Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6744/2014 ~ М-6455/2014 от 17.10.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.12.2014 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи            Родивиловой Е.О.

при секретаре судебного заседания         Шайдулиной Г.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6744/14 по иску ФИО3 к *** о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата ФИО3 заключил с ООО «***» договор №... об инвестировании реконструкции (перепланировки) нежилого здания по адрес (далее по тексту договор № 1). Согласно п. 1.1 договора №... предметом указанного договора является участие сторон в реконструкции (перепланировке) нежилого здания, расположенного по адресу: адрес, инвестор принимает участие в строительстве Бизнес-Центра в части инвестирования прилагаемого плана этажа, общей площадью 45,50 кв.м. на 9 этаже. Согласно п. 1.5 договора №... проектный срок ввода Бизнес-Центра в эксплуатацию – 4 квартал 2008 г. Расчет между инвестором и заказчиком произведен в полном объеме. дата заказчик передал инвестору нежилое помещение общей площадью 45,50 кв.м. на 9 этаже, располагаемое в нежилом здании по адрес по акту приема-передачи объекта под отделку.

Инвестор дата заключил с заказчиком договор №... об инвестировании реконструкции (перепланировки) нежилого здания по адрес, адрес (далее по тексту договор № 2). Согласно п. 1.1 договора №... предметом договора является участие сторон в реконструкции (перепланировке) нежилого здания, расположенного по адресу: адрес инвестор принимает участие в строительстве Бизнес-Центра в части инвестирования строительства: Нежилого помещения №... (комната №...), разделенного перегородками, согласно прилагаемого плана этажа, общей площадью 45,10 кв.м. на 9 этаже согласно п. 1.5 договора №... проектный срок ввода Бизнес-Центра в эксплуатацию – 4 квартал 2008 г. Расчет между инвестором и заказчиком по договору №... произведен в полном объеме. дата заказчик передал инвестору нежилое помещение общей площадью 45,10 кв.м. на 9 этаже, располагаемое в нежилом здании по адрес по акту приема-передачи объекта под отделку.

Инвестор дата заключил с заказчиком договор №... об инвестировании реконструкции (перепланировки) нежилого здания по адрес, адрес адрес (далее договор № 3). Согласно п. 1.1 договора №... предметом договора является участие сторон в реконструкции (перепланировке) нежилого здания, расположенного по адресу: адрес Инвестор принимает участие в строительстве Бизнес-Центра в части инвестирования строительства: нежилого помещения №... (комната №...), разделенного перегородками, согласно прилагаемого плана этажа, общей площадью 38,40 кв.м. на 9 этаже. Согласно п. 1.5 договора №... проектный срок ввода Бизнес-Центра в эксплуатацию – 4 квартал 2008 г. Расчет между инвестором и заказчиком по договору №... произведен в полном объеме. дата заказчик передал инвестору нежилое помещение общей площадью 45,10 кв.м. на 9 этаже, располагаемое в нежилом здании по адрес по акту приема-передачи объекта под отделку.

Реконструированное здание находится на земельном участке, расположенном по адресу: адрес, участок б/н, кадастровый номер *** дата между Департаментом управления государственным имуществом Администрации Самарской области и ЗАО «***» был заключен договор №... аренды земельного участка, на котором располагается реконструированное здание, сроком на 5 лет.

дата между ЗАО «***» и ООО «***» был заключен агентский договор №.... Согласно п. 1 агентского договора принципал поручает, а агент берет на себя обязательства совершать от своего имени и за счет принципала следующие действия: заключать с третьими лицами договоры об инвестировании реконструкции здания Бизнес-центра по адресу: адрес, а именно помещений, поименованных в приложении №... к настоящему договору. Согласно определению Арбитражного суда Самарской области ЗАО «***» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией.

Инвестор владеет и пользуется нежилыми помещениями, общей площадью 38,40 кв.м., 45,10 кв.м., 45,50 кв.м. на 9 этаже, располагаемые в нежилом здании по адрес, на законных основаниях оплачивает электроэнергию, тепло энергию в кассу заказчика в соответствии с показаниями счетчика и по тарифам заказчика, а также не нарушает прав третьих лиц.

Просит признать право собственности ФИО3 на нежилые помещения общей площадью 38,40 кв.м., 45,10 кв.м., 45,50 кв.м., расположенные на 9 этаже объекта незавершенного строительства – нежилого здания, находящегося по адресу: адрес

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования уточнил, просил признать право собственности ФИО3 на нежилые помещения общей площадью 38,40 кв.м. (номер помещения н63), 45,10 кв.м. (номер помещения н60), 45,50 кв.м. (номер помещения н64), расположенные на 9 этаже объекта незавершенного строительства – нежилого здания, находящегося по адресу: адрес Уточненные требований поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном иске.

