений выразили свою волю на передачу помещений в аренду Церкви. Пояснил, что препятствий в обслуживании коммуникаций в доме Церковь не создает, обеспечивает возможность круглосуточного доступа в занимаемые ею помещения для аварийных служб и обслуживающих организаций. Отрицал нарушение тишины и покоя действиями Церкви, указав, что все богослужения проводятся в дневное время, от других жителей дома жалоб не поступало.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» Тергуев А.А. в судебном заседании возражал против иска, указав, что договором управления от хх.хх.хх г. г., заключенным на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном ....-а по .... в ...., управляющей организации предоставлено право передавать в аренду помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, таким образом, договор аренды от хх.хх.хх г. мог быть заключен и при отсутствии решения общего собрания собственников помещений от хх.хх.хх г. Дополнительным соглашением к договору от хх.хх.хх г. срок действия договора аренды был сокращен до одного года. Договор аренды фактически исполнялся сторонами.

Ответчик Кагрина В.И. в судебном заседании также возражала против иска, указав, что большинством голосов собственников помещений многоквартирного дома было принято решение о передаче в аренду цокольных помещений площадью .... кв.м. Церкви. Однако признала, что при проведении общего собрания собственники жилых помещений не были уведомлены заблаговременно, бюллетени для голосования не оформлялись, собрание проводилось путем обхода квартир с получением подписей в подписных листах по вопросам, поставленным на голосование. При этом не проверялись правоустанавливающие документы на жилые помещения и документы, удостоверяющие личность участников голосования. При достижении количества голосов, необходимых для принятия решения, проведение голосования было завершено.

Представитель третьих лиц Коваленко М.А., Иванова И.С., Шаханова Н.М., Трифановой Л.В., Васильевой Н.В., Амосовой Н.С., Савина Д.Л., Гилоевой А.А., Гилоевой А.А., Тимофеева О.В., Богдановой Н.М., Кузишевой Г.В., Ермолаева С.Ю., Ермолаевой Л.В., Осокиной Т.М., Осокина Г.Л., Осокиной П.Г., Лукиной В.Н., Мараковой Н.В., Вощенчук Н.П., Морозовой И.В., Бичукиной Л.П., Хасановой Л.Р., Юдиной Л.М., Юдина А.Ю., Морозовой В.Н., Петрова В.И., Воронова А.П., Степанова В.В. адвокат Сергиенко Н.А., действующая на основании определения суда в прядке ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании поддержала исковые требования, указав, что нарушения процедуры проведения общего собрания, указанные истицами и ответчиком Кагриной В.И. являются существенными и ставят под сомнение волеизъявление собственников, поэтому решение общего собрания от хх.хх.хх г. г., а также заключенные на его основании договор аренды и дополнительное соглашение к нему следует признать недействительными, обязав Церковь освободить занимаемые помещения.

Третьи лица Босоногова Н.И., Ананьева Л.А., Яковлева Г.А. возражали против иска.

Третье лицо Жернова Е.Н. поддержала исковые требования.

Представители третьих лиц - Администрации Олонецкого городского поселения, Администрации Олонецкого национального муниципального района, ООО «К-система», ООО «Петербургтеплоэнерго», МВД РК в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

МВД РК в своем отзыве на иск поддержало заявленные требования.

Администрация Олонецкого национального муниципального района в своем отзыве на иск указала, что жилой ....-а по .... в .... передан в муниципальную собственность и что в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Третьи лица Тарасова Т.В., Вишневская Г.А., Титова Г.В., Титов Р.С., Титов С.Н., Титова М.С., Алексеев А.А., Алексеев А.В., Борисов В.А., Борисов Д.В., Борисова В.М., Волобуев В.А., Павлов А.Н., Павлов С.А., Павлов Н.А., Павлова Г.Н., Жернов В.Ф., Ляппиев Ю.С., Ляппиева Н.В., Миккоева Н.А., Шкуро Д.А., Бобин С.А., Бобина Л.И., Вишневский А.В., Спиридонова М.Н., Шлипкин А.Б., Шлипкина Л.И., Петров М.М., Петрова Т.П., Рямяков А.В., Наумов М.Н., Наумова К.П., Савинова И.Г., Кузнецова И.Г., - не явились в судебное заседание, о слушании дела извещены.

