Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3012/2013 ~ М-2811/2013 от 28.08.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 ноября 2013 года Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего - Ефремовой Т.В.

с участием представителя истца- Ярва Р.М.

с участием представителя ДСА -Янкович С.В.

при секретаре - Петровой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Пертая В. В.вича к Администрации городского округа Самара, Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на реконструированное строение,

установил:

Пертая В.В. обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности на реконструированное нежилое здание литера АА1А2Са, общей площадью по техническому паспорту 196,4 кв.м, состоящее из комнат 1 этажа №№ (литера АА1А2), № 13 (литера С); б/н (литера а), расположенное по адресу: <адрес>, указав в заявлении, что с 1993г. он, Пертая В.В. использовал на правах аренды нежилые помещения, которым в настоящее время присвоен адрес: <адрес>. 26.10.1994г. в подтверждение сложившихся арендных отношений между Пертая В.В. и Комитетом по управлению имуществом <адрес> был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) №. В период 1994-1995гг. в целях использования данного нежилого помещения по назначению истцом было возведено несколько пристроев к указанному зданию,, в том числе помещение склада (литера С) – внутренней площадью 83,7 кв.м и помещение тамбура (литера а) внутренней площадью 2,98 кв.м. При возведении данных пристроев истцом был занят земельный участок. Действующее на тот момент законодательство предусматривало плату за использование земли, в связи с этим, в соответствии с постановлением Главы г. Самары№ от 07.12.1993г. между истцом и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары был заключен договор № от 04.01.1996г. на право аренды земельного участка. Участок предназначался под склад, срок действия договора по 01.10.1999г. В дальнейшем в договор аренды нежилого помещения вносились изменения, уточнялась площадь арендуемых помещений, договор аренды заключался на новый срок. В 2010г. Пертая В.В. выкупил арендуемые помещения в собственность. На протяжении всего срока использования помещений истец использовал и пристроенные нежилые помещения ( литеры Са), которые были переданы ему, как одно целое помещение.

Разрешительная документация на возводимые пристрои не сохранилась, либо не была получена, однако имеются иные документальные доказательства их правомерности, такие как: письмо ДЭЗ Железнодорожного района г. Самары от 29.11.1995г. в адрес АО «Самарагаз» с просьбой разрешить установку газового котла в складских помещениях по адресу: <адрес>; дополнение к договору № от 28.10.1994г. о повышении арендной платы; договор № от 01.11.1996г. на поставку природного газа коммунально-бытовым потребителям, заключенный между АО «Самарагаз» и Пертая В.В.; технический паспорт нежилого помещения по состоянию на 17.04.1998г.; дополнительное соглашение к договору аренды № об установлении нового состава и площади арендуемых помещений; договор от 24.12.2000г. на поставку природного газа, заключенный между ООО «СВГК» и Пертая В.В.; кадастровый паспорт помещения от 10.08.2009г.; технический паспорт по состоянию на 27.07.2012г. Полагает, что из технического паспорта, изготовленного по состоянию на 27.07.2012г., видно, что в состав помещения входит «котельная» (литера А2) площадью 5,7 кв.м, в которой находится газовый котел, с помощью которого отапливаются все помещения в здании литера АА1А2Са. Разрешение на установку газового котла было получено в конце 1995г. в уже существующее на тот момент помещение литера А2 площадью 5,7 кв.м, которое неразрывно связано с помещением литеры С, поскольку имеет с ним общую стену, что в свою очередь подтверждается и техническим паспортом, изготовленным по состоянию на 17.04.1998г.

Таким образом, уже с 1993-1995гг. (период постройки) помещения литеры С (склада) и литеры А2 (котельной) были неразрывно технологически связаны друг с другом и с помещениями АА1а, что также подтверждается справкой формы № 26, в которой указано, что кроме того, в нежилом здании расположено нежилое помещение общей площадью 83,7 кв.м. Указанные нежилые помещения связаны между собой, имеют единое использование, в связи с чем представляют собой единое нежилое здание (лит. АА1А2Са) Иные помещения, принадлежащие иным собственникам в указанном нежилом здании отсутствуют. Истец считает, что ссылка инженера БТИ на наличие в нежилом здании реконструкции, сделана на основании визуального осмотра, без проведения полноценной строительной экспертизы и подготовки какого-либо технического заключения. Истцом представлены необходимые заключения, свидетельствующие о соответствии произведенной реконструкции нежилого помещения всем строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам и правилам.

