Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2903/2018 ~ М-1923/2018 от 22.03.2018

Дело № 2-2903/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2018 года г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Тимошкиной Т.Н.

при секретаре Поташевой М.В.

с участием прокурора Ивановой О.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ООО «ЭНИГМА» к Полюшкину И. С. и Полюшкиной Ю.О. о выселении,

у с т а н о в и л :

ООО «ЭНИГМА» обратилось в Петрозаводский городской суд с иском к Полюшкину И.С., Полюшкиной Ю.О. по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Полюшкиным И.С. был заключен договор №, предметом которого является предоставление во временное возмездное владение и пользование квартирой с уплатой по истечению срока действия договора стоимости квартиры. По условиям указанного договора ответчик принял на себя обязательство по оплате истцу стоимости квартиры в размере <данные изъяты> У.Е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком платежей, а также обязательство по ежемесячному осуществлению платежей за пользование квартирой. Условная единица по договору принимается равной минимальному значению стоимости Евро по курсу ЦБ РФ за предшествующий осуществлению платежа календарный месяц; стоимость 1 У.Е. подлежит округлению до целых величин в меньшую сторону и не может быть менее 43 рублей; оплата производится в российский рублях. В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по своевременной оплате платежей по обозначенному договору, и вынесением судебных решений о взыскании пеней, решением ООО «ЭНИГМА» от ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был расторгнут, право ответчика и иных лиц, возможно проживающих в спорной квартире, считается прекращенным (утраченным). По условиям договора ответчик в течение 15 дней должен был освободить квартиру, однако этого условия не выполнил. На основании изложенного, ссылаясь на положения заключенного между сторонами договора, ст. 304 Гражданского кодекса, ст. 35 Жилищного кодекса РФ, ООО «ЭНИГМА» просит выселить Полюшкина И.С., Полюшкину Ю.О. и ААА из квартиры, расположенной по адресу: РК, <адрес>.

В судебное заседание представитель истца не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в представленном письменном ходатайстве просят о рассмотрении дела в отсутствие представителя, обращают внимание, что срок действия договора истек, ответчики имеют задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Ответчик Полюшкин И.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил приказ о направлении в командировку, ходатайств об отложении дела не заявлял. Участвуя в предыдущих заседаниях, указывал, что не отказывается вносить плату по договору, однако не согласен с порядком удержания денежных средств, так как нарушена очередность погашения. Долг по жилищно-коммунальным платежам готов погасить. Уведомление о расторжении договора не получал.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель органа опеки и попечительства представили письменное заключение.

Заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования не подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Согласно п.п. 1, 2 ст.209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

В ст. 301 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом установлено, что истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

В этом жилом помещении в настоящее время зарегистрированы Полюшкин И.С., Полюшкина Ю.О. и их ААА.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Полюшкиным И.С. был заключен договор №, в соответствии с п.1 которого истец предоставляет Полюшкину И.С. во временное владение и пользование на период с момента подписания договора до ДД.ММ.ГГГГ благоустроенную квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., ответчик обязался приобрести право собственности на квартиру путем уплаты истцу к моменту истечения срока действия договора полной стоимости квартиры. На период действия договора ответчику предоставляется право зарегистрировать в квартире по месту жительства себя и членов своей семьи.

В п. п. 3, 4 договора стороны согласовали стоимость квартиры в <данные изъяты> у.е., у.е. принимается равной минимальному значению стоимости евро по курсу ЦБ РФ за предшествующий осуществлению платежа календарный месяц, не может быть ниже 43 руб. оплата производится в российских рублях.

Эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и прочие аналогичные платежи в размер платы за пользование квартирой не включены, оплачиваются ответчиком самостоятельно.

В п. 6.2 договора предусмотрен порядок и сроки внесения платежей по договору, которые состоят из платы за пользование квартирой и платы в счет стоимости квартиры.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.п. 1 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Оценивая заключенный между сторонами договор, суд приходит к выводу, что он является смешанным, содержит в себе элементы договора коммерческого найма с правом выкупа, и элементы договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ст. 684 ГК РФ указано, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При этом в п. 2 ст. 687 ГК РФ установлены случаи, когда договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, это случаи невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; факт разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В ст. 688 ГК РФ также отражено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

По сообщению истца, ответчик Полюшкин И.С. не исполняет свои обязательства по своевременному и полному внесению платы по договору, имеет задолженность. Судебными приказами мирового судьи судебного участка № г. Петрозаводска № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ с Полюшкина И.С. в пользу ООО «ЭНИГМА» взысканы пени по договору за ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> руб. и за ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> руб. соответственно.