Третьи лица Тыртов А.И., Иванов И.И., Иванова В.М., Маллиев П.М., Тимофеев О.В., Тимофеева В.Н., Лобская П.К., Сафонов И.В., Кренева И.И., Агафонов А.И., Кекшоев И.Н., Кекшоева В.М., Кекшоев И.Н., Демидов С.Г., Федорук Г.Н., Иванов Н.М. отказались от вручения судебных извещений, в связи с чем в соответствии с ч. 2 ст. 117 ГПК РФ суд признает их надлежаще извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

Третьи лица Миккоева Н.А., Рямяков А.В., Бичукина Л.П. представили отзывы на иск, в котором поддержали исковые требования.

Третьи лица Вишневская Г.А., Луттиева Л.И. ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, представили отзывы на иск, в которых указали на несогласие с исковыми требованиями.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, принимая во внимание доводы и основания иска и возражений на иск, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено на основании свидетельств о регистрации права, выписок из ЕГРП, что истица Спиридонова Н.И. является собственников .... доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....-а, ....; истица Савинова Л.В. является собственником .... доли в праве общей долевой собственности на квартиру № в том же доме.

В соответствии с договором аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого района от хх.хх.хх г. г., заключенного Администрацией местного самоуправления Олонецкого района с Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников, Церкви были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью .... кв.м., расположенные в подвале здания по адресу: ....-а, для проведения церковных собрания и размещения склада для хранения гуманитарной помощи на срок по хх.хх.хх г. Дополнительным соглашением от хх.хх.хх г. срок действия договора был продлен на срок до одного года.

хх.хх.хх г. между ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» (арендодатель) и Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников (арендатор) были заключены договор аренды нежилого помещения общей площадью .... кв.м. на срок по хх.хх.хх г. и бессрочный договор на участие в расходах по содержанию и ремонту общедомового имущества со сроком начала действия с хх.хх.хх г.

хх.хх.хх г. ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» уведомила арендатора о расторжении договора аренды от хх.хх.хх г. в связи с поступившим коллективным заявлением собственников помещений ....-а по .... в ...., с хх.хх.хх г. г.

хх.хх.хх г. было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном ....-а по .... в ...., на котором было принято решение о предоставлении в аренду нежилого помещения общей площадью .... кв.м. для Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников.

хх.хх.хх г. между ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» (арендодатель) и Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью .... кв.м. на срок по хх.хх.хх г. г., к которому хх.хх.хх г. заключено дополнительное соглашение об изменении срока договора аренды на .... месяцев - с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. г.

Фактически, несмотря на указание в договоре площади .... кв.м., по договору аренды от хх.хх.хх г. ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» передало Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников помещения общей площадью .... кв.м., что признано сторонами договора в судебном заседании. Описание передаваемых помещений содержится в экспликации, подписанной сторонами договора, из которой следует, что в предмет аренды входят следующие помещения: № в соответствии с планом этажа площадью .... кв.м. (тепловой узел), № площадью .... кв.м. (большой зал с гуманитарной помощью), № площадью .... кв.м. (туалеты), № площадью .... кв.м. (венткамера), № площадью .... кв.м. (тамбур), часть помещения № площадью .... кв.м. (коридор) еще одна часть помещения № площадью .... кв.м. (кухня) (далее все вместе - спорные помещения).

Дополнительным соглашением № от хх.хх.хх г. к указанному договору аренды было уточнены характеристики предмета аренды, а именно указано, что арендатору передается во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ....-а, общей площадью .... кв.м.

Учитывая фактическое исполнение договора сторонами (внесение арендных платежей, платежей по содержанию арендуемого имущества, передачу предмета аренды арендатору), а также направленность волеизъявления сторон договора аренды на передачу в аренду нежилых помещений общей площадью .... кв.м. в соответствии с экспликацией, суд не находит оснований для признания оспариваемого договора аренды от хх.хх.хх г. не заключенным и полагает, что с учетом характера спора в рамках настоящего дела подлежат проверке правомочия сторон на заключение указанного договора.

Оценивая законность и обоснованность требований истиц об оспаривании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от хх.хх.хх г. г., а также заключенного во исполнение указанного решения договора аренды от хх.хх.хх г. и дополнительного соглашения к нему от хх.хх.хх г. г., суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 данного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В частности, для принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п.3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) необходимо большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ).

Согласно положениям ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственнику предоставляется право на обжалование в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований данного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно протоколу внеочередного собрания жильцов ....-а по .... в .... от хх.хх.хх г. г., в голосовании приняло участие ....% голосов собственников, за предоставление Церкви в аренду нежилого помещения площадью .... кв.м. на срок .... год проголосовало ....% голосов участников общего собрания.