Реконструкция (возведение пристроев литеры Са) произошла в период эксплуатации основного строения. Земельный участок был предоставлен «под склад», то есть под самовольную постройку. Реконструкция здания не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности основного строения, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью людей. Однако в связи с тем, что у истца отсутствуют необходимые документы, в том числе разрешение на реконструкцию, разрешение на ввод в эксплуатацию, то государственная регистрация права собственности на реконструированный объект без судебного решения не представляется возможной. На основании изложенного Пертая В.В. просит сохранить нежилое помещение литера АА1А2 площадью 112,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№ 1-9, принадлежащее ему на праве собственности в реконструированном состоянии с учетом возведенных пристроев – помещения склада площадью 83,7 кв.м, состоящего из комнаты 1 этажа (комната № 13, литера С) и помещения тамбура площадью 2,98 кв.м, состоящего из комнаты 1 этажа (комната б/н, литера а), в следующем виде: литера АА1А2Са, общей площадью по техническому паспорту 196,4 кв.м, состоящем из комнат 1 этажа №№ 1-9 (литера АА1А2) № 13 (литера С), б/н (литера а) и     признать за ним право собственности на реконструированное нежилое здание литера АА1А2Са, общей площадью по техническому паспорту 196,4 кв.м, состоящее из комнат 1 этажа №№ 1-9 (литера АА1А2), № 13 (литера С); б/н (литера а), расположенное по адресу: <адрес>.

    В судебном заседании представитель истца по доверенности Ярва Р.М. доводы, изложенные в иске, поддержал, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

    Представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара по доверенности Янкович С.В. иск не признала, полагала, что в его удовлетворении должно быть отказано, поскольку у истца отсутствует разрешительная документация на возведение пристроев и ввод их в эксплуатацию, а также им не представлено доказательств о разрешении данного вопроса во внесудебном порядке. Хотя при этом признала, что в случае обращения во внесудебном порядке ему все равно было бы отказано в сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии. Считает, что признать право собственности на реконструированное нежилое помещение возможно лишь при условии предоставления доказательств соответствия пристроев всем необходимым нормам и правилам и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения законных интересов других лиц.

    Представитель Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление Пертая В.В., в которых просит в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.

    Заслушав представителей истца и Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, исследовав материалы дела: технический план нежилого помещения из инвентарного дела (л.д. 12); схематический (генеральный) план земельного участка (л.д. 13); технический паспорт на здание приемного пункта, магазина, склада, котельной (л.д. 14-27); договор № от 04.01.1996г. на право аренды земельного участка (л.д. 28); договор аренды нежилых помещений № от 26.10.1994г. (л.д. 29-30); договор аренды нежилого помещения от 15.05.2007г. (л.д. 31-35); справки КЖКХ и ОН Железнодорожного района (л.д. 36-37); выписку из реестра муниципального имущества (л.д. 38); свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (л.д. 39); сведения из инвентарного дела по форме № (л.д. 40); постановление Администрации г. Самары № от 07.12.1993г. (л.д. 57); выписку из ЕГРП на нежилое помещение (л.д. 61); уведомление об отсутствии сведений в ЕГРП в отношении земельного участка (л.д. 62); информация Управления Росреестра по Самарской области о предоставлении Пертая В.В. земельного участка в аренду (л.д. 63); договор № от 04.01.1996г. на право аренды земельного участка без права выкупа в собственность (л.д. 64); технический паспорт нежилого помещения по состоянию на 27.07.2012г. (л.д. 73-77); заявление директора ДЭЗ генеральному директору АО «Самарагаз» от 29.11.1995г. (л.д. 78); договор № от 01.11.1996г. на поставку природного газа коммунально-бытовым потребителям (л.д. 79); договор № от 24.12.2000г. на поставку природного газа (л.д. 80); кадастровый паспорт помещения от 10.08.2009г. (л.д. 81-82); дополнение к договору аренды нежилых помещений № от 28.10.1994г. (л.д. 83); дополнительное соглашение от 08.10.1998г. к договору аренды № от 26.10.1994г. (л.д. 84-86); техническое заключение по инженерно-техническому обследованию литеры С (л.д. 87-95); экспертное заключение № от 19.09.2013г. о соответствии требованиям пожарной безопасности (л.д. 96-103); сообщение Министерства строительства Самарской области (л.д. 104); сообщение Министерства имущественных отношений Самарской области (л.д. 115-116); выписку из реестра муниципального имущества (л.д. 118); материалы инвентарного дела № по домовладению № по <адрес> (л.д. 126-187); технический паспорт нежилого здания по состоянию на 04.10.2013г. (л.д. 188-202); экспертное заключение № от 24.10.2013г. по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы (л.д. 206-208); разрешение АО «Самарагаз» проектирования газоснабжения от 07.10.1995г. (л.д. 209); сообщение ФФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (л.д. 210), суд полагает исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

    Собранные по делу доказательства свидетельствуют, что Пертая В.В. на основании договоров аренды нежилых помещений использовалось складское помещение, которое в последующем, посредством совершения сделки купли-продажи, приобретено им в собственность, поскольку реконструкция была осуществлена истцом, его силами и средствами, данный объект литер С и а не был включен в договор купли-продажи, кроме того отсутствовало его узаконение в установленном на тот период порядке. Вместе с тем именно в процессе эксплуатации основного помещения Пертая В.В. в 1994 году осуществил возведение пристроя литера С (склада) площадью 83,7 кв.м и литера а (тамбура) площадью 2,98 кв.м. Произведенная реконструкция осуществлена в соответствии с требованиями строительных, санитарно-эпидемиологических и пожарных норм и правил, что подтверждено соответствующими заключениями.

Технический паспорт за 1998 года свидетельствует о том, что литеры (С) и (а) поставлены на технический учет. В качестве приложения к договору аренды нежилого помещения № от 15.05.2007г. представлен план нежилого помещения литеры АА1А2Са. Литер А2 при заключении первоначальных договоров аренды нежилого помещения и земельного участка также был внеплановым, однако договор № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о включении его в общую площадь при расчете арендной платы. Кроме того, данное помещение (литера А2) является котельной, которая имеет общую стену с помещением литера С, предназначено для отопления всего объекта в целом. Разрешение на установку газового оборудования было получено истцом в 1995г. и в 1996г. заключен договор на поставку природного газа между истцом и АО «Самарагаз».

Согласно ч.1,ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит : право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Согласно ст.13 п.2 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( в редакции Федерального закона от 9.06. 2003 года №69-ФЗ), государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения ) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Из материалов дела видно, что в соответствии с договором купли-продажи от 27 сентября 2010 года истцом приобретено в собственность –нежилое помещение площадью 112,7 кв.м., расположенного на 1 этаже, поз.1-9, адрес объекта : <адрес>.

1 ноября 2010 года внесена запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и выдано свидетельство о праве собственности на указанный выше объект на имя Пертая В.В.

Истцом в 1994 году осуществлена реконструкция данного помещения, что подтверждено рядом изложенных выше доказательств, помещение С и тамбур являются неотъемлемой частью всего помещения и их использование осуществлялось вместе, они имеют общую стену и единые коммуникации.

В соответствии со ст. 1 п14 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей     ( этажей, площади, показателей производственной мощности, объема ) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со ст. 52 п.2 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

В соответствии со ст. 209 п.2 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Истец производил реконструкцию объекта капитального строительства в 1994 году с согласия муниципальных органов, что подтверждается рядом доказательств, а именно в соответствии с постановлением главы г. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен договор № от 4 января 1996 года Комитетом по управлению имуществом гор. Самары Пертая В.В. аренды земельного участка 95,8 кв.м в доме <адрес>, в целях размещения склада, вместе с тем существование объекта на 1994 год, подтверждается договором аренды от 26.10.1994 года №.

Факт того, что помещение принадлежало истцу и осуществлено возведение его силами и средствами подтверждается и письмами Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и обслуживанию населения Железнодорожного района, что помещение площадью 83,7 кв.м. и помещение площадью 5,7 кв.м. по указанному адресу у них не балансе не стоят.

Согласно выписки из реестра муниципальной собственности ДУИ г.о. Самара также представлены сведения, что на момент отчуждения объекта АА1А2 по адресу <адрес>, он состояла в реестре муниципальной собственности только площадью 112,7 кв.м.

В соответствии с представленными сведениями инвентарного дела по состоянию на 24.07.2009 года по указанному выше адресу расположен объект недвижимости –нежилое здание (лит.АА1А2Са) общей площадью196,4 кв.м., в котором расположено нежилое помещение (1 этаж поз.№1-9) площадью 112,7 кв.м.. Собственником указанного нежилого помещения, площадью 112,7 кв.м., расположенного в нежилом здании (лит.АА1А2Са) по вышеуказанному адресу является Пертая В.В. на основании договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, № от 27.09.2010 года, дополнительного соглашения от 28.09.2010 года к договору купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Кроме того, в вышеуказанном нежилом здании расположено нежилое помещение общей площадью 83,7 кв.м.. Сведениями о собственниках не располагают. Указанные нежилые помещения связаны между собой, имеют единое использование, в связи с чем представляют собой единое нежилое здание (литера АА1А2Са).Иные помещения, принадлежащие иным собственника в указанном нежилом здании отсутствуют.

Спорный объект, полагает суд, с учетом реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. если при проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Истицом произведены указанные ремонтно-строительные работы на вышеуказанном объекте недвижимости без согласования с органом местного самоуправления в лице Департамента строительства и архитектуры, уполномоченного на то органа.