Представитель ответчика ООО «***», третьи лица Администрация г.о. Самара, Управление Росреестра по адрес, НП «***», Министерство имущественных отношений адрес, Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дате и времени судебного заседании, причину неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли.

Суд, заслушав мнение представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что в соответствии с инвестиционным договором от дата №..., заключенным между ФИО3 с одной стороны (инвестор) и ООО «№... с другой стороны (заказчик), инвестор принимает участие в строительстве Бизнес-Центра, в части инвестирования строительства: нежилого помещения №... (комната № 32), разделенного перегородками, согласно прилагаемого плана этажа, общей площадью 38,40 кв.м. на 9 этаже.

Согласно п. 1.3 договора №... от дата заказчик передает инвестору объект после получения разрешения на ввод Бизнес-Центра в эксплуатацию, при условии выполнения всех работ, предусмотренных проектно-сметной документацией.

На основании п. 1.5 договора №... от дата проектный срок ввода Бизнес-Центра в эксплуатацию – 4 квартал 2008 г.

Согласно протокола согласования объема инвестирования к договору №... от дата объем инвестирования объекта устанавливается в размере 744 857,87 руб.

Истец выполнил свои обязательства по уплате инвестиционной стоимости помещения по Договору инвестирования от №... от дата надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата

дата подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому ООО «***» передало ФИО3 нежилое помещение общей площадью 38,4 кв.м., располагаемое в нежилом здании по адрес, для производства отделочных работ.

дата между ООО «***» (заказчик) и ФИО3 (инвестор) был заключен договор об инвестировании реконструкции (перепланировки) нежилого здания по адрес №... от дата г., в соответствии с которым инвестор принимает участие в строительстве Бизнес-Центра, в части инвестирования строительства: нежилого помещения №... (комната №...), разделенного перегородками, согласно прилагаемого плана этажа, общей площадью 45,10 кв.м. на 9 этаже.

Согласно п. 1.3 договора №... от дата заказчик передает инвестору объект после получения разрешения на ввод Бизнес-Центра в эксплуатацию, при условии выполнения всех работ, предусмотренных проектно-сметной документацией.

На основании п. 1.5 договора № №... от дата проектный срок ввода Бизнес-Центра в эксплуатацию – 4 квартал 2008 г.

Согласно протокола согласования объема инвестирования к договору №... от дата объем инвестирования объекта устанавливается в размере 874820,03 руб.

Истец выполнил свои обязательства по уплате инвестиционной стоимости помещения по Договору инвестирования от №... от дата надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата

дата подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому ООО «***» передало ФИО3 нежилое помещение общей площадью 45,1 кв.м., располагаемого в нежилом здании по адрес, для производства отделочных работ.

дата между ООО «***» (заказчик) и ФИО3 (инвестор) был заключен договор об инвестировании реконструкции (перепланировки) нежилого здания по адрес №... от дата г., в соответствии с которым инвестор принимает участие в строительстве Бизнес-Центра, в части инвестирования строительства: нежилого помещения №... (комната №...), разделенного перегородками, согласно прилагаемого плана этажа, общей площадью 45,50 кв.м. на 9 этаже.

Согласно п. 1.3 договора №... от дата заказчик передает инвестору объект после получения разрешения на ввод Бизнес-Центра в эксплуатацию, при условии выполнения всех работ, предусмотренных проектно-сметной документацией.

На основании п. 1.5 договора №... от дата проектный срок ввода Бизнес-Центра в эксплуатацию – 4 квартал 2008 г.

Согласно протокола согласования объема инвестирования к договору №... от дата объем инвестирования объекта устанавливается в размере 880443,21 руб.

Истец выполнил свои обязательства по уплате инвестиционной стоимости помещения по Договору инвестирования от №... от дата надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата

дата подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому ООО «***» передало ФИО3 нежилое помещение общей площадью 45,5 кв.м., располагаемого в нежилом здании по адрес, для производства отделочных работ.

Указанные выше договоры инвестирования заключены на основании агентского договора №... от дата ЗАО «***» (принципал) с ООО «***» (агент), согласно которого принципал поручает, а агент берет на себя обязательства от своего имени и за счет принципала заключать с третьими лицами договоры об инвестировании реконструкции задания Бизнес-Центра по адресу: адрес а именно помещений, поименованных в Приложении №... к настоящему договору, получать оплату по заключенным договорам.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федераций осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст. 4 указанного выше Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности) являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В соответствии с данной статьей инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, а подрядчиками - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, ФИО3 является субъектом инвестиционной деятельности.