Истица Савинова Л.В. участия в голосовании не принимала, о проведении общего собрания извещена не была, истица Спиридонова Н.И. голосовала против передачи спорных помещений в аренду Церкви.

Судом установлено на основании пояснений сторон, третьих лиц, что собрание проводилось в форме заочного голосования, при этом сообщение о проведении общего собрания в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ, до собственников не доводилось. Собственники извещались о проведении общего собрания непосредственно в ходе голосования, а само общее собрание проводилось путем поквартирного обхода с реестрами для голосования. В реестрах для голосования была указана повестка дня (1/ выборы председателя Кагрина В.И. и секретаря Босоногова Н.И., 2/ о предоставлении в аренду нежилого помещения общей площадью .... кв.м. для Олонецкой церкви ХВЕП сроком на 3 года), номера квартир собственников, участвовавших в голосовании, ФИО собственников, площади квартиры, сведения о праве собственности, варианты ответов «за», «против», «возд.» в графах для голосования. При этом, как признала Кагрина В.И. и как следует из содержания реестра для голосования, правоустанавливающие документы собственников на жилые помещения не проверялись, личность участников голосования не устанавливалась, в ряде случаев, за собственников голосовали лица, занимающие жилые помещения, но не являющиеся собственниками, а по достижении необходимого, по мнению инициаторов собрания, кворума голосование (обход квартир) было прекращено.

Исследовав содержание реестров для голосования, заполненных собственниками, а также принимая во внимание пояснения Кагриной В.И., Босоноговой Н.И., Еничева А.С., показания свидетелей Притчиева П.С., Назарова А.Ф., относительно порядка голосования, суд приходит к выводу, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома от хх.хх.хх г. было проведено с существенными нарушениями процедуры, которые ставят под сомнение итоги голосования, т.е. волеизъявление собственников. К таким существенным нарушениям суд относит следующие: неизвещение собственников о проведении общего собрания в порядке, предусмотренном ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ; проведение общего собрания в форме заочного голосования при отсутствии основания для заочного голосования, установленных ч. 1 ст. 47 ЖК РФ (общее собрание с аналогичной повесткой дня, при котором не был достигнут необходимый кворум, ранее не проводилось); в решениях собственников по вопросам, поставленным на голосование, собранным в виде реестра голосования, отсутствуют полные данные собственников - участников общего собрания и сведения о документах, подтверждающих право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; в голосовании участвовали лица, не имеющие права собственности на помещения в ....-а по .... в ...., всего .... кв.м., что исходя из общей площади помещений в доме .... кв.м., указанной Кагриной В.И., соответствует ....% голосов собственников).

Кроме того, решение общего собрания собственников помещений от хх.хх.хх г. о предоставлении в аренду спорных нежилых помещений Церкви, как следует из протокола внеочередного собрания жильцов от хх.хх.хх г. г., было принято ....% голосов собственников, участвовавших в общем собрании, что, с учетом данных о площади дома, содержащихся в протоколе, соответствует ....% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. при отсутствии большинства не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренного ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Вместе с тем, оценивая доводы истиц о нарушении их прав оспариваемым решением, суд полагает, что в связи с этим надлежит установить, могут ли спорные помещения, в отношении которых общим собранием было принято обжалуемое решение, быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Пунктом 2 «а» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, вышеназванные нормы права определяют, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания ст. 36 ЖК РФ также следует, что при рассмотрении вопроса об отнесении помещения к общему имуществу в многоквартирном доме следует учитывать и назначение помещений.

По смыслу приведенных выше норм закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использовать его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя положения п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно техническому паспорту многоквартирного ....-а по .... в ...., спорные помещения находятся в цокольном этаже указанного дома.

В ходе рассмотрения дела судом проводился осмотр спорных помещений, допрашивались свидетели Т., С., был составлен акт обследования спорных помещений, которым установлено, что в указанных помещениях находятся вентиляционные трубопроводы, промежуточный тепловой узел, электрические, водопроводные и канализационные сети.

В подтверждение заявленных требований сторона истцов указывает на то, что в спорных помещениях размещены инженерное оборудование и инженерные сети (стояки отопления, водопровода и канализации), предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме, наличие которых, по мнению истицы и ее представителя, свидетельствует о техническом назначении спорных помещений и, соответственно, о возникновении права общедолевой собственности на них у собственников помещений многоквартирного дома.

Общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале или цокольном этаже такого дома могут проходить трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения, в связи с чем наличие указанных коммуникаций в спорных помещениях, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Стороной истца не представлено доказательств, достоверно подтверждающих, что все спорные помещения могут быть признаны общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Фактически, к общему имуществу многоквартирного дома из перечисленных в экспликации помещений может быть отнесено только помещение площадью .... кв.м., обозначенное под литерой № в плане цокольного этажа ....-а по .... в ...., в котором располагается тепловой узел.

Более того, из материалов дела усматривается, что на основании Закона РК от 20.01.2008 г. № 1159-ЗРК «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого национального муниципального района» право собственности на помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: ....-а, за исключением квартир, принадлежащих иным лицам на праве собственности, и служебных квартир, всего на помещения площадью .... кв.м., было передано Администрации Олонецкого городского поселения (п. 151 Приложения к Закону).

Администрация Олонецкого городского поселения в своем отзыве на иск указала, что в данном многоквартирном доме в муниципальной собственности находится .... квартир площадью .... кв.м. и что право собственности на спорные помещения в доме возникло у собственников в силу ст. 36 ЖК РФ, однако, с учетом изложенного выше, суд не считает возможным принять данные доводы Администрации в подтверждение возникновения права общей долевой собственности на спорное имущество как не основанные на законе.

При этом суд также учитывает, что право собственности Администрации Олонецкого городского поселения на помещения, находящиеся в указанном доме, возникшее в силу Закона РК от 20.01.2008 г. № 1159-ЗРК, в установленном законом порядке никем не оспаривалось и иным лицам не передавалось.

Кроме того, как следует из пояснений сторон и третьих лиц, ранее спорные помещения использовались как самостоятельные помещения для целей гражданской обороны и никогда не использовались жителями дома для размещения кладовых или других объектов, необходимых для эксплуатации жилых помещений или общего имущества. Из осмотра спорных помещений, произведенного судом, видно, что не исключается возможность их самостоятельного использования для размещения офисов и иных целей (об этом свидетельствует наличие отдельного входа, оборудованных санузлов, сетей водоснабжения, канализации, отопления).

В материалах дела не представлено доказательств, подтверждающих, что спорные помещения, за исключением помещения теплового узла, изначально сформированы как технические и использовались исключительно в целях обслуживания многоквартирного жилого дома, а также иных доказательств, свидетельствующих о возникновении у собственников помещений права собственности на спорные помещения. Самостоятельные исковые требования о признании права собственности на указанные помещения в ходе рассмотрения настоящего дела не заявлялись.

Вместе с тем, учитывая, что в состав помещений, в отношении которых общим собранием собственников помещений многоквартирного ....-а по .... в .... хх.хх.хх г. принято решение о передаче в аренду Церкви, входит помещение теплового узла, которое в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ имеет статус общего имущества многоквартирного дома, суд приходит к выводу, что указанным решением общего собрания от хх.хх.хх г. нарушаются права истиц как собственников помещений многоквартирного дома.

С учетом изложенного, а также связи с тем, что оспариваемое решение собственников помещений многоквартирного дома принято с нарушением требований ч. 4, 5 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 1, 3 ст. 47 ЖК РФ, данные нарушения носят существенный характер, необходимое количество голосов для принятия решения отсутствовало, его следует признать недействительным. Срок для обжалования решения, установленный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, заявителями не пропущен.

Оценивая доводы истиц о наличии основания для признания договора аренды от хх.хх.хх г. недействительным в связи с его несоответствием требованиям закона и недействительностью решения общего собрания собственников помещений от хх.хх.хх г. г., на основании которого он был заключен, суд учитывает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Решение вопроса относительно использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме относится к исключительной компетенции общего собрания таких собственников.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 и ч. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Решение собственников о передаче спорных помещений Церкви от хх.хх.хх г. суд признает недействительным. В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Доводы представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» о том, что право на заключение договора аренды от хх.хх.хх г. управляющая организация имела и при отсутствии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от хх.хх.хх г. г., основанные на положениях п. 3.2.4 договора управления от хх.хх.хх г. г., суд считает несостоятельными по следующим мотивам.

Частью 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, управляющая организация осуществляет на основании договора, заключаемого по правилам статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом названные нормы не предусматривают право (или обязанность) управляющей организации распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятого на общем собрании таких собственников в порядке пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, в том числе учитывая правовую природу права общей долевой собственности на общее имущество, которое принадлежит лишь собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд считает, что у ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» отсутствовало право распоряжаться спорными помещениями, в т.ч., помещением теплового узла, входящим в состав спорных помещений и являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку управляющая организация не является ни собственником имущества, переданного в аренду, а также не была надлежащим образом уполномочена собственниками спорных помещений на распоряжение имуществом.