Вместе с тем в силу ст.51 п.17 Градостроительного кодекса РФ п.2 ст. 3 ФЗ РФ « Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, если такие изменения не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города и отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суд полагает произведенная реконструкция сторонами без соответствующей документации, не является существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

    В соответствии с договором аренды № от 04.01.1996г. истцу был предоставлен земельный участок, цель его использования – «под склад». По истечении срока действия договора аренды, то есть после 01.10.1999г., земельный участок из пользования арендатора не был истребован, каких-либо правопретязаний со стороны муниципалитета на спорный объект недвижимости не имелось и не имеется, требования во исполнение пунктов 3.1. и 3.4. указанного договора Пертая В.В. не предъявлялись. Арендная плата за использование земли, в соответствии с действующим на тот момент законодательством, взималась с учетом площади, фактически занятой возведенными пристроями.

В данном случае установлено, что земельный участок перешел к истцу на тех же условиях договора аренды, срок истек, однако реконструкция осуществлена в рамках данного земельного участка и времени действия договора аренды земельного участка.

Действующее на тот момент законодательство позволяло истцу осуществлять реконструкцию с согласия компетентного органа передачи земельного участка под существующую постройку.

Согласно сведениям Министерства строительства Самарской области спорный участок, на котором находится реконструированное строение, никому другому под строительство не отводился в указанном районе (л.д.104).

Департаментом строительства и архитектуры, не представлено доказательств, что в соответствии с картой правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 года №61, испрашиваемый земельный участок не соответствует разрешенному виду использования, соответствующему основному виду использования недвижимости в данных зонах.

Согласно генеральному плану городского округа Самара, утвержденному Решением Думы городского округа Самара от 20.03.2008 года №539, территория, на которой расположен указанный земельный участок, предназначена для размещения структуры общегородской системы обслуживания.

Кроме того в соответствии со ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентами к территориальным зонам : п.2. общественно-деловым, … ст.4 указанной статьи указывает на возможность осуществления реконструкции существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

На основании представленных суду заключений установлено, что строительство нежилого здания по указанному выше адресу осуществлено в соответствии с требованиями экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Так из заключения по инженерно-техническому обследованию нежилого здания, усматривается, что все строительные конструкции нежилого здания литера А,А1,А2а и литер С находятся в работоспособном состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации. Реконструкция строения (возведение литера С) не повлияла на несущую способность существующих конструкций дома, так как нагрузки от новых конструкций не передавались на существующие.

Имеющиеся инженерные системы разведены в соответствии с нормами проектирования, находятся в работоспособном состоянии и позволяют нормальную эксплуатацию объекта.

Реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности основного строения, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровья людей.

В соответствии с экспертным заключением по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы также следует, что размещение объекта- соответствует государственным санитарным нормам и правилам.

Согласно заключения пожарно-технической экспертизы также подтверждено соответствие спорного реконструированного нежилого помещения нормативным требованиям пожарной безопасности по объемно-планировочным и конструктивным решениям, состоянию систем отопления, вентиляции, электроснабжения, возможности обнаружения пожара, оповещения людей и пожаротушения, обеспечению безопасной эвакуации людей

Суд полагает совокупность изложенных выше доказательств свидетельствует, что произведенная истцом реконструкция дома, без соответствующего разрешения, не является существенным нарушением градостроительных норм, технических правил, из представленных истцом заключений специалистов видно, что реконструкция соответствует строительно-техническим, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам и не нарушает чьих –либо прав, интересов, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Ответчиком доводы истца и представленные доказательства не опровергнуты, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ они им не представлялись, встречных требований о сносе постройки не заявлено, как несоответствующей требуемым нормам.

Согласно статьи 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права является основанием для проведения государственной регистрации права, сведения, которые необходимы для внесения в реестр имеют место, что подтверждено техническим паспортом.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Сохранить нежилое помещение литера АА1А2 площадью 112,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№ 1-9, принадлежащее Пертая В. В.вичу на праве собственности в реконструированном состоянии с учетом возведенных пристроев – помещения склада площадью 83,7 кв.м, состоящего из комнаты 1 этажа (комната № 13, литера С) и помещения тамбура площадью 2,98 кв.м, состоящего из комнаты 1 этажа (комната б/н, литера а), в следующем виде: литера АА1А2Са, общей площадью по техническому паспорту 196,4 кв.м, состоящем из комнат 1 этажа №№ 1-9 (литера АА1А2) № 13 (литера С), б/н (литера а).

    Признать за Пертая В. В.вичем право собственности на реконструированное нежилое здание литера АА1А2Са, общей площадью по техническому паспорту 196,4 кв.м, состоящее из комнат 1 этажа №№ 1-9 (литера АА1А2), № 13 (литера С); б/н (литера а), расположенное по адресу: <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения суда

    Мотивированное решение суда изготовлено 7 ноября 2013 года.

Председательствующий