В соответствии с п. 12 договора между сторонами неоднократное (два и более раза) обращение истца в суд с исковыми требованиями о взыскании с Полюшкина И.С. сумм начисленных пеней, образовавшихся в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств (при условии признания судом требований стороны-1 полностью или частично обоснованными), а также в случае, если существующая совокупная задолженность стороны-2 (включая задолженность по платежам за пользование квартирой, в счет оплаты стоимости квартиры, начисленные пени и судебные издержки) превысила 50% от суммы денежных средств, внесенных стороной-2 в рамках исполнения договора, расценивается сторонами как заявление стороны-2 на расторжение договора по ее инициативе.

В случае расторжения договора сторона-2 обязана в 15-дневный срок со дня расторжения договора освободить квартиру, передать ее стороне-1 по акту приема-передачи, снять себя и обеспечить снятие членов своей семьи с регистрационного учета в квартире.

Из дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом принято решение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ (еще до вступления в законную силу выданных судебных приказов), Полюшкину И.С. предложено в 15-дневный срок с момента получения решения о расторжении выплатить задолженность по договору 35909,10 у.е., сумму неустойки 9917,44 у.е., освободить и передать по акту приема-передачи <адрес> уполномоченному лицу, а также снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.

В качестве оснований заявленного иска истец указывает на факт взыскания дважды с ответчика суммы пеней.

Между тем, судом установлено, что вышеуказанные судебные приказы определениями того же мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ отменены.

В материалы дела не представлены сведения о направлении ответчику уведомления о расторжении договора, более того, по сообщению ответчика Полюшкина И.С. такое уведомление им не получено, так как направлено оно по адресу, по которому ответчик не проживает и никогда не был зарегистрирован.

По смыслу п. 12 договора между сторонами основанием к расторжению договора является неоднократное (два и более раза) обращение истца в суд с исковыми требованиями о взыскании с Полюшкина И.С. сумм начисленных пеней, образовавшихся в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств при условии признания судом требований истца полностью или частично обоснованными.

Вопреки доводам стороны истца, при отмене судебных приказов о взыскании сумм пеней с ответчика, сам по себе факт выдачи ранее судебного приказа не свидетельствует об обоснованности полностью или в части требований истца.

Другим основанием для расторжения договора стороны согласовали факт того, что существующая совокупная задолженность ответчика, включая задолженность по платежам за пользование квартирой, в счет оплаты стоимости квартиры, начисленные пени и судебные издержки, превышают 50% от суммы денежных средств, внесенных ответчиком в рамках исполнения договора.

Из расчета истца, представленного по запросу суда, следует, что в период действия договора Полюшкин И.С. всего внес 1859 038,49 руб. или 34 015,12 у.е., задолженность составляет 42684,64 у.е., начислены пени 11299,14 у.е., за юридическое сопровождение 4418,60 у.е.

Расчет выполнен таким образом, то сальдо в 42684,64 у.е. включает в себя общую задолженность, а не только основной долг, за минусом пени и платы за юридическое сопровождение сумма составляет 26966,90 у.е.

Следует отметить, что в п. 6.1 договора указано, что сумма в размере 13223,26 у.е., уплаченная ответчиком по договору №-Гр2/89 купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры. В расчете истца такая сумма при указании на суммы, внесенные ответчиком, отсутствует. В связи с чем по договору от ДД.ММ.ГГГГ, если признать верным сведения истца (ответчик суду не представил соответствующих сведений до вынесения судом решения), ответчик внес 34015,12 у.е. и 13223,26 у.е.

Плановый платеж по договору для ответчика был установлен в 813,32 у.е., такой платеж включает в себя платежи за пользование квартирой и платеж в счет стоимости квартиры. Истец указывает, что срок договора был определен до ДД.ММ.ГГГГ, однако необоснованно продолжает начислять платежи в счет стоимости квартиры, искусственно увеличивая размер задолженности ответчика.