В соответствии со ст. 8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, деятельность Истца как участника инвестиционной деятельности по вложению денежных средств в строительство спорных помещений путем заключения договора об инвестировании строительства торгово-офисного центра «Биг-Бен», для дальнейшего получения спорных помещений в собственность является инвестиционной. Судом установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права от дата ЗАО «***» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата года, акта приема-передачи недвижимого имущества от дата на праве собственности принадлежат нежилые здания (склад ЦИС корпус 66-67, 67, 67-68, 68), расположенные по адресу: адрес

Постановлением Администрации Октябрьского района г.Самара от дата разрешена ЗАО «***» перепланировка нежилых помещений литера 66-67, 67, 67-68, 68, 69 по адрес, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок под нежилые помещения, общей площадью 6259,5 кв.м., расположенный по адресу: адрес.

В 2002 году Департаментом строительства и архитектуры г.Самара изготовлено архитектурно-планировочное задание №... на разработку проекта – реконструкции здания под размещение офисных помещений, гаража, стоянки автомобилей в адрес

дата между Департаментом управления государственным имуществом Администрации Самарской области и ЗАО «*** заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок 5 лет с дата по дата года, расположенный по адресу: адрес

В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением Главного государственного санитарного врача по Самарской области от дата проект реконструкции нежилых зданий под размещение офисных, торговых помещений, стоянки автомобилей и трансформаторной подстанции по адресу: адрес строительства соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области от дата объект завершенного строительства, предъявленный для сдачи в эксплуатацию – реконструированные нежилые здания под размещение офисных и торговых помещений, стоянки автомобилей, ТП по адрес, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Согласно экспертному заключению ГУ Министерство РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Самарской области от 2005 года предоставленный на экспертизу раздел «ИТМ ГОЧС» рабочего проекта «Реконструкция нежилых зданий под размещение офисных помещений, гаража, стоянки автомобилей в адрес» может быть использован в составе проектной документации строительства и рекомендован к утверждению.

Из заключения экспертизы промышленной безопасности проектной документации на реконструкцию опасного производственного объекта «Реконструкция нежилых помещений под размещение офисных помещений, стоянки автомобилей, по адресу: адрес» от 2005 г., выполненного ООО Инженерный Центр «***» следует, что рабочий проект «Реконструкция нежилых помещений под размещение офисных помещений, стоянки автомобилей, по адресу: адрес», выполненный с учетом внесенных в процессе изменений и дополнений, соответствует действующим требованиям промышленной безопасности.

Согласно техническому заключению, выполненному Самарским государственным архитектурно-строительным университетом в 2006 г., анализ результатов технического освидетельствования строительных конструкций 2 очереди торгово-офисного центра «***», расположенного по адресу: адрес позволяет сделать следующие выводы: 1) Монолитная железобетонная фундаментная плита выполнена в соответствии с проектом. Прочность бетона плиты соответствует проектной. Техническое состояние фундамента оценивается как исправное. 2) Наружные и внутренние стены, стены лестничных клеток и лифтовых шахт исполнены в соответствии с проектом и находятся в исправном состоянии. 3) Геометрические параметры колонн каркаса соответствуют проекту. Прочность бетона, определенная выборочно, варьируются от 25,09 МПа до 33,84 МПа, т.е. в отдельных колоннах она ниже проектной. 4) Перекрытия и покрытие здания выполнены в соответствии с проектом и находятся в исправном состоянии. Прочность бетона плит перекрытий, определенная выборочно, составляет от 29,96 МПа до 34,67 МПа. 5) Лестничные марши и площадки смонтированы в соответствии с проектом и находятся в исправном состоянии. 6) Кровельное покрытие выполнено в соответствии с проектом и находится в исправном состоянии. 7) Прочность бетона конструкций каркаса здания соответствует проектной. 8) Геометрические характеристики строительных конструкций здания соответствуют проектной документации. 9) Прочность, устойчивость и эксплуатационная надежность здания обеспечена.

Здание оборудовано всеми инженерными и коммунальными сетями, принятыми уполномоченными органами в соответствии с ранее выданными техническими условиями.

Так, в соответствии с разрешениями от дата №... и от дата №..., выданными Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по адрес в здании офисного центра по ул. адрес разрешена эксплуатация электросетей: кабельных линий, вводно-распределительных устройств с приборами учета, а также эксплуатация крышной котельной. Актом №... от дата допущены к эксплуатации электроустановки.

Актом приемки наружных сетей и внутренних установок, утвержденным МУП города Самары «***» в здании приняты в эксплуатацию сети водопровода и канализации.