Пункт 3.2.4 договора управления, на который ссылается управляющая организация, а также факт того, что ответчик управляет многоквартирным домом, не могут подменить решения собственников о распоряжении общим имуществом, подлежащего принятию на общем собрании большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, тем более, что договор управления был заключен на основании решения общего собрания собственников помещений от хх.хх.хх г. г., принятого большинством в ....% голосов от общего числа голосов собственников (....% от участников голосования при участии в общем собрании ....% собственников), что в силу п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ не дает управляющей организации право распоряжаться общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, ни в п. 3.2.4 договора управления, ни в других разделах договора, ни в приложениях к нему не определен перечень общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, которые позволял бы установить, какие конкретно помещения дома могли быть переданы в аренду.

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом в силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

В пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 разъяснено, что Гражданским кодексом Российской Федерации не исключается возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

Часть 1 ст. 180 ГК РФ допускает возможность признания недействительной части сделки.

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Учитывая, что оспариваемая сделка - договор аренды от хх.хх.хх г. нарушает права истиц лишь в части передачи в аренду общего имущества собственников помещений многоквартирного дома - помещения теплового узла площадью .... кв.м., возможность отнесения остальных спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома сторона истцов не доказала, соответственно, в остальной части сделки права истиц не нарушены, применительно к остальной части спорных помещений истицы заинтересованными лицами не являются, поскольку не подтвердили свое право общей долевой собственности на них, суд считает необходимым удовлетворить требования истиц о признании указанного договора аренды недействительным лишь в части передачи в аренду Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников помещения теплового узла площадью .... кв.м., обозначенного под литерой № в плане цокольного этажа ....-а по .... в .... в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Требование о признании недействительным дополнительного соглашения от хх.хх.хх г. к договору аренды суд считает излишне заявленным, поскольку указанным соглашением изменяется срок действия договора (устанавливается срок действия с хх.хх.хх г. до хх.хх.хх г. г.), непосредственно права истиц данным дополнительным соглашением не нарушаются.

В порядке применения последствий недействительности сделки в соответствии с ч. 2 ст. 166, ст. 301 - 304 ГК РФ суд считает необходимым возложить на Олонецкую Церковь Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников обязанность освободить помещение теплового узла площадью .... кв.м., обозначенное под литерой № в плане цокольного этажа ....-а по .... в .....

В остальной части исковых требований следует отказать.

При этом суд признает Еничева А.С. ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является ни стороной договора аренды, ни инициатором проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ни лицом, занимающим спорные помещения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взыскании в пользу Савиновой Л.В. с Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников расходы по госпошлине в сумме .... руб., с ООО «Олонецкое домоуправление» в сумме .... руб., с Кагриной В.И. в размере .... руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 103 ГПК РФ в связи с отказом в удовлетворении требований истцов о признании недействительным дополнительного соглашения к договору подлежат взысканию с Савиновой Л.В. расходы по госпошлине в размере .... руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Савиновой Л.В., Савиновой Л.В. к Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников, Савиновой Л.В., ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление» удовлетворить частично.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ....-а, от хх.хх.хх г. о предоставлении в аренду нежилого помещения общей площадью .... кв.м. для Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников на 3 года.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от хх.хх.хх г. г., заключенный между Олонецкой Церковью Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников и ООО «Управляющая компания «Олонецкое домоуправление», в части передачи в аренду Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников помещения теплового узла площадью .... кв.м., обозначенного под литерой № в плане цокольного этажа ....-а по .... в .....

Обязать Олонецкую Церковь Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников освободить помещение теплового узла площадью .... кв.м., обозначенное под литерой № в плане цокольного этажа ....-а по .... в .....

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении исковых требований Савиновой Л.В., Савиновой Л.В. к Савиновой Л.В. отказать.

Взыскать в пользу Савиновой Л.В. с Олонецкой Церкви Христиан Веры Евангельской - Пятидесятников возврат госпошлины в сумме .... руб., с ООО «Олонецкое домоуправление» в сумме .... руб., с Савиновой Л.В. в размере .... руб.

Взыскать с Савиновой Л.В. в доход бюджета Олонецкого национального муниципального района сумму госпошлины в размере .... руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: /подпись/                                А.В. Никитина

        Копия верна: судья:                                                               А.В. Никитина