Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4329/2021 ~ М-4226/2021 от 07.06.2021

УИД: 50RS0039-01-2021-006920-61

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Захаровой А.Н.

при секретаре Шамариной М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 4329/2021 по иску ФИО5 к ООО «Технострой», ООО «СтройФинанс», ООО «ГарантияСтройПроект» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности, -

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Технострой», ООО «СтройФинанс», ООО «ГарантияСтройПроект» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признании права собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> заключил трехстороннее Соглашение об уступке прав на объект долевого строительства – квартиры <номер> к Предварительному договору <номер> от <дата> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, получив указанное право требования от ФИО2, которому уступила свои права по трехстороннему Соглашению от <дата> ФИО3. Обязательства по оплате Предварительного договора ФИО3 выполнила в полном объеме и оплатила стоимость объекта долевого участия. По условиям Предварительного договора ООО «ГарантияСтройПроект» обязалось построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику квартиру <номер> на <номер> этаже площадью 36,39 кв.м. по адресу: <адрес>. <дата> стороны подписали трехсторонне Соглашение о переводе долга, согласно которого новый должник ООО «Технострой» принимает на себя все обязательства перед ФИО3 <дата> стороны подписали дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору <номер> от <дата>, согласно которого изменился номер объекта долевого строительства с <номер> на <номер>. Согласно п. 2 Предварительного договора срок заключения Основного договора – не позднее 4 (четвертого) квартала <дата>. Согласно п. 1.3 Предварительного договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства установлен в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок сдачи дома в эксплуатацию – 4 (четвертый) квартал <дата>. В соответствии с п.1.4 Предварительного договора цена договора эквивалентна стоимости квартиры и составляет 1 724 886 руб. Данная денежная сумма полностью оплачена. Таким образом, истец свои обязательства по Предварительному договору выполнила в полном объеме, однако ответчиком условия Предварительного договора не исполнены, в связи с чем, истец просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил суд рассматривать дело в его отсутствие (л.д.78).

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «ГарантияСтройПроект» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СтройФинанс» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области также в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель Администрации Раменского городского округа МО в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Представил письменное мнение с просьбой рассматривать дело в отсутствие представителя, не возражает против заявленных исковых требований (л.д. 72-74).

Представитель Министерства строительного комплекса – в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

В силу ст. ст. 20, 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. Сообщение считается доставленным, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело поставлено рассмотреть в порядке заочного производства в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, проверив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> ФИО3 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») Предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> III очереди строительства. Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира с предметом основного договора: построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: строительный номер квартиры <номер>, номер дома <номер>, этаж <номер>, планируемая площадь жилого помещения 36,39 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке <номер>, по адресу: <адрес> (л.д.14-16).

Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата> (л.д. 15).

Согласно п.1.3 Предварительного договора срок передачи объекта долевого строительства – в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал <дата>. Согласно п. 1.4 Предварительного договора цена договора эквивалентна стоимости и составляет 1 724 886,0 руб., из расчета 1 кв. м. площади 47 400 руб. (л.д.14).

Свои обязательства ФИО3 выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями (л.д. 17-18), а также актом сверки взаимных расчетов по Предварительному договору (л.д. 19).

Дополнительным соглашением <номер> от <дата> к Предварительному договору <номер>, ООО «Технострой» и ФИО3 согласовали, что в пункте 1.1 Предварительного договора вместо слов «1- комнатная квартира <номер>» указать «1-комнатная квартира <номер>».

Согласно Соглашения от <дата> к Предварительному договору <номер> ФИО3 уступила свои права на квартиру <номер> по адресу: <адрес> ФИО2 (л.д.49), который в свою очередь согласно Соглашения от <дата> к Предварительному договору <номер> уступил свои права на <адрес> истцу ФИО7 (л.д. 52).

Строительство указанного объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора Московской области от <дата> велось застройщиком ООО «ГарантияСтройИнвест» с <дата> без получения разрешения на строительство, соответственно, в марте 2014 года строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство.

На основании Разрешения на строительство, выданном Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» Министерством строительного комплекса Московской области от <дата> <номер> восемнадцатиэтажный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, количество секций – 1, количество квартир 178, в т. ч. однокомнатных – 143, трехкомнатных – 35, общая площадь квартир 8 324,84 кв.м., жилая площадь квартир 3 443,39 кв.м., площадь помещения общего пользования 2 286,52 кв.м., площадь технических помещений 1 252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства (л.д. 40-43).

<дата> ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> III очередь строительства от <дата>, в частности, обязанность заключить с Истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором (л.д.20).

В соответствии с техническим паспортом на <адрес>, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке (л.д.22-26).

На период рассмотрения дела установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек, квартира истцу не передана, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключен.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный нормативно-правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Пунктом 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) установлено, что предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с вышеуказанными нормами закона у ФИО5 может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 года № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, в редакции 04 марта 2015 года).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом на долю в объекте, незавершенном строительством жилом доме.

В силу ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности, незавершенном строительством жилом доме, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истицей денежных средств за квартиру в полном объеме она приобрела право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ООО «Технострой», ООО «СтройФинанс», ООО «ГарантияСтройПроект» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности - удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства от <дата>, договором участия в долевом строительстве.

Признать за ФИО5 право собственности на квартиру <номер> в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, площадью всех частей здания 36,39 кв.м., (инвентарный номер <номер>).

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации права.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                          А.Н. Захарова

Мотивированный текст заочного решения изготовлено 24 июня 2021 года