Как следует из представленных договоров, а именно: договора электроснабжения №... от дата г.; договора поставки и транспортировки газа №... от дата г., договора №... на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов от дата г., договора №... на техническое обслуживание газового оборудования, газопроводов и сооружений на них от дата г., договора №... на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту от дата г., договора №... на выполнение работ по уборке помещений от дата г.; договора №... на оказание охранных услуг от дата г.; договора №... на оказание услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации котельного оборудования от дата г., техническое обслуживание здания осуществляет ООО «***».

Распоряжением Главы Администрации Октябрьского района г. Самары от дата зданию, ранее имевшим адрес: адрес присвоен адрес: адрес.

Оценивая представленные суду доказательства, суд считает, что при выполнении строительных работ по возведению офисного здания в целом были соблюдены требования строительных норм и правил, санитарных, противопожарных и экологических требований.

Данные обстоятельства также подтверждаются вступившими в законную силу ранее принятыми судебными решениями.

Так, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от дата по делу №... отказано в признании построенного здания объектом самовольного строительства и установлено, что реконструированное здание в адрес, не является самовольной постройкой, строительные работы выполнены в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Указанное решение суда вступило в законную силу на основании определения судебно коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от дата г.

Вышеуказанными доказательствами подтверждается, что застройщиком ЗАО «***» принимались меры и были получены документы, разрешающие производство реконструкции принадлежащих застройщику на праве собственности нежилых зданий.

Однако, в связи с признанием ЗАО «***» решением арбитражного суда Самарской области по делу №... банкротом и последующей его ликвидации с исключением из ЕГРЮЛ не могли быть выполнены все действия по вводу объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 6 Федерального Закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Таким образом, в соответствии с установленными обстоятельствами и на основании вышеуказанных норм закона, истец вправе иметь в законном владении, пользовании и распоряжении объекты инвестиционной деятельности, указанные в договорах об инвестировании.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право истца на получение в собственность нежилых помещений основано на обязательствах, которые определены в договоре об инвестировании.

Имущество, приобретаемое по договору об инвестировании, относится к недвижимому имуществу, право собственности на которое, в соответствии с требованиями ст.ст. 131 и 219 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» предусмотрена возможность государственной регистрации объекта, незавершенного строительства. В соответствии со ст. 25 данного закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Факт создания объекта подтверждается исследованными и указанными судом выше доказательствами.

В соответствии со ст.ст. 16 и 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится на основании заявлений правообладателей, сторон договора и иных актов. Для осуществления государственной регистрации стороны обязаны подать в регистрирующий орган заявление с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.

Однако, как установлено судом, требования указанных норм закона не могут быть выполнены истцом в связи с прекращением деятельности ЗАО «***».

В связи с изложенными обстоятельствами истцом не могли и не могут быть самостоятельно выполнены действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество во внесудебном порядке, в связи с чем, он имеет право на признание за ним права собственности не нежилые помещения, указанные в инвестиционных договорах, в объекте незавершенного строительства.

Согласно техническому паспорту, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на дата г., общая площадь нежилого помещения *** расположенного по адресу: адрес, составляет 38,4 кв.м.

Согласно техническому паспорту, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на дата г., общая площадь нежилого помещения *** расположенного по адресу: адрес, составляет 45,1 кв.м.

Согласно техническому паспорту, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на дата г., общая площадь нежилого помещения ***, расположенного по адресу: адрес, составляет 45,5 кв.м.

Поскольку, как указано судом выше, здание Бизнес-Центр представляет собой фактически завершенный строительный объект, пригодный к эксплуатации и фактически эксплуатируемый, соответствующий строительным и санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, а также с учетом того, что истец и ООО «***» не могли и не могут самостоятельно ввести дом в эксплуатацию, поскольку застройщиком данного объекта не являются, с учетом того, что действующим законодательством не предусмотрено ограничений восстановления прав истца на признание за ним прав на объекты недвижимого имущество по причине прекращения деятельности застройщика и не исполнение им в этой связи обязанностей, возложенных на него законом, руководствуясь ст. 11 и 12 ГК РФ, суд полагает возможным требования истца удовлетворить, путем признания за ним права собственности на спорные объекты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение общей площадью 38,40 кв.м. (номер помещения ***), расположенное на 9 этаже объекта незавершенного строительства – нежилого здания, находящегося по адресу: адрес

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение общей площадью 45,10 кв.м. (номер помещения ***), расположенное на 9 этаже объекта незавершенного строительства – нежилого здания, находящегося по адресу: адрес

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение общей площадью 45,50 кв.м. (номер помещения ***), расположенное на 9 этаже объекта незавершенного строительства – нежилого здания, находящегося по адресу: адрес

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2014 г.

Судья /подпись/              Е.О. Родивилова

КОПИЯ ВЕРНА

Судья:

Секретарь: