Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3603/2014 ~ М-3219/2014 от 26.05.2014

Дело № 2-3603/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2014 года

Ленинский районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего (судьи) Космачевой О.В.

при секретаре: Новиковой Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО ФСК «Веж» к Вальковскому А.В. о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья,

установил:

ООО ФСК «Веж» обратилось в суд с иском к Вальковскому А.В. о расторжении заключенных с ответчиком договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ и исключении записи о государственной регистрации данных сделок из ЕГРП. В обоснование требований указал, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении названных договоров, вызванное прекращением в судебном порядке права аренды общества на часть предоставленного ему в аренду для строительства соответствующего многоквартирного жилого дома земельного участка с кадастровым номером №, который вследствие этого был снят с кадастрового учета, а оставшаяся в пользовании истца часть названного участка земли недостаточна для возведения на нем домовладения.

Представитель ООО ФСК «Веж» Татаренкова К.С. в судебном заседании требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Вальковский А.В. и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали. Возражая против удовлетворения иска, сослались на то, что подлежащие передаче ему в собственность квартиры Обществом уже построены; обстоятельства, на которые указывает Общество, не являются существенными, что исключает возможность удовлетворения иска.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Исходя из положений ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    По делу установлено, что на основании постановления Главы города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ № ООО ФСК «Веж» для строительства многоэтажных жилых домов был предоставлен в аренду земельный участок площадью 14000 кв.м. в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая г. Смоленска. В силу п.3.4 названного постановления обществу предписывалось приступить к строительству объектов после сноса ряда жилых домов, с предоставлением их жильцам других жилых помещений и выплатой компенсации за сносимые сооружения в соответствии с действующим законодательством и договорами взаимных обязательств.

Постановлением Главы администрации г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ № право аренды ООО ФСК «Веж» указанного земельного участка прекращено с одновременным предоставлением обществу в аренду для строительства многоквартирного дома земельного участка площадью 8439 кв.м. с кадастровым номером № в районе <адрес> (л.д. 26). ДД.ММ.ГГГГ года. Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области с ООО ФСК «Веж» заключен договор аренды № названного участка земли, зарегистрированный органом государственной регистрации прав ДД.ММ.ГГГГ

После получения ДД.ММ.ГГГГ положительного заключения государственной экспертизы по проекту строительства 207-ми квартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая г.Смоленска ООО ФСК «Веж» ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Смоленска выдано разрешение на строительство (№) названного десятиэтажного домовладения на земельном участке с кадастровым номером № с указанием на то, что общество вправе приступить к соответствующим строительным работам после сноса жилых домов. (л.д. 33-42).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Веж» и Вальковским А.В. заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого общество приняло на себя обязательства по осуществлению строительства находящейся на 1-м этаже <адрес> в упомянутом десятиэтажном доме, и передаче жилого помещения ответчику в течение двух недель после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГГГ), а дольщик Вальковский А.В. - осуществить финансирование строительства в сумме <данные изъяты> (л.д. 8-12). Запись о регистрации договора в ЕГРП внесена ДД.ММ.ГГГГ года

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Веж» и Вальковским А.В. заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого общество приняло на себя обязательства по осуществлению строительства находящейся на 8-м этаже <адрес> упомянутом десятиэтажном доме, и передаче жилого помещения ответчику в течение двух недель после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГГГ), а дольщик Вальковский А.В. - осуществить финансирование строительства в сумме <данные изъяты> (л.д. 13-17). Запись о регистрации договора в ЕГРП внесена ДД.ММ.ГГГГ года

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Веж» и Вальковским А.В. заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого общество приняло на себя обязательства по осуществлению строительства находящейся на 8-м этаже <адрес> упомянутом десятиэтажном доме, и передаче жилого помещения ответчику в течение двух недель после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГГГ), а дольщик Вальковский А.В. - осуществить финансирование строительства в сумме <данные изъяты> (л.д. 18-22). Запись о регистрации договора в ЕГРП внесена ДД.ММ.ГГГГ года

Взятые на себя обязательства по названным договорам ответчиком исполнены, что стороной истца не оспаривается.

Вместе с тем, ООО ФСК «Веж» нарушило сроки ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи ответчику указанного выше жилого помещения – до настоящего времени спорные квартиры Вальковскому А.В. не переданы.

Вступившими в законную силу решениями Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным в части предоставления ООО ФСК «Веж» в аренду расположенного в пределах участка с кадастровым номером № земельного участка площадью 790 кв.м. под жилым домом № по <адрес>, а также прекращено право аренды общества на часть земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к многоквартирному дому № по <адрес> г.<адрес>ю 1178 кв.м. Суд исходил из того, что передача ООО «ФСК «Веж» в аренду земельного участка с кадастровым номером № в районе улиц <адрес>, в той его части, на которой расположены жилые <адрес> противоречит требованиям п.1 ст.36 ЗК РФ, п.9.1 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №1 37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ч.1, 3, 5 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ и нарушает права собственников помещений данных домовладений.

