Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-152/2019 (3а-1001/2018;) ~ М-927/2018 от 10.09.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 февраля 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-152/19 (3а-1001/18) по административному исковому заявлению Пантюшиной Марины Константиновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Пантюшина М.К. (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1069,8 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика, 19060420,79 рублей. Заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Возражала против назначения по делу повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на нее обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представилаотчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В заключении эксперта Кругляковой В.М. полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-7 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Доводы представителя административного истца направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.

Не соглашаясь с доводом представителя административного истца о нарушении экспертом порядка выполнения экспертизы, суд исходит из того, что согласно подпункта 4 пункта 2 статьи 82 КАС РФ в заключении эксперта (комиссии экспертов) должны содержаться сведения о предупреждении эксперта об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ст.25 Федерального закона №73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу. Данная информация содержится на стр.2 Заключения Эксперта № 03/12/18 от 14 декабря 2018 года. Необходимость в указании каким органом или лицом эксперту разъяснены его права и обязанности отсутствует. Кроме того, права и обязанности эксперту были разъяснены судом в определении о назначении судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя административного истца о нарушение права сторон на участие при проведении судебной оценочной экспертизы основаны на неправильном толковании закона. Согласно пункту 3 статьи 79 КАС РФ лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если их присутствие может помешать исследованию либо эксперты совещаются или составляют заключение. С заявлением о разрешении присутствовать при проведении судебной оценочной экспертизы административный истец и его представитель не обращались, кроме того, экспертиза, как это следует из определения, была назначена по материалам административного дела, содержание которого стороне известно, соответственно, экспертом составлялось заключение. что исключает присутствие сторон..

Согласно статье 9 ФЗ «О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт самостоятелен в выборе средств, методов и методик исследования. Так как дата определения стоимости исследуемого объекта ретроспективная - 01.08.2015г. (отстает на 3 года и 3,5 месяца от периода проведения экспертизы) проведение осмотра эксперт счел, по мнению суда, обоснованно нецелесообразным. В связи с этим, характеристики исследуемого объекта принимались на основе документов, содержащихся в материалах дела, в том числе фотографий, представленных на страницах 10-12 Отчета об оценке № 267/18 выполненного сотрудником ООО «3Д-Эксперт» и представленным в составе материалов административного дела.

Вопреки доводам представителя административного истца в заключении на страницах 30-32, 56, 77 эксперт указывает на конкретные методики, использованные им при проведении исследования.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом не был проведен анализ рынка, противоречит содержанию экспертного заключения. Согласно пункту 20 ФСО-7 рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Экспертом, как это следует из заключения рыночная стоимость исследуемого объекта, определялась исходя из его фактического использования – торгово-складское (склад пищевой продукции). Таким образом, в составе заключения эксперта проводился анализ рынка как торговых площадей, так и складских. В качестве образцов для исследования при расчете рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках доходного подхода, эксперт выбрал объекты, которые сопоставимы с исследуемым объектом по назначению, так как предназначены для размещения торгового объекта со складскими площадями.

Вопреки доводам представителя административного истца информация о том, что на дату проведения исследования – 01.08.2015г., исследуемый объект сдавался в аренду по долгосрочному договору аренды и данный договор был зарегистрирован, в материалах административного дела, на основании которых эксперт проводил исследование, отсутствует- представителем административного истца не представлялся.

Так как в материалах административного дела отсутствуют действующие на дату исследования договоры аренды, на основании которых возможно было проанализировать наличие или отсутствие «страхового депозита» исследуемого объекта, эксперт с учетом имеющегося значительного опыта оценочной деятельности счел целесообразным, принять потери при сборе арендных платежей для объекта исследования равным 0%.

В качестве образцов для исследования при расчете рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного подхода, эксперт выбрал объекты, которые сопоставимы с исследуемым объектом по назначению, так как имеют свободное назначение, в том числе торговля строительными материалами (в состав образцов для исследования, как это следует из заключения, входят складские помещения).

Вопреки доводам представителя административного истца на листе 7 в таблице 1 заключения имеет место техническая ошибка (опечатка) в части указания, что в 3 км. от объекта экспертизы находится администрация города Коломна. Данное обстоятельство как не участвующее в определении итоговой стоимости не влияет на результат рыночной стоимости объекта оценки.

При исследовании фрагмента снимка со спутника г.Воскресенск (по данным сайта https://maps.yandex.ru/) эксперт установил, что возле исследуемого здания есть возможность припарковать машину. Также на стр.8 отчета об оценке, выполненного сотрудником ООО «3Д-Эксперт» и представленным в составе материалов административного дела на экспертизу указано, что «парковка автомобильного транспорта: имеется».

Объект оценки используется для торговли строительными материалами. Согласно фрагменту снимка со спутника г.Воскресенск (по данным сайта https://maps.yandex.ru/) эксперт установил, что автодорога вокруг исследуемого объекта (проезды, въезд и выезд) находится в хорошем состоянии и представляет собой асфальтовое и местами щебеночное покрытие. По данной автомобильной дороге свободно проезжают не только грузовой автомобильный транспорт, но и легковой. Также на стр.8 Отчета об оценке, выполненного сотрудником ООО «3Д- Эксперт» указано, что «подъездные пути: асфальтированные».

На листе 11 в таблице 2 заключения имеет место со всей очевидностью техническая ошибка (опечатка). Данный факт («наличие гаража») не учитывался экспертом при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При описании конструктивных элементов исследуемого объекта, эксперт, как это следует из заключения, основывался на данных, указанных в техническом паспорте на нежилое здание - торговый ряд, выполненный Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, составленном по состоянию на 19.10.2016г. на стр.100 отчета об оценке.

Представителем административного истца не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Московский областной суд - 10 сентября 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Пантюшиной Марины Константиновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 10 сентября 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1069,8 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 25059700 (двадцать пять миллионов пятьдесят девять тысяч семьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 11 февраля 2019 года