Суд отмечает, что в соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В нарушение положений закона истец после внесения ответчиком каких-либо сумм первоначально удерживал сумму пеней при наличии задолженности по плановым платежам.

Более того, сам по себе порядок начисления пени противоречит закону.

Так, в п.7 договора указано, что сумма задолженности, на которую начисляются пени, включает в себя сумму основной задолженности и сумму неуплаченных пеней, то есть фактически истец регулярно производил начисление пени на пени, что противоречит определению неустойки, приведенному в ст. 330 ГК РФ, так как предусмотрено начисление неустойки только на сумму неисполненного обязательства, которым является сумма ежемесячного платежа по графику.

Вызывает сомнение факт правомерности удержания неоднократно платы за юридическое сопровождение (например, ДД.ММ.ГГГГ – 20000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 20000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 40000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10000 руб.).

В п.9 договора стороны предусмотрели возможность начисления судебных издержек в размере 10000 руб.

Установленная настоящим пунктом сумма судебных издержек является суммой фиксированных убытков, размер которых заранее определен сторонами договора. Указанная в настоящем пункте суммы судебных издержек может быть изменены истцом в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не более ставки рефинансирования ЦБ РФ. Об изменении суммы судебных издержек истец обязан письменно уведомить ответчика не позднее, чем за 3 месяца до планируемого изменения.

Суд учитывает, что в силу пунктов 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С учетом природы указанных в пункте 9 затрат, которые истец может понести в будущем, учитывая назначение этих сумм (в самом договоре именуются как судебные издержки), суд полагает, что по своей сути названные суммы фиксированных затрат являются судебными издержками (например, в виде расходов на представителя и др.).

Соответствующие расходы возмещаются судом на основании ст. 100 ГПК РФ, после оценки их разумности, учитывая объем проделанной представителем работы.

Такие положения закона истцом при начислении вышеуказанных сумм не учтены, кроме того, доказательств уведомления со стороны истца в адрес ответчика об изменении такой платы, в дело не представлено.

Необходимо отметить, что обращаясь в суд с исками (заявлениями о выдаче судебных приказов) истец в одностороннем порядке производил начисление ответчику сумм для оплаты государственной пошлины (свыше суммы судебных издержек), что законом в принципе не предусмотрено, а также производил удержание таких сумм (например, ДД.ММ.ГГГГ удержано в счет госпошлины 1000,17 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 846,88 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 554,87 руб.). Кроме того, при выдаче, например, судебного приказа в нем же ставился вопрос о возмещении расходов по государственной пошлине, то есть истец дважды хотел получить одни и те же суммы.

Все изложенное свидетельствует о том, что сделать однозначный вывод о наличии у ответчика Полюшкина И.С. задолженности в размере более 50%, чем внес ответчик по договору, нельзя. Истцу следует привести расчеты в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Более того, по мнению суда, такой порядок расчетов вынудил ответчика приостановить внесение платежей по договору, при этом суд не ставит под сомнение сам по себе факт наличия у ответчика задолженности по договору, что не оспаривал и сам Полюшкин И.С. В то же время,

Согласно п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В отношении доводов истца о том, что срок действия договора также истек ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что поскольку заключенный сторонами договор содержит в себе элементы договора коммерческого найма, то и при расторжении такого договора стороны должны руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ в данной части, а не только исключительно условиями договора. Судом установлено злоупотребление в действиях самого истца, который искусственно увеличивал размер задолженности ответчика по договору, что привело к тому, что Полюшкин И.С. перестал вообще вносить платежи, при этом в суде ответчик заявлял, что заинтересован в сохранении спорного жилья, готов вносить предусмотренную договором плату.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, полагать решение истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора обоснованным и законным у суда нет оснований, так как действия самого истца, в том числе, способствовали неисполнению обязательств ответчиком, и несмотря на то, что истец является собственником спорной квартиры, его требования о выселении ответчиков из занимаемой квартиры, являются преждевременными. Таким образом в иске истцу суд полностью отказывает.

В силу ст.98 ГПК РФ судебные расходы истца возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска ООО «ЭНИГМА» отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья Т.Н.Тимошкина

Решение принято в

окончательной форме 04.06.2018.