Ссылаясь на наличие оснований для расторжения заключенных с Вальковсктим А.В. договоров, ООО ФСК «Веж» сослался на то, что вследствие принятия названных судебных актов предоставленный обществу в аренду участок земли с кадастровым номером № был ДД.ММ.ГГГГ снят с кадастрового учета и в фактическом пользовании истца остался участок, площадь которого (6471 кв.м.) не позволяет осуществить строительство на нем именно 207-ми квартирного жилого дома, что указывает на объективную невозможность исполнения ООО ФСК «Веж» своих договорных обязательств перед ответчиком. При этом, истец не мог предвидеть возможность такого существенного изменения обстоятельств, из которых исходил при заключении договора, который, в связи с этим подлежит расторжению, на основании ст.451 ГК РФ, тогда как ответчик в добровольном порядке расторгнуть этот договор отказывается.

В соответствии с техническим отчетом, подготовленным Смоленским региональным отделением ООФ «Центр качества строительства», в связи с уменьшением площади земельного участка, предоставленного ООО ФСК «Веж» для строительства названного многоквартирного жилого дома, реализация соответствующего проекта строительства невозможна. В настоящее время наблюдается существенное несоответствие строящейся части жилого дома разработанному проекту. По этой причине необходимо разработать проект, позволяющий разместить на упомянутом участке жилой дом с измененными показателями, учитывающий тот факт, что часть жилого дома уже возведена.

Вместе с тем, с приведенными выше утверждениями общества о наличии оснований для расторжения заключенного между сторонами спора договора, суд согласиться не может.

Одним из условий реализации предусмотренного ст.451 ГК РФ способа расторжения договора является то, что наступившие (существенно изменившиеся) обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

По делу видно, что факт наличия на участке с кадастровым номером № жилых домов ООО ФСК «Веж» при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора аренды был известен, на что указывается в п.1.2 названной сделки. Нахождение на данном участке домовладений усматривается и из кадастрового плана названного участка земли, а также выданного ДД.ММ.ГГГГ обществу градостроительного плана земельного участка (л.д.23-25). В разрешении на строительство также особо указывается на возможность истца приступить к строительным работам только после сноса расположенных на предоставленном в аренду земельном участке жилых домов.

Таким образом, в рассматриваемом случае ООО ФСК «Веж» не могло в момент заключения с Вальковским А.В. договоров долевого участия в строительстве жилья не предвидеть риск наступления негативных для него последствий имевшего ранее место оформления арендных прав на участок земли, на котором расположены находящиеся в собственности иных лиц домовладения, в виде возможного прекращения таких прав на те части данного участка, которые необходимы для эксплуатации указанных домовладений, в случае недостижения с собственниками последних соглашения о предоставлении им иных жилых помещений либо выплаты стоимости занимаемого жилья.

С учетом изложенного, обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований о расторжении договора, наступили вследствие того, что общество приняло на себя риск осуществления строительства на земельном участке с расположенными на нем домами третьих лиц, признавая их права на соответствующее имущество и допуская в момент заключения с Зюмочкиным договора долевого участия в строительстве жилья, что эти права названных третьих лиц могут быть восстановлены в судебном порядке (не исключало вероятность наступления данного хозяйственного риска), однако полагало, что достигнет с данными лицами соглашения о предоставлении им натуральной либо денежной компенсации в счет стоимости подлежащих сносу домов (п/п.4 п.2 ст.451 ГК РФ).

Как установлено по делу, земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ года. Вместо него образован земельный участок кадастровым номером № площадью 6 469 кв.м., в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в заключенный между ООО ФСК «Веж» и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены соответствующие изменения.

Как следует из технического отчета Смоленского регионального отделения ООФ «Центр качества строительства» и объяснений сторон спора, та часть жилого дома, в котором должны располагаться квартиры Вальковского А.В. Обществом уже построены, а для оформления прав ответчика на данные жилые помещения необходимо изменение проектной документации и основанное на нем разрешение на строительство. В этой связи, расторжение договора неизбежно причинит ответчику такой ущерб, при котором он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание изложенное, исходя из недоказанности наличия совокупности условий, предусмотренных п.2 ст.451 ГК РФ, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО ФСК «Веж» к Вальковскому А.В. о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № и № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ и исключении записи о государственной регистрации сделки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья      О.В.Космачева

Мотивированное решение изготовлено 06.10.2014.